TEMA 10. LOS DERECHOS REALES
1. EL DERECHO REAL: CONCEPTO Y CARACTERES.
Los derechos reales, junto con los de obligación y los de herencia, integran el grupo de los denominados “derechos subjetivos
patrimoniales”, caracterizados por su contenido esencialmente económico, frente a los derechos de la personalidad, que no tienen esta
nota distintiva.
Siguiendo a O´Callaghan, el derecho real puede definirse como:
“El poder inmediato y absoluto otorgado por el ordenamiento jurídico sobre una cosa, que implica en su titular un señorío pleno o parcial
sobre la misma”.
Caracteres: Se considera que los derechos reales son aquellos en los cuales concurren los caracteres de inmediatividad y absolutividad
a) Inmediatividad. Los derechos reales se ejercen por su titular de forma directa –o inmediata- sobre la cosa -objeto del derecho
real- sin necesidad de especial colaboración o intervención de otras personas, lo que no sucede en los derechos de crédito,
que solamente permiten exigir de una persona (el deudor) una prestación consistente en dar, hacer o no hacer algo.
b) Absolutividad. Los derechos reales generan un deber general de respeto y abstención en la colectividad, pudiendo ejercitarse
“erga omnes”. El titular del derecho real puede exigir que se le respete y reivindicar la cosa objeto del mismo a cualquier
persona y en cualquier lugar. Por el contrario, los derechos de crédito se caracterizan por su relatividad, por cuanto su titular
solamente puede ejercitarlo contra la persona obligada o sus causahabientes.
1.2 CLASES. DERECHOS REALES RECONOCIDOS EN LA LEGISLACIÓN ESPAÑOLA.
1. COMO DERECHO REAL PROVISIONAL, LA POSESIÓN
En el sentido de que concede un poder más débil que los derechos reales llamados “definitivos”, ya que es vencido, cuando corresponde,
por éstos últimos.
2. LOS DERECHOS REALES LLAMADOS “DEFINITIVOS”
Previstos y regulados expresamente por el ordenamiento jurídico y que, por ello, tienen la consideración de típicos. Son los siguientes:
2.1. DERECHO REAL PLENO: LA PROPIEDAD,
Ya que es el más amplio poder de dominación que el ordenamiento jurídico permite tener sobre las cosas.
2.2 DERECHOS REALES LIMITADOS O DERECHOS REALES SOBRE COSA AJENA (“IURA IN RE ALIENA”)
Que recaen sobre una cosa que es propiedad de otra persona. A su vez, en este grupo se pueden distinguir:
a) Derechos reales de disfrute. Conceden a su titular la posesión y el disfrute total o parcial sobre la cosa. Se consideran
tradicionalmente los siguientes:
- USUFRUCTO. Es el más amplio poder de disfrute.
- USO Y HABITACIÓN. Son derechos reales de disfrute, semejantes al usufructo, aunque más limitados que éste, cuyas
normas se les aplican subsidiariamente a las escasas propias.
- SERVIDUMBRE. Se caracterizan por su variadísimo contenido.
- CENSOS Y ENFITEUSIS.
- DERECHO DE SUPERFICIE, DERECHO DE VUELO, DERECHO DE SUBSUELO. Derechos de antigua raigambre, pero de importancia y
difusión moderna, que permiten utilizar el espacio superior o inferior a la cosa inmueble ajena.
b) Derechos reales de realización de valor, en garantía del cumplimiento de una obligación, que permiten realizar la cosa
(enajenarla y obtener su valor pecuniario) sobre la que recae, en caso de incumplimiento de aquella obligación. Son los
siguientes:
- HIPOTECA. Recae sobre bienes inmuebles y no se produce desplazamiento de la posesión, excepto en el caso de la
hipoteca mobiliaria.
- PRENDA. Recae sobre cosas muebles, desplazándose la posesión al acreedor, excepto en el caso de la prenda sin
desplazamiento.
- ANTICRESIS. Recae sobre bienes inmuebles y sobre los frutos de los mismos.
c) Derechos reales de adquisición preferente. Implican la facultad de adquirir la cosa sobre la que recaen con preferencia a un
tercero. Son los siguientes:
- OPCIÓN. Permite adquirir la cosa en el plazo previsto.
1. EL DERECHO REAL: CONCEPTO Y CARACTERES.
Los derechos reales, junto con los de obligación y los de herencia, integran el grupo de los denominados “derechos subjetivos
patrimoniales”, caracterizados por su contenido esencialmente económico, frente a los derechos de la personalidad, que no tienen esta
nota distintiva.
Siguiendo a O´Callaghan, el derecho real puede definirse como:
“El poder inmediato y absoluto otorgado por el ordenamiento jurídico sobre una cosa, que implica en su titular un señorío pleno o parcial
sobre la misma”.
Caracteres: Se considera que los derechos reales son aquellos en los cuales concurren los caracteres de inmediatividad y absolutividad
a) Inmediatividad. Los derechos reales se ejercen por su titular de forma directa –o inmediata- sobre la cosa -objeto del derecho
real- sin necesidad de especial colaboración o intervención de otras personas, lo que no sucede en los derechos de crédito,
que solamente permiten exigir de una persona (el deudor) una prestación consistente en dar, hacer o no hacer algo.
b) Absolutividad. Los derechos reales generan un deber general de respeto y abstención en la colectividad, pudiendo ejercitarse
“erga omnes”. El titular del derecho real puede exigir que se le respete y reivindicar la cosa objeto del mismo a cualquier
persona y en cualquier lugar. Por el contrario, los derechos de crédito se caracterizan por su relatividad, por cuanto su titular
solamente puede ejercitarlo contra la persona obligada o sus causahabientes.
1.2 CLASES. DERECHOS REALES RECONOCIDOS EN LA LEGISLACIÓN ESPAÑOLA.
1. COMO DERECHO REAL PROVISIONAL, LA POSESIÓN
En el sentido de que concede un poder más débil que los derechos reales llamados “definitivos”, ya que es vencido, cuando corresponde,
por éstos últimos.
2. LOS DERECHOS REALES LLAMADOS “DEFINITIVOS”
Previstos y regulados expresamente por el ordenamiento jurídico y que, por ello, tienen la consideración de típicos. Son los siguientes:
2.1. DERECHO REAL PLENO: LA PROPIEDAD,
Ya que es el más amplio poder de dominación que el ordenamiento jurídico permite tener sobre las cosas.
2.2 DERECHOS REALES LIMITADOS O DERECHOS REALES SOBRE COSA AJENA (“IURA IN RE ALIENA”)
Que recaen sobre una cosa que es propiedad de otra persona. A su vez, en este grupo se pueden distinguir:
a) Derechos reales de disfrute. Conceden a su titular la posesión y el disfrute total o parcial sobre la cosa. Se consideran
tradicionalmente los siguientes:
- USUFRUCTO. Es el más amplio poder de disfrute.
- USO Y HABITACIÓN. Son derechos reales de disfrute, semejantes al usufructo, aunque más limitados que éste, cuyas
normas se les aplican subsidiariamente a las escasas propias.
- SERVIDUMBRE. Se caracterizan por su variadísimo contenido.
- CENSOS Y ENFITEUSIS.
- DERECHO DE SUPERFICIE, DERECHO DE VUELO, DERECHO DE SUBSUELO. Derechos de antigua raigambre, pero de importancia y
difusión moderna, que permiten utilizar el espacio superior o inferior a la cosa inmueble ajena.
b) Derechos reales de realización de valor, en garantía del cumplimiento de una obligación, que permiten realizar la cosa
(enajenarla y obtener su valor pecuniario) sobre la que recae, en caso de incumplimiento de aquella obligación. Son los
siguientes:
- HIPOTECA. Recae sobre bienes inmuebles y no se produce desplazamiento de la posesión, excepto en el caso de la
hipoteca mobiliaria.
- PRENDA. Recae sobre cosas muebles, desplazándose la posesión al acreedor, excepto en el caso de la prenda sin
desplazamiento.
- ANTICRESIS. Recae sobre bienes inmuebles y sobre los frutos de los mismos.
c) Derechos reales de adquisición preferente. Implican la facultad de adquirir la cosa sobre la que recaen con preferencia a un
tercero. Son los siguientes:
- OPCIÓN. Permite adquirir la cosa en el plazo previsto.
