Inhoud
Week 1................................................................................................................... 2
Week 2................................................................................................................... 6
Week 3................................................................................................................. 11
Week 4................................................................................................................. 17
Week 5................................................................................................................. 23
Week 6................................................................................................................. 28
Week 7................................................................................................................. 32
Paars: centrale begrippen
Blauw: verplichte arresten
Rood: wetsartikelen
Uit tentamens:
1) Kwalificeren: is het uberhaupt een huurovk
2) Welke dan? Elementen van:
a. Woon
b. 290
c. 230a
3) Zijn het er 2? Gemengde huurovk. Kan die gesplitst worden?
4) Dan: wat is de regel om het te beëindigen? Eindigt niet door enkele
verstrijken v tijd. Hij is aangegaan voor 5 jaar, dus kan worden opgezegd
tegen einde van die termijn. 7:293
5) Aan de eisen voldaan?
6) Ingestemd? Nee? Dan naar rechter, want ovk eindigt nog niet van
rechtswege
7) Rechtsopvolger onder bijzondere titel
Dus altijd beginnen met
- Kwalificeren ovk
- Regels toelichten, juridisch kader incl jurisprudentie
o hoe mag er opgezegd worden?
o hoe mag huurprijs gewijzigd worden?
- alle feiten toetsen! Alle eisen langslopen
1
,Week 1
Onderwerpen
- Plaats van het huurrecht,
- gelaagde structuur,
- de doorwerking van het consumentenrecht en
- de rol van grondrechten
Wetsartikelen
7:201 – 7:310
6:228 dwaling
Boek 3 volmacht
3:40
6:231 e.v. consumentenrecht
6:193 oneerlijke handelspraktijken
6:230g e.v. informatieplichten en bedenktijden
Huurovk:
- Verhuurder verbindt zich
o Zaak of deel daarvan
o Te verstrekken
- Huurder verbindt zich tot tegenprestatie
Enkele aanwezigheid elementen huur niet beslissend: HR Timeshare
1. Is het een huurovk? HR voortgezet verblijf.
a. Eerst uitleg rechten en plichten, (benaming mnu: inhoud is
bepalend)
b. daarna pas kwalificatie. Hebben deze rechten en plichten de
kenmerken van huur. Partijbedoeling was: mensen mogen hier nog
even blijven. Dus echt kijken: voor welke situatie hebben
partijen een regeling willen treffen? (geen titel of recht om
langer te blijven en duidelijke afspraak dat je na die 5 maanden
weggaat: geen huurovk tot stand gekomen) Dwingend huurrecht
verzet zich hier niet tegen: verhuurder moet mogelijkheid hebben
om zon ovk te sluiten zonder bang te zijn dat hij per ongeluk
huurovk sluit.
2. Het is huur. Daarna: partijbedoelingen om te kijken welk huurregime.
Regels
- 7:201 lid 2: vermogensrechten: afdeling 7.4.1-7.4.4 vt
- 7:201 lid 3: pacht eigen regeling in 7.5
- Boek 3 en 6 ook vt
o Rechtshandelingen, wilsgebreken
o Afwijking dwingend recht vernietigbaar 3:40
o Boek 3 titel 3.3. volmacht
o Boek 6 de hele mikmak 6:258 (HR Corona en
huurprijsvermindering) 6:265 enz, 6:248 lid 2: HR
Kinderdagverblijf Snoopy
o 6:228 dwaling
Verkeerde voorstelling over essentiële eigenschap
CV dwaling en sluiting ovk
Kenbaarheid essentiële karakter en cv en
2
, Dwaling veroorzaakt door
Mededeling wp
Zwijgen wp. Mededelingsplicht bij: daadwerkelijke
kennis, Inbev vd Valk
Wederzijdse dwaling
Tenzij dwaling voor rekening dwalende
o Boek 6 consumentenrecht: consumentenbeschermingsregels
kunnen alleen bij huur roerende zaken of woonruimte. 6:231 e.v.
Dus 6:233 sub b jo 6:230c informatieplicht: ter hand stellen e.d.
Bij sociale huisvesting alleen 6:234. Onredeljik bezwarend 6:233
sub a. Wanneer vt
Consument:
Natuurlijk persoon
Handelend voor doeleinden buiten beroep of bedrijf
Handelaar
Natuurlijk of rechtspersoon
Handelend in kader handels bedrijfs ambachts of
beroepsactiviteit
Al dan niet via tussenpersoon
o 6:193 e.v. oneerlijke handelspraktijken: sancties: bewijslast over
volledigheid informatie op handelaar. Schadeplichtig tenzij
handelaar overmacht bewijst. Ovk vernietigbaar als door oneerlijke
handelspraktijk gesloten.
Misleidende omissie
Misleidende handelspraktijk
Agressieve handelspraktijk
Zwarte lijst misleidende en agressieve handelspraktijken
6:193g en 193i
- Boek 7
o 7.4.1 algemene bepalingen
o 7.4.2 verplichtingen verhuurder
o 7.4.3 verplichtingen huurder
o 7.4.4 overgang huur bij overdracht: koop breekt geen huur,
ontruimingsbescherming etc
o 7.4.5 huur woonruimte
o 7.4.6 huur 290 bedrijfsruimte
Huurrechtregimes
Beslissend? Uitleg: haviltex. Partijbedoeling op moment van
contractsluiting. In beginsel, want latere elementen kunnen ook vt zijn.
1) Huur roerende zaken 7:201-230
2) Huur woonruimte 7:201-230, 231-282
3) Huur 290 bedrijfsruimte 7:201-230, 231, 290-310
a. Middenstandsbedrijfsruimte
b. Voor publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering.
Kleinhandelsbedrijf, horeca, afhaaldienst, ambacht
4) 230a bedrijfsruimte 7:201-230a
a. Overige bebouwde onroerende zaken: kantoor, opslag, fabriek (hier
valt heel veel onder!)
Beginselen contractenrecht
- Contractsvrijheid
o Wel/niet contracteren (of)
o Bepaling inhoud (wat)
3
, o Vormvrijheid (hoe)
- Pacta sunt servanda
Uitzonderingen: maatschappelijk belang, bescherming zwakkere partij. In
beginsel dus aanvullend recht, soms dwingend ter bescherming huurders.
Vooral v woonruimte en 7:290 bedrijfsruimte
Doorwerking grondrechten
- Bescherming huurder ten koste v contractsvrijheid en eigendomsrecht
verhuurder
o Toegestaan? HvJEU Sky Osterreich
- Ook grondrechten huurder: persoonlijke levenssfeer, woongelegenheid, vrij
ondernemerschap
- mogelijk grondrechten derden: partner of kinderen. HR 2025:1799
(belang kinderen legt wel gewicht in de schaal, maar betekent niet zonder
meer dat niet mag worden ontruimd)
Consumentenrecht AV
- Zijn de Algemene Voorwaarden van toepassing op een overeenkomst
met consument? (maakt niet uit of de ander een bedrijf is, wel van belang
dat hij gebruik maakt van modelset van dezelfde AV, zodat hij gebruiker is
van AV 6:231 sub b)
- Zijn de AV geldig en van toepassing? Wederpartij hieraan gebonden?
6:233 sub b jo 6:230c. Geldig ter hand gesteld? Reële mogelijkheid om
AV voor contractsluiting te lezen? HvJEU RWE Vertrieb. 6:234
- Dan: welk beding hebben we het over? Uitleg van beding
- Is dit vernietigbaar (niet op de juiste wijze tot stand gekomen,
wilsgebreken, terugwerkende kracht)? Onredelijk bezwarend: 6:233 sub a.
6:236 en 6:237. Rechter moet ambtshalve toetsen of richtlijn van
toepassing is, en of beding onredelijk bezwarend is: HR Heesakkers
Voets. Wellicht op grijze lijst, dus vernietigbaar. Kan dit dan ook echt? Kijk
naar jurisprudentie:
o Een eis instellen dat huurder naar de rechter moet voor ontbinding
mag, omdat dit de mogelijkheid voor ontbinding niet uitsluit. En de
verhuurder moest het al 7:231. Dus geen inhoudelijke beperking,
uitsluitend beperking op hoe die ontbinding kan worden ingeroepen
(beperking naar vorm). Dus evenwicht tussen partijen blijft
intact.
o Oneerlijk beding? Kijken naar alle omstandigheden van het geval,
dus ook cumulatieve effect van de bedingen voor dezelfde
gedraging: HR Onderhuurverbod bij sociale huisvesting.
Wellicht grote belangen, maar zelf op het spel gezet door je niet aan
dat onderhuurverbod te houden. Je kan ook een beding splitsen en
zo apart toetsen HR prejudiciële beslissing. Opslagbeding op
zichzelf niet nietig, maar wel indien te hoog. Onredelijk.
Prijsindexatie mag wel altijd.
o Indien oneerlijk beding: rechter moet gewoon vernietigen, mag niet
matigen of aanvullen met ander recht: HR Asbeek/Brusse
- Ontbinden (afspraak op juiste wijze tot stand gekomen, maar wordt niet
goed nagekomen)
o Huurder betaalt huur niet
o Verhuurder verhelpt gebreken niet
Ontbinding wegens tekortkoming
4
Week 1................................................................................................................... 2
Week 2................................................................................................................... 6
Week 3................................................................................................................. 11
Week 4................................................................................................................. 17
Week 5................................................................................................................. 23
Week 6................................................................................................................. 28
Week 7................................................................................................................. 32
Paars: centrale begrippen
Blauw: verplichte arresten
Rood: wetsartikelen
Uit tentamens:
1) Kwalificeren: is het uberhaupt een huurovk
2) Welke dan? Elementen van:
a. Woon
b. 290
c. 230a
3) Zijn het er 2? Gemengde huurovk. Kan die gesplitst worden?
4) Dan: wat is de regel om het te beëindigen? Eindigt niet door enkele
verstrijken v tijd. Hij is aangegaan voor 5 jaar, dus kan worden opgezegd
tegen einde van die termijn. 7:293
5) Aan de eisen voldaan?
6) Ingestemd? Nee? Dan naar rechter, want ovk eindigt nog niet van
rechtswege
7) Rechtsopvolger onder bijzondere titel
Dus altijd beginnen met
- Kwalificeren ovk
- Regels toelichten, juridisch kader incl jurisprudentie
o hoe mag er opgezegd worden?
o hoe mag huurprijs gewijzigd worden?
- alle feiten toetsen! Alle eisen langslopen
1
,Week 1
Onderwerpen
- Plaats van het huurrecht,
- gelaagde structuur,
- de doorwerking van het consumentenrecht en
- de rol van grondrechten
Wetsartikelen
7:201 – 7:310
6:228 dwaling
Boek 3 volmacht
3:40
6:231 e.v. consumentenrecht
6:193 oneerlijke handelspraktijken
6:230g e.v. informatieplichten en bedenktijden
Huurovk:
- Verhuurder verbindt zich
o Zaak of deel daarvan
o Te verstrekken
- Huurder verbindt zich tot tegenprestatie
Enkele aanwezigheid elementen huur niet beslissend: HR Timeshare
1. Is het een huurovk? HR voortgezet verblijf.
a. Eerst uitleg rechten en plichten, (benaming mnu: inhoud is
bepalend)
b. daarna pas kwalificatie. Hebben deze rechten en plichten de
kenmerken van huur. Partijbedoeling was: mensen mogen hier nog
even blijven. Dus echt kijken: voor welke situatie hebben
partijen een regeling willen treffen? (geen titel of recht om
langer te blijven en duidelijke afspraak dat je na die 5 maanden
weggaat: geen huurovk tot stand gekomen) Dwingend huurrecht
verzet zich hier niet tegen: verhuurder moet mogelijkheid hebben
om zon ovk te sluiten zonder bang te zijn dat hij per ongeluk
huurovk sluit.
2. Het is huur. Daarna: partijbedoelingen om te kijken welk huurregime.
Regels
- 7:201 lid 2: vermogensrechten: afdeling 7.4.1-7.4.4 vt
- 7:201 lid 3: pacht eigen regeling in 7.5
- Boek 3 en 6 ook vt
o Rechtshandelingen, wilsgebreken
o Afwijking dwingend recht vernietigbaar 3:40
o Boek 3 titel 3.3. volmacht
o Boek 6 de hele mikmak 6:258 (HR Corona en
huurprijsvermindering) 6:265 enz, 6:248 lid 2: HR
Kinderdagverblijf Snoopy
o 6:228 dwaling
Verkeerde voorstelling over essentiële eigenschap
CV dwaling en sluiting ovk
Kenbaarheid essentiële karakter en cv en
2
, Dwaling veroorzaakt door
Mededeling wp
Zwijgen wp. Mededelingsplicht bij: daadwerkelijke
kennis, Inbev vd Valk
Wederzijdse dwaling
Tenzij dwaling voor rekening dwalende
o Boek 6 consumentenrecht: consumentenbeschermingsregels
kunnen alleen bij huur roerende zaken of woonruimte. 6:231 e.v.
Dus 6:233 sub b jo 6:230c informatieplicht: ter hand stellen e.d.
Bij sociale huisvesting alleen 6:234. Onredeljik bezwarend 6:233
sub a. Wanneer vt
Consument:
Natuurlijk persoon
Handelend voor doeleinden buiten beroep of bedrijf
Handelaar
Natuurlijk of rechtspersoon
Handelend in kader handels bedrijfs ambachts of
beroepsactiviteit
Al dan niet via tussenpersoon
o 6:193 e.v. oneerlijke handelspraktijken: sancties: bewijslast over
volledigheid informatie op handelaar. Schadeplichtig tenzij
handelaar overmacht bewijst. Ovk vernietigbaar als door oneerlijke
handelspraktijk gesloten.
Misleidende omissie
Misleidende handelspraktijk
Agressieve handelspraktijk
Zwarte lijst misleidende en agressieve handelspraktijken
6:193g en 193i
- Boek 7
o 7.4.1 algemene bepalingen
o 7.4.2 verplichtingen verhuurder
o 7.4.3 verplichtingen huurder
o 7.4.4 overgang huur bij overdracht: koop breekt geen huur,
ontruimingsbescherming etc
o 7.4.5 huur woonruimte
o 7.4.6 huur 290 bedrijfsruimte
Huurrechtregimes
Beslissend? Uitleg: haviltex. Partijbedoeling op moment van
contractsluiting. In beginsel, want latere elementen kunnen ook vt zijn.
1) Huur roerende zaken 7:201-230
2) Huur woonruimte 7:201-230, 231-282
3) Huur 290 bedrijfsruimte 7:201-230, 231, 290-310
a. Middenstandsbedrijfsruimte
b. Voor publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering.
Kleinhandelsbedrijf, horeca, afhaaldienst, ambacht
4) 230a bedrijfsruimte 7:201-230a
a. Overige bebouwde onroerende zaken: kantoor, opslag, fabriek (hier
valt heel veel onder!)
Beginselen contractenrecht
- Contractsvrijheid
o Wel/niet contracteren (of)
o Bepaling inhoud (wat)
3
, o Vormvrijheid (hoe)
- Pacta sunt servanda
Uitzonderingen: maatschappelijk belang, bescherming zwakkere partij. In
beginsel dus aanvullend recht, soms dwingend ter bescherming huurders.
Vooral v woonruimte en 7:290 bedrijfsruimte
Doorwerking grondrechten
- Bescherming huurder ten koste v contractsvrijheid en eigendomsrecht
verhuurder
o Toegestaan? HvJEU Sky Osterreich
- Ook grondrechten huurder: persoonlijke levenssfeer, woongelegenheid, vrij
ondernemerschap
- mogelijk grondrechten derden: partner of kinderen. HR 2025:1799
(belang kinderen legt wel gewicht in de schaal, maar betekent niet zonder
meer dat niet mag worden ontruimd)
Consumentenrecht AV
- Zijn de Algemene Voorwaarden van toepassing op een overeenkomst
met consument? (maakt niet uit of de ander een bedrijf is, wel van belang
dat hij gebruik maakt van modelset van dezelfde AV, zodat hij gebruiker is
van AV 6:231 sub b)
- Zijn de AV geldig en van toepassing? Wederpartij hieraan gebonden?
6:233 sub b jo 6:230c. Geldig ter hand gesteld? Reële mogelijkheid om
AV voor contractsluiting te lezen? HvJEU RWE Vertrieb. 6:234
- Dan: welk beding hebben we het over? Uitleg van beding
- Is dit vernietigbaar (niet op de juiste wijze tot stand gekomen,
wilsgebreken, terugwerkende kracht)? Onredelijk bezwarend: 6:233 sub a.
6:236 en 6:237. Rechter moet ambtshalve toetsen of richtlijn van
toepassing is, en of beding onredelijk bezwarend is: HR Heesakkers
Voets. Wellicht op grijze lijst, dus vernietigbaar. Kan dit dan ook echt? Kijk
naar jurisprudentie:
o Een eis instellen dat huurder naar de rechter moet voor ontbinding
mag, omdat dit de mogelijkheid voor ontbinding niet uitsluit. En de
verhuurder moest het al 7:231. Dus geen inhoudelijke beperking,
uitsluitend beperking op hoe die ontbinding kan worden ingeroepen
(beperking naar vorm). Dus evenwicht tussen partijen blijft
intact.
o Oneerlijk beding? Kijken naar alle omstandigheden van het geval,
dus ook cumulatieve effect van de bedingen voor dezelfde
gedraging: HR Onderhuurverbod bij sociale huisvesting.
Wellicht grote belangen, maar zelf op het spel gezet door je niet aan
dat onderhuurverbod te houden. Je kan ook een beding splitsen en
zo apart toetsen HR prejudiciële beslissing. Opslagbeding op
zichzelf niet nietig, maar wel indien te hoog. Onredelijk.
Prijsindexatie mag wel altijd.
o Indien oneerlijk beding: rechter moet gewoon vernietigen, mag niet
matigen of aanvullen met ander recht: HR Asbeek/Brusse
- Ontbinden (afspraak op juiste wijze tot stand gekomen, maar wordt niet
goed nagekomen)
o Huurder betaalt huur niet
o Verhuurder verhelpt gebreken niet
Ontbinding wegens tekortkoming
4
