Werkgroep Week 3 – Vragen en Uitwerkingen Overdrachts- en Omzetbelasting

Vrije Universiteit – Amsterdam


Overdrachts- en omzetbelasting | jaargang 2024/2025


Werkgroep-opdrachten week 3


Na bestudering van de stof zou u de volgende basisvragen - in het kort - moeten kunnen
beantwoorden:
1. Welke criteria zijn relevant voor de beoordeling of sprake is van een nieuw vervaardigde
onroerende zaak?


Antwoord:

Relevant is eerst art. 11 lid 1 sub a Wet OB: een gebouw is nieuw als de levering plaatsvindt
vóór, op of uiterlijk twee jaar na de eerste ingebruikneming. Eerste ingebruikneming
betekent dat het gebouw voor het eerst feitelijk en duurzaam wordt gebruikt overeenkomstig
de objectieve bestemming.

Ook na een verbouwing kan sprake zijn van een nieuw vervaardigde onroerende zaak als de
werkzaamheden zo ingrijpend zijn dat feitelijk in wezen nieuwbouw ontstaat. Vooral een
wijziging in de bouwkundige constructie is daarbij bepalend; daarnaast kunnen een
duidelijke verandering van de uiterlijke verschijningsvorm en de hoogte van de
investeringskosten meewegen.


2. Wanneer is sprake van een bouwterrein?

Antwoord:
Volgens art. 11 lid 6 Wet OB is sprake van een bouwterrein als het gaat om onbebouwde
grond die kennelijk bestemd is om te worden bebouwd met één of meer gebouwen. Of die
bestemming aanwezig is, beoordeel je aan de hand van objectieve feiten, zoals een
omgevingsvergunning, bestemmingsplan, sloopwerkzaamheden of andere concrete
voorbereidingshandelingen. Dat er nog kleine of verwaarloosbare bebouwing aanwezig is
(bijvoorbeeld een muur zonder zelfstandige functie) hoeft niet in de weg te staan aan
kwalificatie als bouwterrein.

Uit het Maasdriel-arrest volgt dat ook de intentie van partijen een rol kan spelen, mits die
blijkt uit objectieve omstandigheden; het hoeft dus niet al volledig vast te staan bij de
notariële overdracht. Daarnaast kan volgens het Don Bosco-arrest zelfs sprake zijn van een
bouwterrein als er nog een gebouw staat dat bestemd is om te worden gesloopt met het oog
op nieuwbouw.


3. Wanneer is in beginsel sprake van een vrijgestelde levering, een van rechtswege btw-belaste
levering, een optie btw-belaste levering of een overgang van een onderneming?
Antwoord:

De hoofdregel is dat de levering van een onroerende zaak is vrijgesteld van btw op grond
van art. 11 lid 1 sub a Wet OB. Van rechtswege btw-belast zijn de levering van een nieuw
gebouw (tot twee jaar na eerste ingebruikneming) en de levering van een bouwterrein.

, Vrije Universiteit – Amsterdam


Een optie voor een btw-belaste levering is mogelijk bij “oud” vastgoed als de koper de
onroerende zaak voor ten minste 90% gebruikt voor btw-belaste prestaties en partijen
samen opteren.

Van een overgang van een onderneming in de zin van art. 37d Wet OB is sprake als een
(deel van een) onderneming wordt overgedragen, bijvoorbeeld verhuurd vastgoed waarbij de
exploitatie wordt voortgezet. De koper treedt dan in de positie van de verkoper en de
overdracht geldt niet als levering voor de btw. Voorwaarde is dat sprake is van een
zelfstandig geheel en dat de verkrijger de exploitatie wil voortzetten.

Bij een belegger die verhuurd vastgoed verkoopt, is er vaak een lopende exploitatie, dus
kom je sneller bij artikel 37d uit. Bij een projectontwikkelaar is er meestal geen echte
exploitatie maar verkoop van een object, dus dan zit je eerder in de normale regels
(vrijgesteld, btw-belast of optie).


4. Wanneer speelt samenloop van btw en overdrachtsbelasting en wat zijn in dat geval de
voorwaarden voor de vrijstelling overdrachtsbelasting (samenloopvrijstelling)?
Antwoord:


Samenloop speelt wanneer een overdracht zowel met btw is belast als in beginsel onder de
heffing van overdrachtsbelasting valt, met name bij nieuwbouw en bouwterreinen. De
samenloopvrijstelling van art. 15 lid 1 sub a WBR zorgt er dan voor dat geen
overdrachtsbelasting wordt geheven als de levering verplicht met btw belast is en de
verkrijger de btw geheel of gedeeltelijk in aftrek kan brengen. Het gaat dus vooral om de
bouw- en handelsfase en om het voorkomen van dubbele heffing (anticumulatie).

De vrijstelling geldt met name bij van rechtswege btw-belaste leveringen, zoals nieuwbouw
of bouwterreinen. Bij erfpacht moet je eerst beoordelen of sprake is van een levering of een
verhuurdienst: alleen als het erfpachtrecht als levering kwalificeert en btw-belast is, kan de
samenloopvrijstelling spelen. Is het een verhuurdienst, dan geldt de vrijstelling in beginsel
niet, tenzij aan de voorwaarden voor belaste verhuur wordt voldaan.

Art. 15 lid 6 WBR is een versoepeling: als een pand kort vóór de verkoop al in gebruik is
genomen, kan toch samenloopvrijstelling gelden wanneer de verkrijging binnen zes maanden
na eerste ingebruikneming of na aanvang van de huur plaatsvindt en de levering van
rechtswege btw-belast is. Hiermee wordt de bouw- en handelsfase als het ware met zes
maanden verlengd.

VRIJSTELLING HEEL BELANGRIJK VOOR TENTAMEN

Ook is voorwaarde dat er iets is met notaris binnen bepaalde periode etc..

Ook als de onroerende zaak al als bedrijfsmiddel is gebruikt, kan de samenloopvrijstelling
nog spelen wanneer er geen recht op btw-aftrek bestond. Het idee achter de regeling is het
voorkomen van cumulatie: als de levering al met btw wordt belast en je daarnaast ook
overdrachtsbelasting zou moeten betalen, ontstaat dubbele heffing over hetzelfde vastgoed.
De samenloopvrijstelling corrigeert dat door de overdrachtsbelasting weg te nemen in
situaties waarin btw al de primaire heffing vormt.