Casus I
De puissant rijke projectontwikkelaar Koos Toros heeft samen met een bevriende relatie, Thea
Driekruis, een mooi stukje grond achter de duinen bij Noordwijk op de kop getikt. Hun streven is om er
een vakantiebungalowparkje te bouwen en die bungalowtjes vervolgens te verkopen. Piet Knotter is
wel bereid om te bemiddelen en als beheerder te gaan werken, maar wel onder voorwaarde dat ‘alle
kikkers in de kruiwagen blijven’. De eigenaren van de bungalows moeten mee betalen aan het
onderhoud en het salaris van Piet.
In overleg met een bevriende advocaat, besluiten Koos en Thea de ‘Vereniging van eigenaren Zon,
Zee en Duin’ op te richten. Overigens hebben Koos en Thea geen belangstelling voor een bungalowtje
op het park en zijn zij ook niet van plan lid te worden. Zo gezegd zo gedaan: de advocaat stelt de
statuten en akte van oprichting op, die door Koos en Thea wordt ondertekent.
Vraag 1
Is de vereniging van eigenaren Zon, Zee en Duin rechtsgeldig opgericht?
De Vereniging van Eigenaren (VvE) Zon, Zee en Duin is niet op rechtsgeldige wijze als VvE opgericht,
omdat dit alleen kan via een notariële akte van splitsing (art. 5:109 jo. 5:111–112 en 5:125 lid 2 BW).
Aangezien er geen notariële akte is opgemaakt, is er hooguit sprake van een informele vereniging in
de zin van art. 2:26 lid 1 jo. 2:30 BW. Een dergelijke vereniging ontstaat door een meerzijdige
rechtshandeling en heeft leden nodig bij oprichting; ontbreken die, dan wordt de vereniging van
rechtswege ontbonden (art. 2:19 lid 1 sub b BW).
Omdat Koos en Thea geen lid willen worden en niet duidelijk is wie wél lid is, zal de vereniging direct
na oprichting ontbonden worden.
Conclusie:
De VvE Zon, Zee en Duin is niet rechtsgeldig als VvE opgericht en zou als informele vereniging direct
weer ontbonden zijn omdat uit casus niet blijkt wie er dan wel lid is geworden.
Neem voor het vervolg van de casus aan dat de vereniging rechtsgeldig is opgericht. Dries is bij de
oprichting tot bestuurder benoemd. Bij de oprichting zijn ook – met instemming van Dries – afspraken
gemaakt over de beloning van Piet. Een maand na de oprichting heeft Piet nog geen salaris
ontvangen. Hij dreigt de Koos en Thea (de oprichters), Dries (de bestuurder) en de andere leden
persoonlijk aansprakelijk te stellen als hij zijn loon niet snel ontvangt.
Vraag 2
Kan Piet de genoemde personen aanspreken tot betaling van zijn salaris?
Omdat het om een informele vereniging gaat, geldt art. 2:30 lid 2 BW. Bestuurders zijn dan naast
de vereniging hoofdelijk aansprakelijk voor verbintenissen die tijdens hun bestuursperiode zijn
aangegaan.
Dries wist bij de oprichting van de afspraak over het salaris van Piet en was toen al bestuurder.
Piet kan daarom zowel de vereniging als Dries persoonlijk aanspreken voor betaling.
Leden zijn in beginsel niet persoonlijk aansprakelijk. Alleen verplichtingen die direct uit het
lidmaatschap voortvloeien kunnen op hen drukken, maar dat speelt hier niet.
Koos en Thea, als oprichters maar geen bestuurders, zijn niet aansprakelijk. Alleen bij
onrechtmatig handelen tijdens de oprichting zou dat anders kunnen zijn, maar daarvan blijkt niets
in de casus.
, Omdat de vereniging niet is ingeschreven in het handelsregister, mag Piet zelf kiezen of hij zich
richt tot de vereniging of tot Dries.
Conclusie:
Piet kan zijn salaris vorderen van de vereniging én van Dries als bestuurder, maar niet van Koos
en Thea.
Hier ook scherp zijn en 30 lid 4 noemen, wellicht zijn de statuten ingeschreven in het
handelsregister en dan is de vereniging aansprakelijk tenzij wederpartij duidelijk is dat de
vereniging niet zal voldoen.
In de statuten is opgenomen dat men door het verkrijgen van een bungalowtje op het park, lid wordt
van de vereniging en dat het lidmaatschap eindigt als men geen eigenaar meer is.
Vraag 3
Is hetgeen in de statuten is bepaald over 1. het verkrijgen en 2. de beëindiging van het lidmaatschap
in overeenstemming met de wet?
Voor een gewone vereniging geldt dat lidmaatschap alleen kan ontstaan door wilsovereenstemming.
De statuten kunnen wel bepalen wie lid kan worden, maar niemand wordt automatisch lid zonder
instemming. Een bepaling die lidmaatschap laat ontstaan enkel door het verkrijgen van een bungalow
is daarom in strijd met de vrijheid van vereniging.
Voor het beëindigen van het lidmaatschap ligt dat anders. Op grond van art. 2:35 lid 2 BW mag een
statuut een kwaliteitseis koppelen aan het lidmaatschap. Als iemand niet meer aan die eis voldoet,
mag de vereniging het lidmaatschap opzeggen. De eis dat iemand eigenaar is van een bungalow is
zo’n toelaatbare kwaliteitseis. Het lidmaatschap eindigt echter niet automatisch; er moet nog steeds
een opzegging plaatsvinden volgens art. 2:36 BW.
Bij een VvE geldt een ander regime: art. 5:125 lid 2 BW bepaalt dat men door het verkrijgen van een
appartementsrecht van rechtswege lid wordt en dit lidmaatschap automatisch eindigt bij verlies van
eigendom. Dat is dus niet vergelijkbaar met een gewone vereniging.
Peer Donker is geïnteresseerd in de aankoop van een perceeltje om daarop een bungalowtje te
bouwen. Hij zou het eerste lid worden met een bungalowtje. Koos, Thea en Piet gaan naar de notaris
om de verkoop voor te bereiden. Na enig doorvragen wordt de notaris helder wat partijen voor ogen
staat, waaronder dat de leden moeten bijdragen in de kosten voor het beheer van de paden, riolering
en andere gemeenschappelijke voorzieningen van het park (inclusief het salaris van Piet). Die notaris
dat bent u.
Vraag 4
Hoe adviseert u de Koos, Thea en de vereniging over de mogelijkheden om die doelstellingen te
realiseren? Noem er ten minste twee en leg uit welke stappen daartoe moeten worden gezet.
Uitgangspunt is wat partijen willen: toekomstige eigenaren moeten hun eigen bungalow in eigendom
krijgen, terwijl zij verplicht bijdragen aan onderhoud en beheer van paden, riolering en overige
gemeenschappelijke voorzieningen. Dat kan op meerdere manieren.
Optie 1: Splitsing in appartementsrechten (VvE): Een gesloten en juridisch sterke structuur.
Stappen:
– Splitsing bij notariële akte en inschrijving (art. 5:109 BW), en in de akte vastleggen welke delen privé
en welke gemeenschappelijk zijn, en het reglement opnemen (art. 5:111 BW).
– Reglement moet o.a. bevatten: kostenverdeling, beheer, onderhoud en gebruik van
De puissant rijke projectontwikkelaar Koos Toros heeft samen met een bevriende relatie, Thea
Driekruis, een mooi stukje grond achter de duinen bij Noordwijk op de kop getikt. Hun streven is om er
een vakantiebungalowparkje te bouwen en die bungalowtjes vervolgens te verkopen. Piet Knotter is
wel bereid om te bemiddelen en als beheerder te gaan werken, maar wel onder voorwaarde dat ‘alle
kikkers in de kruiwagen blijven’. De eigenaren van de bungalows moeten mee betalen aan het
onderhoud en het salaris van Piet.
In overleg met een bevriende advocaat, besluiten Koos en Thea de ‘Vereniging van eigenaren Zon,
Zee en Duin’ op te richten. Overigens hebben Koos en Thea geen belangstelling voor een bungalowtje
op het park en zijn zij ook niet van plan lid te worden. Zo gezegd zo gedaan: de advocaat stelt de
statuten en akte van oprichting op, die door Koos en Thea wordt ondertekent.
Vraag 1
Is de vereniging van eigenaren Zon, Zee en Duin rechtsgeldig opgericht?
De Vereniging van Eigenaren (VvE) Zon, Zee en Duin is niet op rechtsgeldige wijze als VvE opgericht,
omdat dit alleen kan via een notariële akte van splitsing (art. 5:109 jo. 5:111–112 en 5:125 lid 2 BW).
Aangezien er geen notariële akte is opgemaakt, is er hooguit sprake van een informele vereniging in
de zin van art. 2:26 lid 1 jo. 2:30 BW. Een dergelijke vereniging ontstaat door een meerzijdige
rechtshandeling en heeft leden nodig bij oprichting; ontbreken die, dan wordt de vereniging van
rechtswege ontbonden (art. 2:19 lid 1 sub b BW).
Omdat Koos en Thea geen lid willen worden en niet duidelijk is wie wél lid is, zal de vereniging direct
na oprichting ontbonden worden.
Conclusie:
De VvE Zon, Zee en Duin is niet rechtsgeldig als VvE opgericht en zou als informele vereniging direct
weer ontbonden zijn omdat uit casus niet blijkt wie er dan wel lid is geworden.
Neem voor het vervolg van de casus aan dat de vereniging rechtsgeldig is opgericht. Dries is bij de
oprichting tot bestuurder benoemd. Bij de oprichting zijn ook – met instemming van Dries – afspraken
gemaakt over de beloning van Piet. Een maand na de oprichting heeft Piet nog geen salaris
ontvangen. Hij dreigt de Koos en Thea (de oprichters), Dries (de bestuurder) en de andere leden
persoonlijk aansprakelijk te stellen als hij zijn loon niet snel ontvangt.
Vraag 2
Kan Piet de genoemde personen aanspreken tot betaling van zijn salaris?
Omdat het om een informele vereniging gaat, geldt art. 2:30 lid 2 BW. Bestuurders zijn dan naast
de vereniging hoofdelijk aansprakelijk voor verbintenissen die tijdens hun bestuursperiode zijn
aangegaan.
Dries wist bij de oprichting van de afspraak over het salaris van Piet en was toen al bestuurder.
Piet kan daarom zowel de vereniging als Dries persoonlijk aanspreken voor betaling.
Leden zijn in beginsel niet persoonlijk aansprakelijk. Alleen verplichtingen die direct uit het
lidmaatschap voortvloeien kunnen op hen drukken, maar dat speelt hier niet.
Koos en Thea, als oprichters maar geen bestuurders, zijn niet aansprakelijk. Alleen bij
onrechtmatig handelen tijdens de oprichting zou dat anders kunnen zijn, maar daarvan blijkt niets
in de casus.
, Omdat de vereniging niet is ingeschreven in het handelsregister, mag Piet zelf kiezen of hij zich
richt tot de vereniging of tot Dries.
Conclusie:
Piet kan zijn salaris vorderen van de vereniging én van Dries als bestuurder, maar niet van Koos
en Thea.
Hier ook scherp zijn en 30 lid 4 noemen, wellicht zijn de statuten ingeschreven in het
handelsregister en dan is de vereniging aansprakelijk tenzij wederpartij duidelijk is dat de
vereniging niet zal voldoen.
In de statuten is opgenomen dat men door het verkrijgen van een bungalowtje op het park, lid wordt
van de vereniging en dat het lidmaatschap eindigt als men geen eigenaar meer is.
Vraag 3
Is hetgeen in de statuten is bepaald over 1. het verkrijgen en 2. de beëindiging van het lidmaatschap
in overeenstemming met de wet?
Voor een gewone vereniging geldt dat lidmaatschap alleen kan ontstaan door wilsovereenstemming.
De statuten kunnen wel bepalen wie lid kan worden, maar niemand wordt automatisch lid zonder
instemming. Een bepaling die lidmaatschap laat ontstaan enkel door het verkrijgen van een bungalow
is daarom in strijd met de vrijheid van vereniging.
Voor het beëindigen van het lidmaatschap ligt dat anders. Op grond van art. 2:35 lid 2 BW mag een
statuut een kwaliteitseis koppelen aan het lidmaatschap. Als iemand niet meer aan die eis voldoet,
mag de vereniging het lidmaatschap opzeggen. De eis dat iemand eigenaar is van een bungalow is
zo’n toelaatbare kwaliteitseis. Het lidmaatschap eindigt echter niet automatisch; er moet nog steeds
een opzegging plaatsvinden volgens art. 2:36 BW.
Bij een VvE geldt een ander regime: art. 5:125 lid 2 BW bepaalt dat men door het verkrijgen van een
appartementsrecht van rechtswege lid wordt en dit lidmaatschap automatisch eindigt bij verlies van
eigendom. Dat is dus niet vergelijkbaar met een gewone vereniging.
Peer Donker is geïnteresseerd in de aankoop van een perceeltje om daarop een bungalowtje te
bouwen. Hij zou het eerste lid worden met een bungalowtje. Koos, Thea en Piet gaan naar de notaris
om de verkoop voor te bereiden. Na enig doorvragen wordt de notaris helder wat partijen voor ogen
staat, waaronder dat de leden moeten bijdragen in de kosten voor het beheer van de paden, riolering
en andere gemeenschappelijke voorzieningen van het park (inclusief het salaris van Piet). Die notaris
dat bent u.
Vraag 4
Hoe adviseert u de Koos, Thea en de vereniging over de mogelijkheden om die doelstellingen te
realiseren? Noem er ten minste twee en leg uit welke stappen daartoe moeten worden gezet.
Uitgangspunt is wat partijen willen: toekomstige eigenaren moeten hun eigen bungalow in eigendom
krijgen, terwijl zij verplicht bijdragen aan onderhoud en beheer van paden, riolering en overige
gemeenschappelijke voorzieningen. Dat kan op meerdere manieren.
Optie 1: Splitsing in appartementsrechten (VvE): Een gesloten en juridisch sterke structuur.
Stappen:
– Splitsing bij notariële akte en inschrijving (art. 5:109 BW), en in de akte vastleggen welke delen privé
en welke gemeenschappelijk zijn, en het reglement opnemen (art. 5:111 BW).
– Reglement moet o.a. bevatten: kostenverdeling, beheer, onderhoud en gebruik van
