,Inhoudsopgave
Week 1: Inleiding vastgoedexploitatie ........................................................................................... 1
1. Vastgoedexploitatie ................................................................................................................ 1
2. Vastgoedmanagementpiramide ............................................................................................... 1
3. De Vastgoedmanagementorganisatie (VMO) .............................................................................. 2
4. Mogelijke opdrachtgevers van de vastgoedmanagementorganisatie ............................................. 3
5. Organisatiestructuur van een vastgoedmanagementorganisatie .................................................. 3
6. De Vastgoedmanager .............................................................................................................. 4
7. Competenties van de vastgoedmanager.................................................................................... 5
Week 2: Vastgoedprocessen ......................................................................................................... 6
1. Acquisitieproces .................................................................................................................... 6
2. Exploitatieproces ................................................................................................................... 7
3. Dispositieproces .................................................................................................................... 8
4. Verschil tussen de drie processen ............................................................................................ 8
Week 3: Winkelcentra en kantoren ................................................................................................ 9
Deel 1: Winkelcentra en winkels .................................................................................................. 9
1. Wat maakt winkelvastgoed bijzonder? .......................................................................................... 9
2. Winkelconcentraties ..................................................................................................................... 9
3. Bezoekmotieven ........................................................................................................................... 9
4. Standplaatskwaliteit en huurniveau ............................................................................................ 10
5. Strategisch plan winkelcentrum .................................................................................................. 10
6. Marketingplan ............................................................................................................................. 11
7. Branchemix ................................................................................................................................. 11
8. Specifieke wet- en regelgeving winkels........................................................................................ 12
9. Consumententrends ................................................................................................................... 12
Deel 2: Kantoren .......................................................................................................................13
1. Relatiemanagement.................................................................................................................... 13
2. Huurdershandboek ..................................................................................................................... 13
3. Servicedesk ................................................................................................................................ 14
4. SLA's en KPI's .............................................................................................................................. 14
5. Benchmarking ............................................................................................................................. 14
6. Positionering van een kantoor ..................................................................................................... 14
7. Verhuurproces kantoren ............................................................................................................. 15
8. Belangrijke kantoorbegrippen ..................................................................................................... 15
Week 4: Vastgoed als bedrijfsmiddel (CREM) ................................................................................16
1. Wat is CREM?........................................................................................................................16
2. Waarom is vastgoed een strategisch bedrijfsmiddel? .................................................................16
3. Vastgoedmanagement versus Facility Management ..................................................................17
4. Organisatieanalyse ................................................................................................................17
5. Huisvestingsstrategie .............................................................................................................18
6. Huisvestingscomponenten .....................................................................................................18
7. Huisvestingsprestaties ...........................................................................................................19
, 8. Toegevoegde waarde van vastgoed ..........................................................................................19
Gastcollege ’s Heeren Loo .........................................................................................................20
Wat maakt een gebouw toekomstbestendig? ................................................................................. 20
Mogelijke toekomstige functies ...................................................................................................... 20
Verschil tussen beleggingsvastgoed en CREM ................................................................................ 21
Week 5: Volkshuisvesting ............................................................................................................22
1. Volkshuisvesting ...................................................................................................................22
2. Ontstaan van de Volkshuisvesting ...........................................................................................22
3. Woningwet 1901 ....................................................................................................................23
4. Ontstaan van Woningcorporaties ............................................................................................23
5. De Woningmarkt....................................................................................................................23
6. Actoren op de Woningmarkt....................................................................................................24
7. Huurmarkt ............................................................................................................................24
8. Huursegmenten ....................................................................................................................24
9. Huurprijs en Servicekosten .....................................................................................................24
10. Wet Betaalbare Huur ............................................................................................................25
11. Subsidies ............................................................................................................................25
12. Scheefwonen ......................................................................................................................25
13. Kopen van een Woning .........................................................................................................26
Week 6: VvE, technisch- en financieel-administratief management ...............................................27
Deel 1 – VvE-beheer (Vereniging van Eigenaars) ............................................................................27
1. Wat is een VvE? ........................................................................................................................... 27
2. Belangrijke begrippen ................................................................................................................. 27
3. Andere vormen van gemeenschappelijk eigendom ..................................................................... 28
4. VvE versus Coöperatie ................................................................................................................ 28
5. Algemene Ledenvergadering (ALV) .............................................................................................. 28
6. Reservefonds .............................................................................................................................. 29
7. MJOP binnen de VvE .................................................................................................................... 29
8. Taken van de VvE-manager ......................................................................................................... 29
9. Verschil tussen VvE-beheer en regulier vastgoedmanagement ................................................... 30
Deel 2 – Technisch Vastgoedmanagement ...................................................................................31
10. Wat is technisch vastgoedmanagement? .................................................................................. 31
11. Kernprocessen .......................................................................................................................... 31
12. MJOP (Meerjarenonderhoudsplan) ............................................................................................ 31
13. NEN 2767 .................................................................................................................................. 31
14. Jaaronderhoudsplanning........................................................................................................... 31
15. Projectmanagement ................................................................................................................. 32
16. GAV........................................................................................................................................... 32
17. Contractmanagement ............................................................................................................... 32
18. SLA ........................................................................................................................................... 33
19. KPI ............................................................................................................................................ 33
20. Servicemanagement ................................................................................................................. 33
21. Gebouwdossier ......................................................................................................................... 33
22. FMIS / PMIS ............................................................................................................................... 33
Deel 3 – Financieel-Administratief Management ...........................................................................34
23. Doel .......................................................................................................................................... 34
24. Begroting................................................................................................................................... 34
, 25. Liquiditeitsplanning .................................................................................................................. 34
26. Inkomstenadministratie ............................................................................................................ 34
27. Huurdergegevens ...................................................................................................................... 35
28. Bankgarantie ............................................................................................................................. 35
29. Kostenadministratie .................................................................................................................. 35
30. Kostenverdeelsleutel ................................................................................................................ 35
31. Servicekostenadministratie ...................................................................................................... 35
32. Debiteurenadministratie ........................................................................................................... 36
33. Crediteurenadministratie .......................................................................................................... 36
34. Belangrijke rapportages ............................................................................................................ 36
35. Risico-indicatoren..................................................................................................................... 36
Extra tentamenstof uit het VvE-handboek ....................................................................................37
Topprioriteit – Tentamenfocus......................................................................................................38
,Week 1: Inleiding vastgoedexploitatie
Doel -> Je kunt aspecten van vastgoedmanagement en de taken van de
vastgoedmanager herkennen, benoemen en onderscheiden.
➔ Sheets: Week 1
➔ Vastgoedexploitatie: H1 + H2 + H5.1; 5.2
1. Vastgoedexploitatie
Vastgoedexploitatie is het beheren, gebruiken en laten renderen van vastgoed zodat
het waarde behoudt of oplevert. Het gaat niet alleen om onderhoud, maar ook om
commerciële, technische, financiële, administratieve en juridische werkzaamheden. De
uitvoering gebeurt meestal door een Vastgoedmanagementorganisatie (VMO).
Belangrijke taken:
- huurcontracten beheren
- onderhoud organiseren
- huur innen
- leegstand beperken
- contact onderhouden met huurders
Belangrijke begrippen:
- VMO = Vastgoedmanagementorganisatie
- BO = Beleggingsorganisatie
- Stakeholder = partij met belang bij het vastgoed
2. Vastgoedmanagementpiramide
Binnen vastgoedmanagement zijn er drie niveaus. Elk niveau heeft een eigen taak.
Strategisch niveau – Portefeuillemanagement
Kijkt naar de gehele vastgoedportefeuille.
Beslist over:
- kopen of verkopen
- rendement
- risico
- ontwikkeling van de portefeuille
Tactisch niveau – Assetmanagement
Kijkt per object hoe het presteert.
Beslist over:
- doorexploiteren
- renoveren
- herontwikkelen
- verkopen (dispositie)
1
,Operationeel niveau – Propertymanagement
Dagelijkse uitvoering van het beheer.
Taken:
- huurderscontact
- onderhoud
- administratie
- leegstand aanpakken
Onthouden:
- Strategisch = richting bepalen
- Tactisch = plannen maken
- Operationeel = uitvoeren
3. De Vastgoedmanagementorganisatie (VMO)
De VMO voert vastgoedexploitatie uit namens een eigenaar of belegger. Zij vormt de
schakel tussen opdrachtgever, huurder en vastgoed.
Belangrijkste taakgebieden
Commercieel management
- Verhuur
- Huurderscontact
- Leegstand beperken
Technisch management
- Onderhoud
- Inspecties
- renovaties
2
,Facilitair management
- schoonmaak
- beveiliging
- gebouwservices
Financieel management
- begrotingen
- budgetten
- huurinkomsten
Administratief management
- huurcontracten
- facturen
- debiteurenbeheer
Juridisch management
- contracten
- huurovereenkomsten
- juridische risico's
4. Mogelijke opdrachtgevers van de vastgoedmanagementorganisatie
De VMO werkt voor verschillende soorten vastgoedeigenaren.
Opdrachtgevers
- particuliere beleggers
- institutionele beleggers (pensioenfondsen, verzekeraars)
- vastgoedfondsen
- woningcorporaties
- gemeenten
- zorginstellingen
- onderwijsinstellingen
- grote bedrijven
Belangrijk: institutionele beleggers en grotere particuliere beleggers zijn traditioneel de
belangrijkste opdrachtgevers.
5. Organisatiestructuur van een vastgoedmanagementorganisatie
Een VMO kan op verschillende manieren worden georganiseerd.
Indeling mogelijk op:
- sector (woningen, winkels, kantoren)
- regio
- opdrachtgever
- specialisatie
3
, Matrixorganisatie
Combinatie van:
- lijnaansturing (hiërarchisch)
- vakinhoudelijke aansturing (expertise)
Interdisciplinair team
- Commercieel manager
o Verhuur
o huurderscontact
o rapportages
- Technisch manager
o onderhoud
o inspecties
o aannemers
- Projectadministrateur
o huurinning
o servicekosten
o financiële administratie
- Projectsecretaresse
o planning
o verslagen
o communicatie
Belangrijk: goede samenwerking tussen deze functies is essentieel.
6. De Vastgoedmanager
De vastgoedmanager is verantwoordelijk voor het dagelijkse management van
vastgoedobjecten en vormt de verbindende schakel tussen alle betrokken partijen.
7 Rollen van de vastgoedmanager
1. Adviseur
Adviseert de opdrachtgever over vastgoedprestaties, onderhoud, verhuur en
marktontwikkelingen.
2. Dienstverlener
Zorgt voor goede service aan huurders.
3. Verhuurder
Begeleidt verhuur, onderhandelingen en contracten.
4. Beheerder
Zorgt dat gebouwen schoon, heel en veilig blijven.
5. Mediator
Bemiddelt bij conflicten tussen partijen.
6. Belangenvertegenwoordiger
Vertegenwoordigt belangen richting gemeenten, leveranciers en andere partijen.
7. Spin in het web
Verbindt opdrachtgever, huurder, leveranciers, gebouw en omgeving.
4
Week 1: Inleiding vastgoedexploitatie ........................................................................................... 1
1. Vastgoedexploitatie ................................................................................................................ 1
2. Vastgoedmanagementpiramide ............................................................................................... 1
3. De Vastgoedmanagementorganisatie (VMO) .............................................................................. 2
4. Mogelijke opdrachtgevers van de vastgoedmanagementorganisatie ............................................. 3
5. Organisatiestructuur van een vastgoedmanagementorganisatie .................................................. 3
6. De Vastgoedmanager .............................................................................................................. 4
7. Competenties van de vastgoedmanager.................................................................................... 5
Week 2: Vastgoedprocessen ......................................................................................................... 6
1. Acquisitieproces .................................................................................................................... 6
2. Exploitatieproces ................................................................................................................... 7
3. Dispositieproces .................................................................................................................... 8
4. Verschil tussen de drie processen ............................................................................................ 8
Week 3: Winkelcentra en kantoren ................................................................................................ 9
Deel 1: Winkelcentra en winkels .................................................................................................. 9
1. Wat maakt winkelvastgoed bijzonder? .......................................................................................... 9
2. Winkelconcentraties ..................................................................................................................... 9
3. Bezoekmotieven ........................................................................................................................... 9
4. Standplaatskwaliteit en huurniveau ............................................................................................ 10
5. Strategisch plan winkelcentrum .................................................................................................. 10
6. Marketingplan ............................................................................................................................. 11
7. Branchemix ................................................................................................................................. 11
8. Specifieke wet- en regelgeving winkels........................................................................................ 12
9. Consumententrends ................................................................................................................... 12
Deel 2: Kantoren .......................................................................................................................13
1. Relatiemanagement.................................................................................................................... 13
2. Huurdershandboek ..................................................................................................................... 13
3. Servicedesk ................................................................................................................................ 14
4. SLA's en KPI's .............................................................................................................................. 14
5. Benchmarking ............................................................................................................................. 14
6. Positionering van een kantoor ..................................................................................................... 14
7. Verhuurproces kantoren ............................................................................................................. 15
8. Belangrijke kantoorbegrippen ..................................................................................................... 15
Week 4: Vastgoed als bedrijfsmiddel (CREM) ................................................................................16
1. Wat is CREM?........................................................................................................................16
2. Waarom is vastgoed een strategisch bedrijfsmiddel? .................................................................16
3. Vastgoedmanagement versus Facility Management ..................................................................17
4. Organisatieanalyse ................................................................................................................17
5. Huisvestingsstrategie .............................................................................................................18
6. Huisvestingscomponenten .....................................................................................................18
7. Huisvestingsprestaties ...........................................................................................................19
, 8. Toegevoegde waarde van vastgoed ..........................................................................................19
Gastcollege ’s Heeren Loo .........................................................................................................20
Wat maakt een gebouw toekomstbestendig? ................................................................................. 20
Mogelijke toekomstige functies ...................................................................................................... 20
Verschil tussen beleggingsvastgoed en CREM ................................................................................ 21
Week 5: Volkshuisvesting ............................................................................................................22
1. Volkshuisvesting ...................................................................................................................22
2. Ontstaan van de Volkshuisvesting ...........................................................................................22
3. Woningwet 1901 ....................................................................................................................23
4. Ontstaan van Woningcorporaties ............................................................................................23
5. De Woningmarkt....................................................................................................................23
6. Actoren op de Woningmarkt....................................................................................................24
7. Huurmarkt ............................................................................................................................24
8. Huursegmenten ....................................................................................................................24
9. Huurprijs en Servicekosten .....................................................................................................24
10. Wet Betaalbare Huur ............................................................................................................25
11. Subsidies ............................................................................................................................25
12. Scheefwonen ......................................................................................................................25
13. Kopen van een Woning .........................................................................................................26
Week 6: VvE, technisch- en financieel-administratief management ...............................................27
Deel 1 – VvE-beheer (Vereniging van Eigenaars) ............................................................................27
1. Wat is een VvE? ........................................................................................................................... 27
2. Belangrijke begrippen ................................................................................................................. 27
3. Andere vormen van gemeenschappelijk eigendom ..................................................................... 28
4. VvE versus Coöperatie ................................................................................................................ 28
5. Algemene Ledenvergadering (ALV) .............................................................................................. 28
6. Reservefonds .............................................................................................................................. 29
7. MJOP binnen de VvE .................................................................................................................... 29
8. Taken van de VvE-manager ......................................................................................................... 29
9. Verschil tussen VvE-beheer en regulier vastgoedmanagement ................................................... 30
Deel 2 – Technisch Vastgoedmanagement ...................................................................................31
10. Wat is technisch vastgoedmanagement? .................................................................................. 31
11. Kernprocessen .......................................................................................................................... 31
12. MJOP (Meerjarenonderhoudsplan) ............................................................................................ 31
13. NEN 2767 .................................................................................................................................. 31
14. Jaaronderhoudsplanning........................................................................................................... 31
15. Projectmanagement ................................................................................................................. 32
16. GAV........................................................................................................................................... 32
17. Contractmanagement ............................................................................................................... 32
18. SLA ........................................................................................................................................... 33
19. KPI ............................................................................................................................................ 33
20. Servicemanagement ................................................................................................................. 33
21. Gebouwdossier ......................................................................................................................... 33
22. FMIS / PMIS ............................................................................................................................... 33
Deel 3 – Financieel-Administratief Management ...........................................................................34
23. Doel .......................................................................................................................................... 34
24. Begroting................................................................................................................................... 34
, 25. Liquiditeitsplanning .................................................................................................................. 34
26. Inkomstenadministratie ............................................................................................................ 34
27. Huurdergegevens ...................................................................................................................... 35
28. Bankgarantie ............................................................................................................................. 35
29. Kostenadministratie .................................................................................................................. 35
30. Kostenverdeelsleutel ................................................................................................................ 35
31. Servicekostenadministratie ...................................................................................................... 35
32. Debiteurenadministratie ........................................................................................................... 36
33. Crediteurenadministratie .......................................................................................................... 36
34. Belangrijke rapportages ............................................................................................................ 36
35. Risico-indicatoren..................................................................................................................... 36
Extra tentamenstof uit het VvE-handboek ....................................................................................37
Topprioriteit – Tentamenfocus......................................................................................................38
,Week 1: Inleiding vastgoedexploitatie
Doel -> Je kunt aspecten van vastgoedmanagement en de taken van de
vastgoedmanager herkennen, benoemen en onderscheiden.
➔ Sheets: Week 1
➔ Vastgoedexploitatie: H1 + H2 + H5.1; 5.2
1. Vastgoedexploitatie
Vastgoedexploitatie is het beheren, gebruiken en laten renderen van vastgoed zodat
het waarde behoudt of oplevert. Het gaat niet alleen om onderhoud, maar ook om
commerciële, technische, financiële, administratieve en juridische werkzaamheden. De
uitvoering gebeurt meestal door een Vastgoedmanagementorganisatie (VMO).
Belangrijke taken:
- huurcontracten beheren
- onderhoud organiseren
- huur innen
- leegstand beperken
- contact onderhouden met huurders
Belangrijke begrippen:
- VMO = Vastgoedmanagementorganisatie
- BO = Beleggingsorganisatie
- Stakeholder = partij met belang bij het vastgoed
2. Vastgoedmanagementpiramide
Binnen vastgoedmanagement zijn er drie niveaus. Elk niveau heeft een eigen taak.
Strategisch niveau – Portefeuillemanagement
Kijkt naar de gehele vastgoedportefeuille.
Beslist over:
- kopen of verkopen
- rendement
- risico
- ontwikkeling van de portefeuille
Tactisch niveau – Assetmanagement
Kijkt per object hoe het presteert.
Beslist over:
- doorexploiteren
- renoveren
- herontwikkelen
- verkopen (dispositie)
1
,Operationeel niveau – Propertymanagement
Dagelijkse uitvoering van het beheer.
Taken:
- huurderscontact
- onderhoud
- administratie
- leegstand aanpakken
Onthouden:
- Strategisch = richting bepalen
- Tactisch = plannen maken
- Operationeel = uitvoeren
3. De Vastgoedmanagementorganisatie (VMO)
De VMO voert vastgoedexploitatie uit namens een eigenaar of belegger. Zij vormt de
schakel tussen opdrachtgever, huurder en vastgoed.
Belangrijkste taakgebieden
Commercieel management
- Verhuur
- Huurderscontact
- Leegstand beperken
Technisch management
- Onderhoud
- Inspecties
- renovaties
2
,Facilitair management
- schoonmaak
- beveiliging
- gebouwservices
Financieel management
- begrotingen
- budgetten
- huurinkomsten
Administratief management
- huurcontracten
- facturen
- debiteurenbeheer
Juridisch management
- contracten
- huurovereenkomsten
- juridische risico's
4. Mogelijke opdrachtgevers van de vastgoedmanagementorganisatie
De VMO werkt voor verschillende soorten vastgoedeigenaren.
Opdrachtgevers
- particuliere beleggers
- institutionele beleggers (pensioenfondsen, verzekeraars)
- vastgoedfondsen
- woningcorporaties
- gemeenten
- zorginstellingen
- onderwijsinstellingen
- grote bedrijven
Belangrijk: institutionele beleggers en grotere particuliere beleggers zijn traditioneel de
belangrijkste opdrachtgevers.
5. Organisatiestructuur van een vastgoedmanagementorganisatie
Een VMO kan op verschillende manieren worden georganiseerd.
Indeling mogelijk op:
- sector (woningen, winkels, kantoren)
- regio
- opdrachtgever
- specialisatie
3
, Matrixorganisatie
Combinatie van:
- lijnaansturing (hiërarchisch)
- vakinhoudelijke aansturing (expertise)
Interdisciplinair team
- Commercieel manager
o Verhuur
o huurderscontact
o rapportages
- Technisch manager
o onderhoud
o inspecties
o aannemers
- Projectadministrateur
o huurinning
o servicekosten
o financiële administratie
- Projectsecretaresse
o planning
o verslagen
o communicatie
Belangrijk: goede samenwerking tussen deze functies is essentieel.
6. De Vastgoedmanager
De vastgoedmanager is verantwoordelijk voor het dagelijkse management van
vastgoedobjecten en vormt de verbindende schakel tussen alle betrokken partijen.
7 Rollen van de vastgoedmanager
1. Adviseur
Adviseert de opdrachtgever over vastgoedprestaties, onderhoud, verhuur en
marktontwikkelingen.
2. Dienstverlener
Zorgt voor goede service aan huurders.
3. Verhuurder
Begeleidt verhuur, onderhandelingen en contracten.
4. Beheerder
Zorgt dat gebouwen schoon, heel en veilig blijven.
5. Mediator
Bemiddelt bij conflicten tussen partijen.
6. Belangenvertegenwoordiger
Vertegenwoordigt belangen richting gemeenten, leveranciers en andere partijen.
7. Spin in het web
Verbindt opdrachtgever, huurder, leveranciers, gebouw en omgeving.
4
