Onroerendgoedrecht I
Hoorcollege - Koop
Betreft: Week 1 – Totstandkoming koopovereenkomst (algemene inleiding)
Indeling colleges koop
Indeling:
- inleiding en totstandkoming van de koop (algemeen) Week 1
- totstandkoming van de koop van een woning Art. 7:2 BW Week 2
- vormerkung Art. 7:3 BW Week 3
- juridische conformiteit Art. 7:15 BW Week 4
- feitelijke conformiteit Art. 7:17 BW Week 5
- klachtplicht en restonderwerpen Art. 7:23 BW Week 6
- werkcollege week 7
Koop
Bij de koop in het algemeen (dus niet alleen m.b.t. onroerende goederen) is er sprake van een zogenaamde gelaagde structuur van
het BW.
Gelaagde structuur m.b.t. koopovereenkomst:
- rechtshandeling Boek 3 Titel 2 en Titel 3 BW
- verbintenis Boek 6 Titel 1 BW
- overeenkomst (wederkerig) Boek 6 Titel 5 BW
- bijzondere overeenkomsten Boek 7 Titel 1 BW
Definitie koop
Koop is een overeenkomst waarbij de een zich verbindt een zaak te geven en de ander daarvoor een prijs in geld te betalen (art. 7:1
BW). De twee klassieke essentialia die hier van belang zijn is 'een zaak' (in dit vak een onroerende zaak) en daartegenover 'een prijs
in geld te betalen'. Een zaak behoeft niet altijd een stoffelijk object te zijn, maar kan ook een vermogensrecht zijn (bv. erfpachtrecht)
(art. 7:47 BW).
Een koopovereenkomst betreft een wederkerige overeenkomst, waarbij deze overeenkomst een verbintenis schept tot overdracht
van een zaak en tevens een verbintenis schept tot betaling van de prijs in geld.
Schakelbepalingen
Twee schakelbepalingen m.b.t. de koopovereenkomst:
- vermogensrechten Art. 7:47 BW
- ruil Art. 7:49 jo art. 7:50 BW
Volgens de definitie van koop kan de overdracht alleen een zaak betreffen, maar de schakelbepaling geeft aan dat dit ook van
overeenkomstige toepassing is op vermogensrechten, voorzover in dit in overeenstemming is met het aard van het recht (art. 7:47
jo art. 7:1 t/m art. 7:46 BW).
,Tevens zijn de bepalingen m.b.t. koop van overeenkomstige toepassing voor ruil. Ruil is de overeenkomst waarbij partijen zich
verbinden over en weer een zaak (of een vermogensrecht) in plaats van een andere te geven (art. 7:49 BW). De partijen worden
ieder beschouwd als verkoper voor de prestatie die zij verschuldigd is en als koper voor welk haar toekomt (art. 7:50 BW).
In het geval van ruil kan er sprake zijn van ruil zonder toegift (kale ruil) of ruil met toegift. Bij de laatste situatie zijn de zaken niet
gelijk in waarde en dient een van de partijen een toe te betalen.
Consumentenkoop
In het geval van onroerende zaken kan het nooit echt een consumentenkoop zijn, aangezien de consumentenkoop is gedefinieerd in
de wet als een koop van een roerende zaak (art. 7:5 BW). Bij een echte consumentenkoop (dus m.b.t. roerende zaken) kan niet van
de Afdelingen 1 t/ 7 Boek 7 BW ten nadele van de koper worden afgeweken. De regelingen m.b.t. koopovereenkomsten kleurt dan
als het ware naar dwingend recht. Ook de bepalingen uit Boek 6 BW zijn bij een consumentenkoop van dwingend recht. Dat is bij
onroerend goed nooit het geval.
Daarbij moet men opletten dat sommige bepalingen m.b.t. de koop alleen van toepassing zijn op consumentenkoop (bv. art. 7:18,
art. 7:21 lid 4 t/m 6 en art. 7:24 BW).
Totstandkoming koopovereenkomst van onroerende zaken
Een koopovereenkomst komt tot stand door aanbod en aanvaarding (art. 6:217 BW). Aanbod en aanvaarding zijn ieder op zichzelf
eenzijdige gerichte rechtshandelingen. Een rechtshandeling moet een wil bevatten en die wil moet gedekt worden met een daarmee
overeenstemmende verklaring.
Indien de koopovereenkomst bij de notaris wordt gesloten (in ieder geval in Amsterdam), dan heeft die notaris een wilscontrolerende
functie. Oftewel of hetgeen een persoon verklaart wel overeenstemt met zijn wil.
Voor koopovereenkomsten m.b.t. onroerend goed gelden in beginsel geen vormvereisten. Hierop geldt een (1) belangrijke
uitzondering en dat is de koop van woningen door natuurlijke personen die niet handelen in een beroep of bedrijf. Daarvoor geldt een
vormvereiste van schriftelijkheid (art. 7:2 lid 1 BW).
Van belang is verder dat een aanvaarding die van het aanbod afwijkt, geldt als nieuw aanbod en als verwerping van het oorspronkelijke
(art. 6:225 BW). In geval van onroerende goed is dat zeer gebruikelijk dat er een tegenbod wordt gedaan. Op deze manier kan er een
spel ontstaan van loven en bieden.
Ook is van belang dat een mondeling aanbod vervalt indien deze niet onmiddellijk wordt aanvaard en een schriftelijk aanbod vervalt
indien deze niet binnen een redelijke termijn wordt aanvaard (art. 6:121 lid 1 BW). Daarnaast vervalt een aanbod indien deze wordt
verworpen (art. 6:121 lid 2 BW).
Een aanbod kan in beginsel worden herroepen door degenen die het aanbod doet, tenzij hij dit aanbod voor bepaalde tijd
onherroepelijk heeft gemaakt (dat moet dan blijken uit het aanbod (art. 6:219 lid 1 BW). Dat herroepen kan slechts zo lang dat aanbod
niet is aanvaard en ook bericht van aanvaarding van de wederpartij nog niet is verzonden. Naast het herroepen van een aanbod kan
een aanbod ook worden ingetrokken. Intrekking is het voorkomen dat het aanbod werking heeft. Hiervoor moet de intrekking de
wederpartij eerder bereiken dan het originele aanbod (art. 3:37 BW).
Overeenstemming van partijen
Partijen moeten het in ieder geval eens zijn over de essentialia. Dit is veelal niet voldoende en zijn de naturalia en de accidentalia ook
vereist.
Essentialia à de bestanddelen zonder welke een bepaalde overeenkomst niet tot stand kan komen Art. 6:227 BW
Naturalia à de bestanddelen welke de aard van de overeenkomst met zich meebrengt en ook Art. 6:248 lid 1 BW
zonder uitdrukkelijk beding daartoe behoren
, Accidentalia à de bestanddelen die 'toevallig' aan de overeenkomst zijn toegevoegd, omdat dit uitdrukkelijk door partijen
is bepaald
Een aanbod en een aanvaarding moeten beide de essentialia bevatten. Bij een koop zijn dat minimaal de betreffende onroerende zaak
en de prijs daarvoor. Als partijen het daarover eens zijn, is er in beginsel sprake van een overeenstemming. Bij onroerend goed is de
discussie gebleven of ook de uiterste leveringsdatum tot de essentialia behoort. Geen consensus over in de praktijk.
De overeenstemming ziet ook op de naturalia. Ook zonder uitdrukkelijk beding behoren deze bestanddelen ook tot de koop, bv.
hetgeen voortvloeit uit de redelijkheid en billijkheid.
De accidentalia zijn de elementen die de partijen uitdrukkelijk aan de koop hebben toegevoegd, omdat zij dit essentieel vinden. Bv.
aanwezigheid van een schone grond verklaring voor het verkrijgen van de koop. Partijen moeten het over deze accidentalia eveneens
eens zijn.
Inhoud wilsovereenstemming
Essentialia m.b.t. koop:
- zaak
- prijs
- indicatie v.d. leveringsdatum
- alle punten die voor een van de partijen van wezenlijke betekenis zijn en dit voor de andere partij kenbaar is
Andere bijkomende punten waarover niet onderhandeld is, is voor de totstandkoming van de wilsovereenstemming niet van belang.
In het kooprecht heeft de term 'risico' een eigen betekenis. Het betreft bij risico-overgang het risico van waardeverandering en
tenietgaan van wat men gekocht heeft. De risico-overgang is van regelend recht (art. 7:10 BW). Indien partijen niets omtrent de risico-
overgang hebben afgesproken, dan gaat het risico over op het moment van aflevering. Aflevering is iets anders dan levering. Aflevering
is het stellen van het onroerende zaak in het bezit van de koper, oftewel de verkoper krijgt op dat moment de feitelijke macht
(aflevering van de sleutels bij het tekenen van de leveringsakte). De levering komt tot stand door inschrijving van de leveringsakte in
het Kadaster.
Aanbod of uitnodiging daartoe
HR. 10 april 1981 (Hofland/Hennis)
Een makelaar had een advertentie geplaatst in een woninggids, waarbij de onroerende zaak voor bepaalde prijs te koop wordt
aangeboden. De HR oordeelde dat niet alleen de prijs en eventuele verdere voorwaarden voor de verkoper van belang kan zijn, maar
ook de persoon van de gegadigde. De advertentie is slechts een uitnodiging om in onderhandeling te treden. Ditzelfde geldt ook voor
het geval een makelaar een openbare inschrijving faciliteert.
Bunde/Erckens-arrest
De gemeente Bunde wilde het land van boer Erckens kopen. Zij spraken af dat boer Erckens een bepaalde prijs zou krijgen welke mede
een vergoeding zou zin voor alle belastingschade. Boer Erkens verstond onder 'belastingschade' alle belastingschade die zou
voortvloeien bij beëindiging van zijn bedrijf, maar belastingschade heeft ook een eigen technisch begrip. Er bestond dus een
mistverstand over dit begrip, over de vraag welke uitleg prevaleerde en of er een wilsovereenstemming tot stand was gekomen.
De HR oordeelde dat bij de beantwoording van de vraag of er sprake is van een overeenkomst, afhangt van wat partijen over en weer
hebben verklaard en hieruit hebben afgeleid overeenkomstig de zin die zij daaraan redelijkerwijs mochten toekennen. Daarbij kan een
rol spelen of de ene betekenis meer voor de hand ligt dan de andere betekenis, of de partij die van de vaste technische betekenis
uitging mocht verwachten dat de andere partij die technische betekenis ook kende, of de andere partij deskundige bijstand had die
die betekenis kende of een betekenis zou leiden tot een resultaat dat niet goed te rijmen was met wat partijen beoogden.
Hoorcollege - Koop
Betreft: Week 1 – Totstandkoming koopovereenkomst (algemene inleiding)
Indeling colleges koop
Indeling:
- inleiding en totstandkoming van de koop (algemeen) Week 1
- totstandkoming van de koop van een woning Art. 7:2 BW Week 2
- vormerkung Art. 7:3 BW Week 3
- juridische conformiteit Art. 7:15 BW Week 4
- feitelijke conformiteit Art. 7:17 BW Week 5
- klachtplicht en restonderwerpen Art. 7:23 BW Week 6
- werkcollege week 7
Koop
Bij de koop in het algemeen (dus niet alleen m.b.t. onroerende goederen) is er sprake van een zogenaamde gelaagde structuur van
het BW.
Gelaagde structuur m.b.t. koopovereenkomst:
- rechtshandeling Boek 3 Titel 2 en Titel 3 BW
- verbintenis Boek 6 Titel 1 BW
- overeenkomst (wederkerig) Boek 6 Titel 5 BW
- bijzondere overeenkomsten Boek 7 Titel 1 BW
Definitie koop
Koop is een overeenkomst waarbij de een zich verbindt een zaak te geven en de ander daarvoor een prijs in geld te betalen (art. 7:1
BW). De twee klassieke essentialia die hier van belang zijn is 'een zaak' (in dit vak een onroerende zaak) en daartegenover 'een prijs
in geld te betalen'. Een zaak behoeft niet altijd een stoffelijk object te zijn, maar kan ook een vermogensrecht zijn (bv. erfpachtrecht)
(art. 7:47 BW).
Een koopovereenkomst betreft een wederkerige overeenkomst, waarbij deze overeenkomst een verbintenis schept tot overdracht
van een zaak en tevens een verbintenis schept tot betaling van de prijs in geld.
Schakelbepalingen
Twee schakelbepalingen m.b.t. de koopovereenkomst:
- vermogensrechten Art. 7:47 BW
- ruil Art. 7:49 jo art. 7:50 BW
Volgens de definitie van koop kan de overdracht alleen een zaak betreffen, maar de schakelbepaling geeft aan dat dit ook van
overeenkomstige toepassing is op vermogensrechten, voorzover in dit in overeenstemming is met het aard van het recht (art. 7:47
jo art. 7:1 t/m art. 7:46 BW).
,Tevens zijn de bepalingen m.b.t. koop van overeenkomstige toepassing voor ruil. Ruil is de overeenkomst waarbij partijen zich
verbinden over en weer een zaak (of een vermogensrecht) in plaats van een andere te geven (art. 7:49 BW). De partijen worden
ieder beschouwd als verkoper voor de prestatie die zij verschuldigd is en als koper voor welk haar toekomt (art. 7:50 BW).
In het geval van ruil kan er sprake zijn van ruil zonder toegift (kale ruil) of ruil met toegift. Bij de laatste situatie zijn de zaken niet
gelijk in waarde en dient een van de partijen een toe te betalen.
Consumentenkoop
In het geval van onroerende zaken kan het nooit echt een consumentenkoop zijn, aangezien de consumentenkoop is gedefinieerd in
de wet als een koop van een roerende zaak (art. 7:5 BW). Bij een echte consumentenkoop (dus m.b.t. roerende zaken) kan niet van
de Afdelingen 1 t/ 7 Boek 7 BW ten nadele van de koper worden afgeweken. De regelingen m.b.t. koopovereenkomsten kleurt dan
als het ware naar dwingend recht. Ook de bepalingen uit Boek 6 BW zijn bij een consumentenkoop van dwingend recht. Dat is bij
onroerend goed nooit het geval.
Daarbij moet men opletten dat sommige bepalingen m.b.t. de koop alleen van toepassing zijn op consumentenkoop (bv. art. 7:18,
art. 7:21 lid 4 t/m 6 en art. 7:24 BW).
Totstandkoming koopovereenkomst van onroerende zaken
Een koopovereenkomst komt tot stand door aanbod en aanvaarding (art. 6:217 BW). Aanbod en aanvaarding zijn ieder op zichzelf
eenzijdige gerichte rechtshandelingen. Een rechtshandeling moet een wil bevatten en die wil moet gedekt worden met een daarmee
overeenstemmende verklaring.
Indien de koopovereenkomst bij de notaris wordt gesloten (in ieder geval in Amsterdam), dan heeft die notaris een wilscontrolerende
functie. Oftewel of hetgeen een persoon verklaart wel overeenstemt met zijn wil.
Voor koopovereenkomsten m.b.t. onroerend goed gelden in beginsel geen vormvereisten. Hierop geldt een (1) belangrijke
uitzondering en dat is de koop van woningen door natuurlijke personen die niet handelen in een beroep of bedrijf. Daarvoor geldt een
vormvereiste van schriftelijkheid (art. 7:2 lid 1 BW).
Van belang is verder dat een aanvaarding die van het aanbod afwijkt, geldt als nieuw aanbod en als verwerping van het oorspronkelijke
(art. 6:225 BW). In geval van onroerende goed is dat zeer gebruikelijk dat er een tegenbod wordt gedaan. Op deze manier kan er een
spel ontstaan van loven en bieden.
Ook is van belang dat een mondeling aanbod vervalt indien deze niet onmiddellijk wordt aanvaard en een schriftelijk aanbod vervalt
indien deze niet binnen een redelijke termijn wordt aanvaard (art. 6:121 lid 1 BW). Daarnaast vervalt een aanbod indien deze wordt
verworpen (art. 6:121 lid 2 BW).
Een aanbod kan in beginsel worden herroepen door degenen die het aanbod doet, tenzij hij dit aanbod voor bepaalde tijd
onherroepelijk heeft gemaakt (dat moet dan blijken uit het aanbod (art. 6:219 lid 1 BW). Dat herroepen kan slechts zo lang dat aanbod
niet is aanvaard en ook bericht van aanvaarding van de wederpartij nog niet is verzonden. Naast het herroepen van een aanbod kan
een aanbod ook worden ingetrokken. Intrekking is het voorkomen dat het aanbod werking heeft. Hiervoor moet de intrekking de
wederpartij eerder bereiken dan het originele aanbod (art. 3:37 BW).
Overeenstemming van partijen
Partijen moeten het in ieder geval eens zijn over de essentialia. Dit is veelal niet voldoende en zijn de naturalia en de accidentalia ook
vereist.
Essentialia à de bestanddelen zonder welke een bepaalde overeenkomst niet tot stand kan komen Art. 6:227 BW
Naturalia à de bestanddelen welke de aard van de overeenkomst met zich meebrengt en ook Art. 6:248 lid 1 BW
zonder uitdrukkelijk beding daartoe behoren
, Accidentalia à de bestanddelen die 'toevallig' aan de overeenkomst zijn toegevoegd, omdat dit uitdrukkelijk door partijen
is bepaald
Een aanbod en een aanvaarding moeten beide de essentialia bevatten. Bij een koop zijn dat minimaal de betreffende onroerende zaak
en de prijs daarvoor. Als partijen het daarover eens zijn, is er in beginsel sprake van een overeenstemming. Bij onroerend goed is de
discussie gebleven of ook de uiterste leveringsdatum tot de essentialia behoort. Geen consensus over in de praktijk.
De overeenstemming ziet ook op de naturalia. Ook zonder uitdrukkelijk beding behoren deze bestanddelen ook tot de koop, bv.
hetgeen voortvloeit uit de redelijkheid en billijkheid.
De accidentalia zijn de elementen die de partijen uitdrukkelijk aan de koop hebben toegevoegd, omdat zij dit essentieel vinden. Bv.
aanwezigheid van een schone grond verklaring voor het verkrijgen van de koop. Partijen moeten het over deze accidentalia eveneens
eens zijn.
Inhoud wilsovereenstemming
Essentialia m.b.t. koop:
- zaak
- prijs
- indicatie v.d. leveringsdatum
- alle punten die voor een van de partijen van wezenlijke betekenis zijn en dit voor de andere partij kenbaar is
Andere bijkomende punten waarover niet onderhandeld is, is voor de totstandkoming van de wilsovereenstemming niet van belang.
In het kooprecht heeft de term 'risico' een eigen betekenis. Het betreft bij risico-overgang het risico van waardeverandering en
tenietgaan van wat men gekocht heeft. De risico-overgang is van regelend recht (art. 7:10 BW). Indien partijen niets omtrent de risico-
overgang hebben afgesproken, dan gaat het risico over op het moment van aflevering. Aflevering is iets anders dan levering. Aflevering
is het stellen van het onroerende zaak in het bezit van de koper, oftewel de verkoper krijgt op dat moment de feitelijke macht
(aflevering van de sleutels bij het tekenen van de leveringsakte). De levering komt tot stand door inschrijving van de leveringsakte in
het Kadaster.
Aanbod of uitnodiging daartoe
HR. 10 april 1981 (Hofland/Hennis)
Een makelaar had een advertentie geplaatst in een woninggids, waarbij de onroerende zaak voor bepaalde prijs te koop wordt
aangeboden. De HR oordeelde dat niet alleen de prijs en eventuele verdere voorwaarden voor de verkoper van belang kan zijn, maar
ook de persoon van de gegadigde. De advertentie is slechts een uitnodiging om in onderhandeling te treden. Ditzelfde geldt ook voor
het geval een makelaar een openbare inschrijving faciliteert.
Bunde/Erckens-arrest
De gemeente Bunde wilde het land van boer Erckens kopen. Zij spraken af dat boer Erckens een bepaalde prijs zou krijgen welke mede
een vergoeding zou zin voor alle belastingschade. Boer Erkens verstond onder 'belastingschade' alle belastingschade die zou
voortvloeien bij beëindiging van zijn bedrijf, maar belastingschade heeft ook een eigen technisch begrip. Er bestond dus een
mistverstand over dit begrip, over de vraag welke uitleg prevaleerde en of er een wilsovereenstemming tot stand was gekomen.
De HR oordeelde dat bij de beantwoording van de vraag of er sprake is van een overeenkomst, afhangt van wat partijen over en weer
hebben verklaard en hieruit hebben afgeleid overeenkomstig de zin die zij daaraan redelijkerwijs mochten toekennen. Daarbij kan een
rol spelen of de ene betekenis meer voor de hand ligt dan de andere betekenis, of de partij die van de vaste technische betekenis
uitging mocht verwachten dat de andere partij die technische betekenis ook kende, of de andere partij deskundige bijstand had die
die betekenis kende of een betekenis zou leiden tot een resultaat dat niet goed te rijmen was met wat partijen beoogden.
