Opdracht 8
De zelfbewoningsplicht (of bewoningsverplichting) is een veelvoorkomende ,
maar niet standaard, clausule in verkoopovereenkomsten die worden gesloten
met overheidsorganen. Deze clausule verplicht de koper om de woning zelf te
bewonen. Veel zelfbewoningsclausules bevatten een boetebepaling bij
overtreding. De zelfbewoningsplicht werpt in de rechtspraak 2 punten van
discussie op:
1. Wanneer is er sprake van een overtreding? Rechters kijken naar de
feitelijke situatie. Het enkel inschrijven bij de gemeente in het BRP is niet
doorslaggevend. De zelfbewoningsplicht moet echter wel eenduidig zijn
geformuleerd in de clausule. Het ontbreken van een termijn of
uitzonderingen opnemen zorgt voor veel discussie. In zulke gevallen kan
de rechter oordelen dat de clausule niet afdwingbaar is.
2. Is de boete redelijk en billijk? Boetes worden soms gematigd op basis van
art. 6:94 BW;.
ECLI Feiten Juridisch knelpunt Uitspraak en praktijkles
Koper koopt woning
Boete is niet toegewezen omdat de
RB van
Koper had niet woning niet bewoonbaar was waardoor
Rotterdam woningcorporatie
verbouwd of zelf de koper belang bij uitstel van de
ECLI:NL:RB met plicht tot
bewoond binnen zelfbewoningsplicht had. Uit deze
ROT:2019: zelfbewoning en
termijn. uitspraak blijkt dat de Contractuele
383 verbouwing binnen 1
verplichting uitvoerbaar moet zijn.
jaar.
RB
Woning met
Midden-
kettingbeding: Gemeente eist boete Gemeente kreeg gelijk. Het
Nederland
zelfbewoning & van €50.000 na te kettingbeding was duidelijk
ECLI:NL:RB
verbod op verkoop vroege verkoop. geformuleerd.
MNE:2022:
binnen 2 jaar.
857
Verzoek werd afgewezen. Een tijdelijke
RB Oost- Koper werkt elders,
afwezigheid is geen geldige reden voor
Brabant woont tijdelijk niet in Verzoek om ontheffing
ontheffing. Deze persoonlijke
ECLI:NL:RB gekochte woning van de verplichting
omstandigheid is voorzienbaar. De
OBR:2019: met vanwege werksituatie.
koper had maatregelen moeten
6685 zelfbewoningsplicht.
nemen.
Het is dus van belang de clausule expliciet de volgende onderdelen regelt:
Wie er moet wonen;
Voor welke termijn;
Zijn er uitzonderingen van toepassing;
De hoogte van de boete bij overtreding en houdt rekening met
de omstandigheden van de overtreder zodat de hoogte gematigd
kan worden.
De zelfbewoningsplicht (of bewoningsverplichting) is een veelvoorkomende ,
maar niet standaard, clausule in verkoopovereenkomsten die worden gesloten
met overheidsorganen. Deze clausule verplicht de koper om de woning zelf te
bewonen. Veel zelfbewoningsclausules bevatten een boetebepaling bij
overtreding. De zelfbewoningsplicht werpt in de rechtspraak 2 punten van
discussie op:
1. Wanneer is er sprake van een overtreding? Rechters kijken naar de
feitelijke situatie. Het enkel inschrijven bij de gemeente in het BRP is niet
doorslaggevend. De zelfbewoningsplicht moet echter wel eenduidig zijn
geformuleerd in de clausule. Het ontbreken van een termijn of
uitzonderingen opnemen zorgt voor veel discussie. In zulke gevallen kan
de rechter oordelen dat de clausule niet afdwingbaar is.
2. Is de boete redelijk en billijk? Boetes worden soms gematigd op basis van
art. 6:94 BW;.
ECLI Feiten Juridisch knelpunt Uitspraak en praktijkles
Koper koopt woning
Boete is niet toegewezen omdat de
RB van
Koper had niet woning niet bewoonbaar was waardoor
Rotterdam woningcorporatie
verbouwd of zelf de koper belang bij uitstel van de
ECLI:NL:RB met plicht tot
bewoond binnen zelfbewoningsplicht had. Uit deze
ROT:2019: zelfbewoning en
termijn. uitspraak blijkt dat de Contractuele
383 verbouwing binnen 1
verplichting uitvoerbaar moet zijn.
jaar.
RB
Woning met
Midden-
kettingbeding: Gemeente eist boete Gemeente kreeg gelijk. Het
Nederland
zelfbewoning & van €50.000 na te kettingbeding was duidelijk
ECLI:NL:RB
verbod op verkoop vroege verkoop. geformuleerd.
MNE:2022:
binnen 2 jaar.
857
Verzoek werd afgewezen. Een tijdelijke
RB Oost- Koper werkt elders,
afwezigheid is geen geldige reden voor
Brabant woont tijdelijk niet in Verzoek om ontheffing
ontheffing. Deze persoonlijke
ECLI:NL:RB gekochte woning van de verplichting
omstandigheid is voorzienbaar. De
OBR:2019: met vanwege werksituatie.
koper had maatregelen moeten
6685 zelfbewoningsplicht.
nemen.
Het is dus van belang de clausule expliciet de volgende onderdelen regelt:
Wie er moet wonen;
Voor welke termijn;
Zijn er uitzonderingen van toepassing;
De hoogte van de boete bij overtreding en houdt rekening met
de omstandigheden van de overtreder zodat de hoogte gematigd
kan worden.
