Samenvatting praktijkleer - Specialisatie Wonen

Registergoederen
Registergoederen zijn goederen die wettelijk verplicht worden ingeschreven in een openbaar register
(het kadaster ). Op registergoederen (en alleen op registergoederen) kan een hypotheek worden
gevestigd. De bekendste voorbeelden zijn woningen en grond, maar ook een appartementsrecht is
een registergoed.
De wet deelt zaken die mensen kunnen bezitten, als volgt in:
 onroerende zaken
 roerende zaken
 bestanddelen

Onroerende zaken
Artikel 3:3 lid 1 BW geeft een definitie van onroerende zaken: “Onroerend zijn de grond, de nog niet
gewonnen delfstoffen, de met de grond verenigde beplantingen, alsmede de gebouwen en werken
die duurzaam met de grond zijn verenigd, hetzij rechtstreeks, hetzij door vereniging met andere
gebouwen of werken.”
Artikel 5:20 BW geeft in een ander verband nog een verdere beschrijving van onroerende zaken. De
eigendom van grond omvat:
 de bovengrond;
 de daaronder zich bevindende aardlagen;
 het grondwater dat door een bron, put of pomp aan de oppervlakte is
gekomen;
 het water dat zich op de grond bevindt en niet in open gemeenschap met water op het erf van
een ander staat;
 gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd, hetzij
rechtstreeks, hetzij door vereniging met andere gebouwen en werken, voor zover ze geen
bestanddeel zijn van de onroerende zaak van een ander;
 met de grond verenigde beplantingen.
Onroerende zaken zijn dus zaken die niet verplaatst kunnen worden.

Roerende zaken
In artikel 3:3 lid 2 BW staat dat roerende zaken alle zaken zijn die niet onroerend zijn. Met dit
antwoord kom je niet veel verder. Om erachter te komen of je met een roerende zaak te maken hebt,
moet je kijken naar de kenmerken van een roerende zaak: ze zijn verplaatsbaar zijn en zitten niet vast
aan de grond of een muur. Denk aan stoelen, banken, bedden, losse kasten en auto’s.

Bestanddelen
In Art. 3:4 BW: staat dat ‘Al hetgeen volgens verkeersopvatting onderdeel van een zaak uitmaakt, is
een bestanddeel van de die zaak’ en vervolgt in het tweede lid: ‘Een zaak die met een hoofdzaak
zodanig verbonden wordt dat zij daarvan niet kan worden afgescheiden zonder dat beschadiging van
betekenis wordt toegebracht aan een der zaken, wordt bestanddeel van de hoofdzaak’.

Tot de onroerende zaken behoren dus ook de bestanddelen van die zaken. Bestanddelen van een
zaak zijn op zichzelf dus onzelfstandige zaaksdelen die als het ware opgaan in de zaak waarvan zij een
deel vormen (cv, keuken, toiletpot, etc). De eigenaar van een hoofdzaak is ook de eigenaar van de
bestanddelen.

Om te bepalen of iets een bestanddeel is dienen twee toetsingen te worden uitgevoerd, te weten:
1. aan het maatschappelijk criterium (verkeersopvatting)
of
2. aan het fysiek criterium (beschadiging)




1

,Rechten
Onderscheid absoluut en relatief

Relatieve rechten (art. 3:83 BW)
Het kenmerkende van een relatief recht (ook wel persoonlijk recht) is dat dit alléén geldt tussen de
betrokken partijen. Een relatief recht is in principe niet ‘overdraagbaar’; derden kunnen deze rechten
niet zomaar overnemen of krijgen. Daarnaast is er geen authentieke akte nodig en vindt er geen
inschrijving plaats in de Openbare Registers.

Voorbeelden van relatieve rechten zijn:
 huurrecht (recht op een huis/winkel);
 pachtrecht (op agrarische gronden);
 bruikleen (op een boek uit de bibliotheek);
 salaris (op een vordering).
 Het vastleggen van deze rechten is vormvrij, met uitzondering van het
 pachtrecht.

Absolute rechten (art. 3:83 BW) - zakelijke en goederenrechtelijke
Absolute rechten zijn rechten die ook gelden tegenover anderen/derden, waarmee ze in principe wel
‘overdraagbaar’ zijn: ze kunnen dus aan derden worden verkocht of door derden worden gekocht.

Absolute rechten worden als volgt ‘gevestigd’:
1. partijen sluiten hierover eerst een overeenkomst;
2. deze overeenkomst moet worden ‘gepasseerd’ door middel van een
3. authentieke akte;
4. die akte moet worden ingeschreven in het Kadaster.
5. De wet erkent maar een beperkt aantal (8) absolute rechten. We noemen dit het
gesloten/limitatief systeem: er kunnen niet meer absolute rechten gecreëerd worden dan de wet
noemt.

Onderscheid volledig en beperkte absolute rechten

De absolute rechten zijn verdeeld in:
 het volledig absolute recht: dit is het eigendom;
 de beperkte absolute rechten: dit zijn de vijf gebruiksrechten en twee zekerheidsrechten.

Volledig recht

Volledig absolute recht: Eigendom (volledig absoluut recht –5:1 lid 1 BW)
Eigendom is het meest volledige recht dat wij kennen. Het geeft de juridische macht over een zaak.
Dat betekent dat de eigenaar het beschikkingsrecht en het gebruiksrecht van de zaak heeft.
Aan het gebruik ervan zijn beperkingen verbonden. Je mag bijvoorbeeld geen misbruik maken van je
eigendom en je mag anderen er niet mee hinderen.

Mandeligheid ( 5:60 BW)
Een bijzondere vorm van eigendom is mandeligheid.

Een onroerende zaak kan gemeenschappelijk eigendom zijn van eigenaars van twee of meer erven.
Als zij dan ook deze zaak tot gemeenschappelijk nut van die erven aanwijzen, dan spreken we van
mandeligheid. Voorwaarde is dat partijen een en ander vastleggen in een authentieke akte, die ook
wordt ingeschreven in de Openbare Registers van het Kadaster.
Een mandelige zaak moet op kosten van alle mede-eigenaren worden
onderhouden en zij moeten elkaar toegang tot de zaak geven. Het recht op een mandelige zaak kun




2

,je niet scheiden van de eigendom van de erven.

Mandeligheid komt voor bij:
 gemeenschappelijke tuinen en plantsoenen;
 gezamenlijke paden achter een blok woonhuizen;
 gemeenschappelijke speel- en parkeerplaatsen;
 gemeenschappelijke toegangswegen of bruggen over sloten om vanaf de openbare weg
woningen te kunnen bereiken;
 sloten, centraal antennesysteem.

Mandeligheid is een gezamenlijk belang en moet je niet verwarren met een erfdienstbaarheid. Een
erfdienstbaarheid heeft altijd een tegenstrijdig belang (heersend en lijdend erf).

Beperkte rechten
Daarnaast heb je nog beperkte absolute rechten. Deze bestaan uit 2 Zekerheidsrechten en 6
Gebruiksrechten.

Zekerheidsrechten (beperkt absoluut recht)
De 2 Zekerheidsrechten zijn Goederenrechtelijke rechten en kunnen zowel op zaken als rechten
gevestigd worden:
 Pandrecht: zoals hypotheek, maar dan op r.g. (titel 9-boek 3- afdeling 2)
 Hypotheekrecht: verhaalsrecht op o.g. (titel 9-boek 3-afdeling 1)

Als iemand zijn schulden niet voldoet, dan hebben de schuldeisers het recht hun vordering te
verhalen op het vermogen van de schuldenaar. Alle schuldeisers zijn in principe gelijkwaardig. In geval
van faillissement van de schuldenaar krijgen zij dan ook een gelijk deel van hun vordering uitbetaald.
Schuldeisers zullen dus altijd proberen een betere positie t.o.v. hun schuldenaar te verwerven dan de
overige schuldeisers. Zij vragen zekerheid van hun schuldenaar in de vorm van pand of hypotheek.
In zo’n geval stelt de schuldenaar een roerende zaak (pand) of onroerend goed (hypotheek) ter
beschikking waarop de schuldeiser zijn vordering bij voorrang kan verhalen als de schuldenaar zijn
schuld niet voldoet.

Gebruiksrechten (beperkt absoluut recht)
De 5 Gebruiksrechten zijn:

Erfdienstbaarheden (5:70 lid 1 BW)
Een erfdienstbaarheid is een zakelijk recht waarbij het ene (dienende) erf bezwaard is ten behoeve
van het andere (heersende) erf, met als doel het genot van de eigenaar van het heersende erf te
vergroten, eventueel tegen een vergoeding (retributie). Een bekend voorbeeld van een
erfdienstbaarheid is het recht van overpad, dit is het recht om over het terrein van de buurman te
gaan. Om van deze afspraak een erfdienstbaarheid te maken, moeten partijen van de overeenkomst
een authentieke notariële akte laten opmaken die ingeschreven wordt in de Openbare Registers van
het Kadaster. De erfdienstbaarheid is gevestigd na deze inschrijving.

Deze afspraak kunnen partijen ook maken zonder deze inschrijving. Het nadeel hiervan is dat het
recht van overpad ophoudt te bestaan als één van beiden zijn erf verkoopt en levert aan een derde.
Dan wordt het namelijk een persoonlijk recht.
Als een erfdienstbaarheid gevestigd wordt dan gaan de rechten daaruit ook over op de opvolgende
verkrijgers. Dan wordt het een absoluut recht.




3

, Erfpacht (5:85 lid 1 BW)
Erfpacht is het zakelijke recht dat een erfpachter de bevoegdheid geeft de onroerende zaken van een
ander te houden en te gebruiken. Dat kan eventueel tegen betaling van een vergoeding (canon).

Het erfpachtrecht wordt gevestigd door inschrijving van een authentieke notariële akte in de
Openbare Registers van het Kadaster.

Voorbeelden van erfverpachters zijn vooral grote (stedelijke) gemeenten. Zij geven grond in erfpacht
uit aan particulieren om op deze grond te bouwen onder strikte voorwaarden, de
erfpachtvoorwaarden. Deze gelden meestal voor een lange periode, bijvoorbeeld 75 jaar. De
gemeenten blijven daarbij eigenaar van de grond. Als de gemeente na de afgesproken termijn het
contract niet verlengt, dan is de gemeente niet alleen weer volledig eigenaar van de grond maar ook
van de bebouwing. Daarvoor moet de gemeente dan wel een vergoeding betalen.

Opstalrecht (5:101 lid 1 BW)
Opstal is het zakelijke recht dat de opstaller de bevoegdheid geeft gebouwen te hebben op de
onroerende zaak van een ander, eventueel tegen betaling (retributie). Dit recht wordt ook weer
gevestigd door inschrijving van een authentieke notariële akte in de Openbare Registers van het
Kadaster. Het voordeel van het recht van opstal is dat de opstaller – in tegenstelling tot de erfpachter
– eigenaar wordt van de bebouwingen. De opstaller mag de andere of overige grond niet gebruiken.
Om die reden wordt het opstalrecht meestal gecombineerd met een ander recht, zoals huur, pacht of
erfpacht van de grond. Denk aan een voetbalvereniging die het sportterrein huurt van de
gemeente maar het clubgebouw en het kunstgrasveld in opstal verkrijgt.

Vruchtgebruik (3:201 BW)
Vruchtgebruik is het absolute recht om een goed van een ander te gebruiken en om van de opbrengst
(vruchten) te genieten. Vruchtgebruik is mogelijk van roerende en onroerende zaken en van rechten.
Een bekend voorbeeld is het testament waarbij de overledene (erflater) zijn/ haar kinderen als
erfgenamen van zijn/ haar vermogen benoemt, maar het vruchtgebruik geeft aan de echtgenoot
zolang hij/zij leeft. De vruchtgebruiker heeft de plicht het vermogen in stand te houden, hij/zij wordt
slechts eigenaar van de opbrengsten. Het vruchtgebruik van een onroerende zaak wordt gevestigd
door inschrijving van een authentieke notariële akte in de Openbare Registers van het Kadaster.
Vruchtgebruik van roerende zaken komt tot stand door overgave van deze zaken.

Het vruchtgebruik eindigt bij de dood van de vruchtgebruiker. Daarna krijgen de genoemde
erfgenamen de volle eigendom van het nagelaten vermogen.
Een bijzondere vorm van vruchtgebruik is het recht van gebruik en bewoning. Dit is een strikt
persoonlijk recht, dat vervalt op het moment dat de vruchtgebruiker de bedoelde woning niet meer
gebruikt. De waarde van dit recht is afhankelijk van de leeftijd van de gebruiker. Dit recht is alleen
absoluut zolang er sprake is van gebruik en bewoning.

Appartementsrechten ( 5:106 lid 3 BW)
Dit is een vorm van gemeenschappelijk eigendom: het complete gebouw c.a. is van meer dan één
persoon. Het is een zakelijk recht op een aandeel in een gebouw met de bijbehorende grond, met
een uitsluitend gebruiksrecht van een bepaald gedeelte. Het appartementsrecht ontstaat door
inschrijving van de authentieke notariële akte van splitsing en splitsingstekening in de openbare
registers van het Kadaster. De akte bevat de nauwkeurige omschrijving van het gebouw en de
afzonderlijke delen. Het bevat ook een reglement met de rechten en plichten van de
appartementseigenaren en het regelt de Vereniging van Eigenaars en zijn bestuur.




4