Oefententamen Wonen en Recht (60 punten)
Casus De heer Jansen
De heer Jansen, een voormalig boswachter, heeft sinds 2018 een
boswachterswoning in het nationale park De Hoge Veluwe tot zijn beschikking
gekregen van zijn (toenmalige) werkgever Natuurbeheer Nederland.
Deze woning is door Natuurbeheer Nederland aan de heer Jansen aangewezen met
het oog op de aard van de door hem te verrichten arbeid om de uit zijn dienstverband
voortvloeiende verplichtingen te kunnen voldoen.
De heer Jansen ging in 2022 met pensioen, maar bleef in de woning wonen.
Natuurbeheer Nederland, eist nu dat de heer Jansen de woning ontruimt, aangezien
hij niet langer werkzaam is als boswachter. De heer Jansen beroept zich op
huurbescherming en weigert de woning te verlaten.
Vraag (6 punten)
Kan Natuurbeheer Nederland de heer Jansen dwingen de woning te ontruimen op
basis van het einde van zijn functie als boswachter? Beantwoord de vraag aan de
hand van een arrest van de Hoge Raad. Dus noem de naam van het arrest, beschrijf
(kort) de rechtsregel uit dit arrest en pas deze toe op de casus.
Wanneer is er sprake van een dienstwoning. Daar gaat het in casu om, het volgende
komt eruit voort:
Antwoord
Boswachterswoning-arrest (1 punt)
Of de werkgever kan eisen dat de werknemer de woning ontruimt na het
eindigen van de arbeidsovereenkomst hangt ervan af of er sprake is van een
echte dienstwoning (1 punt)
Hiervoor is van belang dat er een onverbrekelijk verband bestond tussen de
dienstbetrekking en het recht op bewoning (1 punt)
Dit blijkt uit de casus het geval (1 punt)
De woning is blijkens de casus immers nodig om de uit zijn dienstverband
voortvloeiende verplichtingen te kunnen voldoen (1 punt)
Natuurbeheer Nederland kan dus de heer Jansen dwingen de woning te
ontruimen (1 punt)
, Casus Thomas
Thomas Timmer huurt sinds 1 mei 2023 een appartement in Rotterdam van de
verhuurmaatschappij StadLeven B.V. In de huurovereenkomst is opgenomen dat "De
verhuurder op geen enkele wijze aansprakelijk is voor de gevolgen van gebreken
aan de woning." Tijdens een periode van hevige regenval terwijl Thomas een
weekend weg was, trad er lekkage op die donkere kringen op de muren veroorzaakte
en de houten vloer deed kromtrekken. Na terugkeer ontdekte Thomas de schade en
verzocht hij StadLeven B.V. om de nodige reparaties te verrichten. Hoewel
StadLeven B.V. aanvankelijk bereid leek om het lek te repareren, onderneemt het
bedrijf maar geen actie.
Vraag 1 (7 punten)
Is Thomas gebonden aan de bepaling in de huurovereenkomst? Zo ja, kan hij van
deze bepaling af en op welke wijze? Motiveer aan de hand van de toepasselijke
wetgeving.
Antwoord
In de bepaling in de huurovereenkomst wordt afgeweken van de rechten die
Thomas heeft o.g.v. art. 7:204, 206 en 208 BW (1 punt)
Art. 7:242 BW (1 punt)
Deze rechten voor woonruimte zijn van semidwingend recht (art. 242 lid 1),
tenzij het gaat om gebreken met betrekking tot door de huurder zelf
aangebrachte veranderingen (1 punt)
- Bij semi dwingend recht is er sprake van vernietigbaarheid.
- Bij dwingend recht is nietig!
Van de uitzondering is in de casus geen sprake (1 punt)
Art. 3:40 lid 2 BW lid 2 eerste zin is nietig. Kijk 2e zinnetje voor de
vernietigbaarheid!
Nu art. 7:204 en 208 BW (semi) dwingende wetsbepalingen zijn die uitsluitend
strekken ter bescherming van één der partijen bij een meerzijdige
rechtshandeling leiden zij (slechts) tot vernietigbaarheid (1 punt)
Thomas is wel aan de bepaling gebonden, maar kan deze dus vernietigen (1
punt)
Casus Antonio
Antonio huurt sinds januari 2022 een modern appartement in het centrum van
Rotterdam van de verhuurorganisatie MetroHomes B.V. Het appartement bevindt
Casus De heer Jansen
De heer Jansen, een voormalig boswachter, heeft sinds 2018 een
boswachterswoning in het nationale park De Hoge Veluwe tot zijn beschikking
gekregen van zijn (toenmalige) werkgever Natuurbeheer Nederland.
Deze woning is door Natuurbeheer Nederland aan de heer Jansen aangewezen met
het oog op de aard van de door hem te verrichten arbeid om de uit zijn dienstverband
voortvloeiende verplichtingen te kunnen voldoen.
De heer Jansen ging in 2022 met pensioen, maar bleef in de woning wonen.
Natuurbeheer Nederland, eist nu dat de heer Jansen de woning ontruimt, aangezien
hij niet langer werkzaam is als boswachter. De heer Jansen beroept zich op
huurbescherming en weigert de woning te verlaten.
Vraag (6 punten)
Kan Natuurbeheer Nederland de heer Jansen dwingen de woning te ontruimen op
basis van het einde van zijn functie als boswachter? Beantwoord de vraag aan de
hand van een arrest van de Hoge Raad. Dus noem de naam van het arrest, beschrijf
(kort) de rechtsregel uit dit arrest en pas deze toe op de casus.
Wanneer is er sprake van een dienstwoning. Daar gaat het in casu om, het volgende
komt eruit voort:
Antwoord
Boswachterswoning-arrest (1 punt)
Of de werkgever kan eisen dat de werknemer de woning ontruimt na het
eindigen van de arbeidsovereenkomst hangt ervan af of er sprake is van een
echte dienstwoning (1 punt)
Hiervoor is van belang dat er een onverbrekelijk verband bestond tussen de
dienstbetrekking en het recht op bewoning (1 punt)
Dit blijkt uit de casus het geval (1 punt)
De woning is blijkens de casus immers nodig om de uit zijn dienstverband
voortvloeiende verplichtingen te kunnen voldoen (1 punt)
Natuurbeheer Nederland kan dus de heer Jansen dwingen de woning te
ontruimen (1 punt)
, Casus Thomas
Thomas Timmer huurt sinds 1 mei 2023 een appartement in Rotterdam van de
verhuurmaatschappij StadLeven B.V. In de huurovereenkomst is opgenomen dat "De
verhuurder op geen enkele wijze aansprakelijk is voor de gevolgen van gebreken
aan de woning." Tijdens een periode van hevige regenval terwijl Thomas een
weekend weg was, trad er lekkage op die donkere kringen op de muren veroorzaakte
en de houten vloer deed kromtrekken. Na terugkeer ontdekte Thomas de schade en
verzocht hij StadLeven B.V. om de nodige reparaties te verrichten. Hoewel
StadLeven B.V. aanvankelijk bereid leek om het lek te repareren, onderneemt het
bedrijf maar geen actie.
Vraag 1 (7 punten)
Is Thomas gebonden aan de bepaling in de huurovereenkomst? Zo ja, kan hij van
deze bepaling af en op welke wijze? Motiveer aan de hand van de toepasselijke
wetgeving.
Antwoord
In de bepaling in de huurovereenkomst wordt afgeweken van de rechten die
Thomas heeft o.g.v. art. 7:204, 206 en 208 BW (1 punt)
Art. 7:242 BW (1 punt)
Deze rechten voor woonruimte zijn van semidwingend recht (art. 242 lid 1),
tenzij het gaat om gebreken met betrekking tot door de huurder zelf
aangebrachte veranderingen (1 punt)
- Bij semi dwingend recht is er sprake van vernietigbaarheid.
- Bij dwingend recht is nietig!
Van de uitzondering is in de casus geen sprake (1 punt)
Art. 3:40 lid 2 BW lid 2 eerste zin is nietig. Kijk 2e zinnetje voor de
vernietigbaarheid!
Nu art. 7:204 en 208 BW (semi) dwingende wetsbepalingen zijn die uitsluitend
strekken ter bescherming van één der partijen bij een meerzijdige
rechtshandeling leiden zij (slechts) tot vernietigbaarheid (1 punt)
Thomas is wel aan de bepaling gebonden, maar kan deze dus vernietigen (1
punt)
Casus Antonio
Antonio huurt sinds januari 2022 een modern appartement in het centrum van
Rotterdam van de verhuurorganisatie MetroHomes B.V. Het appartement bevindt
