Huren en Buren
Op het tentamen zullen vragen over het huurrecht van woonruimte (+/- 50% van het puntenaantal),
huurrecht van bedrijfsruimte (+/- 10%) en burenrecht en overlast (+/- 40%) worden gesteld.
Week 1
Van algemeen naar bijzonder overeenkomstenrecht
De basis van het overeenkomstenrecht is te vinden in boeken 3 en 6 BW. Omdat een huurovereenkomst
echter kwalificeert als een bijzondere overeenkomst, zijn de specifieke regels hiervoor opgenomen in
boek 7 BW.
De regels voor huurovereenkomsten in boek 7 BW zijn als volgt onderverdeeld:
• Algemeen deel: artikelen 201 – 231
• Woonruimte: artikelen 232 – 282
• Bedrijfsruimte: artikelen 290 – 310
Wat is een huurovereenkomst?
Een belangrijk onderdeel is de vraag of er in de praktijk wel of geen sprake is van een huurovereenkomst.
Om dit te bepalen, wordt er gekeken naar de strekking van de wet en de feitelijke gang van zaken. Het
uitgangspunt hierbij is de intentie van de partijen op het moment dat zij de huurovereenkomst
aangingen.
Wet en verplichtingen
Daarnaast moet men de verhouding tussen het algemene overeenkomstenrecht (boek 6 BW) en het
specifieke huurrecht (boek 7 BW) in acht nemen. De belangrijkste wetsartikelen voor de
huurovereenkomst zijn artikel 7:201 in samenhang met (jo) 203 en 212 e.v. BW. De uiteindelijke,
concrete invulling van de verplichtingen blijkt echter uit de overeenkomst die de partijen zelf hebben
opgesteld.
Week 2
Wat is een huurovereenkomst?
Niet elk contract is zomaar een huurcontract. Volgens de wet (Art. 7:201 BW) is er sprake van huur als er
aan vier voorwaarden wordt voldaan:
• Het is een overeenkomst.
• Het gaat om een zaak of een gedeelte daarvan (dit moet duidelijk bepaald zijn, een onbekende
parkeerplek telt bijvoorbeeld niet).
, • De verhuurder geeft de zaak in gebruik aan de huurder.
• De huurder levert een tegenprestatie (dit is meestal geld, maar mag ook het onderhouden van
het pand of het leveren van diensten zijn). Belangrijk: De naam boven het contract maakt niet
uit. De rechter kijkt naar hoe het in de praktijk gaat en wat de bedoeling was. "Wezen gaat voor
schijn". (het moet bepaalbaar zijn)
Verschillende soorten huur
Het huurrecht maakt onderscheid tussen verschillende soorten panden, die allemaal hun eigen regels en
mate van bescherming hebben:
• Woonruimte: Woningen, woonwagens en standplaatsen.
• Bedrijfsruimte (290-ruimte): Plekken waar de consument naartoe komt, zoals winkels, cafés en
ambachtsbedrijven. Let op: vrije beroepen zoals artsen of advocaten vallen hier niet onder.
• Overige bedrijfsruimte (230a-ruimte): Kantoren, fabrieken, loodsen en praktijkruimtes. Hier is
de huurbescherming minder sterk dan bij winkels of woningen.
3. Gemengde situaties Soms lopen regels door elkaar:
• Wonen via je werk (Dienstwoning): Als je verplicht in een woning moet wonen voor je werk
(bijv. een boswachter), geldt alleen het arbeidsrecht. Stopt je baan, dan moet je je huis uit. Is de
woning slechts een extraatje om je aan te nemen ("lokwoning"), dan heb je wél
huurbescherming.
o Eigenlijke dienstwoning: Dan gaat het om een gemend contract, de werknemer moet de
woning bewonen in verband met de aard van de door hem te verrichten
werkzaamheden. Het gebruik van de woning moet behoren tot de uit het dienstverband
voortvloeiende verplichtingen, moet daar aan bijdragen (hoeft niet noodzakelijk te zij
o Oneigenlijke dienstwoning: In deze situatie is de beschikbaar gestelde woning niet nodig
voor een goede taakvervulling van de werknemer. Je hebt als werknemer dan twee
contracten; een arbeidsovereenkomst en een huurovereenkomst. De huurovereenkomst
blijft bestaan als de arbeidsovereenkomst wordt beëindig
• Wonen en werken in één pand: Verhuurt men een bakkerij met een woning erboven op één
contract? Dan bepaalt de dominante functie (het zwaartepunt) welke regels gelden.
4. Wat is woonruimte precies? Het moet gaan om een gebouwde onroerende zaak. Twee belangrijke
rechtszaken bepalen of iets 'onroerend' is:
• Portacabin-arrest: Een verplaatsbare kantoorunit was onroerend omdat het de bedoeling was
dat hij daar blijvend zou staan.
• Woonark-arrest: Een woonboot op het water zónder fundering in de bodem is roerend, zelfs als
hij is aangesloten op gas en licht. De verbinding met de grond ontbreekt.
Daarnaast is er een verschil tussen zelfstandige (eigen voordeur en eigen wezenlijke voorzieningen zoals
wc en keuken) en onzelfstandige (gedeelde voorzieningen, zoals een studentenkamer) woonruimte. Bij
hospitaverhuur (waarbij je een kamer huurt in het huis waar de verhuurder zelf ook woont) heb je de
eerste negen maanden geen huurbescherming.
, 5. Rechten en plichten
• Plichten van de verhuurder: Moet het pand ter beschikking stellen en instaan voor gebreken.
Een gebrek is alles wat het huurgenot beperkt en niet de schuld is van de huurder (bijv. slecht
onderhoud of overlast van andere huurders van dezelfde verhuurder). Doet de verhuurder niks?
Dan mag de huurder na een melding zelf repareren en de kosten aftrekken van de huur, of
huurprijsvermindering via de rechter eisen.
• Plichten van de huurder: Moet op tijd betalen, zich als een goed huurder gedragen, kleine
reparaties (zoals een kapotte wc-bril) zelf betalen en uitvoeren, en het pand goed opleveren aan
het eind. Grote veranderingen aan het pand vereisen schriftelijke toestemming.
Medehuur (Wie is er nog meer huurder?) Vaak woon je niet alleen. Hoe is de partner beschermd?
• Wettelijke medehuur: Ben je getrouwd of heb je een geregistreerd partnerschap? Dan ben je
automatisch (van rechtswege) medehuurder, zolang je in het huis woont. Je hebt dezelfde
rechten en plichten.
• Samenwoners (zonder huwelijk): Vrienden of ongetrouwde koppels zijn niet automatisch
medehuurder. Zij moeten dit aanvragen bij de verhuurder of de rechter. Dit mag pas als ze al
minstens 2 jaar een duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren en financieel gezond zijn.
• Contractuele medehuur: Twee mensen tekenen samen het contract. Beiden zijn hoofdelijk
aansprakelijk voor de hele huur, zelfs als één persoon later verhuist.
Wat gebeurt er als de huurder overlijdt? De huur stopt niet automatisch.
• Een wettelijke medehuurder (zoals de echtgenoot) zet de huur automatisch voort.
• Een huisgenoot die geen officieel medehuurder is (maar wel een duurzame huishouding voerde
met de overledene), heeft 6 maanden de tijd om de rechter te vragen of hij/zij er mag blijven
wonen.
• Is er niemand die de huur kan of wil overnemen? Dan eindigt het contract automatisch aan het
einde van de tweede maand na het overlijden. De erfgenamen moeten het huis leeghalen en de
huur tot dat moment betalen.
3. Onderhuur en Woningruil
• Onderhuur: Dit is in principe verboden voor hele (on)zelfstandige woningen. Gebeurt dit stiekem
toch (bij een zelfstandige woning) en vertrekt de hoofdhuurder? Dan wordt de verhuurder
automatisch de nieuwe huisbaas van de onderhuurder. De verhuurder heeft dan wel 6 maanden
de tijd om de onderhuurder via de rechter eruit te proberen te zetten.
• Woningruil: Wil je van huis ruilen maar werkt de huisbaas niet mee? Dan kun je dit via de rechter
afdwingen (indeplaatsstelling). Je moet dan wel een zwaarwichtig belang hebben (bijv.
gezondheid of ruimtegebrek) en de nieuwe huurder moet de huur kunnen betalen.
4. Coöptatierecht Dit is het recht van kamerbewoners (bijvoorbeeld studenten die keuken/badkamer
delen) om zelf een nieuwe huisgenoot te kiezen als er iemand vertrekt. Dit recht heb je alleen als dit is
afgesproken in het contract, of als dit logisch is vanuit redelijkheid en billijkheid. De verhuurder moet wel
altijd rekening houden met de wensen van de overblijvers, aangezien zij nauw met de nieuwe persoon
moeten samenleven.
Op het tentamen zullen vragen over het huurrecht van woonruimte (+/- 50% van het puntenaantal),
huurrecht van bedrijfsruimte (+/- 10%) en burenrecht en overlast (+/- 40%) worden gesteld.
Week 1
Van algemeen naar bijzonder overeenkomstenrecht
De basis van het overeenkomstenrecht is te vinden in boeken 3 en 6 BW. Omdat een huurovereenkomst
echter kwalificeert als een bijzondere overeenkomst, zijn de specifieke regels hiervoor opgenomen in
boek 7 BW.
De regels voor huurovereenkomsten in boek 7 BW zijn als volgt onderverdeeld:
• Algemeen deel: artikelen 201 – 231
• Woonruimte: artikelen 232 – 282
• Bedrijfsruimte: artikelen 290 – 310
Wat is een huurovereenkomst?
Een belangrijk onderdeel is de vraag of er in de praktijk wel of geen sprake is van een huurovereenkomst.
Om dit te bepalen, wordt er gekeken naar de strekking van de wet en de feitelijke gang van zaken. Het
uitgangspunt hierbij is de intentie van de partijen op het moment dat zij de huurovereenkomst
aangingen.
Wet en verplichtingen
Daarnaast moet men de verhouding tussen het algemene overeenkomstenrecht (boek 6 BW) en het
specifieke huurrecht (boek 7 BW) in acht nemen. De belangrijkste wetsartikelen voor de
huurovereenkomst zijn artikel 7:201 in samenhang met (jo) 203 en 212 e.v. BW. De uiteindelijke,
concrete invulling van de verplichtingen blijkt echter uit de overeenkomst die de partijen zelf hebben
opgesteld.
Week 2
Wat is een huurovereenkomst?
Niet elk contract is zomaar een huurcontract. Volgens de wet (Art. 7:201 BW) is er sprake van huur als er
aan vier voorwaarden wordt voldaan:
• Het is een overeenkomst.
• Het gaat om een zaak of een gedeelte daarvan (dit moet duidelijk bepaald zijn, een onbekende
parkeerplek telt bijvoorbeeld niet).
, • De verhuurder geeft de zaak in gebruik aan de huurder.
• De huurder levert een tegenprestatie (dit is meestal geld, maar mag ook het onderhouden van
het pand of het leveren van diensten zijn). Belangrijk: De naam boven het contract maakt niet
uit. De rechter kijkt naar hoe het in de praktijk gaat en wat de bedoeling was. "Wezen gaat voor
schijn". (het moet bepaalbaar zijn)
Verschillende soorten huur
Het huurrecht maakt onderscheid tussen verschillende soorten panden, die allemaal hun eigen regels en
mate van bescherming hebben:
• Woonruimte: Woningen, woonwagens en standplaatsen.
• Bedrijfsruimte (290-ruimte): Plekken waar de consument naartoe komt, zoals winkels, cafés en
ambachtsbedrijven. Let op: vrije beroepen zoals artsen of advocaten vallen hier niet onder.
• Overige bedrijfsruimte (230a-ruimte): Kantoren, fabrieken, loodsen en praktijkruimtes. Hier is
de huurbescherming minder sterk dan bij winkels of woningen.
3. Gemengde situaties Soms lopen regels door elkaar:
• Wonen via je werk (Dienstwoning): Als je verplicht in een woning moet wonen voor je werk
(bijv. een boswachter), geldt alleen het arbeidsrecht. Stopt je baan, dan moet je je huis uit. Is de
woning slechts een extraatje om je aan te nemen ("lokwoning"), dan heb je wél
huurbescherming.
o Eigenlijke dienstwoning: Dan gaat het om een gemend contract, de werknemer moet de
woning bewonen in verband met de aard van de door hem te verrichten
werkzaamheden. Het gebruik van de woning moet behoren tot de uit het dienstverband
voortvloeiende verplichtingen, moet daar aan bijdragen (hoeft niet noodzakelijk te zij
o Oneigenlijke dienstwoning: In deze situatie is de beschikbaar gestelde woning niet nodig
voor een goede taakvervulling van de werknemer. Je hebt als werknemer dan twee
contracten; een arbeidsovereenkomst en een huurovereenkomst. De huurovereenkomst
blijft bestaan als de arbeidsovereenkomst wordt beëindig
• Wonen en werken in één pand: Verhuurt men een bakkerij met een woning erboven op één
contract? Dan bepaalt de dominante functie (het zwaartepunt) welke regels gelden.
4. Wat is woonruimte precies? Het moet gaan om een gebouwde onroerende zaak. Twee belangrijke
rechtszaken bepalen of iets 'onroerend' is:
• Portacabin-arrest: Een verplaatsbare kantoorunit was onroerend omdat het de bedoeling was
dat hij daar blijvend zou staan.
• Woonark-arrest: Een woonboot op het water zónder fundering in de bodem is roerend, zelfs als
hij is aangesloten op gas en licht. De verbinding met de grond ontbreekt.
Daarnaast is er een verschil tussen zelfstandige (eigen voordeur en eigen wezenlijke voorzieningen zoals
wc en keuken) en onzelfstandige (gedeelde voorzieningen, zoals een studentenkamer) woonruimte. Bij
hospitaverhuur (waarbij je een kamer huurt in het huis waar de verhuurder zelf ook woont) heb je de
eerste negen maanden geen huurbescherming.
, 5. Rechten en plichten
• Plichten van de verhuurder: Moet het pand ter beschikking stellen en instaan voor gebreken.
Een gebrek is alles wat het huurgenot beperkt en niet de schuld is van de huurder (bijv. slecht
onderhoud of overlast van andere huurders van dezelfde verhuurder). Doet de verhuurder niks?
Dan mag de huurder na een melding zelf repareren en de kosten aftrekken van de huur, of
huurprijsvermindering via de rechter eisen.
• Plichten van de huurder: Moet op tijd betalen, zich als een goed huurder gedragen, kleine
reparaties (zoals een kapotte wc-bril) zelf betalen en uitvoeren, en het pand goed opleveren aan
het eind. Grote veranderingen aan het pand vereisen schriftelijke toestemming.
Medehuur (Wie is er nog meer huurder?) Vaak woon je niet alleen. Hoe is de partner beschermd?
• Wettelijke medehuur: Ben je getrouwd of heb je een geregistreerd partnerschap? Dan ben je
automatisch (van rechtswege) medehuurder, zolang je in het huis woont. Je hebt dezelfde
rechten en plichten.
• Samenwoners (zonder huwelijk): Vrienden of ongetrouwde koppels zijn niet automatisch
medehuurder. Zij moeten dit aanvragen bij de verhuurder of de rechter. Dit mag pas als ze al
minstens 2 jaar een duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren en financieel gezond zijn.
• Contractuele medehuur: Twee mensen tekenen samen het contract. Beiden zijn hoofdelijk
aansprakelijk voor de hele huur, zelfs als één persoon later verhuist.
Wat gebeurt er als de huurder overlijdt? De huur stopt niet automatisch.
• Een wettelijke medehuurder (zoals de echtgenoot) zet de huur automatisch voort.
• Een huisgenoot die geen officieel medehuurder is (maar wel een duurzame huishouding voerde
met de overledene), heeft 6 maanden de tijd om de rechter te vragen of hij/zij er mag blijven
wonen.
• Is er niemand die de huur kan of wil overnemen? Dan eindigt het contract automatisch aan het
einde van de tweede maand na het overlijden. De erfgenamen moeten het huis leeghalen en de
huur tot dat moment betalen.
3. Onderhuur en Woningruil
• Onderhuur: Dit is in principe verboden voor hele (on)zelfstandige woningen. Gebeurt dit stiekem
toch (bij een zelfstandige woning) en vertrekt de hoofdhuurder? Dan wordt de verhuurder
automatisch de nieuwe huisbaas van de onderhuurder. De verhuurder heeft dan wel 6 maanden
de tijd om de onderhuurder via de rechter eruit te proberen te zetten.
• Woningruil: Wil je van huis ruilen maar werkt de huisbaas niet mee? Dan kun je dit via de rechter
afdwingen (indeplaatsstelling). Je moet dan wel een zwaarwichtig belang hebben (bijv.
gezondheid of ruimtegebrek) en de nieuwe huurder moet de huur kunnen betalen.
4. Coöptatierecht Dit is het recht van kamerbewoners (bijvoorbeeld studenten die keuken/badkamer
delen) om zelf een nieuwe huisgenoot te kiezen als er iemand vertrekt. Dit recht heb je alleen als dit is
afgesproken in het contract, of als dit logisch is vanuit redelijkheid en billijkheid. De verhuurder moet wel
altijd rekening houden met de wensen van de overblijvers, aangezien zij nauw met de nieuwe persoon
moeten samenleven.
