Samenvatting Huurrecht blok 2
Week 1 Inleiding
Regelingen die van toepassing zijn op het huurrecht:
Huur is een bijzondere overeenkomst, deze staat dan ook apart in de wet geregeld. Het
huurrecht is grotendeels ondergebracht in Boek 7 Titel 4 van het BW. Er zijn vier
verschillende regelingen in Boek 7 Titel 4 van het BW opgenomen:
- Het algemene deel (art. 7:201 – 231). Dit algemene deel is op alle vormen van huur
en verhuur van toepassing, dus zowel op roerende goederen als op onroerende zaken.
Het algemene deel blijft van toepassing, ook al geldt daarna een specifiek deel.
- Voor woonruimte zijn naast het algemene deel ook de artikelen betreffende de huur van
woonruimte van toepassing (art. 7:232 – 282).
- Voor middenstandsbedrijfsruimte zijn naast het algemene deel ook de artikelen
betreffende de huur van bedrijfsruimte van toepassing (art. 7:290 – 310).
- Voor gebouwde onroerende zaken die geen middenstandsbedrijfsruimte zijn (denk aan
kantoorruimte), is naast het algemene deel ook een artikel betreffende ‘overige
bedrijfsruimte’ van toepassing (art. 7:230a).
Naast de bepalingen zoals opgenomen in het BW zijn er diverse andere wetten en
besluiten die op huur en verhuur van woonruimte van toepassing zijn:
- Uitvoeringswet Huurprijzen Woonruimte (UHW).
- Besluit Huurprijzen Woonruimte (BHW).
- Ook blijven de ‘gewone’ algemene leerstukken uit het vermogensrecht en het
verbintenissenrecht zoals opgenomen in Boek 3 en Boek 6 BW van belang voor de
huurovereenkomst. (Voorbeelden zijn bijv. leerstukken als wanprestatie, onrechtmatige
daad en schadevergoeding).
Huur en verhuur van een woonruimte:
Zie art. 7:201 lid 1 BW. Uit deze definitie blijken de twee essentialia van een
huurovereenkomst. Toegespitst op woonruimte is sprake van de verhuur van woonruimte
indien de overeenkomst aan de volgende kenmerken voldoet:
- Het in gebruik verstrekken van woonruimte door de verhuurder aan de huurder.
- Tegen een bepaalde tegenprestatie van de huurder.
Het gaat hier niet om of partijen de overeenkomst als een huurovereenkomst
bestempelen, maar om de inhoud van de overeenkomst. Bepalend voor de kwalificatie
‘huurovereenkomst’ is of de overeenkomst de hiervoor genoemde essentialia heeft. Is
dat het geval, dan is er sprake van huur, ongeacht of partijen dat willen of niet, en
ongeacht of partijen hebben onderkend dat sprake is van een huurovereenkomst.
Huurovereenkomst van woonruimte:
Er is sprake van een huurovereenkomst van een woonruimte als de verhuurder een
woonruimte verstrekt aan een huurder. Hierbij moet er wel een bepaalde tegenprestatie
van de huurder tegenover staan. Vaak gaat dit om een geldbedrag. De verhuur van een
gebouwde onroerende zaak levert nog geen huurovereenkomst woonruimte op. Van
belang is dat de zaak als woning is verhuurd. Het gaat dus om de bestemming die
partijen aan het gehuurde hebben gegeven. Wanneer de bedoeling is van partijen dat de
huurder in de zaak zou gaan wonen, dan is er sprake van een huurovereenkomst
woonruimte, ongeacht de benaming. Alleen een ‘eerste woning’ en een misschien een
‘tweede woning’ valt onder het begrip verhuur van woonruimte.
1
,Het verschil tussen een huurovereenkomst van woonruimte en andersoortige
huurovereenkomsten:
Het verschil is dat er niet perse sprake hoeft te zijn van een verhuur van een woonruimte
maar van een andere verstrekking en de tegenprestatie van de huurder.
Een huurovereenkomst is volgens de wet, een overeenkomst (afspraak), waarbij de ene
partij (de verhuurder) zich verplicht om aan de andere partij (de huurder) een zaak in
gebruik te geven, terwijl de huurder verplicht is tot doen van een tegenprestatie.
De Nederlandse wetgever heeft voor huurovereenkomsten een serie regels opgesteld.
Aan de ene kant regels die gelden voor alle huurovereenkomsten, aan de andere kant
regels die gelden voor bijzondere huurovereenkomsten. Er gelden bijvoorbeeld
bijzondere regels voor:
- Het huren van woonruimte.
- Het huren van een winkel, restaurant of een andere openbare gelegenheid.
- Het huren van kantoorruimte en ander onroerend goed.
Regels die gelden voor alle huurovereenkomsten:
Er zijn algemene regels die gelden voor alle huurovereenkomsten. Of het nu gaat om het
huren van een zeilbootje, een garagebox of een woning, deze algemene regels gelden
altijd. Deze algemene regels hebben betrekking op:
- De basisverplichtingen van de huurder en de verhuurder.
- Wanprestatie.
- Aansprakelijkheid.
- Onderverhuur.
- De regel van ‘koop breekt geen huur'.
- Begin en einde van de huurovereenkomst.
Wettelijke regels die van toepassing zijn op de huurovereenkomst van
woonruimte en in hoeverre men daarvan kan afwijken:
Op de huur van woonruimte zijn naast de basisregels, die gelden voor alle
huurovereenkomsten, specifieke regels van toepassing. Er gelden bijvoorbeeld speciale
regels voor het opzeggen van een huurovereenkomst van woonruimte en het vaststellen
van de huurprijs. De speciale regels die gelden voor woonruimte zijn vaak ‘dwingend
recht'. Dat wil zeggen dat huurder en verhuurder niet van deze regels kunnen afwijken.
Doen ze dat toch, dan zijn de afwijkende afspraken niet geldig. Een voorbeeld hiervan is:
Een verhuurder van woonruimte heeft in het huurcontract een bepaling opgenomen dat
de huurovereenkomst automatisch eindigt als de huurder te laat is met het betalen van
de huur. Volgens de speciale regels die gelden voor het verhuren van woonruimte is deze
bepaling niet geldig. Zelfs als de huurder akkoord is gegaan met deze bepaling, zal de
huurovereenkomst niet eindigen als de huur een keer te laat betaald is. Maar om te
weten of de speciale regels voor de verhuur van woonruimte van toepassing zijn, moet je
natuurlijk weten wat precies verstaan wordt onder ‘woonruimte'. Met het begrip
‘woonruimte' wordt bedoeld:
- zelfstandige woonruimte (huizen, appartementen).
- onzelfstandige woonruimte (kamers, etages zonder eigen opgang en eigen
voorzieningen).
- woonwagens en de bijbehorende standplaats.
De speciale regels voor de huur van woonruimte zijn dan ook van toepassing op alle
hierboven genoemden ruimten.
2
, Met zelfstandige woonruimte wordt bedoeld: woonruimte met een eigen aparte opgang
en voordeur, met eigen voorzieningen zoals keuken, toilet, badkamer, douche, die niet
met andere huurders (zoals bijvoorbeeld in een studentenhuis) hoeft te worden gedeeld.
Moet u dit soort voorzieningen wél met andere huurders of met de hospita delen (als u in
een studentenhuis woont of bij een hospita in huis), dan spreekt men van onzelfstandige
woonruimte.
Let op: de bijzondere regels voor de huur en verhuur van woonruimte gelden niet voor:
- Woonruimte bedoeld voor kortdurend gebruik (denk aan de vakantiebungalow of de
hotelkamer).
- woonruimte in een voor afbraak bestemd gebouw dat eigendom is van de gemeente.
- Een kamer die u huurt bij een hospita die in hetzelfde huis woont (de bijzondere regels
gelden in dit geval slechts voor een deel).
Week 2 Terbeschikkingstelling en aanvaarding; onderhoud en gebreken; zelf
aangebrachte voorzieningen
In welke staat het gehuurde ter beschikking dient te worden gesteld:
Het algemene artikel van de afdeling waarin de verplichtingen van de verhuurder zijn
opgenomen is art. 7:203 BW. Als de verhuurder het gehuurde verkoopt en overdraagt
voordat de huurder de beschikking over het gehuurde heeft gekregen, geldt art. 7:226
BW: ‘koop breekt geen huur’. De nieuwe eigenaar zal de verplichting tot
terbeschikkingstelling moeten nakomen.
De praktijk die sinds 1 augustus 2003 wordt uitgevoerd is het gevolg van art. 7:204 lid
2 BW, waarin het begrip gebrek is gedefinieerd. Voor verhuur van woonruimte is deze
definitie semi-dwingend van aard. De bepaling speelt een belangrijke rol bij de invullen
van alle verhuurdersverplichtingen, en dus ook bij de verplichting om het gehuurde ter
beschikking te stellen. Van dit artikel mag niet ten nadele van de huurder van
woonruimte worden afgeweken.
Te bewijzen in welke staat het gehuurde is opgeleverd:
Art. 7:224 lid 2 BW (ook weer semi-dwingend bij huur van woonruimte, zie art. 7:242
lid 2 BW) bepaalt:
- Met beschrijving: de huurder moet het gehuurde opleveren in dezelfde staat als
waarin het is aanvaard, met uitzondering van geoorloofde veranderingen en
toevoegingen en hetgeen door ouderdom is tenietgegaan of beschadigd.
- Zonder beschrijving: de huurder wordt verondersteld het gehuurde te hebben
ontvangen in de staat zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst. Deze heeft
tot gevolg dat de verhuurder die wil voorkomen dat hij het gehuurde in een andere,
mindere staat terugkrijgt dan waarin hij het ter beschikking heeft gesteld, er in ieder
geval goed aan doet te zorgen voor een adequate, door de huurder geaccordeerde
beschrijving van de staat waarin het gehuurde bij aanvang verkeert.
3
Week 1 Inleiding
Regelingen die van toepassing zijn op het huurrecht:
Huur is een bijzondere overeenkomst, deze staat dan ook apart in de wet geregeld. Het
huurrecht is grotendeels ondergebracht in Boek 7 Titel 4 van het BW. Er zijn vier
verschillende regelingen in Boek 7 Titel 4 van het BW opgenomen:
- Het algemene deel (art. 7:201 – 231). Dit algemene deel is op alle vormen van huur
en verhuur van toepassing, dus zowel op roerende goederen als op onroerende zaken.
Het algemene deel blijft van toepassing, ook al geldt daarna een specifiek deel.
- Voor woonruimte zijn naast het algemene deel ook de artikelen betreffende de huur van
woonruimte van toepassing (art. 7:232 – 282).
- Voor middenstandsbedrijfsruimte zijn naast het algemene deel ook de artikelen
betreffende de huur van bedrijfsruimte van toepassing (art. 7:290 – 310).
- Voor gebouwde onroerende zaken die geen middenstandsbedrijfsruimte zijn (denk aan
kantoorruimte), is naast het algemene deel ook een artikel betreffende ‘overige
bedrijfsruimte’ van toepassing (art. 7:230a).
Naast de bepalingen zoals opgenomen in het BW zijn er diverse andere wetten en
besluiten die op huur en verhuur van woonruimte van toepassing zijn:
- Uitvoeringswet Huurprijzen Woonruimte (UHW).
- Besluit Huurprijzen Woonruimte (BHW).
- Ook blijven de ‘gewone’ algemene leerstukken uit het vermogensrecht en het
verbintenissenrecht zoals opgenomen in Boek 3 en Boek 6 BW van belang voor de
huurovereenkomst. (Voorbeelden zijn bijv. leerstukken als wanprestatie, onrechtmatige
daad en schadevergoeding).
Huur en verhuur van een woonruimte:
Zie art. 7:201 lid 1 BW. Uit deze definitie blijken de twee essentialia van een
huurovereenkomst. Toegespitst op woonruimte is sprake van de verhuur van woonruimte
indien de overeenkomst aan de volgende kenmerken voldoet:
- Het in gebruik verstrekken van woonruimte door de verhuurder aan de huurder.
- Tegen een bepaalde tegenprestatie van de huurder.
Het gaat hier niet om of partijen de overeenkomst als een huurovereenkomst
bestempelen, maar om de inhoud van de overeenkomst. Bepalend voor de kwalificatie
‘huurovereenkomst’ is of de overeenkomst de hiervoor genoemde essentialia heeft. Is
dat het geval, dan is er sprake van huur, ongeacht of partijen dat willen of niet, en
ongeacht of partijen hebben onderkend dat sprake is van een huurovereenkomst.
Huurovereenkomst van woonruimte:
Er is sprake van een huurovereenkomst van een woonruimte als de verhuurder een
woonruimte verstrekt aan een huurder. Hierbij moet er wel een bepaalde tegenprestatie
van de huurder tegenover staan. Vaak gaat dit om een geldbedrag. De verhuur van een
gebouwde onroerende zaak levert nog geen huurovereenkomst woonruimte op. Van
belang is dat de zaak als woning is verhuurd. Het gaat dus om de bestemming die
partijen aan het gehuurde hebben gegeven. Wanneer de bedoeling is van partijen dat de
huurder in de zaak zou gaan wonen, dan is er sprake van een huurovereenkomst
woonruimte, ongeacht de benaming. Alleen een ‘eerste woning’ en een misschien een
‘tweede woning’ valt onder het begrip verhuur van woonruimte.
1
,Het verschil tussen een huurovereenkomst van woonruimte en andersoortige
huurovereenkomsten:
Het verschil is dat er niet perse sprake hoeft te zijn van een verhuur van een woonruimte
maar van een andere verstrekking en de tegenprestatie van de huurder.
Een huurovereenkomst is volgens de wet, een overeenkomst (afspraak), waarbij de ene
partij (de verhuurder) zich verplicht om aan de andere partij (de huurder) een zaak in
gebruik te geven, terwijl de huurder verplicht is tot doen van een tegenprestatie.
De Nederlandse wetgever heeft voor huurovereenkomsten een serie regels opgesteld.
Aan de ene kant regels die gelden voor alle huurovereenkomsten, aan de andere kant
regels die gelden voor bijzondere huurovereenkomsten. Er gelden bijvoorbeeld
bijzondere regels voor:
- Het huren van woonruimte.
- Het huren van een winkel, restaurant of een andere openbare gelegenheid.
- Het huren van kantoorruimte en ander onroerend goed.
Regels die gelden voor alle huurovereenkomsten:
Er zijn algemene regels die gelden voor alle huurovereenkomsten. Of het nu gaat om het
huren van een zeilbootje, een garagebox of een woning, deze algemene regels gelden
altijd. Deze algemene regels hebben betrekking op:
- De basisverplichtingen van de huurder en de verhuurder.
- Wanprestatie.
- Aansprakelijkheid.
- Onderverhuur.
- De regel van ‘koop breekt geen huur'.
- Begin en einde van de huurovereenkomst.
Wettelijke regels die van toepassing zijn op de huurovereenkomst van
woonruimte en in hoeverre men daarvan kan afwijken:
Op de huur van woonruimte zijn naast de basisregels, die gelden voor alle
huurovereenkomsten, specifieke regels van toepassing. Er gelden bijvoorbeeld speciale
regels voor het opzeggen van een huurovereenkomst van woonruimte en het vaststellen
van de huurprijs. De speciale regels die gelden voor woonruimte zijn vaak ‘dwingend
recht'. Dat wil zeggen dat huurder en verhuurder niet van deze regels kunnen afwijken.
Doen ze dat toch, dan zijn de afwijkende afspraken niet geldig. Een voorbeeld hiervan is:
Een verhuurder van woonruimte heeft in het huurcontract een bepaling opgenomen dat
de huurovereenkomst automatisch eindigt als de huurder te laat is met het betalen van
de huur. Volgens de speciale regels die gelden voor het verhuren van woonruimte is deze
bepaling niet geldig. Zelfs als de huurder akkoord is gegaan met deze bepaling, zal de
huurovereenkomst niet eindigen als de huur een keer te laat betaald is. Maar om te
weten of de speciale regels voor de verhuur van woonruimte van toepassing zijn, moet je
natuurlijk weten wat precies verstaan wordt onder ‘woonruimte'. Met het begrip
‘woonruimte' wordt bedoeld:
- zelfstandige woonruimte (huizen, appartementen).
- onzelfstandige woonruimte (kamers, etages zonder eigen opgang en eigen
voorzieningen).
- woonwagens en de bijbehorende standplaats.
De speciale regels voor de huur van woonruimte zijn dan ook van toepassing op alle
hierboven genoemden ruimten.
2
, Met zelfstandige woonruimte wordt bedoeld: woonruimte met een eigen aparte opgang
en voordeur, met eigen voorzieningen zoals keuken, toilet, badkamer, douche, die niet
met andere huurders (zoals bijvoorbeeld in een studentenhuis) hoeft te worden gedeeld.
Moet u dit soort voorzieningen wél met andere huurders of met de hospita delen (als u in
een studentenhuis woont of bij een hospita in huis), dan spreekt men van onzelfstandige
woonruimte.
Let op: de bijzondere regels voor de huur en verhuur van woonruimte gelden niet voor:
- Woonruimte bedoeld voor kortdurend gebruik (denk aan de vakantiebungalow of de
hotelkamer).
- woonruimte in een voor afbraak bestemd gebouw dat eigendom is van de gemeente.
- Een kamer die u huurt bij een hospita die in hetzelfde huis woont (de bijzondere regels
gelden in dit geval slechts voor een deel).
Week 2 Terbeschikkingstelling en aanvaarding; onderhoud en gebreken; zelf
aangebrachte voorzieningen
In welke staat het gehuurde ter beschikking dient te worden gesteld:
Het algemene artikel van de afdeling waarin de verplichtingen van de verhuurder zijn
opgenomen is art. 7:203 BW. Als de verhuurder het gehuurde verkoopt en overdraagt
voordat de huurder de beschikking over het gehuurde heeft gekregen, geldt art. 7:226
BW: ‘koop breekt geen huur’. De nieuwe eigenaar zal de verplichting tot
terbeschikkingstelling moeten nakomen.
De praktijk die sinds 1 augustus 2003 wordt uitgevoerd is het gevolg van art. 7:204 lid
2 BW, waarin het begrip gebrek is gedefinieerd. Voor verhuur van woonruimte is deze
definitie semi-dwingend van aard. De bepaling speelt een belangrijke rol bij de invullen
van alle verhuurdersverplichtingen, en dus ook bij de verplichting om het gehuurde ter
beschikking te stellen. Van dit artikel mag niet ten nadele van de huurder van
woonruimte worden afgeweken.
Te bewijzen in welke staat het gehuurde is opgeleverd:
Art. 7:224 lid 2 BW (ook weer semi-dwingend bij huur van woonruimte, zie art. 7:242
lid 2 BW) bepaalt:
- Met beschrijving: de huurder moet het gehuurde opleveren in dezelfde staat als
waarin het is aanvaard, met uitzondering van geoorloofde veranderingen en
toevoegingen en hetgeen door ouderdom is tenietgegaan of beschadigd.
- Zonder beschrijving: de huurder wordt verondersteld het gehuurde te hebben
ontvangen in de staat zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst. Deze heeft
tot gevolg dat de verhuurder die wil voorkomen dat hij het gehuurde in een andere,
mindere staat terugkrijgt dan waarin hij het ter beschikking heeft gesteld, er in ieder
geval goed aan doet te zorgen voor een adequate, door de huurder geaccordeerde
beschrijving van de staat waarin het gehuurde bij aanvang verkeert.
3
