Hoofdstuk 1: De Huurovereenkomst
Stel je voor: Sanne heeft eindelijk een plekje gevonden; ze huurt een gezellige kamer in een herenhuis
waar ook de eigenaar zelf woont. Tegelijkertijd viert Mark zijn onafhankelijkheid in een gloednieuwe,
strakke studio in het hart van de stad. Hoewel hun dagelijkse realiteit totaal verschilt, hebben ze juridisch
gezien één ding gemeen: ze zijn beide een huurovereenkomst aangegaan volgens artikel 7:201 lid 1 BW.
1.1 De blauwdruk van hun deal: Wat is huur precies?
De wet is hier heel helder over. In artikel 7:201 lid 1 BW wordt de huurovereenkomst gedefinieerd als een
afspraak waarbij de verhuurder zich verbindt om aan de huurder een zaak (of een gedeelte daarvan) in
gebruik te verstrekken. De huurder belooft op zijn beurt een tegenprestatie.
Om te controleren of de afspraken van Sanne en Mark echt 'huur' zijn, moeten we kijken naar de
essentiële bouwstenen van hun contract:
• Het is een wederkerige overeenkomst (art. 6:217 jo. art. 6:261 jo. art. 3:33 BW); ze spreken immers af
dat er sprak is van onder andere een aanbod en aanvaarding.
• Er is een duidelijke rolverdeling: een verhuurder en een huurder (art. 7:201 lid 1 BW).
• Het gaat om een zaak of een gedeelte daarvan (art. 7:201 lid 1 BW) — in dit geval hun woonplek.
• Het gebruik van die zaak wordt ook echt aan hen overgedragen (art. 7:201 lid 1 BW).
• Sanne en Mark verplichten zich tot een tegenprestatie (art. 7:201 lid 1 BW), wat meestal simpelweg de
maandelijkse huurbetaling is.
• En voor de zekerheid: hun deal mag geen pachtovereenkomst zijn (art. 7:201 lid 3 BW).
1.2 Hun nieuwe thuis: Wat voor 'woonruimte' hebben ze?
Nu wordt het voor Sanne en Mark echt belangrijk, want de soort woning bepaalt hoeveel bescherming ze
krijgen. De wet noemt dit het begrip woonruimte (art. 7:233 BW). Hieronder valt elke gebouwde
onroerende zaak die als woning is verhuurd, inclusief de tuin of schuur die erbij hoort.
Hier scheiden de wegen van onze hoofdrolspelers zich:
• Mark woont zelfstandig: Zijn studio is een zelfstandige woning (art. 7:234 BW). Dit betekent dat hij een
eigen toegang heeft en niet een gedeelde keuken, toilet of de wasruimte. Hij kan zijn leven leiden zonder
afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten zijn eigen deur.
• Sanne woont onzelfstandig: Omdat Sanne haar keuken en toilet deelt met de eigenaar van het huis,
woont zij in een niet-zelfstandige woonruimte (art. 7:234 BW). Ze heeft geen eigen, exclusieve toegang
tot al deze essentiële voorzieningen.
EEN INTERESSANTE ZIJSTAP: STEL DAT EEN VRIEND VAN HEN IN EEN WOONWAGEN OF
OP EEN VASTE STANDPLAATS GAAT WONEN. OOK DAN IS ER SPRAKE VAN WOONRUIMTE
EN GENIET DIEGENE HUURBESCHERMING, ZOLANG ER VOLDAAN WORDT AAN ARTIKEL
7:235 BW
1
, 1.3 Het Schild van de Huurder: Huur- en huurprijsbescherming
Mark voelt zich in zijn nieuwe studio behoorlijk zeker van zijn zaak, en terecht. De wet geeft hem namelijk
een stevig juridisch schild. Zijn verhuurder kan niet op een willekeurige maandagochtend besluiten dat
Mark eruit moet; de verhuurder mag de huurovereenkomst namelijk niet zomaar opzeggen. Hiervoor zijn
altijd specifieke, in de wet vastgelegde gronden vereist volgens artikel 7:274 lid 1 BW. Bovendien moet de
verhuurder zich houden aan strikte formele spelregels voor de opzegging, zoals bepaald in artikel 7:271
tot en met 7:274 BW. Naast deze bescherming tegen plotselinge dakloosheid, geniet Mark ook
huurprijsbescherming, zodat de huur niet onbeperkt de pan uit kan rijzen.
Toch is dit schild niet onverwoestbaar. Er zijn situaties waarin de wet zegt: "hier gelden de normale regels
van huurbescherming niet."
• Het tijdelijke avontuur: Stel dat hun vriend Jasper een kamer huurt in een monumentale boerderij met
aardbevingsschade die eigenlijk al op de nominatie staat voor verkoop of een grote renovatie. Omdat dit
gebruik naar zijn aard van korte duur is, bepaalt artikel 7:232 lid 2 BW dat Jasper geen beroep kan doen
op de gebruikelijke huurbescherming.
• Sanne’s proeftijd (Hospitaverhuur): Voor Sanne ligt de situatie nog specifieker. Omdat zij een kamer
huurt in het huis waar de verhuurder zelf ook zijn hoofdverblijf heeft, valt zij onder de regels van
hospitaverhuur (artikel 7:232 lid 3 BW). De wetgever begrijpt dat het spannend is om een vreemde in je
eigen huis te laten wonen, en heeft daarom een soort 'proeftijd' ingesteld. Gedurende de eerste negen
maanden van haar contract heeft Sanne nog geen volledige huurbescherming. In deze periode kan de
verhuurder de huur opzeggen zonder dat daar een zwaarwichtige wettelijke reden voor nodig is. Wel moet
de verhuurder een opzegtermijn van drie maanden respecteren (artikel 7:272 lid 6 sub b BW).
HET GOEDE NIEUWS VOOR SANNE: ZODRA DIE EERSTE NEGEN MAANDEN VOORBIJ ZIJN,
IS DE VOLLEDIGE HUURBESCHERMING OOK OP HAAR VAN TOEPASSING, PRECIES ZOALS
BIJ MARK.
1.4 Wanneer loopt een contract voor bepaalde en onbepaalde tijd af? (opzegging)
Een huurovereenkomst voor bepaalde tijd eindigt na afloop van de afgesproken termijn (art.7:228 BW),
mits de verhuurder de huurder tijdig schriftelijk informeert over de einddatum (art. 7:271 BW).
Voor tijdelijke huur geldt een maximale duur van:
• 2 jaar bij zelfstandige woonruimte
• 5 jaar bij onzelfstandige woonruimte
Art. 7:271 BW (opzegging)
• Art. 7:271 lid 1 BW > Huur voor bepaalde tijd eindigt niet automatisch; opzegging is nodig.
• Art. 7:271 lid 2 BW > Uitzondering voor korte huur (≤2 jaar); eindigt wel automatisch als verhuurder op tijd
informeert. Bijvoorbeeld een vakantiehuisje. Dus wel (art 7:228 BW), mits aanzegtermijn gehanteerd
wordt, anders wordt het automatisch omgezet in een overeenkomst voor onbepaalde tijd.
Aanzegtermijn: uiterlijk drie maanden vóór het einde, en
• minimaal één maand vóór het einde.
• Art. 7:271 lid 3 BW > Huur voor onbepaalde tijd kan altijd worden opgezegd.
• Art. 7:271 lid 4 BW > Opzegging moet via aangetekende brief of deurwaarder.
• Art. 7:271 lid 5 BW > Verhuurder moet een wettelijke opzeggingsgrond vermelden, anders is opzegging
ongeldig.
• Art. 7:271 lid 6 sub a BW > Opzegtermijn huurder: 1–3 maanden.
• Art. 7:271 lid 6 sub b BW > Opzegtermijn verhuurder: minimaal 3 maanden, oplopend tot max. 6
maanden.
• Art. 7:271 lid 7 BW > Foutieve opzegging geldt toch als juiste opzegging (wordt “gerepareerd”).
• Art. 7:271 lid 8 BW > Afwijken van opzegtermijnen ten nadele van huurder is niet toegestaan.
• Art. 7:271 lid 9 BW > Regelt procedure voor AMvB (technisch).
• Art. 7:271 lid 10 BW > Geldt niet bij beëindiging met wederzijds goedvinden.
2
,1.5 Opzeggingsgronden bij woonruimte
Wanneer een verhuurder de huur wil beëindigen en de huurder niet instemt, moet de rechter daarover
beslissen. De rechter mag de huurovereenkomst alleen beëindigen als één van de wettelijke
opzeggingsgronden aanwezig is. Dit staat in lid 1 van artikel 7:274 BW. Deze gronden zijn limitatief, wat
betekent dat de verhuurder niet zomaar een andere reden mag verzinnen.
De meest voorkomende grond is dat de huurder zich niet gedraagt als een goed huurder (lid 1 sub a). Denk
bijvoorbeeld aan ernstige overlast of structurele huurachterstand. Ook kan de verhuurder zich beroepen
op een eerder afgesproken tijdelijk gebruik (lid 1 sub b en lid 2), bijvoorbeeld als is afgesproken dat de
woning na een bepaalde periode weer beschikbaar moet zijn voor de verhuurder of een eerdere huurder.
Een andere belangrijke grond is dringend eigen gebruik (lid 1 sub c). De verhuurder moet dan aantonen
dat hij de woning echt nodig heeft, bijvoorbeeld om er zelf te gaan wonen of vanwege een ingrijpende
renovatie (lid 3). Daarbij wordt ook gekeken naar de belangen van de huurder en of er passende andere
woonruimte beschikbaar is. De rechter houdt bij die beoordeling geen rekening met eventuele
huurtoeslag (lid 4).
Daarnaast kan de huur worden beëindigd als de huurder weigert in te stemmen met een redelijk voorstel
voor een nieuwe huurovereenkomst (lid 1 sub d), of als de verhuurder een bestemmingsplan wil uitvoeren
(lid 1 sub e).
Voor bijzondere situaties gelden aparte gronden. Zo kan bij hospitaverhuur (een kamer in de woning van
de verhuurder) de huur worden beëindigd als de belangen van de verhuurder zwaarder wegen (lid 1 sub f).
Ook bestaan er specifieke regels voor tijdelijke verhuur met een omgevingsvergunning (lid 1 sub g),
verkoop door een particuliere verhuurder (lid 1 sub h, met extra voorwaarden in lid 7), en
jongerencontracten (lid 1 sub i).
Niet in alle gevallen mag de rechter direct de huur beëindigen. In sommige situaties, zoals bij slecht
huurderschap of weigering van een redelijk voorstel (lid 1 sub a en d), kan de rechter de huurder eerst nog
een termijn geven om zijn gedrag te verbeteren (lid 6).
Tot slot gelden er extra beperkingen bij dringend eigen gebruik. Zo moet de verhuurder in sommige
gevallen een huisvestingsvergunning hebben en mag hij niet te snel na aankoop van de woning opzeggen
(lid 5).
Doelgroepen: Specifieke regelingen gelden voor het eigen gebruik ten behoeve van gehandicapten
(artikel 7:274a BW), ouderen (artikel 7:274b BW), jongeren onder de 28 jaar (artikel 7:274c BW), studenten
(artikel 7:274d BW) en grote gezinnen (minimaal acht personen) (artikel 7:274f BW).
Passende woonruimte: De verhuurder moet aannemelijk maken dat er passende vervangende
woonruimte beschikbaar is voor de huurder, waarbij geen rekening wordt gehouden met locatie, huurprijs
en woongenot. Uitzonderingen: De eis van passende woonruimte geldt niet voor jongeren, studenten en
promovendi. Tegemoetkoming kosten: Bij toewijzing van de vordering tot beëindiging op grond van
dringend eigen gebruik, kan de rechter de verhuurder verplichten een tegemoetkoming in de verhuis- en
inrichtingskosten vast te stellen.
1.6 Ontbinding huurovereenkomst
Laten we kijken naar wat er gebeurt als het misgaat in de wereld van Sanne en Mark. Hoewel ze goed zijn
begonnen, kan er een moment komen waarop een huurder zijn verplichtingen niet nakomt, zoals bij een
flinke huurachterstand of ernstige overlast. In de juridische wereld spreken we dan over de ontbinding van
de huurovereenkomst (art. 7:231 BW).
3
, Wanneer de rechter eraan te pas moet komen
Stel je voor dat Mark door een tegenslag een paar maanden zijn huur niet betaalt. Zijn verhuurder is
natuurlijk niet blij en wil de huur beëindigen. In het normale contractenrecht zou een verhuurder dit vaak
zelf kunnen regelen, maar bij woonruimte is de wet extra streng om de woonzekerheid van mensen te
beschermen.
Voor de woningen van Sanne en Mark, die we juridisch omschrijven als gebouwde onroerende zaken
(woningen die duurzaam met de grond zijn verbonden) geldt volgens artikel 7:231 lid 1 BW dat ontbinding
alleen via de rechter kan plaatsvinden. De verhuurder van Mark mag dus niet zelf het slot vervangen; hij
moet naar de rechter stappen. De rechter weegt vervolgens alles af: is de tekortkoming (de
huurachterstand) wel zwaar genoeg om iemand zijn huis uit te zetten? Een achterstand van slechts één
maand wordt door een rechter bijvoorbeeld vaak als onvoldoende zwaarwegend beschouwd om de huur
direct te beëindigen.
Er is echter een situatie waarin de verhuurder de rechter wél mag overslaan. Volgens artikel 7:231 lid 2
BW kan de verhuurder de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbinden door een schriftelijke
verklaring bijv. brief of mail art 6:267BW.
als de openbare orde ernstig wordt verstoord.
Denk hierbij aan een extreem scenario waarin er vanuit de woning van Sanne of Mark drugshandel
plaatsvindt of andere strafbare feiten worden gepleegd. Als de burgemeester of de overheid besluit de
woning te sluiten (bijvoorbeeld op grond van de Opiumwet of de Gemeentewet), is de situatie zo ernstig
dat de verhuurder de huur per direct en zonder tussenkomst van de rechter mag opzeggen.
De verhuurder van Mark kan in het contract wel hebben opgeschreven: "Ik mag dit contract ontbinden
zonder rechter als je één keer te laat betaalt," maar dat heeft geen enkele waarde. Volgens artikel 7:231
lid 3 BW is deze bescherming namelijk dwingend recht. Er mag niet ten nadele van de huurder van deze
regels worden afgeweken.
Zo zorgt de wet ervoor dat de woning van Sanne en Mark echt hun veilige haven blijft, tenzij er een hele
goede (en door de rechter getoetste) reden is om de deur achter hen te sluiten.
1.7 Liefde en de Wet: Medehuur bij huwelijk en partnerschap
Vanaf de dag dat Mark en Sophie elkaar het ja-woord geven (of kiezen voor een geregistreerd
partnerschap), hoeft Sophie geen nieuw contract te tekenen om huurrechten te krijgen. Volgens artikel
7:266 lid 1 BW wordt Sophie namelijk automatisch van rechtswege medehuurder. De enige voorwaarde
is dat de studio hun hoofdverblijf is. Het maakt hierbij niet uit of Mark de studio al jaren huurde voordat
hij Sophie kende, of dat zij de woning pas na hun bruiloft hebben betrokken.
Samen uit, samen thuis: De gedeelde verantwoordelijkheid
Medehuurder zijn is meer dan alleen een recht; het brengt ook plichten met zich mee. Mark en Sophie zijn
nu namelijk hoofdelijk aansprakelijk tegenover de verhuurder voor alles wat in het huurcontract staat,
zoals het op tijd betalen van de huur (art. 7:266 lid 2 BW).
Stel dat Mark een maand krap bij kas zit, dan mag de verhuurder bij Sophie aankloppen voor het volledige
bedrag. Er is echter één eerlijke grens: Sophie is niet aansprakelijk voor schulden die Mark al had
opgebouwd vóórdat zij officieel medehuurder werd.
4
Stel je voor: Sanne heeft eindelijk een plekje gevonden; ze huurt een gezellige kamer in een herenhuis
waar ook de eigenaar zelf woont. Tegelijkertijd viert Mark zijn onafhankelijkheid in een gloednieuwe,
strakke studio in het hart van de stad. Hoewel hun dagelijkse realiteit totaal verschilt, hebben ze juridisch
gezien één ding gemeen: ze zijn beide een huurovereenkomst aangegaan volgens artikel 7:201 lid 1 BW.
1.1 De blauwdruk van hun deal: Wat is huur precies?
De wet is hier heel helder over. In artikel 7:201 lid 1 BW wordt de huurovereenkomst gedefinieerd als een
afspraak waarbij de verhuurder zich verbindt om aan de huurder een zaak (of een gedeelte daarvan) in
gebruik te verstrekken. De huurder belooft op zijn beurt een tegenprestatie.
Om te controleren of de afspraken van Sanne en Mark echt 'huur' zijn, moeten we kijken naar de
essentiële bouwstenen van hun contract:
• Het is een wederkerige overeenkomst (art. 6:217 jo. art. 6:261 jo. art. 3:33 BW); ze spreken immers af
dat er sprak is van onder andere een aanbod en aanvaarding.
• Er is een duidelijke rolverdeling: een verhuurder en een huurder (art. 7:201 lid 1 BW).
• Het gaat om een zaak of een gedeelte daarvan (art. 7:201 lid 1 BW) — in dit geval hun woonplek.
• Het gebruik van die zaak wordt ook echt aan hen overgedragen (art. 7:201 lid 1 BW).
• Sanne en Mark verplichten zich tot een tegenprestatie (art. 7:201 lid 1 BW), wat meestal simpelweg de
maandelijkse huurbetaling is.
• En voor de zekerheid: hun deal mag geen pachtovereenkomst zijn (art. 7:201 lid 3 BW).
1.2 Hun nieuwe thuis: Wat voor 'woonruimte' hebben ze?
Nu wordt het voor Sanne en Mark echt belangrijk, want de soort woning bepaalt hoeveel bescherming ze
krijgen. De wet noemt dit het begrip woonruimte (art. 7:233 BW). Hieronder valt elke gebouwde
onroerende zaak die als woning is verhuurd, inclusief de tuin of schuur die erbij hoort.
Hier scheiden de wegen van onze hoofdrolspelers zich:
• Mark woont zelfstandig: Zijn studio is een zelfstandige woning (art. 7:234 BW). Dit betekent dat hij een
eigen toegang heeft en niet een gedeelde keuken, toilet of de wasruimte. Hij kan zijn leven leiden zonder
afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten zijn eigen deur.
• Sanne woont onzelfstandig: Omdat Sanne haar keuken en toilet deelt met de eigenaar van het huis,
woont zij in een niet-zelfstandige woonruimte (art. 7:234 BW). Ze heeft geen eigen, exclusieve toegang
tot al deze essentiële voorzieningen.
EEN INTERESSANTE ZIJSTAP: STEL DAT EEN VRIEND VAN HEN IN EEN WOONWAGEN OF
OP EEN VASTE STANDPLAATS GAAT WONEN. OOK DAN IS ER SPRAKE VAN WOONRUIMTE
EN GENIET DIEGENE HUURBESCHERMING, ZOLANG ER VOLDAAN WORDT AAN ARTIKEL
7:235 BW
1
, 1.3 Het Schild van de Huurder: Huur- en huurprijsbescherming
Mark voelt zich in zijn nieuwe studio behoorlijk zeker van zijn zaak, en terecht. De wet geeft hem namelijk
een stevig juridisch schild. Zijn verhuurder kan niet op een willekeurige maandagochtend besluiten dat
Mark eruit moet; de verhuurder mag de huurovereenkomst namelijk niet zomaar opzeggen. Hiervoor zijn
altijd specifieke, in de wet vastgelegde gronden vereist volgens artikel 7:274 lid 1 BW. Bovendien moet de
verhuurder zich houden aan strikte formele spelregels voor de opzegging, zoals bepaald in artikel 7:271
tot en met 7:274 BW. Naast deze bescherming tegen plotselinge dakloosheid, geniet Mark ook
huurprijsbescherming, zodat de huur niet onbeperkt de pan uit kan rijzen.
Toch is dit schild niet onverwoestbaar. Er zijn situaties waarin de wet zegt: "hier gelden de normale regels
van huurbescherming niet."
• Het tijdelijke avontuur: Stel dat hun vriend Jasper een kamer huurt in een monumentale boerderij met
aardbevingsschade die eigenlijk al op de nominatie staat voor verkoop of een grote renovatie. Omdat dit
gebruik naar zijn aard van korte duur is, bepaalt artikel 7:232 lid 2 BW dat Jasper geen beroep kan doen
op de gebruikelijke huurbescherming.
• Sanne’s proeftijd (Hospitaverhuur): Voor Sanne ligt de situatie nog specifieker. Omdat zij een kamer
huurt in het huis waar de verhuurder zelf ook zijn hoofdverblijf heeft, valt zij onder de regels van
hospitaverhuur (artikel 7:232 lid 3 BW). De wetgever begrijpt dat het spannend is om een vreemde in je
eigen huis te laten wonen, en heeft daarom een soort 'proeftijd' ingesteld. Gedurende de eerste negen
maanden van haar contract heeft Sanne nog geen volledige huurbescherming. In deze periode kan de
verhuurder de huur opzeggen zonder dat daar een zwaarwichtige wettelijke reden voor nodig is. Wel moet
de verhuurder een opzegtermijn van drie maanden respecteren (artikel 7:272 lid 6 sub b BW).
HET GOEDE NIEUWS VOOR SANNE: ZODRA DIE EERSTE NEGEN MAANDEN VOORBIJ ZIJN,
IS DE VOLLEDIGE HUURBESCHERMING OOK OP HAAR VAN TOEPASSING, PRECIES ZOALS
BIJ MARK.
1.4 Wanneer loopt een contract voor bepaalde en onbepaalde tijd af? (opzegging)
Een huurovereenkomst voor bepaalde tijd eindigt na afloop van de afgesproken termijn (art.7:228 BW),
mits de verhuurder de huurder tijdig schriftelijk informeert over de einddatum (art. 7:271 BW).
Voor tijdelijke huur geldt een maximale duur van:
• 2 jaar bij zelfstandige woonruimte
• 5 jaar bij onzelfstandige woonruimte
Art. 7:271 BW (opzegging)
• Art. 7:271 lid 1 BW > Huur voor bepaalde tijd eindigt niet automatisch; opzegging is nodig.
• Art. 7:271 lid 2 BW > Uitzondering voor korte huur (≤2 jaar); eindigt wel automatisch als verhuurder op tijd
informeert. Bijvoorbeeld een vakantiehuisje. Dus wel (art 7:228 BW), mits aanzegtermijn gehanteerd
wordt, anders wordt het automatisch omgezet in een overeenkomst voor onbepaalde tijd.
Aanzegtermijn: uiterlijk drie maanden vóór het einde, en
• minimaal één maand vóór het einde.
• Art. 7:271 lid 3 BW > Huur voor onbepaalde tijd kan altijd worden opgezegd.
• Art. 7:271 lid 4 BW > Opzegging moet via aangetekende brief of deurwaarder.
• Art. 7:271 lid 5 BW > Verhuurder moet een wettelijke opzeggingsgrond vermelden, anders is opzegging
ongeldig.
• Art. 7:271 lid 6 sub a BW > Opzegtermijn huurder: 1–3 maanden.
• Art. 7:271 lid 6 sub b BW > Opzegtermijn verhuurder: minimaal 3 maanden, oplopend tot max. 6
maanden.
• Art. 7:271 lid 7 BW > Foutieve opzegging geldt toch als juiste opzegging (wordt “gerepareerd”).
• Art. 7:271 lid 8 BW > Afwijken van opzegtermijnen ten nadele van huurder is niet toegestaan.
• Art. 7:271 lid 9 BW > Regelt procedure voor AMvB (technisch).
• Art. 7:271 lid 10 BW > Geldt niet bij beëindiging met wederzijds goedvinden.
2
,1.5 Opzeggingsgronden bij woonruimte
Wanneer een verhuurder de huur wil beëindigen en de huurder niet instemt, moet de rechter daarover
beslissen. De rechter mag de huurovereenkomst alleen beëindigen als één van de wettelijke
opzeggingsgronden aanwezig is. Dit staat in lid 1 van artikel 7:274 BW. Deze gronden zijn limitatief, wat
betekent dat de verhuurder niet zomaar een andere reden mag verzinnen.
De meest voorkomende grond is dat de huurder zich niet gedraagt als een goed huurder (lid 1 sub a). Denk
bijvoorbeeld aan ernstige overlast of structurele huurachterstand. Ook kan de verhuurder zich beroepen
op een eerder afgesproken tijdelijk gebruik (lid 1 sub b en lid 2), bijvoorbeeld als is afgesproken dat de
woning na een bepaalde periode weer beschikbaar moet zijn voor de verhuurder of een eerdere huurder.
Een andere belangrijke grond is dringend eigen gebruik (lid 1 sub c). De verhuurder moet dan aantonen
dat hij de woning echt nodig heeft, bijvoorbeeld om er zelf te gaan wonen of vanwege een ingrijpende
renovatie (lid 3). Daarbij wordt ook gekeken naar de belangen van de huurder en of er passende andere
woonruimte beschikbaar is. De rechter houdt bij die beoordeling geen rekening met eventuele
huurtoeslag (lid 4).
Daarnaast kan de huur worden beëindigd als de huurder weigert in te stemmen met een redelijk voorstel
voor een nieuwe huurovereenkomst (lid 1 sub d), of als de verhuurder een bestemmingsplan wil uitvoeren
(lid 1 sub e).
Voor bijzondere situaties gelden aparte gronden. Zo kan bij hospitaverhuur (een kamer in de woning van
de verhuurder) de huur worden beëindigd als de belangen van de verhuurder zwaarder wegen (lid 1 sub f).
Ook bestaan er specifieke regels voor tijdelijke verhuur met een omgevingsvergunning (lid 1 sub g),
verkoop door een particuliere verhuurder (lid 1 sub h, met extra voorwaarden in lid 7), en
jongerencontracten (lid 1 sub i).
Niet in alle gevallen mag de rechter direct de huur beëindigen. In sommige situaties, zoals bij slecht
huurderschap of weigering van een redelijk voorstel (lid 1 sub a en d), kan de rechter de huurder eerst nog
een termijn geven om zijn gedrag te verbeteren (lid 6).
Tot slot gelden er extra beperkingen bij dringend eigen gebruik. Zo moet de verhuurder in sommige
gevallen een huisvestingsvergunning hebben en mag hij niet te snel na aankoop van de woning opzeggen
(lid 5).
Doelgroepen: Specifieke regelingen gelden voor het eigen gebruik ten behoeve van gehandicapten
(artikel 7:274a BW), ouderen (artikel 7:274b BW), jongeren onder de 28 jaar (artikel 7:274c BW), studenten
(artikel 7:274d BW) en grote gezinnen (minimaal acht personen) (artikel 7:274f BW).
Passende woonruimte: De verhuurder moet aannemelijk maken dat er passende vervangende
woonruimte beschikbaar is voor de huurder, waarbij geen rekening wordt gehouden met locatie, huurprijs
en woongenot. Uitzonderingen: De eis van passende woonruimte geldt niet voor jongeren, studenten en
promovendi. Tegemoetkoming kosten: Bij toewijzing van de vordering tot beëindiging op grond van
dringend eigen gebruik, kan de rechter de verhuurder verplichten een tegemoetkoming in de verhuis- en
inrichtingskosten vast te stellen.
1.6 Ontbinding huurovereenkomst
Laten we kijken naar wat er gebeurt als het misgaat in de wereld van Sanne en Mark. Hoewel ze goed zijn
begonnen, kan er een moment komen waarop een huurder zijn verplichtingen niet nakomt, zoals bij een
flinke huurachterstand of ernstige overlast. In de juridische wereld spreken we dan over de ontbinding van
de huurovereenkomst (art. 7:231 BW).
3
, Wanneer de rechter eraan te pas moet komen
Stel je voor dat Mark door een tegenslag een paar maanden zijn huur niet betaalt. Zijn verhuurder is
natuurlijk niet blij en wil de huur beëindigen. In het normale contractenrecht zou een verhuurder dit vaak
zelf kunnen regelen, maar bij woonruimte is de wet extra streng om de woonzekerheid van mensen te
beschermen.
Voor de woningen van Sanne en Mark, die we juridisch omschrijven als gebouwde onroerende zaken
(woningen die duurzaam met de grond zijn verbonden) geldt volgens artikel 7:231 lid 1 BW dat ontbinding
alleen via de rechter kan plaatsvinden. De verhuurder van Mark mag dus niet zelf het slot vervangen; hij
moet naar de rechter stappen. De rechter weegt vervolgens alles af: is de tekortkoming (de
huurachterstand) wel zwaar genoeg om iemand zijn huis uit te zetten? Een achterstand van slechts één
maand wordt door een rechter bijvoorbeeld vaak als onvoldoende zwaarwegend beschouwd om de huur
direct te beëindigen.
Er is echter een situatie waarin de verhuurder de rechter wél mag overslaan. Volgens artikel 7:231 lid 2
BW kan de verhuurder de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbinden door een schriftelijke
verklaring bijv. brief of mail art 6:267BW.
als de openbare orde ernstig wordt verstoord.
Denk hierbij aan een extreem scenario waarin er vanuit de woning van Sanne of Mark drugshandel
plaatsvindt of andere strafbare feiten worden gepleegd. Als de burgemeester of de overheid besluit de
woning te sluiten (bijvoorbeeld op grond van de Opiumwet of de Gemeentewet), is de situatie zo ernstig
dat de verhuurder de huur per direct en zonder tussenkomst van de rechter mag opzeggen.
De verhuurder van Mark kan in het contract wel hebben opgeschreven: "Ik mag dit contract ontbinden
zonder rechter als je één keer te laat betaalt," maar dat heeft geen enkele waarde. Volgens artikel 7:231
lid 3 BW is deze bescherming namelijk dwingend recht. Er mag niet ten nadele van de huurder van deze
regels worden afgeweken.
Zo zorgt de wet ervoor dat de woning van Sanne en Mark echt hun veilige haven blijft, tenzij er een hele
goede (en door de rechter getoetste) reden is om de deur achter hen te sluiten.
1.7 Liefde en de Wet: Medehuur bij huwelijk en partnerschap
Vanaf de dag dat Mark en Sophie elkaar het ja-woord geven (of kiezen voor een geregistreerd
partnerschap), hoeft Sophie geen nieuw contract te tekenen om huurrechten te krijgen. Volgens artikel
7:266 lid 1 BW wordt Sophie namelijk automatisch van rechtswege medehuurder. De enige voorwaarde
is dat de studio hun hoofdverblijf is. Het maakt hierbij niet uit of Mark de studio al jaren huurde voordat
hij Sophie kende, of dat zij de woning pas na hun bruiloft hebben betrokken.
Samen uit, samen thuis: De gedeelde verantwoordelijkheid
Medehuurder zijn is meer dan alleen een recht; het brengt ook plichten met zich mee. Mark en Sophie zijn
nu namelijk hoofdelijk aansprakelijk tegenover de verhuurder voor alles wat in het huurcontract staat,
zoals het op tijd betalen van de huur (art. 7:266 lid 2 BW).
Stel dat Mark een maand krap bij kas zit, dan mag de verhuurder bij Sophie aankloppen voor het volledige
bedrag. Er is echter één eerlijke grens: Sophie is niet aansprakelijk voor schulden die Mark al had
opgebouwd vóórdat zij officieel medehuurder werd.
4
