Huurrecht
Week 1:
Online hoorcollege:
Wat is een huurovereenkomst?
Een huurovereenkomst is:
1. Rechtshandeling → huurder betaalt huurprijs -> plicht huurder/ rechte verhuurder
(bedoeld)
2. Meerzijdige rechtshandeling → twee partijen nodig
3. Wederkerige overeenkomst → beide partijen hebben verplichtingen
4. Obligatoire overeenkomst -> er ontstaan verbintenissen
5. Bijzondere overeenkomst (Boek 7 BW)
Doel van het huurrecht: Bescherming van de huurder (zwakkere partij) via dwingend en semi-
dwingend recht.
Vereisten overeenkomst:
1. Wil en verklaring/wilsovereenstemming
2. Handelingsbekwaamheid en bevoegdheid
3. Geoorloofde inhoud
- Mag mondeling of schriftelijk
Huurovereenkomst als rechtsfeit
Herhaling uit eerdere jaren: rechtsfeiten-schema
Een rechtsfeit + een regel van objectief recht ⇒ rechtsgevolgen, zoals:
♥ ontstaan van verbintenissen
♥ tenietgaan van verbintenissen
♥ wijziging van verbintenissen
Bij de huurovereenkomst gaat het uiteraard om het ontstaan van verbintenissen.
Hoe komt een huurovereenkomst tot stand?
Precies hetzelfde als bij elke andere overeenkomst:
Wilsovereenstemming (consensueel karakter)
1. Een huurovereenkomst ontstaat al door mondelinge overeenkomst.
a. Sinds 1 juli 2023 (Wet goed verhuurderschap): De verhuurder moet de overeenkomst
schriftelijk verstrekken,
maar de huur komt al mondeling tot stand.
2. Handelingsbekwaamheid: Partijen moeten handelingsbekwaam zijn.
Bij minderjarigen of curandi → overeenkomst is vernietigbaar.
3. Geoorloofde inhoud Geen strijd met: wet, openbare orde, goede zeden
,Mondelinge wilsovereenstemming bij huur:
De huurovereenkomst is een consensuele overeenkomst: Mondelinge wilsovereenstemming is
voldoende voor het tot stand komen van de huurovereenkomst. Nieuw sinds 1 juli 2023 (Wet
goed verhuurderschap)
Bij woonruimte geldt nu: De verhuurder is verplicht om alle gegevens van de huurovereenkomst
schriftelijk aan de huurder te verstrekken.
Wanneer is een overeenkomst nietig of vernietigbaar?
Fout/verspreking
->Nietig
(wilsontbreken)
Geestesstoornis (3:34) ->Vernietigbaar
Bedrog, dwaling, bedreiging,
-> Vernietigbaar
misbruik
Handelingsonbekwaamheid ->Vernietigbaar
Ongeoorloofde inhoud ->Nietig
Inhoud van de huurovereenkomst: waar kijk je naar?
Volgens art. 6:248 BW:
1. Afspraken van partijen
2. Wettelijke regels:
♥ dwingend → nooit afwijken
♥ semi-dwingend → mag soms, maar niet ten nadele van huurder
♥ aanvullend → als partijen niets anders regelden
3. Gewoonte
4. Redelijkheid en billijkheid (aanvullend lid 1 + beperkend lid 2 )
Ontwijkconstructies werken niet
Verhuurders proberen soms het huurrecht te vermijden door de overeenkomst anders te
noemen:
♥ “Bewaarovereenkomst”
♥ “bruikleenovereenkomst”
♥ “Koopovereenkomst met uitgestelde levering”
♥ “overeenkomt van gebruik en bewoning”
Maar: Rechter kijkt naar de inhoud, niet naar de naam. Als het huur is, gelden de huurregels van
Boek 7 BW.
Indeling van het huurrecht – vier categorieën
DIT IS HET BELANGRIJKSTE STRUCTUURONDERDEEL VOOR JE TENTAMEN.
Algemene bepalingen: art. 7:201–7:231 BW
Gelden voor alle huurovereenkomsten:
, ♥ Woonruimte
♥ Bedrijfsruimte
♥ overige onroerende zaken
♥ roerende zaken (auto, fiets)
Let op: Art. 7:230a hoort NIET bij deze afdeling — het staat apart.
Woonruimte: art. 7:232–7:282 BW
Geldt voor:
♥ zelfstandige woonruimte
♥ onzelfstandige woonruimte
♥ studentenkamers
Dit is zeer dwingend/semi-dwingend recht → sterke huurbescherming.
Voorbeeld: Als iemand het huis huurt waarin hij woont → woonruimte.
290-bedrijfsruimte: art. 7:290–7:310 BW
Geldt voor zgn. middenstandsbedrijfsruimte.
Voorbeelden:
♥ winkels
♥ horeca
♥ ambachtsbedrijven
Waarom 290-bedrijfsruimte? -> Omdat er ook andere bedrijfsruimte bestaat die hier niet onder
valt.
Overige gebouwde onroerende zaken: art. 7:230a BW, algemene bepalingen, boek 6 en
redelijkheid en billijkheid
Voorbeelden: kantoorruimte, magazijn, opslagruimte, bedrijfsunit zonder winkelkarakter enz.
Voorbeeldvragen (tentamenstijl)
1 Ik huur een auto, auto = geen woonruimte, geen bedrijfsruimte -> Toepasselijk: 7:201–7:231 +
Boek 6
2 Ik huur een winkel (drogisterij) -> 7:290–7:310 + algemene bepalingen
3 Ik huur een kantoor of magazijn -> 7:230a + algemene bepalingen
Huurovereenkomst als rechtshandeling:
♥ meerzijdige rechtshandeling
♥ wederkerige overeenkomst
♥ obligatoire overeenkomst
♥ bijzondere overeenkomst
Verbintenissen die ontstaan uit de huurovereenkomst
Volgende hoorcollege gaat hierover, maar kort:
♥ huurder heeft recht op gebruik → verhuurder heeft plicht tot terbeschikkingstelling
, ♥ verhuurder heeft recht op huurbetaling → huurder heeft betalingsplicht
Bij elke recht van de één hoort een plicht van de ander. Huurovereenkomst is dus wederkerig.
Literatuur: hoofdstuk 1, inleiding
begint bij Art. 7:201 BW t/m 7:310 BW.
Roerende zaak/vermogensrecht: Art. 7:201 -231 BW
Onroerende zaken:
♥ Gebouwd:
1. Woning: 7:201 tot 282 BW
2. Landbouw*(pacht): Art. 7:311-404 BW
3. Bedrijfsruimte
♥ Middenstands bedrijfsruimte: Art. 7:201-231, 7:290-310
♥ Overige bedrijfsruimte: Art. 7:201-231, 7:230a
♥ Ongebouwd:
1. Landbouw(pacht): Art. 7:311-404 BW
2. Overig: Art. 7:201-231 BW
Ongebouwd: een leeg terrein is ongebouwd, ook als het verhard is. Ook als een grond wordt
gehuurd met daarbij de verplichting van de huurder om het te bebouwen. (vaak zo bij
tankstations)
Huurregime: de toepasselijke wetsartikelen die voor het huurobject gelden
Woonruimte regime: Art. 7:233 BW
Bedrijfsruimte regime: Art. 7:290 lid 2 BW
Overige regime: Art. 7:230a BW, een huurovereenkomst dat betrekking heeft op een gebouwde
onroerende zaak, maar geen woonruimte of bedrijfsruimte. Je moet denken aan kantoren,
musea, sporthallen, bibliotheken, buurthuizen en tandartspraktijken.
Art. 7:201 BW: als aan deze voorwaarden zijn voldaan, is er altijd sprake van een
huurovereenkomst
1. Het verschaffen van het gebruik van een bepaalde zaak of vermogensrecht
2. Een tegenprestatie
3. Pacht is geen huur
Regelend/aanvullende recht: als een bepaling van regelend recht is , dan kunnen huurder en
verhuurder in de huurovereenkomst zonder meer afwijken. Huurder en verhuurder zijn gebonden
aan de huurovereenkomst, maar kunnen een beroep doen op de wet.
Semidwingend recht: huurder en verhuurder kunnen afwijkende afspraken maken voor zover
deze niet nadelig zijn voor de huurder. Het kan zijn dat zon bepaling in strijd is met semidwingend
recht, dan kan er een beroep worden gemaakt op die bepaling door de bepaling te vernietigen.
Dwingend recht: partijen kunnen geen clausules opnemen in de huurovereenkomst die
afwijken van dwingendrechtelijke wetsartikelen. Gebeurt dit wel, dan is de bepaling nietig.
Week 1:
Online hoorcollege:
Wat is een huurovereenkomst?
Een huurovereenkomst is:
1. Rechtshandeling → huurder betaalt huurprijs -> plicht huurder/ rechte verhuurder
(bedoeld)
2. Meerzijdige rechtshandeling → twee partijen nodig
3. Wederkerige overeenkomst → beide partijen hebben verplichtingen
4. Obligatoire overeenkomst -> er ontstaan verbintenissen
5. Bijzondere overeenkomst (Boek 7 BW)
Doel van het huurrecht: Bescherming van de huurder (zwakkere partij) via dwingend en semi-
dwingend recht.
Vereisten overeenkomst:
1. Wil en verklaring/wilsovereenstemming
2. Handelingsbekwaamheid en bevoegdheid
3. Geoorloofde inhoud
- Mag mondeling of schriftelijk
Huurovereenkomst als rechtsfeit
Herhaling uit eerdere jaren: rechtsfeiten-schema
Een rechtsfeit + een regel van objectief recht ⇒ rechtsgevolgen, zoals:
♥ ontstaan van verbintenissen
♥ tenietgaan van verbintenissen
♥ wijziging van verbintenissen
Bij de huurovereenkomst gaat het uiteraard om het ontstaan van verbintenissen.
Hoe komt een huurovereenkomst tot stand?
Precies hetzelfde als bij elke andere overeenkomst:
Wilsovereenstemming (consensueel karakter)
1. Een huurovereenkomst ontstaat al door mondelinge overeenkomst.
a. Sinds 1 juli 2023 (Wet goed verhuurderschap): De verhuurder moet de overeenkomst
schriftelijk verstrekken,
maar de huur komt al mondeling tot stand.
2. Handelingsbekwaamheid: Partijen moeten handelingsbekwaam zijn.
Bij minderjarigen of curandi → overeenkomst is vernietigbaar.
3. Geoorloofde inhoud Geen strijd met: wet, openbare orde, goede zeden
,Mondelinge wilsovereenstemming bij huur:
De huurovereenkomst is een consensuele overeenkomst: Mondelinge wilsovereenstemming is
voldoende voor het tot stand komen van de huurovereenkomst. Nieuw sinds 1 juli 2023 (Wet
goed verhuurderschap)
Bij woonruimte geldt nu: De verhuurder is verplicht om alle gegevens van de huurovereenkomst
schriftelijk aan de huurder te verstrekken.
Wanneer is een overeenkomst nietig of vernietigbaar?
Fout/verspreking
->Nietig
(wilsontbreken)
Geestesstoornis (3:34) ->Vernietigbaar
Bedrog, dwaling, bedreiging,
-> Vernietigbaar
misbruik
Handelingsonbekwaamheid ->Vernietigbaar
Ongeoorloofde inhoud ->Nietig
Inhoud van de huurovereenkomst: waar kijk je naar?
Volgens art. 6:248 BW:
1. Afspraken van partijen
2. Wettelijke regels:
♥ dwingend → nooit afwijken
♥ semi-dwingend → mag soms, maar niet ten nadele van huurder
♥ aanvullend → als partijen niets anders regelden
3. Gewoonte
4. Redelijkheid en billijkheid (aanvullend lid 1 + beperkend lid 2 )
Ontwijkconstructies werken niet
Verhuurders proberen soms het huurrecht te vermijden door de overeenkomst anders te
noemen:
♥ “Bewaarovereenkomst”
♥ “bruikleenovereenkomst”
♥ “Koopovereenkomst met uitgestelde levering”
♥ “overeenkomt van gebruik en bewoning”
Maar: Rechter kijkt naar de inhoud, niet naar de naam. Als het huur is, gelden de huurregels van
Boek 7 BW.
Indeling van het huurrecht – vier categorieën
DIT IS HET BELANGRIJKSTE STRUCTUURONDERDEEL VOOR JE TENTAMEN.
Algemene bepalingen: art. 7:201–7:231 BW
Gelden voor alle huurovereenkomsten:
, ♥ Woonruimte
♥ Bedrijfsruimte
♥ overige onroerende zaken
♥ roerende zaken (auto, fiets)
Let op: Art. 7:230a hoort NIET bij deze afdeling — het staat apart.
Woonruimte: art. 7:232–7:282 BW
Geldt voor:
♥ zelfstandige woonruimte
♥ onzelfstandige woonruimte
♥ studentenkamers
Dit is zeer dwingend/semi-dwingend recht → sterke huurbescherming.
Voorbeeld: Als iemand het huis huurt waarin hij woont → woonruimte.
290-bedrijfsruimte: art. 7:290–7:310 BW
Geldt voor zgn. middenstandsbedrijfsruimte.
Voorbeelden:
♥ winkels
♥ horeca
♥ ambachtsbedrijven
Waarom 290-bedrijfsruimte? -> Omdat er ook andere bedrijfsruimte bestaat die hier niet onder
valt.
Overige gebouwde onroerende zaken: art. 7:230a BW, algemene bepalingen, boek 6 en
redelijkheid en billijkheid
Voorbeelden: kantoorruimte, magazijn, opslagruimte, bedrijfsunit zonder winkelkarakter enz.
Voorbeeldvragen (tentamenstijl)
1 Ik huur een auto, auto = geen woonruimte, geen bedrijfsruimte -> Toepasselijk: 7:201–7:231 +
Boek 6
2 Ik huur een winkel (drogisterij) -> 7:290–7:310 + algemene bepalingen
3 Ik huur een kantoor of magazijn -> 7:230a + algemene bepalingen
Huurovereenkomst als rechtshandeling:
♥ meerzijdige rechtshandeling
♥ wederkerige overeenkomst
♥ obligatoire overeenkomst
♥ bijzondere overeenkomst
Verbintenissen die ontstaan uit de huurovereenkomst
Volgende hoorcollege gaat hierover, maar kort:
♥ huurder heeft recht op gebruik → verhuurder heeft plicht tot terbeschikkingstelling
, ♥ verhuurder heeft recht op huurbetaling → huurder heeft betalingsplicht
Bij elke recht van de één hoort een plicht van de ander. Huurovereenkomst is dus wederkerig.
Literatuur: hoofdstuk 1, inleiding
begint bij Art. 7:201 BW t/m 7:310 BW.
Roerende zaak/vermogensrecht: Art. 7:201 -231 BW
Onroerende zaken:
♥ Gebouwd:
1. Woning: 7:201 tot 282 BW
2. Landbouw*(pacht): Art. 7:311-404 BW
3. Bedrijfsruimte
♥ Middenstands bedrijfsruimte: Art. 7:201-231, 7:290-310
♥ Overige bedrijfsruimte: Art. 7:201-231, 7:230a
♥ Ongebouwd:
1. Landbouw(pacht): Art. 7:311-404 BW
2. Overig: Art. 7:201-231 BW
Ongebouwd: een leeg terrein is ongebouwd, ook als het verhard is. Ook als een grond wordt
gehuurd met daarbij de verplichting van de huurder om het te bebouwen. (vaak zo bij
tankstations)
Huurregime: de toepasselijke wetsartikelen die voor het huurobject gelden
Woonruimte regime: Art. 7:233 BW
Bedrijfsruimte regime: Art. 7:290 lid 2 BW
Overige regime: Art. 7:230a BW, een huurovereenkomst dat betrekking heeft op een gebouwde
onroerende zaak, maar geen woonruimte of bedrijfsruimte. Je moet denken aan kantoren,
musea, sporthallen, bibliotheken, buurthuizen en tandartspraktijken.
Art. 7:201 BW: als aan deze voorwaarden zijn voldaan, is er altijd sprake van een
huurovereenkomst
1. Het verschaffen van het gebruik van een bepaalde zaak of vermogensrecht
2. Een tegenprestatie
3. Pacht is geen huur
Regelend/aanvullende recht: als een bepaling van regelend recht is , dan kunnen huurder en
verhuurder in de huurovereenkomst zonder meer afwijken. Huurder en verhuurder zijn gebonden
aan de huurovereenkomst, maar kunnen een beroep doen op de wet.
Semidwingend recht: huurder en verhuurder kunnen afwijkende afspraken maken voor zover
deze niet nadelig zijn voor de huurder. Het kan zijn dat zon bepaling in strijd is met semidwingend
recht, dan kan er een beroep worden gemaakt op die bepaling door de bepaling te vernietigen.
Dwingend recht: partijen kunnen geen clausules opnemen in de huurovereenkomst die
afwijken van dwingendrechtelijke wetsartikelen. Gebeurt dit wel, dan is de bepaling nietig.
