Schenk-, erf-, overdrachtsbelasting en Estate Planning: Werkcollege 6

Werkcollege Overdrachtsbelasting

Casus 1

Jan van Dijk levert zijn historische appartement in de Amsterdamse binnenstad aan Herman de Gelder
op 2 januari 2021 onder de ontbindende voorwaarde dat Herman de koopprijs uiterlijk op 31 maart
2021 heeft voldaan.

Herman verhuurt de woning op 1 februari 2021 voor een periode van twee jaar aan Joost Grootman.
Herman slaagt er niet in om de koopsom voor 1 april 2021 te voldoen, waardoor Jan de verkoop laat
ontbinden. De ontbinding laat onverlet dat de verhuur aan Joost blijft doorlopen.

Vraag
Wat zijn de gevolgen van bovenstaand feitencomplex voor de heffing van overdrachtsbelasting?

Uitwerking
De eerste levering is gewoon belast op grond van art. 2 lid 1 WBvR. De ontbindende voorwaarde doet
daar niet aan af.

Bij levering 2 verkrijgt Jan zijn appartement wegens terugoverdracht als gevolg van ontbinding.
Hiervoor geldt de vrijstelling van art. 15 lid 1 sub r WBvR.

Herman heeft geen recht op teruggaaf van overdrachtsbelasting, want het appartement is niet feitelijk
in dezelfde staat terug verkregen door de verhuur aan Joost (art. 19 lid 1 sub a WBvR). Dit betekent
geen teruggaaf. In het besluit van 19 oktober 2019 wordt expliciet bevestigd dat bij tussentijdse
vestiging van een beperkt recht of huurrecht, nadien geen sprake meer kan zijn van feitelijk en
rechtens herstel als bedoeld in art. 19 WBvR.

, Casus 2

Transportbedrijf Dekker & Zonen BV is dringend op zoek naar een grote bedrijfsruimte. In dat kader
komt het bedrijf in contact met een projectontwikkelaar, die een geheel nieuw bedrijventerrein in
Rotterdam heeft ontwikkeld.

Dekker & Zonen BV koopt van een ontwikkelaar een kavel op dit terrein voor een bedrag van € 400.000,
welke kavel reeds bouwrijp is gemaakt en een bouwbestemming heeft. Het is de bedoeling dat het
bedrijf op deze kavel geheel naar eigen wens een kantoor annex bedrijfshal laat realiseren.

Vraag 1
Wat zijn de gevolgen voor de overdrachtsbelasting?

Uitwerking
Overdrachtsbelasting
Op grond van art. 2 lid 1 WBvR is de verkrijging van de kavel een belastbaar feit voor de
overdrachtsbelasting. De maatstaf van heffing is € 400.000 (art. 9 jo. art. 52 WBvR). Het tarief bedraagt
8% (art. 14 lid 1 WBvR). Er geldt echter een vrijstelling als er ook omzetbelasting verschuldigd is.

Omzetbelasting
• Art. 1 onder a jo. art. 3 lid 1 onder a Wet OB: belastbaar feit
• Art. 7 lid 1 Wet OB: door ondernemer geleverd (projectontwikkelaar)
• Art. 11 lid 1 sub a onder 1 Wet OB: levering van nieuw gebouw dat nog niet, dan wel maximaal
twee jaar geleden, in gebruik is genomen en levering van een bouwterrein van rechtswege
met omzetbelasting belast.
• Art. 11 lid 6 Wet OB: definitie bouwterrein “kennelijk bestemd te bebouwen”, bijvoorbeeld
omgevingsvergunning of al bouwrijp gemaakt

In casu is er sprake van een bouwterrein, dus is de levering van rechtswege belast met omzetbelasting.

Samenloopvrijstelling
De samenloopvrijstelling van art. 15 lid 1 sub a WBvR geldt in geval van:
1. Nieuw gebouw vóór of op tijdstip ingebruikneming;
2. Nieuw gebouw binnen twee jaar na ingebruikneming én geen recht op vooraftrek verkrijger;
en
3. Bouwterrein, mits niet als bedrijfsmiddel in gebruik genomen.

Om dubbele heffing te voorkomen, kan een beroep worden gedaan op de vrijstelling van art. 15 lid 1
sub a WBvR, mits het bouwterrein nog niet als bedrijfsmiddel in gebruik is genomen. Uit de casus volgt
dat het niet als een bedrijfsmiddel in gebruik is genomen, dus is er enkel 21% omzetbelasting
verschuldigd ter zake van de levering van het bouwterrein.