2024-2025
Onroerendgoedrecht I
College 1 3
Waarom is koop voor de notaris interessant? 3
Totstandkoming en essentie van de koopovereenkomst 3
Twijfelgevallen over of er sprake is van een koop 5
Probleemgevallen nadat een koopovereenkomst tot stand gekomen 7
College 2 9
Toestemming of medewerking van derden 9
Koop van een woning door een particulier 9
Schriftelijkheidsvereiste 10
Bedenktijd 11
College 3 14
Nieuwbouw 14
Inschrijfbaarheid van de koopovereenkomst 15
Hoe en waarom schrijven we in? 20
College 4 22
Eigendom overdragen en de zaak afleveren 22
Geen juridische gebreken aan het onroerend goed 22
Risico en risico-overgang 24
College 5 27
Geen feitelijke gebreken aan het onroerend goed 27
Sancties voor de verkoper bij niet-nakoming 31
Termijnen waarbinnen de koper gebruik moet maken van de sancties 31
Verplichtingen van de koper 32
Contractuele boetebedingen 33
College 6 34
Verhouding tussen privaatrecht en publiekrecht 34
Koop van vermogensrechten 35
Economische eigendom 36
College 7 38
Goederen 38
Eigendom in relatie tot beperkte rechten 38
Roerende en onroerende zaken 38
Bestanddelen 41
College 8 43
Verticale natrekking 43
Netwerken van kabels en leidingen 43
College 9 47
Overige goederenrechtelijke begrippen 47
Kadaster en openbare registers 48
Welke feiten zijn inschrijfbaar in de openbare registers? 49
Derdenbescherming 49
College 10 53
1
, Verkrijging en verlies van goederen 53
Overdracht 53
College 11 59
Wat is er geleverd en overgedragen? 59
Wat kan er fout gaan tussen het passeren van de akte en inschrijving in de openbare
registers? 59
Bescherming tegen beschikkingsonbevoegdheid 61
College 12 64
Verjaring 64
College 13 68
Gemeenschap 68
Mandeligheid 72
Burenrecht 73
2
,College 1
Waarom is koop voor de notaris interessant?
Rechtsgebieden in het onroerend goedrecht:
● Burgerlijk recht → boek 3, 5 en 7 BW
● Fiscaal recht
● Bestuursrecht
Gedeelten van onroerend goedrecht:
● Koop → verbintenissenrecht
● Overdracht → goederenrecht
De notaris doet de levering
Waarop is de koop interessant voor de notaris?
● In de koopovereenkomst (titel) staat wat geleverd moet worden
○ De koopovereenkomst is een vereiste voor overdracht
○ Art 3:84 lid 1 BW → vereisten voor overdracht:
■ Levering
■ Geldige titel
● Zo goed als altijd een koopovereenkomst
■ Beschikkingsonbevoegdheid
○ De levering is de uitvoering van de koopovereenkomst
○ Uit de koopovereenkomst volgt dus wat er geleverd wordt in de akte van
levering
● Nederland kent een causaal stelsel → geen titel, geen overdracht
○ Als er een probleem is met de koopovereenkomst, moet dat op tijd worden
gezien
○ De notaris moet controleren op eventuele titelgebreken in de koopakte
○ Een gebrekkige koop levert een gebrekkige titel op
● De koopovereenkomst moet worden aangegaan door de eigenaar
○ Als je niet beschikkingsbevoegd bent, kun je iets niet overdragen
○ Het is dus voor de notaris fijn als de koopovereenkomst is aangegaan door
de eigenaar
● Notarissen kunnen koopovereenkomsten inschrijven in de openbare registers
○ Kadaster → art 7:3 BW
○ Dit heeft veel voordelen
○ Alleen notarissen kunnen de koop inschrijven
● Het notariaat is vaak betrokken bij de totstandkoming van de koopovereenkomst
○ De notaris heeft een adviserende rol
De makelaars stellen de koopovereenkomst op
Totstandkoming en essentie van de koopovereenkomst
Hoe komt naar Nederlands recht een overeenkomst tot stand?
3
, ● Art 6:217 BW → aanbod en aanvaarding van dat aanbod
● Er is geen vormvereiste voor het aangaan van een overeenkomst
● Voor het ontstaan van een overeenkomst heb je een meerzijdige rechtshandeling
nodig
● Is uitsluitend het aanbod of uitsluitend de aanvaarding een rechtshandeling?
○ Dit is naar Nederlands recht niet helemaal duidelijk
○ Nee, want het brengt geen rechtsgevolg tot stand
■ Art 6:218 BW → een aanbod is geldig, nietig en vernietigbaar
overeenkomstig de regels van meerzijdige rechtshandelingen
○ Volgens Huijgen zijn aanbod en aanvaarding wel een rechtshandeling
Relevante boeken in het BW:
● Boek 3 BW → rechtshandelingen
● Boek 6 BW → overeenkomstenrecht
● Boek 7, titel 1 BW → de koopovereenkomst
○ Hierin staan een aantal bijzondere bepalingen met betrekking tot koop van
onroerend goed
■ Echter gaan veel bepalingen in titel 1 over consumentenkoop (art 7:5
lid 1 sub a BW) → consumentenkoop is de koop met betrekking tot
een roerende zaak
■ Dit gaat dus niet over onroerend goed
■ De wetsbepalingen in titel 7.1 BW met betrekking tot
consumentenkoop hebben dus geen betrekking op de koop van
onroerend goed, ook niet in het geval van particuliere woningkoop (art
7:2 BW)
○ De rest van boek 7 BW heeft betrekking op alle koopovereenkomsten
Hoe komt een koopovereenkomst tot stand?
● Art 7:1 BW → koop is de overeenkomst waarbij de een zich verbindt een zaak te
geven en de ander om daarvoor een prijs in geld te betalen
○ Er moet dus sprake zijn van een zaak
■ Het kan eventueel ook gaan om een vermogensrecht
○ Er is geen vormvereiste
■ Een mondelinge koop is dus ook geldig
● Art 7:4 BW → wanneer de koop is gesloten zonder dat de prijs is bepaald, is de
koper een redelijke prijs verschuldigd
○ Redelijke prijs → bij de bepaling van die prijs wordt rekening gehouden met
de door de verkoper ten tijde van het sluiten van de overeenkomst gewoonlijk
bedongen prijzen
○ Kan je art 7:4 BW toepassen op onroerend goed?
■ Hier zijn de meningen over verdeeld
■ Huijgen vindt van niet
■ HR Peters / Peters:
● Er is discussie ontstaan over de prijs
● Volgens de HR ziet dit op de situatie dat er een
koopovereenkomst is
4
Onroerendgoedrecht I
College 1 3
Waarom is koop voor de notaris interessant? 3
Totstandkoming en essentie van de koopovereenkomst 3
Twijfelgevallen over of er sprake is van een koop 5
Probleemgevallen nadat een koopovereenkomst tot stand gekomen 7
College 2 9
Toestemming of medewerking van derden 9
Koop van een woning door een particulier 9
Schriftelijkheidsvereiste 10
Bedenktijd 11
College 3 14
Nieuwbouw 14
Inschrijfbaarheid van de koopovereenkomst 15
Hoe en waarom schrijven we in? 20
College 4 22
Eigendom overdragen en de zaak afleveren 22
Geen juridische gebreken aan het onroerend goed 22
Risico en risico-overgang 24
College 5 27
Geen feitelijke gebreken aan het onroerend goed 27
Sancties voor de verkoper bij niet-nakoming 31
Termijnen waarbinnen de koper gebruik moet maken van de sancties 31
Verplichtingen van de koper 32
Contractuele boetebedingen 33
College 6 34
Verhouding tussen privaatrecht en publiekrecht 34
Koop van vermogensrechten 35
Economische eigendom 36
College 7 38
Goederen 38
Eigendom in relatie tot beperkte rechten 38
Roerende en onroerende zaken 38
Bestanddelen 41
College 8 43
Verticale natrekking 43
Netwerken van kabels en leidingen 43
College 9 47
Overige goederenrechtelijke begrippen 47
Kadaster en openbare registers 48
Welke feiten zijn inschrijfbaar in de openbare registers? 49
Derdenbescherming 49
College 10 53
1
, Verkrijging en verlies van goederen 53
Overdracht 53
College 11 59
Wat is er geleverd en overgedragen? 59
Wat kan er fout gaan tussen het passeren van de akte en inschrijving in de openbare
registers? 59
Bescherming tegen beschikkingsonbevoegdheid 61
College 12 64
Verjaring 64
College 13 68
Gemeenschap 68
Mandeligheid 72
Burenrecht 73
2
,College 1
Waarom is koop voor de notaris interessant?
Rechtsgebieden in het onroerend goedrecht:
● Burgerlijk recht → boek 3, 5 en 7 BW
● Fiscaal recht
● Bestuursrecht
Gedeelten van onroerend goedrecht:
● Koop → verbintenissenrecht
● Overdracht → goederenrecht
De notaris doet de levering
Waarop is de koop interessant voor de notaris?
● In de koopovereenkomst (titel) staat wat geleverd moet worden
○ De koopovereenkomst is een vereiste voor overdracht
○ Art 3:84 lid 1 BW → vereisten voor overdracht:
■ Levering
■ Geldige titel
● Zo goed als altijd een koopovereenkomst
■ Beschikkingsonbevoegdheid
○ De levering is de uitvoering van de koopovereenkomst
○ Uit de koopovereenkomst volgt dus wat er geleverd wordt in de akte van
levering
● Nederland kent een causaal stelsel → geen titel, geen overdracht
○ Als er een probleem is met de koopovereenkomst, moet dat op tijd worden
gezien
○ De notaris moet controleren op eventuele titelgebreken in de koopakte
○ Een gebrekkige koop levert een gebrekkige titel op
● De koopovereenkomst moet worden aangegaan door de eigenaar
○ Als je niet beschikkingsbevoegd bent, kun je iets niet overdragen
○ Het is dus voor de notaris fijn als de koopovereenkomst is aangegaan door
de eigenaar
● Notarissen kunnen koopovereenkomsten inschrijven in de openbare registers
○ Kadaster → art 7:3 BW
○ Dit heeft veel voordelen
○ Alleen notarissen kunnen de koop inschrijven
● Het notariaat is vaak betrokken bij de totstandkoming van de koopovereenkomst
○ De notaris heeft een adviserende rol
De makelaars stellen de koopovereenkomst op
Totstandkoming en essentie van de koopovereenkomst
Hoe komt naar Nederlands recht een overeenkomst tot stand?
3
, ● Art 6:217 BW → aanbod en aanvaarding van dat aanbod
● Er is geen vormvereiste voor het aangaan van een overeenkomst
● Voor het ontstaan van een overeenkomst heb je een meerzijdige rechtshandeling
nodig
● Is uitsluitend het aanbod of uitsluitend de aanvaarding een rechtshandeling?
○ Dit is naar Nederlands recht niet helemaal duidelijk
○ Nee, want het brengt geen rechtsgevolg tot stand
■ Art 6:218 BW → een aanbod is geldig, nietig en vernietigbaar
overeenkomstig de regels van meerzijdige rechtshandelingen
○ Volgens Huijgen zijn aanbod en aanvaarding wel een rechtshandeling
Relevante boeken in het BW:
● Boek 3 BW → rechtshandelingen
● Boek 6 BW → overeenkomstenrecht
● Boek 7, titel 1 BW → de koopovereenkomst
○ Hierin staan een aantal bijzondere bepalingen met betrekking tot koop van
onroerend goed
■ Echter gaan veel bepalingen in titel 1 over consumentenkoop (art 7:5
lid 1 sub a BW) → consumentenkoop is de koop met betrekking tot
een roerende zaak
■ Dit gaat dus niet over onroerend goed
■ De wetsbepalingen in titel 7.1 BW met betrekking tot
consumentenkoop hebben dus geen betrekking op de koop van
onroerend goed, ook niet in het geval van particuliere woningkoop (art
7:2 BW)
○ De rest van boek 7 BW heeft betrekking op alle koopovereenkomsten
Hoe komt een koopovereenkomst tot stand?
● Art 7:1 BW → koop is de overeenkomst waarbij de een zich verbindt een zaak te
geven en de ander om daarvoor een prijs in geld te betalen
○ Er moet dus sprake zijn van een zaak
■ Het kan eventueel ook gaan om een vermogensrecht
○ Er is geen vormvereiste
■ Een mondelinge koop is dus ook geldig
● Art 7:4 BW → wanneer de koop is gesloten zonder dat de prijs is bepaald, is de
koper een redelijke prijs verschuldigd
○ Redelijke prijs → bij de bepaling van die prijs wordt rekening gehouden met
de door de verkoper ten tijde van het sluiten van de overeenkomst gewoonlijk
bedongen prijzen
○ Kan je art 7:4 BW toepassen op onroerend goed?
■ Hier zijn de meningen over verdeeld
■ Huijgen vindt van niet
■ HR Peters / Peters:
● Er is discussie ontstaan over de prijs
● Volgens de HR ziet dit op de situatie dat er een
koopovereenkomst is
4
