Onroerendgoedrecht I
Jurisprudentie
Koop
1. HR. 12 augustus 2005 CBB / JPO [Afbreken onderhandelingen]
Ieder van de onderhandelende partijen is vrij om de onderhandelingen af te breken, tenzij dit o.g.v. het gerechtvaardigd
vertrouwen onaanvaardbaar zou zijn. Daarbij dient rekening te worden gehouden met de mate waarin en de wijze waarop
de partij die de onderhandelingen afbreekt, tot het ontstaan van het vertrouwen heeft bijgedragen en met de
gerechtvaardigde belangen van deze partij.
2. HR. 15 november 1957 Baris / Riezenkamp [Afbreken onderhandelingen]
Partijen komen tot elkaar in een bijzondere door de redelijkheid en billijkheid beheerste rechtsverhouding te staan indien zij
in onderhandeling zijn getreden over het sluiten van de overeenkomst. Dit brengt met zich mee dat zij gehouden zijn met
elkaar gerechtvaardigde belangen rekening te houden.
Drie stadia
- eerste fase partijen kunnen zonder meer van elkaar af
- tweede fase partijen kunnen zich niet meer uit de onderhandelingen terugtrekken zonder vergoeding
van de door de ander gemaakte kosten aan te bieden
- derde fase afbreken van de onderhandelingen is onder de concrete omstandigheden van het geval
in strijd met de redelijkheid en billijkheid, omdat partijen over en weer mochten
vertrouwen dat enigerlei overeenkomst in ieder geval uit de onderhandelingen zou
voortvloeien. Hierbij kan ook aanleiding zijn voor vergoeding van gederfde winst [positief
contractsbelang]. De rechter kan partijen ook verplichten tot door onderhandelen [HR.
18 juni 1982 [Plas/Valburg]]
3. HR. 14 juni 1997 De Ruijterij / MBO [Afbreken onderhandelingen]
Indien een wederpartij van degene die de onderhandelingen afbreekt het gerechtvaardigde vertrouwen had dat de
overeenkomst tot stand zou komen, wil overigens niet zeggen dat het afbreken ervan ongeoorloofd is. Dit laatste hangt ook
af van de mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt zelf het ontstaan van het vertrouwen
op de totstandkoming van de overeenkomst bij de wederpartij heeft gevoed en met de gerechtvaardigde belangen van de
afbrekende partij.
4. HR. 22 april 1994 Bouwmeester / Van Leeuwen [Meer perceel in leveringsakte dan in koopovk]
Indien de inhoud van de leveringsakte anders luidt dan de inhoud van de koopovereenkomst, dan ontbreekt in beginsel de
titel voor het deel van het perceel dat in de akte wordt genoemd, maar ontbreekt in de koopovereenkomst. In beginsel wordt
dat deel van het perceel dan ook niet overgedragen.
Dit is anders indien o.g.v. de tekst van de leveringsakte moet worden aangenomen dat partijen bij de leveringsakte ook
nadere afspraken hebben gemaakt inzake de verkoop van het meerdere. Dit zal spoedig mogen worden aangenomen indien
beide partijen persoonlijk bij de ondertekening van de leveringsakte aanwezig waren.
, 2
5. HR. 8 december 2000 Eelder woningen [Minder perceel in leveringsakte dan in koopovk]
Indien volgens de leveringsakte minder wordt overgedragen dan in de koopovereenkomst is vermeld, dan gaat het deel van
het perceel dat wel verkocht was net over, omdat het niet wordt geleverd.
6. HR. 10 april 1981 Hofland / Hennis [Advertentie is geen aanbod]
Een advertentie in de krant waarin een onroerende zaak voor een bepaalde prijs te koop wordt aangeboden, is geen
schriftelijk aanbod. De advertentie is slechts een uitnodiging om in onderhandeling te treden.
7. HR. Bunde / Erckens [Misverstandproblematiek]
In dit arrest bestond er een misverstand tussen boer Erckens en de gemeente Bunde over de term 'belastingschade'. De vraag
stond centraal welke uitleg prevaleerde en of er een wilsovereenkomst tot stand was gekomen.
De HR oordeelde dat bij de beantwoording van de vraag of er sprake is van een overeenkomst, afhangt van wat partijen over
en weer hebben verklaard en hieruit hebben afgeleid overeenkomstig de zin die zij daaraan redelijkerwijs mochten
toekennen. Daarbij kan een rol spelen of de ene betekenis meer voor de hand ligt dan de andere betekenis, of de partij die
van de vaste technische betekenis uitging mocht verwachten dat de andere partij die technische betekenis ook kende, of de
andere partij deskundige bijstand had die de betekenis kende of een betekenis zou leiden tot een resultaat dat niet goed te
rijmen wat met wat partijen beoogden.
Het Hof (waarnaar de zaak was terugverwezen) oordeelde dat er geen sprake was van een wilsovereenstemming en derhalve
geen overeenkomst tot stand was gekomen.
N.B. Vergelijk misverstandproblematiek met uitlegproblematiek (HR. Haviltex en HR. DSM/Fox).
Misverstandproblematiek à geen wilsovereenstemming en geen overeenkomst tot stand gekomen
Uitlegproblematiek à wel overeenkomst tot stand gekomen, maar bestaat onduidelijkheid m.b.t. een zinsnede
8. HR. Offringa / Vinck [Dwaling & mededelingsplicht]
In dit arrest betrof het een zwembad met enkele scheurtjes en Offringa en Vinck hebben hierover met elkaar gesproken.
De HR oordeelde dat verkoper Vinck nadere mededelingen had moeten verstrekken om te voorkomen dat koper Offringa
onder invloed van onjuiste voorstelling van zaken een koopovereenkomst zou sluiten. Dit heeft de HR geoordeeld ondanks
het feit dat Offringa en Vinck een gesprek over de scheurtjes van het zwembad hebben gehad.
Een enkele kale mededeling over een gebrek m.b.t. onroerend goed volstaat lang niet altijd om een beroep op dwaling te
kunnen afwenden.
9. HR. Van Elmbt / Feirabend [Misbruik van omstandigheden]
Feierabend is een oudere vrouw die haar huis gaat verkopen aan koper Van Elmbt die hiervoor een veel te lage prijs betaald.
In dit arrest was er sprake van misbruik van omstandigheden i.v.m. de afhankelijkheid en onervarenheid van de verkoper.
10. HR. 9 december 2011 Schriftelijkheidsvereiste [Schriftelijkheidsvereiste]
De particuliere verkoper wordt niet gebonden door zijn mondelinge wilsovereenstemming t.a.v. de verkoop van een woning
aan een particuliere verkoper. In zeer bijzondere omstandigheden is een beroep van de verkoper op deze niet-gebondenheid
onredelijk. Tot die bijzondere omstandigheden behoort niet dat de verkoper alsnog een hoger bod krijgt of de koper een
ander huis wil. De verkoper is onder zeer bijzondere omstandigheden niet gehouden om een overeenkomst tot stand te
brengen, maar schadevergoeding te betalen.
Jurisprudentie
Koop
1. HR. 12 augustus 2005 CBB / JPO [Afbreken onderhandelingen]
Ieder van de onderhandelende partijen is vrij om de onderhandelingen af te breken, tenzij dit o.g.v. het gerechtvaardigd
vertrouwen onaanvaardbaar zou zijn. Daarbij dient rekening te worden gehouden met de mate waarin en de wijze waarop
de partij die de onderhandelingen afbreekt, tot het ontstaan van het vertrouwen heeft bijgedragen en met de
gerechtvaardigde belangen van deze partij.
2. HR. 15 november 1957 Baris / Riezenkamp [Afbreken onderhandelingen]
Partijen komen tot elkaar in een bijzondere door de redelijkheid en billijkheid beheerste rechtsverhouding te staan indien zij
in onderhandeling zijn getreden over het sluiten van de overeenkomst. Dit brengt met zich mee dat zij gehouden zijn met
elkaar gerechtvaardigde belangen rekening te houden.
Drie stadia
- eerste fase partijen kunnen zonder meer van elkaar af
- tweede fase partijen kunnen zich niet meer uit de onderhandelingen terugtrekken zonder vergoeding
van de door de ander gemaakte kosten aan te bieden
- derde fase afbreken van de onderhandelingen is onder de concrete omstandigheden van het geval
in strijd met de redelijkheid en billijkheid, omdat partijen over en weer mochten
vertrouwen dat enigerlei overeenkomst in ieder geval uit de onderhandelingen zou
voortvloeien. Hierbij kan ook aanleiding zijn voor vergoeding van gederfde winst [positief
contractsbelang]. De rechter kan partijen ook verplichten tot door onderhandelen [HR.
18 juni 1982 [Plas/Valburg]]
3. HR. 14 juni 1997 De Ruijterij / MBO [Afbreken onderhandelingen]
Indien een wederpartij van degene die de onderhandelingen afbreekt het gerechtvaardigde vertrouwen had dat de
overeenkomst tot stand zou komen, wil overigens niet zeggen dat het afbreken ervan ongeoorloofd is. Dit laatste hangt ook
af van de mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt zelf het ontstaan van het vertrouwen
op de totstandkoming van de overeenkomst bij de wederpartij heeft gevoed en met de gerechtvaardigde belangen van de
afbrekende partij.
4. HR. 22 april 1994 Bouwmeester / Van Leeuwen [Meer perceel in leveringsakte dan in koopovk]
Indien de inhoud van de leveringsakte anders luidt dan de inhoud van de koopovereenkomst, dan ontbreekt in beginsel de
titel voor het deel van het perceel dat in de akte wordt genoemd, maar ontbreekt in de koopovereenkomst. In beginsel wordt
dat deel van het perceel dan ook niet overgedragen.
Dit is anders indien o.g.v. de tekst van de leveringsakte moet worden aangenomen dat partijen bij de leveringsakte ook
nadere afspraken hebben gemaakt inzake de verkoop van het meerdere. Dit zal spoedig mogen worden aangenomen indien
beide partijen persoonlijk bij de ondertekening van de leveringsakte aanwezig waren.
, 2
5. HR. 8 december 2000 Eelder woningen [Minder perceel in leveringsakte dan in koopovk]
Indien volgens de leveringsakte minder wordt overgedragen dan in de koopovereenkomst is vermeld, dan gaat het deel van
het perceel dat wel verkocht was net over, omdat het niet wordt geleverd.
6. HR. 10 april 1981 Hofland / Hennis [Advertentie is geen aanbod]
Een advertentie in de krant waarin een onroerende zaak voor een bepaalde prijs te koop wordt aangeboden, is geen
schriftelijk aanbod. De advertentie is slechts een uitnodiging om in onderhandeling te treden.
7. HR. Bunde / Erckens [Misverstandproblematiek]
In dit arrest bestond er een misverstand tussen boer Erckens en de gemeente Bunde over de term 'belastingschade'. De vraag
stond centraal welke uitleg prevaleerde en of er een wilsovereenkomst tot stand was gekomen.
De HR oordeelde dat bij de beantwoording van de vraag of er sprake is van een overeenkomst, afhangt van wat partijen over
en weer hebben verklaard en hieruit hebben afgeleid overeenkomstig de zin die zij daaraan redelijkerwijs mochten
toekennen. Daarbij kan een rol spelen of de ene betekenis meer voor de hand ligt dan de andere betekenis, of de partij die
van de vaste technische betekenis uitging mocht verwachten dat de andere partij die technische betekenis ook kende, of de
andere partij deskundige bijstand had die de betekenis kende of een betekenis zou leiden tot een resultaat dat niet goed te
rijmen wat met wat partijen beoogden.
Het Hof (waarnaar de zaak was terugverwezen) oordeelde dat er geen sprake was van een wilsovereenstemming en derhalve
geen overeenkomst tot stand was gekomen.
N.B. Vergelijk misverstandproblematiek met uitlegproblematiek (HR. Haviltex en HR. DSM/Fox).
Misverstandproblematiek à geen wilsovereenstemming en geen overeenkomst tot stand gekomen
Uitlegproblematiek à wel overeenkomst tot stand gekomen, maar bestaat onduidelijkheid m.b.t. een zinsnede
8. HR. Offringa / Vinck [Dwaling & mededelingsplicht]
In dit arrest betrof het een zwembad met enkele scheurtjes en Offringa en Vinck hebben hierover met elkaar gesproken.
De HR oordeelde dat verkoper Vinck nadere mededelingen had moeten verstrekken om te voorkomen dat koper Offringa
onder invloed van onjuiste voorstelling van zaken een koopovereenkomst zou sluiten. Dit heeft de HR geoordeeld ondanks
het feit dat Offringa en Vinck een gesprek over de scheurtjes van het zwembad hebben gehad.
Een enkele kale mededeling over een gebrek m.b.t. onroerend goed volstaat lang niet altijd om een beroep op dwaling te
kunnen afwenden.
9. HR. Van Elmbt / Feirabend [Misbruik van omstandigheden]
Feierabend is een oudere vrouw die haar huis gaat verkopen aan koper Van Elmbt die hiervoor een veel te lage prijs betaald.
In dit arrest was er sprake van misbruik van omstandigheden i.v.m. de afhankelijkheid en onervarenheid van de verkoper.
10. HR. 9 december 2011 Schriftelijkheidsvereiste [Schriftelijkheidsvereiste]
De particuliere verkoper wordt niet gebonden door zijn mondelinge wilsovereenstemming t.a.v. de verkoop van een woning
aan een particuliere verkoper. In zeer bijzondere omstandigheden is een beroep van de verkoper op deze niet-gebondenheid
onredelijk. Tot die bijzondere omstandigheden behoort niet dat de verkoper alsnog een hoger bod krijgt of de koper een
ander huis wil. De verkoper is onder zeer bijzondere omstandigheden niet gehouden om een overeenkomst tot stand te
brengen, maar schadevergoeding te betalen.
