Probleem 8
Bronnen:
- W.H.M. Reehuis, Zwaartepunten van het vermogensrecht, Deventer: Wolters Kluwer 2020,
H4.1 t/m 4.2, H7.3, H8.3 en 8.4.
- Hijma en M.M. Olthof, Compendium Nederlands vermogensrecht, Deventer: Wolters Kluwer
2020, nr. 21, 108, 109, 117-124, 128-129a, 156-163
1. Wat zijn registergoederen?
Om van een registergoed te spreken moeten aan drie vereisten zijn voldaan (3:10):
1. Er is een openbaar register met betrekking tot deze goederen
2. Dit register is bestemd om daarin de vestiging en de overdracht van deze goederen te
publiceren
3. De vestiging of overdracht van deze goederen komt pas door inschrijving in openbare
registers tot stand.
Registergoederen zijn:
- Onroerende zaken (3:89)
o 3:89 lid 1 geeft aan dat voor de overdracht van een onroerende zaak inschrijving in
de openbare registers vereist is.
o 3:3 lid 1 geeft aan wat een onroerende zaak is: de grond is onroerend, maar ook de
daarmee verenigde beplantingen, de daarmee duurzaam verenigde gebouwen en
werken en niet gewonnen delfstoffen.
- Teboekgestelde schepen (8:199 en 8:790) en luchtvaartuigen (8:1306)
- Aandelen in een registergoed (3:96)
- Beperkte rechten op een registergoed (3:98)
- Appartementsrechten (5:117)
2. Wat zijn openbare registers en wat wordt daar allemaal ingeschreven?
3:16 lid 1 bepaalt dat er openbare registers worden gehouden, waarin feiten die voor de
rechtstoestand (= wie is eigenaar, wie heeft beperkt recht) van registergoederen van belang zijn,
worden ingeschreven. Een goed kan ook ingeschreven worden om derden te beschermen. Wanneer
een derde niet de het register raadpleegt bij het sluiten van een overeenkomst, komt dit voor zijn
eigen rekening.
Er zijn ook nog andere openbare registers dan die voor registergoederen, bijvoorbeeld de registers
van de burgerlijke stand (1:17). In openbare registers is het alleen toegestaan om feiten en
rechtshandelingen in te schrijven (3:17 lid 1). Persoonlijke rechten met betrekking tot een
registergoed kunnen niet worden ingeschreven.
Naast de publicatie in de openbare registers kunnen feiten ook via een andere publicatiemethode
worden gepubliceerd, deze worden dan voorgeschreven in de Staatscourant. De publicatie moet
telkens mede de tegenwerpbaarheid van het gepubliceerde aan derden rechtvaardigen. Er kan
discussie gevoerd worden over of de privaatrechtelijke publicaties voldoen in de praktijk.
- Bevestigend: er gaat nooit een onroerend goed over zonder dat dit door een notaris
gecontroleerd is en de gegevens in de openbare registers zijn te vinden.
- Ontkennend: sommige publicaties zijn lastig te vinden of worden in het dagelijks leven nooit
geraadpleegd. Verder zijn er nog verschillende schoonheidsfoutjes die het publicatiesysteem
bevat.
, 3. Wat is een akte?
De eerste stap voor de levering van een registergoed is een notariële akte van levering (3:89 lid 1 jo.
lid 2). Een akte is een ondertekend geschift, gemaakt om tot bewijs van iets te dienen (art. 156 Rv).
Eisen van een notariële akte van levering:
1. Tussen partijen opgemaakt
2. Tot levering bestemd
3. Het goed moet voldoende bepaald zijn
4. Een geldige titel
Onderhandse akte = elke akte die zonder tussenkomst van een daartoe bevoegde ambtenaar is
opgemaakt. De meest akten zijn onderhands.
Notariële akte = een akte die is opgesteld door een notaris met inachtneming van de voorschriften
van de Wet op Notarisambt. In deze akte verklaart uitsluitend de notaris iets wat hij heeft
waargenomen en verricht; de notariële akte is een proces-verbaal akte.
Partij-akte = een akte waarbij partijen iets overeen zijn gekomen met bijzijn van een notaris, die een
akte hiervan opstelt.
4. Hoe wordt het eigendom van een huis overgedragen?
Bij de overdracht van registergoederen wordt ook gekeken naar overdraagbaarheid, titel, levering en
beschikkingsbevoegdheid (3:84).
Overdraagbaarheid (3:83)
- Eigendommen en alle beperkte rechten zijn overdraagbaar, tenzij de formele wet of de aard
van het recht zich tegen een overdracht verzet.
- Vorderingsrechten zijn overdraagbaar, tenzij de formele wet of aard van het recht zich tegen
een overdracht verzet, of het gaat om een beding tussen schuldeiser en schuldenaar.
- Overige vermogensrechten, met name rechten op voortbrengselen van de geest zijn
overdraagbaar wanneer de wet dit bepaald.
Levering (3:89)
De levering van een onroerend goed moet voldoen aan twee vereisten:
1. Een daartoe bestemde, tussen partijen opgemaakte notariële akte, in de leveringsakte moet
worden opgenomen:
a. Tussen partijen opgemaakt
b. Tot levering bestemd
c. Het goed moet voldoende bepaald zijn
d. Een geldige titel
e. Indien bij de leveringsakte een gevolmachtigde optreedt: vermelding van de
volmacht.
f. De kadastrale nummers moeten worden vermeld
Tussen het opstellen van de akte en de inschrijving in
Met het opmaken van de notariële leveringsakte begint een merkwaardige interim-periode, die
duurt totdat haar inschrijving in de openbare registers heeft plaatsgevonden. In die periode kan
de vervreemder nog aan iemand anders overdracht van het registergoed aan een derde
bewerkstelligen (oftewel een tweede leveringsakte, voordat het goed is ingeschreven wel). De
verkrijger heeft dus alle belang bij een zo snel mogelijke inschrijving.
Bronnen:
- W.H.M. Reehuis, Zwaartepunten van het vermogensrecht, Deventer: Wolters Kluwer 2020,
H4.1 t/m 4.2, H7.3, H8.3 en 8.4.
- Hijma en M.M. Olthof, Compendium Nederlands vermogensrecht, Deventer: Wolters Kluwer
2020, nr. 21, 108, 109, 117-124, 128-129a, 156-163
1. Wat zijn registergoederen?
Om van een registergoed te spreken moeten aan drie vereisten zijn voldaan (3:10):
1. Er is een openbaar register met betrekking tot deze goederen
2. Dit register is bestemd om daarin de vestiging en de overdracht van deze goederen te
publiceren
3. De vestiging of overdracht van deze goederen komt pas door inschrijving in openbare
registers tot stand.
Registergoederen zijn:
- Onroerende zaken (3:89)
o 3:89 lid 1 geeft aan dat voor de overdracht van een onroerende zaak inschrijving in
de openbare registers vereist is.
o 3:3 lid 1 geeft aan wat een onroerende zaak is: de grond is onroerend, maar ook de
daarmee verenigde beplantingen, de daarmee duurzaam verenigde gebouwen en
werken en niet gewonnen delfstoffen.
- Teboekgestelde schepen (8:199 en 8:790) en luchtvaartuigen (8:1306)
- Aandelen in een registergoed (3:96)
- Beperkte rechten op een registergoed (3:98)
- Appartementsrechten (5:117)
2. Wat zijn openbare registers en wat wordt daar allemaal ingeschreven?
3:16 lid 1 bepaalt dat er openbare registers worden gehouden, waarin feiten die voor de
rechtstoestand (= wie is eigenaar, wie heeft beperkt recht) van registergoederen van belang zijn,
worden ingeschreven. Een goed kan ook ingeschreven worden om derden te beschermen. Wanneer
een derde niet de het register raadpleegt bij het sluiten van een overeenkomst, komt dit voor zijn
eigen rekening.
Er zijn ook nog andere openbare registers dan die voor registergoederen, bijvoorbeeld de registers
van de burgerlijke stand (1:17). In openbare registers is het alleen toegestaan om feiten en
rechtshandelingen in te schrijven (3:17 lid 1). Persoonlijke rechten met betrekking tot een
registergoed kunnen niet worden ingeschreven.
Naast de publicatie in de openbare registers kunnen feiten ook via een andere publicatiemethode
worden gepubliceerd, deze worden dan voorgeschreven in de Staatscourant. De publicatie moet
telkens mede de tegenwerpbaarheid van het gepubliceerde aan derden rechtvaardigen. Er kan
discussie gevoerd worden over of de privaatrechtelijke publicaties voldoen in de praktijk.
- Bevestigend: er gaat nooit een onroerend goed over zonder dat dit door een notaris
gecontroleerd is en de gegevens in de openbare registers zijn te vinden.
- Ontkennend: sommige publicaties zijn lastig te vinden of worden in het dagelijks leven nooit
geraadpleegd. Verder zijn er nog verschillende schoonheidsfoutjes die het publicatiesysteem
bevat.
, 3. Wat is een akte?
De eerste stap voor de levering van een registergoed is een notariële akte van levering (3:89 lid 1 jo.
lid 2). Een akte is een ondertekend geschift, gemaakt om tot bewijs van iets te dienen (art. 156 Rv).
Eisen van een notariële akte van levering:
1. Tussen partijen opgemaakt
2. Tot levering bestemd
3. Het goed moet voldoende bepaald zijn
4. Een geldige titel
Onderhandse akte = elke akte die zonder tussenkomst van een daartoe bevoegde ambtenaar is
opgemaakt. De meest akten zijn onderhands.
Notariële akte = een akte die is opgesteld door een notaris met inachtneming van de voorschriften
van de Wet op Notarisambt. In deze akte verklaart uitsluitend de notaris iets wat hij heeft
waargenomen en verricht; de notariële akte is een proces-verbaal akte.
Partij-akte = een akte waarbij partijen iets overeen zijn gekomen met bijzijn van een notaris, die een
akte hiervan opstelt.
4. Hoe wordt het eigendom van een huis overgedragen?
Bij de overdracht van registergoederen wordt ook gekeken naar overdraagbaarheid, titel, levering en
beschikkingsbevoegdheid (3:84).
Overdraagbaarheid (3:83)
- Eigendommen en alle beperkte rechten zijn overdraagbaar, tenzij de formele wet of de aard
van het recht zich tegen een overdracht verzet.
- Vorderingsrechten zijn overdraagbaar, tenzij de formele wet of aard van het recht zich tegen
een overdracht verzet, of het gaat om een beding tussen schuldeiser en schuldenaar.
- Overige vermogensrechten, met name rechten op voortbrengselen van de geest zijn
overdraagbaar wanneer de wet dit bepaald.
Levering (3:89)
De levering van een onroerend goed moet voldoen aan twee vereisten:
1. Een daartoe bestemde, tussen partijen opgemaakte notariële akte, in de leveringsakte moet
worden opgenomen:
a. Tussen partijen opgemaakt
b. Tot levering bestemd
c. Het goed moet voldoende bepaald zijn
d. Een geldige titel
e. Indien bij de leveringsakte een gevolmachtigde optreedt: vermelding van de
volmacht.
f. De kadastrale nummers moeten worden vermeld
Tussen het opstellen van de akte en de inschrijving in
Met het opmaken van de notariële leveringsakte begint een merkwaardige interim-periode, die
duurt totdat haar inschrijving in de openbare registers heeft plaatsgevonden. In die periode kan
de vervreemder nog aan iemand anders overdracht van het registergoed aan een derde
bewerkstelligen (oftewel een tweede leveringsakte, voordat het goed is ingeschreven wel). De
verkrijger heeft dus alle belang bij een zo snel mogelijke inschrijving.
