Huurrecht
Week 1
Jurisprudentie
HR 28 juni 1985, ECLI:NL:HR:1985:AC8975 (Verzorgingsflat)
Meneer huurde een appartement, waarbij hij ook de mogelijkheid had diensten af te nemen (gemengde
overeenkomst). Het dwingend recht van het huurrecht is overheersend, tenzij het zorgelement
duidelijk overheerst. De mogelijkheid bestaat maaltijden af te nemen of het appartement te laten
schoonmaken. Het zorgelement overheerst hier echter niet: in geval van ziekte was meneer niet
verplicht verzorging op zich te nemen, en de verplichting tot het afnemen van de maaltijden werd zo
soepel toegepast dat er feitelijk geen verplichting bestond.
Rechtsregel: Tenzij het verzorgingselement duidelijk overheerst, zijn de woonruimtebepalingen en de
Huurprijzenwet woonruimte van toepassing op dergelijke overeenkomsten.
HR 9 januari 1998, ECLI:NL:HR:1998:ZC2540 (Kinderdagverblijf Snoopy)
De huurovereenkomst bevat een beding dat de huurder verbiedt om zonder schriftelijke toestemming
van de verhuurder opstallen te plaatsen op het schoolplein dat tot het verhuurde behoort. Duisterhof
heeft de Gemeente toestemming gevraagd voor het neerzetten van een noodlokaal. Die toestemming is
haar geweigerd. Duisterhof heeft het noodlokaal vervolgens wel op het schoolplein geplaatst. De vraag
is of het de gemeente als verhuurster vrijstaat zich tegenover de huurder te beroepen op een beding
inhoudende dat het de huurder verboden is zonder schriftelijke toestemming van de verhuurster
opstallen van welke aard ook te stichten.
Rechtsregel: Bij beoordeling of een beroep van een gemeente als verhuurster op een beding in de
huurovereenkomst vrijstaat, moet artikel 6:248 lid 2 BW het uitgangspunt zijn. Daarbij moeten ook
algemene beginselen van behoorlijk bestuur en publieke belangen in aanmerking worden genomen.
HR 11 januari 2002, ECLI:NL:HR:2002:AD4925 (Schwarz/Gnjatovic)
Een huurovereenkomst houdt voor beide partijen voortdurende verplichtingen in. Indien een partij is
tekortgeschoten in de nakoming van een dergelijke verplichting, kan deze weliswaar in de toekomst
alsnog worden nagekomen, maar daarmee wordt de tekortkoming in het verleden niet ongedaan
gemaakt en wat deze tekortkoming betreft is nakoming dan ook niet meer mogelijk. Hetzelfde geldt
met betrekking tot het tekortschieten in de nakoming van verplichtingen om niet te doen. Dit een en
ander brengt mee dat ontbinding mogelijk is ook zonder dat sprake is van verzuim. Een gedraging van
de huurder, die niet tegen de verhuurder is gericht, kan onder omstandigheden een tekortkoming in de
nakoming van de huurovereenkomst opleveren.
Hof van Justitie 30 mei 2013, ECLI:EU:C:2013:341 (Asbeek Brusse en De Man Garabito/Jahani B.V.)
Jahani heeft aan Asbeek Brusse en De Man Garabito (privédoeleinden) een woonruimte in Alkmaar
verhuurd. Deze huurovereenkomst bevatte een oneerlijk beding in de vorm van zeer hoge boetes in
geval van niet-nakoming van een contractuele verplichting. Als gevolg van een betalingsachterstand
werd de huurders een hoge boete opgelegd. Zij richtten zich tot de rechter en eisten niet dat het
oneerlijke beding in de huurovereenkomst zou worden vernietigd, maar alleen dat de boete zou
worden verlaagd. De Europese richtlijn bepaalt echter dat lidstaten ervoor zorgen dat een oneerlijk
beding in een huurovereenkomst tussen een particulier en een bedrijfsmatig opererende partij buiten
toepassing moet worden gelaten.
Rechtsregel: Een rechter is niet bevoegd een boetebedrag te matigen indien sprake is van een
consumentenovereenkomst met een onevenredig bezwarend boetebeding in de van toepassing
verklaarde algemene voorwaarden. In dat geval is de rechter verplicht het beding geheel buiten
beschouwing te laten. Dit komt feitelijk neer op een vernietiging van het boetebeding.
,HR 13 september 2013, ECLI:NL:HR:2013:691 (Heesakkers/Voets)
De Hoge Raad geeft een overzicht van de rechtspraak van het HvJ EU over de ambtshalve toepassing
van de Richtlijn oneerlijke bedingen en concludeert daaruit dat de appelrechter gehouden is
ambtshalve na te gaan of een beding in algemene voorwaarden oneerlijk is in de zin van de richtlijn,
ook als hij daarbij buiten het door de grieven ontsloten gebied moet treden. De appelrechter is echter
niet tot dit ambtshalve onderzoek gehouden als tegen de toe- of afwijzing van de desbetreffende
vordering in hoger beroep niet is opgekomen en hij daarom als appelrechter niet bevoegd is om over
die vordering een beslissing te geven.
Rechtsregel: (Ook) rechters in verstekzaken ambtshalve moeten toetsen of sprake is van oneerlijke
bedingen, omdat de regels hierover van openbare orde zijn.
HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810 (tenzij-arrest)
Een huurder heeft zijn woning in strijd met de huurovereenkomst een half jaar kosteloos in gebruik
gegeven aan een gezin met een jong kind, omdat dit gezin volgens de huurder anders op straat was
komen te staan. De huurder is gedurende deze periode zelf in het hoofdverblijf blijven wonen.
Aangezien de huurder geen toestemming heeft gevraagd aan verhuurster, is hij tekortgeschoten in de
nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. De woningstichting begint een kort
geding waarin zij ontruiming van het gehuurde vordert. De huurder verweert zich met de stelling dat
zijn tekortkoming, gelet op de hiervoor genoemde omstandigheden, geen ontbinding van de
huurovereenkomst rechtvaardigt. De Hoge Raad het beperkte uitzonderingskarakter van de tenzij-
bepaling van artikel 6:265 lid 1 BW.
Rechtsregel: Het tenzij-gedeelte van artikel 6:265 lid 1 BW betreft een uitzonderingsbepaling, maar
dat brengt niet mee dat de uitzondering slechts ‘bij uitzondering’ kan worden toegepast. De Hoge
Raad formuleert de strekking van artikel 6:265 lid 1 BW zo, dat hoofdregel en tenzij-bepaling tezamen
uitdrukking geven aan de rechtsregel dat slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft
op ontbinding van de overeenkomst.
Hof van Justitie 10 september 2020, ECLI:EU:C:2020:687 (Onderverhuurverbod bij sociale
huisvesting)
In deze zaak waren boetebedingen verbonden aan meerdere tekortkomingen van uiteenlopende aard,
met ook nog een algemeen boetebeding als vangnetbepaling. Daarnaast kan de verhuurder ook nog
een beroep doen op winstafdracht (art. 6:104 BW) voor de verboden onderhuur. Uit de beslissing van
het Hof blijkt dat een dergelijk samenspel van bedingen en nationaal recht niet per se tot oneerlijkheid
leidt. Het Hof overweegt dat bij de beoordeling of het beding oneerlijk is onder meer rekening moet
worden gehouden met de bijzondere aard van de overeenkomst, namelijk: sociale woninghuur, en de
normatieve context die samen met dat beding de rechten en verplichtingen van de partijen bepaalt. Het
Hof oordeelt dat de vordering tot winstafdracht in beginsel buiten het bereik van de Richtlijn valt,
omdat deze schadevergoeding niet is gebaseerd op de overeenkomst maar op nationale wetgeving. Of
de winstafdracht van het onrechtmatig verkregen bedrag toch kan worden beschouwd als sanctie op de
tekortkoming dient door de rechter te worden meegewogen in de inhoudstoets.
HR 12 januari 2024, ECLI:NL:HR:2024:25 (Haarlemse woonwagenstandplaats)
Deze zaak draait om een woonwagenstandplaats die de gemeente Haarlem sinds 2005 verhuurt. De
huurder heeft een relatie gekregen met eiser, die in 2013 bij haar is ingetrokken. Nadat hun relatie
eindigde, is de huurder elders gaan wonen. Eiser is in de woonwagen gebleven. Eiser wil de
huurovereenkomst aanpassen, zodat hij de hoofdhuurder van de woonwagenstandplaats kan worden.
De gemeente wil hier niet aan meewerken. Eiser heeft onder andere een beroep gedaan op het in art. 8
EVRM neergelegde recht op eerbiediging van de woning. Daarvoor draagt eiser het volgende aan: 1)
het is van belang dat hij op zijn huidige plek, in familieverband, kan blijven wonen omdat zijn familie
hem daar mantelzorg verleent vanwege zijn broze gezondheid; en 2) het is voor hem, gezien de
huidige situatie op de woningmarkt, vrijwel onmogelijk een andere passende woning te vinden.
Rechtsregel: De ontruiming van een woning (of een woonwagenstandplaats) vormt een (soms te
rechtvaardigen) inmenging op het recht op eerbiediging van de woning (art. 8 EVRM). Wanneer dit
,grondrecht als verweer opgeworpen wordt, moet de rechter dat verweer gedetailleerd onderzoeken en
zijn beslissing daaromtrent voldoende motiveren.
HR 15 maart 2024, ECLI:NL:2024:389 (Opschorting huurgenot)
Een bakkerij huurt een bedrijfsruimte, maar stopt met het betalen van de huur. Een aantal maanden
later verlaat zij vrijwillig de bedrijfsruime. De verhuurder vervangt daarna de sloten en schort daarmee
haar verplichting tot het verschaffen van het huurgenot op. De huurder brengt na het vervangen van de
sloten een (buitengerechtelijke) ontbindingsverklaring uit. Zij legt daaraan ten grondslag dat de
verhuurder zou zijn tekortgeschoten door het huurgenot niet meer ter beschikking te stellen. Na weer
een aantal maanden verhuurt de verhuurder de bedrijfsruimte aan anderen. De verhuurder vordert
onder meer achterstallige huur, zowel over de periode voordat zij de sloten verving, als over de
periode daarna. De kantonrechter en het hof gaven de verhuurder gelijk. De huurder gaat in cassatie.
Volgens haar kon de verhuurder haar verplichting tot het verschaffen van huurgenot niet opschorten.
Zij wijst daarbij onder meer op de bijzondere aard van het huurrecht.
Rechtsregel: De opschortingsbevoegdheid van art. 6:262 lid 1 BW geldt ook voor partijen bij een
huurovereenkomst. Daarbij staan de verplichtingen tot het verschaffen van huurgenot en tot het
betalen van de huur tegenover elkaar. Dat ontbinding van een huurovereenkomst met betrekking tot
een gebouwde onroerende zaak enkel door de rechter kan geschieden, staat niet aan opschorting door
de verhuurder in de weg.
HR 28 november 2025, ECLI:NL:HR: 2025:1799
In dit kort geding vordert de verhuurder onder meer de huurders te veroordelen tot ontruiming van de
woning. De gevonden munitie en het vuurwapen, gevonden in en nabij de gehuurde woning, in
combinatie met het in strijd handelen met de Opiumwet, levert een tekortkoming van de huurders op
in de nakoming van hun verplichtingen voortvloeiend uit de huurovereenkomst. Het voorkomen van
de gevolgen (dakloosheid van een kind/het gescheiden raken van een kind en ouder) ligt op de eerste
plaats op de weg van de ouders en de overheid. Wel kan meewegen of de verhuurder meerdere
woningen verhuurt en voor verhuur ter beschikking heeft, bijvoorbeeld omdat het om een
woningcorporatie gaat.
Rechtsregel: De Hoge Raad oordeelt dat artikel 3 lid 1 IVRK niet met zich meebrengt dat, indien het
in het belang van de betrokken kinderen is dat zij in het gehuurde kunnen blijven wonen, een
ontruimingsvordering steeds moet worden afgewezen. Deze belangen moeten echter wel bijzonder
gewicht in de schaal leggen bij de beoordeling van een ontruimingsvordering.
, Literatuur
Stof: Paragraaf 1.1 t/m 1.4.4; paragraaf 5.3 t/m 5.4.2.
Hoofdstuk 1
1.1 Inleiding
Van regels van het huurrecht kan nauwelijks worden afgeweken. Ook van de regeling van
algemene voorwaarden (vaak door de verhuurder gebruikt) kan niet of nauwelijks worden
afgeweken. Partijen zijn namelijk ongelijkwaardig, nu de verhuurder vaak een professionele
positie inneemt.
De huurbescherming bestaat uit twee elementen: 1) huuropzeggingsbescherming met
limitatieve gronden voor opzegging, en 2) huurprijsbescherming.
1.2 Geschiedenis van titel 7.4 BW
Van 1838 tot 2003 kwam er steeds meer bescherming. Vroeger was er amper bescherming. In
1979 werd de regeling voor de huur van woonruimte ingrijpend gewijzigd. In 2003 werd het
huurrecht opgenomen in titel 7.4 BW;
Het wetsontwerp voor titel 7.4 BW voorzag in herziening van de algemene huurbepalingen. In
1999 kwam er een wetsvoorstel tot vaststelling van afdeling 7.4.6, huur van bedrijfsruimte;
Voor titel 7.4 geldt het algemene overgangsrecht, waarbij vooral artikel 206 Overgangswet
NBW belangrijk is. Bepalingen die tot nietigheid of vernietigbaarheid van een beding in een
huurovereenkomst leiden, zijn met ingang van 1 augustus 2023 van toepassing op toen al
bestaande huurovereenkomsten.
1.3 Verschillende huurregimes
Veel bepalingen zijn (semi)dwingend recht. Afwijking ten nadele van de huurder vaak niet mogelijk,
tenzij met goedkeuring van de rechter. Een contractueel beding. Een verboden afwijking is
vernietigbaar en kan worden vernietigd op de wijze van artikel 3:49 BW. De overeengekomen
bestemming bepaalt het huurregime. Zie hiervoor de Haviltex-norm.
1) Algemeen deel – artikel 7:201 t/m 7:231 BW
Algemene bepalingen, van toepassing ongeacht het huurobject;
Voorbeelden: omschrijving ‘huur’, verplichtingen huurder, verplichtingen verhuurder.
2) Woonruimtebepalingen – artikel 7:232 t/m 7:282 BW
Voorbeelden: huurprijs, rechtspositie van huisgenoten, eindigen van de huur;
Van toepassing op een gebouwde onroerende zaak die als zelfstandige of niet-zelfstandige
woning is verhuurd;
Niet van toepassing voor verhuur van korte duur (zoals vakantiewoningen), en minder
bescherming bij hospitaverhuur (een woning waar de verhuurder zelf ook woont).
De huurder die aan zijn verplichtingen voldoet, heeft recht op ongestoord huurgenot;
Huuropzeggingsbescherming: gebonden aan limitatieve gronden, of de verhuurder moet een
procedure bij de kantonrechter beginnen als de huurder niet instemt;
Huurprijsbescherming: in beginsel vrij, maar de huurder kan de aanvangshuur laten toetsten.
3) Bedrijfsruimtebepalingen – artikel 7:290 t/m 7:310 BW
Bedrijfsuimte, zoals winkels, ambachtsbedrijven en horeca;
Niet van toepassing op huur van twee jaar of korter;
Uitgangspunt: huur van tien jaar, met beperkte mogelijkheden om de huur na vijf jaar te doen
eindigen. Het procesinitiatief berust volledig bij de verhuurder;
Vrije huurprijs in beginsel, toetsing bij de kantonrechter mogelijk na vijf jaren.
4) Huur van ‘overige’ gebouwen – artikel 7:230a BW
Week 1
Jurisprudentie
HR 28 juni 1985, ECLI:NL:HR:1985:AC8975 (Verzorgingsflat)
Meneer huurde een appartement, waarbij hij ook de mogelijkheid had diensten af te nemen (gemengde
overeenkomst). Het dwingend recht van het huurrecht is overheersend, tenzij het zorgelement
duidelijk overheerst. De mogelijkheid bestaat maaltijden af te nemen of het appartement te laten
schoonmaken. Het zorgelement overheerst hier echter niet: in geval van ziekte was meneer niet
verplicht verzorging op zich te nemen, en de verplichting tot het afnemen van de maaltijden werd zo
soepel toegepast dat er feitelijk geen verplichting bestond.
Rechtsregel: Tenzij het verzorgingselement duidelijk overheerst, zijn de woonruimtebepalingen en de
Huurprijzenwet woonruimte van toepassing op dergelijke overeenkomsten.
HR 9 januari 1998, ECLI:NL:HR:1998:ZC2540 (Kinderdagverblijf Snoopy)
De huurovereenkomst bevat een beding dat de huurder verbiedt om zonder schriftelijke toestemming
van de verhuurder opstallen te plaatsen op het schoolplein dat tot het verhuurde behoort. Duisterhof
heeft de Gemeente toestemming gevraagd voor het neerzetten van een noodlokaal. Die toestemming is
haar geweigerd. Duisterhof heeft het noodlokaal vervolgens wel op het schoolplein geplaatst. De vraag
is of het de gemeente als verhuurster vrijstaat zich tegenover de huurder te beroepen op een beding
inhoudende dat het de huurder verboden is zonder schriftelijke toestemming van de verhuurster
opstallen van welke aard ook te stichten.
Rechtsregel: Bij beoordeling of een beroep van een gemeente als verhuurster op een beding in de
huurovereenkomst vrijstaat, moet artikel 6:248 lid 2 BW het uitgangspunt zijn. Daarbij moeten ook
algemene beginselen van behoorlijk bestuur en publieke belangen in aanmerking worden genomen.
HR 11 januari 2002, ECLI:NL:HR:2002:AD4925 (Schwarz/Gnjatovic)
Een huurovereenkomst houdt voor beide partijen voortdurende verplichtingen in. Indien een partij is
tekortgeschoten in de nakoming van een dergelijke verplichting, kan deze weliswaar in de toekomst
alsnog worden nagekomen, maar daarmee wordt de tekortkoming in het verleden niet ongedaan
gemaakt en wat deze tekortkoming betreft is nakoming dan ook niet meer mogelijk. Hetzelfde geldt
met betrekking tot het tekortschieten in de nakoming van verplichtingen om niet te doen. Dit een en
ander brengt mee dat ontbinding mogelijk is ook zonder dat sprake is van verzuim. Een gedraging van
de huurder, die niet tegen de verhuurder is gericht, kan onder omstandigheden een tekortkoming in de
nakoming van de huurovereenkomst opleveren.
Hof van Justitie 30 mei 2013, ECLI:EU:C:2013:341 (Asbeek Brusse en De Man Garabito/Jahani B.V.)
Jahani heeft aan Asbeek Brusse en De Man Garabito (privédoeleinden) een woonruimte in Alkmaar
verhuurd. Deze huurovereenkomst bevatte een oneerlijk beding in de vorm van zeer hoge boetes in
geval van niet-nakoming van een contractuele verplichting. Als gevolg van een betalingsachterstand
werd de huurders een hoge boete opgelegd. Zij richtten zich tot de rechter en eisten niet dat het
oneerlijke beding in de huurovereenkomst zou worden vernietigd, maar alleen dat de boete zou
worden verlaagd. De Europese richtlijn bepaalt echter dat lidstaten ervoor zorgen dat een oneerlijk
beding in een huurovereenkomst tussen een particulier en een bedrijfsmatig opererende partij buiten
toepassing moet worden gelaten.
Rechtsregel: Een rechter is niet bevoegd een boetebedrag te matigen indien sprake is van een
consumentenovereenkomst met een onevenredig bezwarend boetebeding in de van toepassing
verklaarde algemene voorwaarden. In dat geval is de rechter verplicht het beding geheel buiten
beschouwing te laten. Dit komt feitelijk neer op een vernietiging van het boetebeding.
,HR 13 september 2013, ECLI:NL:HR:2013:691 (Heesakkers/Voets)
De Hoge Raad geeft een overzicht van de rechtspraak van het HvJ EU over de ambtshalve toepassing
van de Richtlijn oneerlijke bedingen en concludeert daaruit dat de appelrechter gehouden is
ambtshalve na te gaan of een beding in algemene voorwaarden oneerlijk is in de zin van de richtlijn,
ook als hij daarbij buiten het door de grieven ontsloten gebied moet treden. De appelrechter is echter
niet tot dit ambtshalve onderzoek gehouden als tegen de toe- of afwijzing van de desbetreffende
vordering in hoger beroep niet is opgekomen en hij daarom als appelrechter niet bevoegd is om over
die vordering een beslissing te geven.
Rechtsregel: (Ook) rechters in verstekzaken ambtshalve moeten toetsen of sprake is van oneerlijke
bedingen, omdat de regels hierover van openbare orde zijn.
HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810 (tenzij-arrest)
Een huurder heeft zijn woning in strijd met de huurovereenkomst een half jaar kosteloos in gebruik
gegeven aan een gezin met een jong kind, omdat dit gezin volgens de huurder anders op straat was
komen te staan. De huurder is gedurende deze periode zelf in het hoofdverblijf blijven wonen.
Aangezien de huurder geen toestemming heeft gevraagd aan verhuurster, is hij tekortgeschoten in de
nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. De woningstichting begint een kort
geding waarin zij ontruiming van het gehuurde vordert. De huurder verweert zich met de stelling dat
zijn tekortkoming, gelet op de hiervoor genoemde omstandigheden, geen ontbinding van de
huurovereenkomst rechtvaardigt. De Hoge Raad het beperkte uitzonderingskarakter van de tenzij-
bepaling van artikel 6:265 lid 1 BW.
Rechtsregel: Het tenzij-gedeelte van artikel 6:265 lid 1 BW betreft een uitzonderingsbepaling, maar
dat brengt niet mee dat de uitzondering slechts ‘bij uitzondering’ kan worden toegepast. De Hoge
Raad formuleert de strekking van artikel 6:265 lid 1 BW zo, dat hoofdregel en tenzij-bepaling tezamen
uitdrukking geven aan de rechtsregel dat slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft
op ontbinding van de overeenkomst.
Hof van Justitie 10 september 2020, ECLI:EU:C:2020:687 (Onderverhuurverbod bij sociale
huisvesting)
In deze zaak waren boetebedingen verbonden aan meerdere tekortkomingen van uiteenlopende aard,
met ook nog een algemeen boetebeding als vangnetbepaling. Daarnaast kan de verhuurder ook nog
een beroep doen op winstafdracht (art. 6:104 BW) voor de verboden onderhuur. Uit de beslissing van
het Hof blijkt dat een dergelijk samenspel van bedingen en nationaal recht niet per se tot oneerlijkheid
leidt. Het Hof overweegt dat bij de beoordeling of het beding oneerlijk is onder meer rekening moet
worden gehouden met de bijzondere aard van de overeenkomst, namelijk: sociale woninghuur, en de
normatieve context die samen met dat beding de rechten en verplichtingen van de partijen bepaalt. Het
Hof oordeelt dat de vordering tot winstafdracht in beginsel buiten het bereik van de Richtlijn valt,
omdat deze schadevergoeding niet is gebaseerd op de overeenkomst maar op nationale wetgeving. Of
de winstafdracht van het onrechtmatig verkregen bedrag toch kan worden beschouwd als sanctie op de
tekortkoming dient door de rechter te worden meegewogen in de inhoudstoets.
HR 12 januari 2024, ECLI:NL:HR:2024:25 (Haarlemse woonwagenstandplaats)
Deze zaak draait om een woonwagenstandplaats die de gemeente Haarlem sinds 2005 verhuurt. De
huurder heeft een relatie gekregen met eiser, die in 2013 bij haar is ingetrokken. Nadat hun relatie
eindigde, is de huurder elders gaan wonen. Eiser is in de woonwagen gebleven. Eiser wil de
huurovereenkomst aanpassen, zodat hij de hoofdhuurder van de woonwagenstandplaats kan worden.
De gemeente wil hier niet aan meewerken. Eiser heeft onder andere een beroep gedaan op het in art. 8
EVRM neergelegde recht op eerbiediging van de woning. Daarvoor draagt eiser het volgende aan: 1)
het is van belang dat hij op zijn huidige plek, in familieverband, kan blijven wonen omdat zijn familie
hem daar mantelzorg verleent vanwege zijn broze gezondheid; en 2) het is voor hem, gezien de
huidige situatie op de woningmarkt, vrijwel onmogelijk een andere passende woning te vinden.
Rechtsregel: De ontruiming van een woning (of een woonwagenstandplaats) vormt een (soms te
rechtvaardigen) inmenging op het recht op eerbiediging van de woning (art. 8 EVRM). Wanneer dit
,grondrecht als verweer opgeworpen wordt, moet de rechter dat verweer gedetailleerd onderzoeken en
zijn beslissing daaromtrent voldoende motiveren.
HR 15 maart 2024, ECLI:NL:2024:389 (Opschorting huurgenot)
Een bakkerij huurt een bedrijfsruimte, maar stopt met het betalen van de huur. Een aantal maanden
later verlaat zij vrijwillig de bedrijfsruime. De verhuurder vervangt daarna de sloten en schort daarmee
haar verplichting tot het verschaffen van het huurgenot op. De huurder brengt na het vervangen van de
sloten een (buitengerechtelijke) ontbindingsverklaring uit. Zij legt daaraan ten grondslag dat de
verhuurder zou zijn tekortgeschoten door het huurgenot niet meer ter beschikking te stellen. Na weer
een aantal maanden verhuurt de verhuurder de bedrijfsruimte aan anderen. De verhuurder vordert
onder meer achterstallige huur, zowel over de periode voordat zij de sloten verving, als over de
periode daarna. De kantonrechter en het hof gaven de verhuurder gelijk. De huurder gaat in cassatie.
Volgens haar kon de verhuurder haar verplichting tot het verschaffen van huurgenot niet opschorten.
Zij wijst daarbij onder meer op de bijzondere aard van het huurrecht.
Rechtsregel: De opschortingsbevoegdheid van art. 6:262 lid 1 BW geldt ook voor partijen bij een
huurovereenkomst. Daarbij staan de verplichtingen tot het verschaffen van huurgenot en tot het
betalen van de huur tegenover elkaar. Dat ontbinding van een huurovereenkomst met betrekking tot
een gebouwde onroerende zaak enkel door de rechter kan geschieden, staat niet aan opschorting door
de verhuurder in de weg.
HR 28 november 2025, ECLI:NL:HR: 2025:1799
In dit kort geding vordert de verhuurder onder meer de huurders te veroordelen tot ontruiming van de
woning. De gevonden munitie en het vuurwapen, gevonden in en nabij de gehuurde woning, in
combinatie met het in strijd handelen met de Opiumwet, levert een tekortkoming van de huurders op
in de nakoming van hun verplichtingen voortvloeiend uit de huurovereenkomst. Het voorkomen van
de gevolgen (dakloosheid van een kind/het gescheiden raken van een kind en ouder) ligt op de eerste
plaats op de weg van de ouders en de overheid. Wel kan meewegen of de verhuurder meerdere
woningen verhuurt en voor verhuur ter beschikking heeft, bijvoorbeeld omdat het om een
woningcorporatie gaat.
Rechtsregel: De Hoge Raad oordeelt dat artikel 3 lid 1 IVRK niet met zich meebrengt dat, indien het
in het belang van de betrokken kinderen is dat zij in het gehuurde kunnen blijven wonen, een
ontruimingsvordering steeds moet worden afgewezen. Deze belangen moeten echter wel bijzonder
gewicht in de schaal leggen bij de beoordeling van een ontruimingsvordering.
, Literatuur
Stof: Paragraaf 1.1 t/m 1.4.4; paragraaf 5.3 t/m 5.4.2.
Hoofdstuk 1
1.1 Inleiding
Van regels van het huurrecht kan nauwelijks worden afgeweken. Ook van de regeling van
algemene voorwaarden (vaak door de verhuurder gebruikt) kan niet of nauwelijks worden
afgeweken. Partijen zijn namelijk ongelijkwaardig, nu de verhuurder vaak een professionele
positie inneemt.
De huurbescherming bestaat uit twee elementen: 1) huuropzeggingsbescherming met
limitatieve gronden voor opzegging, en 2) huurprijsbescherming.
1.2 Geschiedenis van titel 7.4 BW
Van 1838 tot 2003 kwam er steeds meer bescherming. Vroeger was er amper bescherming. In
1979 werd de regeling voor de huur van woonruimte ingrijpend gewijzigd. In 2003 werd het
huurrecht opgenomen in titel 7.4 BW;
Het wetsontwerp voor titel 7.4 BW voorzag in herziening van de algemene huurbepalingen. In
1999 kwam er een wetsvoorstel tot vaststelling van afdeling 7.4.6, huur van bedrijfsruimte;
Voor titel 7.4 geldt het algemene overgangsrecht, waarbij vooral artikel 206 Overgangswet
NBW belangrijk is. Bepalingen die tot nietigheid of vernietigbaarheid van een beding in een
huurovereenkomst leiden, zijn met ingang van 1 augustus 2023 van toepassing op toen al
bestaande huurovereenkomsten.
1.3 Verschillende huurregimes
Veel bepalingen zijn (semi)dwingend recht. Afwijking ten nadele van de huurder vaak niet mogelijk,
tenzij met goedkeuring van de rechter. Een contractueel beding. Een verboden afwijking is
vernietigbaar en kan worden vernietigd op de wijze van artikel 3:49 BW. De overeengekomen
bestemming bepaalt het huurregime. Zie hiervoor de Haviltex-norm.
1) Algemeen deel – artikel 7:201 t/m 7:231 BW
Algemene bepalingen, van toepassing ongeacht het huurobject;
Voorbeelden: omschrijving ‘huur’, verplichtingen huurder, verplichtingen verhuurder.
2) Woonruimtebepalingen – artikel 7:232 t/m 7:282 BW
Voorbeelden: huurprijs, rechtspositie van huisgenoten, eindigen van de huur;
Van toepassing op een gebouwde onroerende zaak die als zelfstandige of niet-zelfstandige
woning is verhuurd;
Niet van toepassing voor verhuur van korte duur (zoals vakantiewoningen), en minder
bescherming bij hospitaverhuur (een woning waar de verhuurder zelf ook woont).
De huurder die aan zijn verplichtingen voldoet, heeft recht op ongestoord huurgenot;
Huuropzeggingsbescherming: gebonden aan limitatieve gronden, of de verhuurder moet een
procedure bij de kantonrechter beginnen als de huurder niet instemt;
Huurprijsbescherming: in beginsel vrij, maar de huurder kan de aanvangshuur laten toetsten.
3) Bedrijfsruimtebepalingen – artikel 7:290 t/m 7:310 BW
Bedrijfsuimte, zoals winkels, ambachtsbedrijven en horeca;
Niet van toepassing op huur van twee jaar of korter;
Uitgangspunt: huur van tien jaar, met beperkte mogelijkheden om de huur na vijf jaar te doen
eindigen. Het procesinitiatief berust volledig bij de verhuurder;
Vrije huurprijs in beginsel, toetsing bij de kantonrechter mogelijk na vijf jaren.
4) Huur van ‘overige’ gebouwen – artikel 7:230a BW
