Vastgoedrecht college 1: eigendom, bezit en houderschap
Onroerende zaken (art. 3:3 lid 1 BW)
- Is er sprake van ‘vereniging met de grond’, indien een verbinding met de
grond ontbreekt, is een zaak roerend
- Indien er wel een verbinding met de grond bestaat, is de vraag of deze
duurzaam van aard is. Het gaat erom of een met de grond verenigd
gebouw of werk bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven. Dit moet
worden beoordeeld aan de hand van de naar buiten toe kenbare
bestemming van de zaak en de kenbare bedoeling van de bouwer van de
constructie. Arrest Portacabin
! let op: de HR heeft bepaald dat bij het oordeel niet van belang is dat technisch
gezien de mogelijkheid bestaat om het bouwsel te verplaatsen en dat de
verkeersopvattingen geen zelfstandig criterium zijn
Vermogensrechten (art. 3:6 BW)
-alle rechten die een waarde in het economische verkeer vertegenwoordigen
bijvoorbeeld: vorderingen op naam, beperkte rechten, aandelen, intellectuele
eigendomsrechten
Vermogensrechten en overdraagbaarheid (art. 3:6 BW)
-een vermogensrecht kan zelfstandig of samen met een ander recht
overdraagbaar zijn
Afhankelijk recht (art. 3:7 BW)
-een afhankelijk recht is zodanig verbonden met een ander recht, dat het niet los
daarvan kan bestaan
-volgens art. 3:82 BW volgt een afhankelijk recht steeds het recht waaraan het
verbonden is
wordt het hoofdrecht overgedragen, dan gaat het afhankelijke recht
automatisch mee
Onderscheid met beperkte rechten
-elk beperkt recht kan alleen bestaan zolang het moederrecht bestaat (art. 3:81
lid 2 sub a BW)
-dit betekent echter niet dat elk beperkt recht ook een afhankelijk recht is
- Bestaansafhankelijkheid van het moederrecht ≠ juridische afhankelijkheid
van art. 3:7 BW
bijvoorbeeld: vruchtgebruik op een vordering: dit recht vervalt als de
vordering (moederrecht) verdwijnt, maar dit is geen afhankelijkheid in de
zin van art. 3:7 BW
Voorbeelden van afhankelijkheid in de zin van art. 3:7 BW
-afhankelijkheid veronderstelt dat een tweede goed noodzakelijk is voor het
bestaan van het recht:
- Hypotheekrecht
Wordt gevestigd op een registergoed (bijvoorbeeld een huis) ter
zekerheid van een vordering tot terugbetaling
Pagina 1 van 51
, Het hypotheekrecht is afhankelijk van het bestaan van de vordering
van de schuldeiser
Zodra de vordering is voldaan, vervalt ook het hypotheekrecht
automatisch
- Erfdienstbaarheid (art. 5:70 BW)
Beperkt recht op een dienend erf, ten behoeve van een heersend erf
Het recht is afhankelijk van de eigendom van het heersend erf
Bij overdracht van het heersende erf gaat de erfdienstbaarheid van
rechtswege mee
- Afhankelijk recht van opstal (art. 5:101 lid 2 BW)
Eveneens een voorbeeld van een recht dat alleen kan bestaan in
samenhang met een ander recht
Beperkte rechten
- Gebruiks-/genotsrechten (kunnen alleen op onroerende zaken worden
gevestigd BW 5): vruchtgebruik (art. 3:201 BW), erfdienstbaarheid (art.
5:70 BW), erfpacht (art. 5:85 BW), opstal ( art. 3:260)
- Zekerheidsrechten (kunnen op alle goederen worden gevestigd BW 3):
dienen ter verzekering van een vordering, doordat zij het recht geven het
bezwaarde goed te verkopen en de vordering op de opbrengst te verhalen:
pand (art. 3:236 BW) en hypotheek (art. 3:260 BW)
Bestanddeel (art. 3:4 BW)
-is juridisch zijn zelfstandigheid verloren en is onderdeel geworden van een zaak
- Lid 1 (immateriële band): alles wat volgens verkeersopvatting onderdeel
van een zaak uitmaakt, is bestanddeel van die zaak Arrest Dépex/
Curatoren Bergel geeft hierbij twee aanwijzingen:
a. Zijn hoofdzaak en bestanddeel in constructief opzicht op elkaar
afgestemd?
b. Moet de hoofdzaak zonder bestanddeel als onvoltooid worden
beschouwd?
- Lid 2 (materiële band): een zaak die met een hoofdzaak zodanig
verbonden is dat zij daarvan niet kan worden afgescheiden zonder dat
beschadiging van betekenis wordt toegebracht aan een van de zaken, is
bestanddeel van de hoofdzaak
Rechten van een eigenaar
- Gebruiksrecht
- Recht op afgescheiden vruchten
- Beschikkingsbevoegdheid
- Revindicatie
Relatie tot faillissement bezitter/niet-eigenaar c.q. houder
! let op: de bevoegdheden van een eigenaar zijn niet onbegrensd
Individualiseringsbeginsel
-vatbaar voor eigendom zijn geïndividualiseerde zaken, en niet slechts naar de
soort of hoeveelheid bepaalde zaken
Pagina 2 van 51
,-risico van oneigenlijke vermenging (arrest Teixeiera de Mattos)
-bewijsvermoedens
Subject van eigendom
-alle rechtssubjecten (natuurlijke en rechtspersonen) kunnen eigenaar zijn
-mede-eigendom: meerdere personen delen samen één eigendomsrecht
bijvoorbeeld: bij huwelijk, erfgenamen, samenwoners
- Er rust nog steeds maar één eigendomsrecht op de zaak
- Ieder heeft een aandeel (art. 3:166 BW)
- Dit aandeel is een vermogensrecht (art. 3:6 BW)
Object van eigendom
1. Beperking tot zaken
-eigendom is alleen mogelijk op zaken, niet op vermogensrechten (je spreekt
daar van “rechthebbende”) (art. 3:5 BW)
2. Zaak moet bepaalbaar zijn
- Eigendom vereist dat het duidelijk is welke zaak wordt bedoeld
- HR Nieuwe Matex (1978): geen eigendom op zaken naar soort/hoeveelheid
bijvoorbeeld 50 liter uit een vat van 100 liter bier slechts aandeel in
geheel mogelijk
gevolg: bij vermenging van soortgelijke zaken, kan eigendom verloren
gaan als niet meer aantoonbaar is welke zaak van wie is zie HR Teixeira
de Mattos (1968)
3. Eenheidsbeginsel (art. 5:3 jo. 3:4 BW)
- Eigendom omvat ook alle bestanddelen van de zaak
- Bestanddelen hebben geen zelfstandige goederenrechtelijke status
-rechtsfiguren die hierbij horen:
Natrekking (art. 5:14 BW): onderdeel volgt hoofdzaak. Bijvoorbeeld:
fietsbel op fiets
Vermenging (art. 5:15 BW): zaken worden één zaak, eigendom volgt
hoofdzaak of komt toe aan gezamenlijke eigenaren
Zaaksvorming (art. 5:16 BW): nieuwe zaak uit meerdere zaken. Wie
eigenaar wordt, hangt af van de omstandigheden
Vruchttrekking (art. 5:17 BW): afgescheiden vruchten worden
zelfstandige zaak nieuw eigendomsrecht. Bijvoorbeeld: kalf van
een koe
! let op: soms krijgt niet de eigenaar van de hoofdzaak, maar een ander (bv.
vruchtgebruiker) de eigendom van afgescheiden vruchten (art. 3:201 BW)
4. Eigendom van onroerende zaken (art. 5:20 BW)
- Eigendom van grond omvat:
Bovengrond, ondergrond, water, gebouwen, werken en planten
Pagina 3 van 51
, Verticale natrekking: gebouwen en werken worden eigendom van de
grondeigenaar, tenzij uitzondering
bijvoorbeeld: huis op grond = eigendom grondeigenaar; tent
niet, want niet duurzaam verbonden
criteria: HR Portacabin (1997): onroerend = naar aard en
inrichting bestemd om duurzaam ter plaatse te blijven
Uitzonderingen:
Horizontale natrekking: bij grensoverschrijding (bv. kelder
die deels onder erf buurman loopt)
Recht van opstal (art. 5:101 BW): doorbreekt verticale
natrekking iemand anders kan eigenaar zijn van gebouw
op andermans grond
Kabel- en leidingnetwerken (art. 5:20 lid 2 BW): eigendom
ligt bij de aanlegger/rechtsopvolger.
! let op: eigenaar is niet altijd beschikkingsbevoegd
bijvoorbeeld: faillissement failliet verliest beschikkingsbevoegdheid, curator
verkrijgt die
Handhaving van eigendomsrecht
-de wet biedt verschillende middelen om het eigendomsrecht te beschermen
tegen inbreuken:
1. Revindicatie (art. 5:2 BW): de eigenaar kan zaak terugvorderen van ieder
die deze zonder recht onder zich heeft.
-vereisten:
Eigenaar moet aantonen dat hij eigenaar is
Ander houdt zaak zonder recht onder zich
Verweer is mogelijk indien de houder een goederenrechtelijk of
persoonlijk recht heeft
2. Onrechtmatige daad (art. 6:162 BW): een inbreuk op eigendom is
onrechtmatig (art. 6:162 lid 2 BW)
-mogelijkheden:
Verbod vorderen inbreuk stoppen
Schadevergoeding vorderen bij geleden schade
Bezit en Houderschap (art. 3:107 BW)
-zowel bezit als houderschap gaan over de feitelijke macht die iemand uitoefent
over een goed
-twee vormen van houden:
- Bezit: macht uitoefenen voor zichzelf; iemand gedraagt zich als
rechthebbende
- Houderschap (enge zin, detentie): macht uitoefenen voor een ander; de
houder erkent de rechten van een ander (bijvoorbeeld huurder tegenover
verhuurder)
Onmiddellijk: directe feitelijke macht (bijvoorbeeld A heeft fiets in
zijn schuur)
Middellijk: macht via een ander (bijvoorbeeld A leent fiets uit aan B
A blijft middellijk bezitter, B is onmiddellijk houder)
Pagina 4 van 51
Onroerende zaken (art. 3:3 lid 1 BW)
- Is er sprake van ‘vereniging met de grond’, indien een verbinding met de
grond ontbreekt, is een zaak roerend
- Indien er wel een verbinding met de grond bestaat, is de vraag of deze
duurzaam van aard is. Het gaat erom of een met de grond verenigd
gebouw of werk bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven. Dit moet
worden beoordeeld aan de hand van de naar buiten toe kenbare
bestemming van de zaak en de kenbare bedoeling van de bouwer van de
constructie. Arrest Portacabin
! let op: de HR heeft bepaald dat bij het oordeel niet van belang is dat technisch
gezien de mogelijkheid bestaat om het bouwsel te verplaatsen en dat de
verkeersopvattingen geen zelfstandig criterium zijn
Vermogensrechten (art. 3:6 BW)
-alle rechten die een waarde in het economische verkeer vertegenwoordigen
bijvoorbeeld: vorderingen op naam, beperkte rechten, aandelen, intellectuele
eigendomsrechten
Vermogensrechten en overdraagbaarheid (art. 3:6 BW)
-een vermogensrecht kan zelfstandig of samen met een ander recht
overdraagbaar zijn
Afhankelijk recht (art. 3:7 BW)
-een afhankelijk recht is zodanig verbonden met een ander recht, dat het niet los
daarvan kan bestaan
-volgens art. 3:82 BW volgt een afhankelijk recht steeds het recht waaraan het
verbonden is
wordt het hoofdrecht overgedragen, dan gaat het afhankelijke recht
automatisch mee
Onderscheid met beperkte rechten
-elk beperkt recht kan alleen bestaan zolang het moederrecht bestaat (art. 3:81
lid 2 sub a BW)
-dit betekent echter niet dat elk beperkt recht ook een afhankelijk recht is
- Bestaansafhankelijkheid van het moederrecht ≠ juridische afhankelijkheid
van art. 3:7 BW
bijvoorbeeld: vruchtgebruik op een vordering: dit recht vervalt als de
vordering (moederrecht) verdwijnt, maar dit is geen afhankelijkheid in de
zin van art. 3:7 BW
Voorbeelden van afhankelijkheid in de zin van art. 3:7 BW
-afhankelijkheid veronderstelt dat een tweede goed noodzakelijk is voor het
bestaan van het recht:
- Hypotheekrecht
Wordt gevestigd op een registergoed (bijvoorbeeld een huis) ter
zekerheid van een vordering tot terugbetaling
Pagina 1 van 51
, Het hypotheekrecht is afhankelijk van het bestaan van de vordering
van de schuldeiser
Zodra de vordering is voldaan, vervalt ook het hypotheekrecht
automatisch
- Erfdienstbaarheid (art. 5:70 BW)
Beperkt recht op een dienend erf, ten behoeve van een heersend erf
Het recht is afhankelijk van de eigendom van het heersend erf
Bij overdracht van het heersende erf gaat de erfdienstbaarheid van
rechtswege mee
- Afhankelijk recht van opstal (art. 5:101 lid 2 BW)
Eveneens een voorbeeld van een recht dat alleen kan bestaan in
samenhang met een ander recht
Beperkte rechten
- Gebruiks-/genotsrechten (kunnen alleen op onroerende zaken worden
gevestigd BW 5): vruchtgebruik (art. 3:201 BW), erfdienstbaarheid (art.
5:70 BW), erfpacht (art. 5:85 BW), opstal ( art. 3:260)
- Zekerheidsrechten (kunnen op alle goederen worden gevestigd BW 3):
dienen ter verzekering van een vordering, doordat zij het recht geven het
bezwaarde goed te verkopen en de vordering op de opbrengst te verhalen:
pand (art. 3:236 BW) en hypotheek (art. 3:260 BW)
Bestanddeel (art. 3:4 BW)
-is juridisch zijn zelfstandigheid verloren en is onderdeel geworden van een zaak
- Lid 1 (immateriële band): alles wat volgens verkeersopvatting onderdeel
van een zaak uitmaakt, is bestanddeel van die zaak Arrest Dépex/
Curatoren Bergel geeft hierbij twee aanwijzingen:
a. Zijn hoofdzaak en bestanddeel in constructief opzicht op elkaar
afgestemd?
b. Moet de hoofdzaak zonder bestanddeel als onvoltooid worden
beschouwd?
- Lid 2 (materiële band): een zaak die met een hoofdzaak zodanig
verbonden is dat zij daarvan niet kan worden afgescheiden zonder dat
beschadiging van betekenis wordt toegebracht aan een van de zaken, is
bestanddeel van de hoofdzaak
Rechten van een eigenaar
- Gebruiksrecht
- Recht op afgescheiden vruchten
- Beschikkingsbevoegdheid
- Revindicatie
Relatie tot faillissement bezitter/niet-eigenaar c.q. houder
! let op: de bevoegdheden van een eigenaar zijn niet onbegrensd
Individualiseringsbeginsel
-vatbaar voor eigendom zijn geïndividualiseerde zaken, en niet slechts naar de
soort of hoeveelheid bepaalde zaken
Pagina 2 van 51
,-risico van oneigenlijke vermenging (arrest Teixeiera de Mattos)
-bewijsvermoedens
Subject van eigendom
-alle rechtssubjecten (natuurlijke en rechtspersonen) kunnen eigenaar zijn
-mede-eigendom: meerdere personen delen samen één eigendomsrecht
bijvoorbeeld: bij huwelijk, erfgenamen, samenwoners
- Er rust nog steeds maar één eigendomsrecht op de zaak
- Ieder heeft een aandeel (art. 3:166 BW)
- Dit aandeel is een vermogensrecht (art. 3:6 BW)
Object van eigendom
1. Beperking tot zaken
-eigendom is alleen mogelijk op zaken, niet op vermogensrechten (je spreekt
daar van “rechthebbende”) (art. 3:5 BW)
2. Zaak moet bepaalbaar zijn
- Eigendom vereist dat het duidelijk is welke zaak wordt bedoeld
- HR Nieuwe Matex (1978): geen eigendom op zaken naar soort/hoeveelheid
bijvoorbeeld 50 liter uit een vat van 100 liter bier slechts aandeel in
geheel mogelijk
gevolg: bij vermenging van soortgelijke zaken, kan eigendom verloren
gaan als niet meer aantoonbaar is welke zaak van wie is zie HR Teixeira
de Mattos (1968)
3. Eenheidsbeginsel (art. 5:3 jo. 3:4 BW)
- Eigendom omvat ook alle bestanddelen van de zaak
- Bestanddelen hebben geen zelfstandige goederenrechtelijke status
-rechtsfiguren die hierbij horen:
Natrekking (art. 5:14 BW): onderdeel volgt hoofdzaak. Bijvoorbeeld:
fietsbel op fiets
Vermenging (art. 5:15 BW): zaken worden één zaak, eigendom volgt
hoofdzaak of komt toe aan gezamenlijke eigenaren
Zaaksvorming (art. 5:16 BW): nieuwe zaak uit meerdere zaken. Wie
eigenaar wordt, hangt af van de omstandigheden
Vruchttrekking (art. 5:17 BW): afgescheiden vruchten worden
zelfstandige zaak nieuw eigendomsrecht. Bijvoorbeeld: kalf van
een koe
! let op: soms krijgt niet de eigenaar van de hoofdzaak, maar een ander (bv.
vruchtgebruiker) de eigendom van afgescheiden vruchten (art. 3:201 BW)
4. Eigendom van onroerende zaken (art. 5:20 BW)
- Eigendom van grond omvat:
Bovengrond, ondergrond, water, gebouwen, werken en planten
Pagina 3 van 51
, Verticale natrekking: gebouwen en werken worden eigendom van de
grondeigenaar, tenzij uitzondering
bijvoorbeeld: huis op grond = eigendom grondeigenaar; tent
niet, want niet duurzaam verbonden
criteria: HR Portacabin (1997): onroerend = naar aard en
inrichting bestemd om duurzaam ter plaatse te blijven
Uitzonderingen:
Horizontale natrekking: bij grensoverschrijding (bv. kelder
die deels onder erf buurman loopt)
Recht van opstal (art. 5:101 BW): doorbreekt verticale
natrekking iemand anders kan eigenaar zijn van gebouw
op andermans grond
Kabel- en leidingnetwerken (art. 5:20 lid 2 BW): eigendom
ligt bij de aanlegger/rechtsopvolger.
! let op: eigenaar is niet altijd beschikkingsbevoegd
bijvoorbeeld: faillissement failliet verliest beschikkingsbevoegdheid, curator
verkrijgt die
Handhaving van eigendomsrecht
-de wet biedt verschillende middelen om het eigendomsrecht te beschermen
tegen inbreuken:
1. Revindicatie (art. 5:2 BW): de eigenaar kan zaak terugvorderen van ieder
die deze zonder recht onder zich heeft.
-vereisten:
Eigenaar moet aantonen dat hij eigenaar is
Ander houdt zaak zonder recht onder zich
Verweer is mogelijk indien de houder een goederenrechtelijk of
persoonlijk recht heeft
2. Onrechtmatige daad (art. 6:162 BW): een inbreuk op eigendom is
onrechtmatig (art. 6:162 lid 2 BW)
-mogelijkheden:
Verbod vorderen inbreuk stoppen
Schadevergoeding vorderen bij geleden schade
Bezit en Houderschap (art. 3:107 BW)
-zowel bezit als houderschap gaan over de feitelijke macht die iemand uitoefent
over een goed
-twee vormen van houden:
- Bezit: macht uitoefenen voor zichzelf; iemand gedraagt zich als
rechthebbende
- Houderschap (enge zin, detentie): macht uitoefenen voor een ander; de
houder erkent de rechten van een ander (bijvoorbeeld huurder tegenover
verhuurder)
Onmiddellijk: directe feitelijke macht (bijvoorbeeld A heeft fiets in
zijn schuur)
Middellijk: macht via een ander (bijvoorbeeld A leent fiets uit aan B
A blijft middellijk bezitter, B is onmiddellijk houder)
Pagina 4 van 51
