Vrije Universiteit – Amsterdam
Overdrachts- en omzetbelasting | jaargang 2024/2025
Besluiten meenemen:
Samenloop besluit
Besluit ondernemingsrecht faciliteiten
Btw vastgoedbesluit, deze waarschijnlijk niet meer mee
Werkgroep-opdrachten week 2
Na bestudering van de stof zou u de volgende basisvragen moeten kunnen beantwoorden:
1. Onder welke omstandigheden wordt er minder overdrachtsbelasting geheven wanneer
een onroerende zaak van eigenaar wijzigt en waarover wordt dan overdrachtsbelasting
geheven?
Minder overdrachtsbelasting wordt geheven in de situatie van art. 13 WBR. Dit speelt
wanneer een onroerende zaak binnen 6 maanden opnieuw wordt verkregen, terwijl
daarover bij een eerdere verkrijging al overdrachtsbelasting is betaald.
De heffingsgrondslag wordt dan verminderd met het bedrag waarover bij de eerste
verkrijging overdrachtsbelasting verschuldigd was.
Let op: art. 13 lid 1 WBR is niet toepasbaar als de eerder betaalde overdrachtsbelasting is
verrekend met erfbelasting, schenkbelasting of omzetbelasting.
Voorbeeld van 100 miljoen en daarna voor 110.
Art. 13: binnen 6 maanden nieuwe verkrijging. Dan over waarde of tegenprestatie verminderd met
het bedrag waarover ter zake van de vorige verkrijging overdrachtsbelasting was verschuldigd. Art. 13
wordt buiten toepassing gelaten indien voldaan aan voorwaarden over schenk, erf hetzij
omzetbelasting.
Art. 12 verdeling? Waarde verminderd met aandeel van de verkrijger. Ruime leer.
Hier niet kijken naar art. 9 aangezien in dat artikel de eigenaar NIET wijzigt.
2. Over welke waarde wordt overdrachtsbelasting geheven als de bloot eigenaar (A) een
onroerende zaak overdraagt aan B en het erfpachtrecht bij C blijft berusten?
Wanneer de bloot eigenaar (A) een onroerende zaak overdraagt aan B terwijl het
erfpachtrecht bij C blijft, wordt de overdrachtsbelasting niet geheven over de volle
eigendomswaarde. Op grond van art. 11 lid 2 WBR wordt namelijk uitgegaan van de
waarde van de bloot eigendom. De waarde van het erfpachtrecht werkt waardedrukkend
en wordt daarom in mindering gebracht op de totale waarde. Deze waarde wordt
meestal bepaald aan de hand van de gekapitaliseerde canon, oftewel de contante
waarde van de toekomstige erfpachtbetalingen. Over het resterende bedrag wordt
vervolgens overdrachtsbelasting berekend.
, 3. En over welke waarde wordt er overdrachtsbelasting geheven als C het erfpachtrecht
overdraagt D?
Wanneer C het erfpachtrecht overdraagt aan D, wordt overdrachtsbelasting geheven
over de waarde van het verkregen erfpachtrecht. Op grond van art. 11 lid 1 WBR wordt
uitgegaan van de waarde van het recht, waarbij de gekapitaliseerde waarde van de
canon wordt betrokken om de juiste heffingsgrondslag vast te stellen. Daarmee sluit de
heffing aan bij de economische waarde van het erfpachtrecht. Tijdens een tentamen is
het bovendien van belang expliciet te vermelden dat, voor zover uit de casus niet blijkt
dat een vrijstelling van toepassing is, moet worden uitgegaan van een reguliere heffing
van overdrachtsbelasting.
Op een tentamen is het belangrijk dat je ook aangeeft dat je hebt gecontroleerd of er een
vrijstelling van toepassing is. Als in de casus niets staat over een vrijstelling, ga je ervan uit dat er
geen vrijstelling geldt en dat er dus normale overdrachtsbelasting moet worden geheven over de
waarde van het erfpachtrecht. Daarmee laat je zien dat je de volledige fiscale beoordeling hebt
gemaakt.
4. Hoe loopt de heffing van overdrachtsbelasting als van de drie onroerende zaken die
twee personen samen in eigendom hebben, er één aan één van die twee personen
wordt toegedeeld en die andere twee aan die andere persoon wordt toegedeeld?
Bij een verdeling van gezamenlijk gehouden onroerende zaken bepaalt art. 7 WBR dat
iedere deelgenoot wordt geacht het aan hem toegedeelde goed volledig te verkrijgen.
Vervolgens mag op grond van art. 12 WBR in mindering worden gebracht wat de verkrijger
vóór de verdeling al als aandeel had. De heffing ziet dus alleen op het meerdere dat iemand
door de verdeling extra krijgt.
In het voorbeeld hebben Pietje en Ibrahim ieder een onverdeelde helft van drie onroerende
zaken. Na de verdeling krijgt Pietje één zaak volledig en Ibrahim twee zaken volledig. Pietje
blijft economisch binnen zijn oorspronkelijke aandeel en wordt daarom materieel niet belast.
Ibrahim vergroot zijn aandeel en betaalt overdrachtsbelasting alleen over het meerdere dat hij
boven zijn eerdere helft verkrijgt.
Volgens de literatuur kijk je daarbij niet alleen naar de afzonderlijk toegedeelde zaak
(bijvoorbeeld 100), maar naar de totale waarde van alle goederen die in de gemeenschap
zaten (bijvoorbeeld 150). Vanuit die totale gemeenschap bepaal je vervolgens welk deel
iemand al had en welk deel hij extra verkrijgt door de verdeling.
Pietje mag de helft van 300 ook in mindering brengen dus 200 die hij krijgt min 150 (300:2)=
50.
5. Welke belastingtarieven gelden er voor de heffing van overdrachtsbelasting?
Voor de overdrachtsbelasting gelden verschillende tarieven, afhankelijk van het soort
verkrijging. Het algemene tariefbedraagt 10,4% en geldt met name voor niet-woningen
en voor verkrijgers die niet zelf in de woning gaan wonen. Daarnaast bestaat het 8%-
tarief, dat in bepaalde gevallen voor woningen geldt, bijvoorbeeld bij beleggers of als
niet aan de voorwaarden voor het 2%-tarief wordt voldaan.
Overdrachts- en omzetbelasting | jaargang 2024/2025
Besluiten meenemen:
Samenloop besluit
Besluit ondernemingsrecht faciliteiten
Btw vastgoedbesluit, deze waarschijnlijk niet meer mee
Werkgroep-opdrachten week 2
Na bestudering van de stof zou u de volgende basisvragen moeten kunnen beantwoorden:
1. Onder welke omstandigheden wordt er minder overdrachtsbelasting geheven wanneer
een onroerende zaak van eigenaar wijzigt en waarover wordt dan overdrachtsbelasting
geheven?
Minder overdrachtsbelasting wordt geheven in de situatie van art. 13 WBR. Dit speelt
wanneer een onroerende zaak binnen 6 maanden opnieuw wordt verkregen, terwijl
daarover bij een eerdere verkrijging al overdrachtsbelasting is betaald.
De heffingsgrondslag wordt dan verminderd met het bedrag waarover bij de eerste
verkrijging overdrachtsbelasting verschuldigd was.
Let op: art. 13 lid 1 WBR is niet toepasbaar als de eerder betaalde overdrachtsbelasting is
verrekend met erfbelasting, schenkbelasting of omzetbelasting.
Voorbeeld van 100 miljoen en daarna voor 110.
Art. 13: binnen 6 maanden nieuwe verkrijging. Dan over waarde of tegenprestatie verminderd met
het bedrag waarover ter zake van de vorige verkrijging overdrachtsbelasting was verschuldigd. Art. 13
wordt buiten toepassing gelaten indien voldaan aan voorwaarden over schenk, erf hetzij
omzetbelasting.
Art. 12 verdeling? Waarde verminderd met aandeel van de verkrijger. Ruime leer.
Hier niet kijken naar art. 9 aangezien in dat artikel de eigenaar NIET wijzigt.
2. Over welke waarde wordt overdrachtsbelasting geheven als de bloot eigenaar (A) een
onroerende zaak overdraagt aan B en het erfpachtrecht bij C blijft berusten?
Wanneer de bloot eigenaar (A) een onroerende zaak overdraagt aan B terwijl het
erfpachtrecht bij C blijft, wordt de overdrachtsbelasting niet geheven over de volle
eigendomswaarde. Op grond van art. 11 lid 2 WBR wordt namelijk uitgegaan van de
waarde van de bloot eigendom. De waarde van het erfpachtrecht werkt waardedrukkend
en wordt daarom in mindering gebracht op de totale waarde. Deze waarde wordt
meestal bepaald aan de hand van de gekapitaliseerde canon, oftewel de contante
waarde van de toekomstige erfpachtbetalingen. Over het resterende bedrag wordt
vervolgens overdrachtsbelasting berekend.
, 3. En over welke waarde wordt er overdrachtsbelasting geheven als C het erfpachtrecht
overdraagt D?
Wanneer C het erfpachtrecht overdraagt aan D, wordt overdrachtsbelasting geheven
over de waarde van het verkregen erfpachtrecht. Op grond van art. 11 lid 1 WBR wordt
uitgegaan van de waarde van het recht, waarbij de gekapitaliseerde waarde van de
canon wordt betrokken om de juiste heffingsgrondslag vast te stellen. Daarmee sluit de
heffing aan bij de economische waarde van het erfpachtrecht. Tijdens een tentamen is
het bovendien van belang expliciet te vermelden dat, voor zover uit de casus niet blijkt
dat een vrijstelling van toepassing is, moet worden uitgegaan van een reguliere heffing
van overdrachtsbelasting.
Op een tentamen is het belangrijk dat je ook aangeeft dat je hebt gecontroleerd of er een
vrijstelling van toepassing is. Als in de casus niets staat over een vrijstelling, ga je ervan uit dat er
geen vrijstelling geldt en dat er dus normale overdrachtsbelasting moet worden geheven over de
waarde van het erfpachtrecht. Daarmee laat je zien dat je de volledige fiscale beoordeling hebt
gemaakt.
4. Hoe loopt de heffing van overdrachtsbelasting als van de drie onroerende zaken die
twee personen samen in eigendom hebben, er één aan één van die twee personen
wordt toegedeeld en die andere twee aan die andere persoon wordt toegedeeld?
Bij een verdeling van gezamenlijk gehouden onroerende zaken bepaalt art. 7 WBR dat
iedere deelgenoot wordt geacht het aan hem toegedeelde goed volledig te verkrijgen.
Vervolgens mag op grond van art. 12 WBR in mindering worden gebracht wat de verkrijger
vóór de verdeling al als aandeel had. De heffing ziet dus alleen op het meerdere dat iemand
door de verdeling extra krijgt.
In het voorbeeld hebben Pietje en Ibrahim ieder een onverdeelde helft van drie onroerende
zaken. Na de verdeling krijgt Pietje één zaak volledig en Ibrahim twee zaken volledig. Pietje
blijft economisch binnen zijn oorspronkelijke aandeel en wordt daarom materieel niet belast.
Ibrahim vergroot zijn aandeel en betaalt overdrachtsbelasting alleen over het meerdere dat hij
boven zijn eerdere helft verkrijgt.
Volgens de literatuur kijk je daarbij niet alleen naar de afzonderlijk toegedeelde zaak
(bijvoorbeeld 100), maar naar de totale waarde van alle goederen die in de gemeenschap
zaten (bijvoorbeeld 150). Vanuit die totale gemeenschap bepaal je vervolgens welk deel
iemand al had en welk deel hij extra verkrijgt door de verdeling.
Pietje mag de helft van 300 ook in mindering brengen dus 200 die hij krijgt min 150 (300:2)=
50.
5. Welke belastingtarieven gelden er voor de heffing van overdrachtsbelasting?
Voor de overdrachtsbelasting gelden verschillende tarieven, afhankelijk van het soort
verkrijging. Het algemene tariefbedraagt 10,4% en geldt met name voor niet-woningen
en voor verkrijgers die niet zelf in de woning gaan wonen. Daarnaast bestaat het 8%-
tarief, dat in bepaalde gevallen voor woningen geldt, bijvoorbeeld bij beleggers of als
niet aan de voorwaarden voor het 2%-tarief wordt voldaan.
