OG – overzichten per week
Inhoudsopgave
Week 1.......................................................................................................... 3
Hoorcollege 1: inleiding en totstandkoming van de koopovereenkomst (algemeen)......3
Hoorcollege 2: totstandkoming van de koopoverenkomst als bedoeld in artikel 7:2 BW
...................................................................................................................................... 13
Jurisprudentie................................................................................................................ 17
Toepassing met opdrachten..........................................................................................18
Week 2........................................................................................................ 19
Hoorcollege 3: Inschrijfbaarheid koopovereenkomst (Vormerkung)..............................19
Hoorcollege 4: verplichtingen van de verkoper (1): juridische conformiteit..................29
Jurisprudentie................................................................................................................ 35
Week 3........................................................................................................ 40
Hoorcollege 5: verplichtingen van de verkoper (2): feitelijke conformiteit, verplichtingen
van de koper................................................................................................................. 40
Hoorcollege 6: Het grensgebied van Privaatrecht en Bestuursrecht (w.o. ‘Didam’), koop
van vermogensrechten, economische eigendom..........................................................52
Jurisprudentie................................................................................................................ 59
Week 4........................................................................................................ 63
Hoorcollege 7: inleiding, eenheidsbeginsel, zaak en bestanddeel, roerende of
onroerende zaken......................................................................................................... 63
Hoorcollege 8: Verticale natrekking en horizontale natrekking, grenzen van een
onroerende zaak, kabels en leidingen...........................................................................73
Jurisprudentie................................................................................................................ 80
Casus 1 Brightspace...................................................................................................... 84
Week 5........................................................................................................ 87
Hoorcollege 9: overdracht van registergoederen (1).....................................................87
Hoorcollege 10: overdracht van registergoederen (2)...................................................96
Jurisprudentie.............................................................................................................. 106
Casus 2 Brightspace.................................................................................................... 109
Casusvragen Eigendom en overdracht HC 10.............................................................110
Week 6...................................................................................................... 112
Hoorcollege 11: overdracht van registergoederen (3).................................................112
Hoorcollege 12: verkrijging door verjaring, gemeenschap, mandeligheid...................123
Casus 3 Brightspace.................................................................................................... 130
,Week 7...................................................................................................... 131
,Week 1
Hoorcollege 1: inleiding en totstandkoming van de
koopovereenkomst (algemeen)
Dit stond op het bord om duidelijk te maken hoe OG-recht er in de praktijk uitziet:
Projectontwikkel Aannemersovereenkomst Aannem
aar er
TKO
Koper/belegger
Bovenstaande constructie levert problemen op als de projectontwikkelaar failliet
gaat: geld van koper/belegger staat op rekening van failliete projectontwikkelaar.
Je kunt dus eventueel de koper/belegger rechtstreeks laten betalen aan
aannemer. Werkt dat dan wel? Projectontwikkelaar is eigenaar van de grond,
maar door natrekking eigenaar van alles wat erop wordt gebouwd. De
koper/belegger heeft dus nog steeds niets. Hoe dat oplossen? Voordat
koper/belegger gaat betalen, wordt de grond overgedragen van
projectontwikkelaar naar koper/belegger.
Voor OG hebben we algemeen vermogensrecht nodig en een stukje van boek 7:
gaan over koopovereenkomst. Ook nodig: oud BW, want soms is het oude recht
nog steeds van toepassing. Bijvoorbeeld bij erfpacht. Indien het oude BW nodig,
dan ook het overgangsrecht nodig. Soms faillissementswet nodig. Notariswet,
kadasterwet, anti-wwf. En veel bestuursrecht.
Dus: burgerlijk recht (privaatrecht), fiscale wetgeving (laten we buiten
beschouwing) en bestuursrecht (doen we niets mee).
We beginnen met een koopovereenkomst. Zes punten die we gaan
bespreken:
1. Waarom van belang?
2. Hoe komt het tot stand?
3. Wat is de essentie van een koopovereenkomst? Wat zijn de essentialia van
de overeenkomst?
4. Twijfelgevallen: is er wel of geen koopovereenkomst tot stand gekomen?
5. Na totstandkoming kan er alsnog een probleem ontstaan.
6. Toestemming of medewerking die vereist is van derden (dus die geen partij
zijn bij de overeenkomst).
Bespreking van de punten:
1. Waarom besteden we aandacht aan de figuur van de
koopovereenkomst?
Notariëlen doen de levering van onroerend goed, want onroerend goed is per
definitie een registergoed. Registergoederen worden (3:89 BW) geleverd door
notariële akte + inschrijving in openbare registers. De kern, voor notarissen, is
het verzorgen van de levering. Hetgeen in de koopovereenkomst staat, is
hetgeen wat wordt geleverd.
, Artikel 3:84 BW in het kader van de koop: dit artikel vertelt ons hoe de overdracht
tot stand komt: levering krachtens geldige titel door iemand die
beschikkingsbevoegd (eigenaar, rechthebbende) is. In het titelvereiste zit het
eerste deel van onze belangstelling in de koopovereenkomst. Titel = rechtsgrond
waaronder geleverd wordt, dus de reden waarom we een goed gaan leveren.
Deze moet tevens geldig zijn. De koopovereenkomst is dus de geldige titel bij de
overdracht.
We kennen in Nederland het causale stelsel: als je geen titel hebt (dus geen
rechtsgrond; geen koopovereenkomst), is er geen overdracht. Het is dus van
belang dat de notaris eventuele titelgebreken controleert voor zover die zouden
blijken uit de koopakte.
Bij vernietiging van de titel was er ten tijde van de levering helemaal geen
overdracht.
In de koopovereenkomst opgesteld door makelaars gaat wel eens wat mis, want
makelaars zijn geen juristen.
Kan ik u iets verkopen wat niet van mij is? Ja, dat kan. Voor een geldige
koopovereenkomst is geen beschikkingsbevoegdheid vereist. Je hoeft helemaal
geen eigenaar te zijn. Dus ook als maar 1 van de 5 erfgenamen (1/5 eigenaar) de
koopovereenkomst tekent, is dat geen probleem. Het probleem ontstaat pas op
moment dat er overgedragen moet worden: dan speelt de
beschikkingsbevoegdheid een rol. Dan heb je de andere 4 erfgenamen nodig. Het
is dus ook aan de notaris om de beschikkingsbevoegdheid te controleren: is de
koopovereenkomst aangegaan door eigenaren?
Notaris kan de koopovereenkomst inschrijven bij het kadaster.
De notaris en de advocaat zijn vaak als partij-adviseur of onpartijdig adviseur
betrokken bij de totstandkoming van de koopovereenkomst.
Conclusie: we moeten echt met z’n alle best veel weten van
koopovereenkomsten. Daarom gaan we er de komende weken zoveel bij
stilstaan.
Een koopovereenkomst is geen commercieel stuk.
2. Hoe komt de koopovereenkomst in zijn algemeenheid tot stand?
Aanbod en aanvaarding van dat aanbod (artikel 6:217 BW): dus het gaat om
wilsovereenstemming. Er geldt geen vormvereiste. Overeenkomsten hoeven in
zijn algemeenheid niet schriftelijk worden aangegaan.
Zijn aanbod en aanvaarding wel of niet zelfstandige rechtshandelingen? Dus
eenzijdig gerechte rechtshandelingen? Zie in dit verband artikel 6:218 BW. Artikel
6:218 BW: overeenkomstig de regels voor meerzijdige rechtshandelingen. De
wetgever is er dus vanuit gegaan dat dat niet zomaar het geval was. We weten
het eigenlijk niet zo goed. De heersende leer lijkt in tussen te zijn: het zijn
inderdaad zelfstandige rechtshandelingen.
De opbouw voor koopovereenkomsten is dus:
Inhoudsopgave
Week 1.......................................................................................................... 3
Hoorcollege 1: inleiding en totstandkoming van de koopovereenkomst (algemeen)......3
Hoorcollege 2: totstandkoming van de koopoverenkomst als bedoeld in artikel 7:2 BW
...................................................................................................................................... 13
Jurisprudentie................................................................................................................ 17
Toepassing met opdrachten..........................................................................................18
Week 2........................................................................................................ 19
Hoorcollege 3: Inschrijfbaarheid koopovereenkomst (Vormerkung)..............................19
Hoorcollege 4: verplichtingen van de verkoper (1): juridische conformiteit..................29
Jurisprudentie................................................................................................................ 35
Week 3........................................................................................................ 40
Hoorcollege 5: verplichtingen van de verkoper (2): feitelijke conformiteit, verplichtingen
van de koper................................................................................................................. 40
Hoorcollege 6: Het grensgebied van Privaatrecht en Bestuursrecht (w.o. ‘Didam’), koop
van vermogensrechten, economische eigendom..........................................................52
Jurisprudentie................................................................................................................ 59
Week 4........................................................................................................ 63
Hoorcollege 7: inleiding, eenheidsbeginsel, zaak en bestanddeel, roerende of
onroerende zaken......................................................................................................... 63
Hoorcollege 8: Verticale natrekking en horizontale natrekking, grenzen van een
onroerende zaak, kabels en leidingen...........................................................................73
Jurisprudentie................................................................................................................ 80
Casus 1 Brightspace...................................................................................................... 84
Week 5........................................................................................................ 87
Hoorcollege 9: overdracht van registergoederen (1).....................................................87
Hoorcollege 10: overdracht van registergoederen (2)...................................................96
Jurisprudentie.............................................................................................................. 106
Casus 2 Brightspace.................................................................................................... 109
Casusvragen Eigendom en overdracht HC 10.............................................................110
Week 6...................................................................................................... 112
Hoorcollege 11: overdracht van registergoederen (3).................................................112
Hoorcollege 12: verkrijging door verjaring, gemeenschap, mandeligheid...................123
Casus 3 Brightspace.................................................................................................... 130
,Week 7...................................................................................................... 131
,Week 1
Hoorcollege 1: inleiding en totstandkoming van de
koopovereenkomst (algemeen)
Dit stond op het bord om duidelijk te maken hoe OG-recht er in de praktijk uitziet:
Projectontwikkel Aannemersovereenkomst Aannem
aar er
TKO
Koper/belegger
Bovenstaande constructie levert problemen op als de projectontwikkelaar failliet
gaat: geld van koper/belegger staat op rekening van failliete projectontwikkelaar.
Je kunt dus eventueel de koper/belegger rechtstreeks laten betalen aan
aannemer. Werkt dat dan wel? Projectontwikkelaar is eigenaar van de grond,
maar door natrekking eigenaar van alles wat erop wordt gebouwd. De
koper/belegger heeft dus nog steeds niets. Hoe dat oplossen? Voordat
koper/belegger gaat betalen, wordt de grond overgedragen van
projectontwikkelaar naar koper/belegger.
Voor OG hebben we algemeen vermogensrecht nodig en een stukje van boek 7:
gaan over koopovereenkomst. Ook nodig: oud BW, want soms is het oude recht
nog steeds van toepassing. Bijvoorbeeld bij erfpacht. Indien het oude BW nodig,
dan ook het overgangsrecht nodig. Soms faillissementswet nodig. Notariswet,
kadasterwet, anti-wwf. En veel bestuursrecht.
Dus: burgerlijk recht (privaatrecht), fiscale wetgeving (laten we buiten
beschouwing) en bestuursrecht (doen we niets mee).
We beginnen met een koopovereenkomst. Zes punten die we gaan
bespreken:
1. Waarom van belang?
2. Hoe komt het tot stand?
3. Wat is de essentie van een koopovereenkomst? Wat zijn de essentialia van
de overeenkomst?
4. Twijfelgevallen: is er wel of geen koopovereenkomst tot stand gekomen?
5. Na totstandkoming kan er alsnog een probleem ontstaan.
6. Toestemming of medewerking die vereist is van derden (dus die geen partij
zijn bij de overeenkomst).
Bespreking van de punten:
1. Waarom besteden we aandacht aan de figuur van de
koopovereenkomst?
Notariëlen doen de levering van onroerend goed, want onroerend goed is per
definitie een registergoed. Registergoederen worden (3:89 BW) geleverd door
notariële akte + inschrijving in openbare registers. De kern, voor notarissen, is
het verzorgen van de levering. Hetgeen in de koopovereenkomst staat, is
hetgeen wat wordt geleverd.
, Artikel 3:84 BW in het kader van de koop: dit artikel vertelt ons hoe de overdracht
tot stand komt: levering krachtens geldige titel door iemand die
beschikkingsbevoegd (eigenaar, rechthebbende) is. In het titelvereiste zit het
eerste deel van onze belangstelling in de koopovereenkomst. Titel = rechtsgrond
waaronder geleverd wordt, dus de reden waarom we een goed gaan leveren.
Deze moet tevens geldig zijn. De koopovereenkomst is dus de geldige titel bij de
overdracht.
We kennen in Nederland het causale stelsel: als je geen titel hebt (dus geen
rechtsgrond; geen koopovereenkomst), is er geen overdracht. Het is dus van
belang dat de notaris eventuele titelgebreken controleert voor zover die zouden
blijken uit de koopakte.
Bij vernietiging van de titel was er ten tijde van de levering helemaal geen
overdracht.
In de koopovereenkomst opgesteld door makelaars gaat wel eens wat mis, want
makelaars zijn geen juristen.
Kan ik u iets verkopen wat niet van mij is? Ja, dat kan. Voor een geldige
koopovereenkomst is geen beschikkingsbevoegdheid vereist. Je hoeft helemaal
geen eigenaar te zijn. Dus ook als maar 1 van de 5 erfgenamen (1/5 eigenaar) de
koopovereenkomst tekent, is dat geen probleem. Het probleem ontstaat pas op
moment dat er overgedragen moet worden: dan speelt de
beschikkingsbevoegdheid een rol. Dan heb je de andere 4 erfgenamen nodig. Het
is dus ook aan de notaris om de beschikkingsbevoegdheid te controleren: is de
koopovereenkomst aangegaan door eigenaren?
Notaris kan de koopovereenkomst inschrijven bij het kadaster.
De notaris en de advocaat zijn vaak als partij-adviseur of onpartijdig adviseur
betrokken bij de totstandkoming van de koopovereenkomst.
Conclusie: we moeten echt met z’n alle best veel weten van
koopovereenkomsten. Daarom gaan we er de komende weken zoveel bij
stilstaan.
Een koopovereenkomst is geen commercieel stuk.
2. Hoe komt de koopovereenkomst in zijn algemeenheid tot stand?
Aanbod en aanvaarding van dat aanbod (artikel 6:217 BW): dus het gaat om
wilsovereenstemming. Er geldt geen vormvereiste. Overeenkomsten hoeven in
zijn algemeenheid niet schriftelijk worden aangegaan.
Zijn aanbod en aanvaarding wel of niet zelfstandige rechtshandelingen? Dus
eenzijdig gerechte rechtshandelingen? Zie in dit verband artikel 6:218 BW. Artikel
6:218 BW: overeenkomstig de regels voor meerzijdige rechtshandelingen. De
wetgever is er dus vanuit gegaan dat dat niet zomaar het geval was. We weten
het eigenlijk niet zo goed. De heersende leer lijkt in tussen te zijn: het zijn
inderdaad zelfstandige rechtshandelingen.
De opbouw voor koopovereenkomsten is dus:
