Samenvatting Taxatieleer 2
H 2: Researchtechnieken
2.1 Vastgoedonderzoek
Vastgoedonderzoek is het verzamelen, analyseren en interpreteren van gegevens en
advisering op basis van de resultaten daarvan.
Macroniveau: inflatie, renteontwikkelingen, werkgelegenheid, koopkracht etc. (macro-
economische ontw.)
Mesoniveau: huurprijsontwikkelingen, leegstand, gebruikerskenmerken (vastgoedmarkt)
Microniveau: voorzieningen, indeelbaarheid etc. (gebouw)
2.2 Kennismanagement
Kennismanagement: is het beleidsmatig en planmatig inzetten, beheren, aanmaken,
bijstellen, instandhouden en afbouwen van kennis die voor een organisatie noodzakelijk is
teneinde haar taak uit te kunnen voeren.
Vormen van kennismanagement:
- kwaliteit van kennis
Bestaat uit: gegevens, informatie, kennis (datgene dat iemand in staat stelt een bepaalde
taak te vervullen) en wijsheid (datgene wat een deskundige in staat stelt om in een
situatie de juiste kennis toe te passen).
- vormen van kennis
Expliciete kennis = kennis die in een medium is vastgelegd of daarin gemakkelijk kan
worden vastgelegd.
> huurovereenkomsten, taxatierapporten, tekeningen, presentaties, marktonderzoeken
en formules.
Impliciete kennis = kennis die deskundigen op basis van hun specifieke ervaringen,
vaardigheden en attitude toepassen in hun dagelijks werk. > subjectieve kennis, die niet
makkelijk overdraagbaar is
- processen van kennisverwerving
Bestaat uit: het verwerven en beheren van kennis en het gebruiken van de beschikbare
kennis om de taak uit te kunnen voeren. Proces van verwerven bestaat uit het importeren
en genereren van kennis. Proces van benutten van kennis: kennis toegankelijk maken en
kennis (her)gebruiken.
2.3 Datamanagement
Ruwe data: zijn gegevens die verder niet bewerkt zijn en dor de onderzoeker zelf
verzameld zijn.
Primaire data: zijn gegevens die door de onderzoeker uitdrukkelijk geformuleerd zijn.
Secundaire data: zijn bewerkingen van de primaire data.
Vastgoedonderzoek moet verder voldoen aan:
- Onderbouwing
- Kruiscontrole (relevantie, betrouwbaarheid en algemene acceptatie)
- Validiteitscontrole (statistische kwaliteit)
Ruwe en primaire data > individuele gevallen op microniveau(referentiegegevens)
Secundaire data > algemene markt op mesoniveau
Gegevens microniveau: actuele gegevens van transacties van soortgelijke objecten,
fysieke toestand, ligging, omgeving, gemeentelijk beleid en overige opmerkingen
(erfpacht etc.)
Gegevens mesoniveau: voorraad, aanbod, leegstand, planvoorraad en opname (vraag- en
aanbodverhoudingen)
Voorraad: is het totaal aan verhuurbaar oppervlak van het betreffende type vastgoed dat
binnen het totale marktgebied beschikbaar is, geschikt is voor zijn functie en reeds
zodanig wordt gebruikt of gereed staat om te worden gebruikt, alsmede dat deel van de
,harde planvoorraad dat binnen een redelijke termijn opgeleverd kan worden aan een
gegadigde.
Aanbod: is dat deel van de voorraad dat op de peildatum voor de markt beschikbaar is
voor verhuur of verkoop.
> indien het daadwerkelijk op de markt aangeboden wordt.
Leegstand: is dat del van de voorraad dat op de peildatum per direct beschikbaar is voor
ingebruikname, te koop of te huur wordt aangeboden aan de markt en niet wordt
gebruikt.
Financiële leegstand: is het totaal aan gederfde inkomsten uit verhuur van het direct voor
verhuur beschikbare gedeelte van het betreffendeobject in het onderhavige boekjaar,
waarbij dat bedrag wordt bepaald op basis van de voor de periode van deze leegstand
geldende markthuur(waarde) en naar rat van de duur van de leegstand per perceel.
Planvoorraad: is het totaal aan verhuurbaar oppervalk waarvoor bouwplannen bestaan,
waarbij de harde planvoorraad de bouwplannen concreet zijn, de bouwvergunning is
verleend end e bouw binnen twee jaar gepland staat en waarbij voor de zachte
planvoorraad niet is voldaan aan een of meerdere voorwaarden van de harde
planvoorraad. (pijplijnprojecten)
Opname: is dat deel van de voorraad dat gedurende het kalenderjaar onvoorwaardelijk
werd gehuurd of verkocht aan een marktpartij die het vastgoedobject voor eigen gebruik
binnen een jaar in exploitatie neemt.
> sale and leaseback transacties vallen hier niet onder
> pas na het verlopen van de ontbindingsvoorwaarde behoort het tot opname
Marktprijs: is het bedrag waarop de balans wordt bereikt tussen vraag en aanbod en een
transactie tot stand komt in een dynamische markt.
Yieldbruto: is het op het moment van verwerving geraamde bruto beleggingsresultaat,
uitgedrukt in een percentage, dat gedurende het eerste jaar van exploitatie op een
investering in een object is te behalen.
Gegevens macroniveau:
- lokaal en regionaal niveau: demografische-, werkgelegenheidsontwikkelingen etc.
- landelijk niveau: economische verkenningen gepubliceerd door het CPB en/of NYFER
2.4 Referentiedata en algemene data
Kantoren:
Kantorenmarkt transparant door publicatie van de huur- en verkooptransacties in de
maandbladen Vastgoedmarkt en PropertyNL. + Database van NVM-makelaars
> vaak toch beïnvloed door de publicerende partij.
Dynamis gegevens voldoen aan: onderbouwing, kruiscontrole en validiteit.
Consumentenprijsindex, met een gegeven basisjaar, geeft de gemiddelde
waardeverandering van het geld weer.
Kantorenprijsindex, met een gegeven basisjaar, geeft de gemiddelde
huurprijsverandering weer die bedrijven in een gegeven jaar overeenkomen voor nieuw
te betrekken kantoorruimte, waarbij geen rekening is gehouden met overeengekomen
bijzondere voorwaarden.
Winkels:
Ook publicaties in Vastgoedmarkt en PropertyNL.
> vaak worden transacties in beperkte mate gepubliceerd. Voorraad winkelmarkt wordt
gepubliceerd door: Locatus in het Retail Handboek, NL Raad van Winkelcentra,
Hoofdbedrijfschap Detailhandel (HBD) in het jaarboek Detailhandel, Rabobank met Cijfers
en Trends, CBS met de Statistische database over NL.
+ ING bank, NovAA, KvK en het EIM publiceren samen Branche inzicht in MKB.
, Woningen:
Kadaster + brancheverenigingen registreren de verkooptransacties van woningen.
Mediaan: is de middelste waarneming van de lopende reeks waarnemingen.
> er is geen sprake van een nationale woningmarkt, vraag en aanbod komen op regionaal
niveau bij elkaar.
Industrieel:
Wordt ook gepubliceerd door Vastgoedmarkt en PropertyNL, maar er wordt relatief weinig
aandacht besteed.
+ NVM, Quickscan Bedrijfsterreinen, bedrijfslocatiemonitor
Agrarisch:
Gespecialiseerde makelaarskantoren houden zelf de transacties bij. + NVM, CBS
Recreatie, leisure en horeca:
Recreatiemarkt = 2,5% van het BNI, tweeduizend bedrijven.
> publicatie RECRON, NRIT
Algemene informatie:
Stichting de Nieuwe kaart van Nederland heeft als doel gesteld een landelijk dekkende
inventarisatie van plannen in NL op te bouwen.
H 4: Risicoanalyse
4.1 Risicomanagement
Risicomanagement is het proces van het analyseren, meten en behandelen van risico’s
die verbonden zijn aan een vastgoedobject.
Risico’s
Commerciële risico’s: Statistische risico’s:
- Vermogensrisico’s - Materiele risico’s
- Inkomensrisico’s - Immateriële risico’s
Commerciële risico’s (dynamische risico’s): hangen samen met de dynamiek van de
investering.
> kansen en bedreigingen, kunnen leiden tot verlies of winst.
Vermogensrisico’s: Inkomensrisico’s:
Risico van technische veroudering Leegstandsrisico
Risico van commerciële veroudering risico van wanbetaling door huurder
Risico van overheidsmaatregelen Risico van negatieve marktontwikkeling
Risico betreffende de kapitaalmarkt Risico van overheidsmaatregelen
Koopkrachtrisico Kostenrisico’s
Ontwikkelingsrisico Renterisico
Bouwrisico Servicekostenrisico
Statistische risico’s: deze risico’s lijden altijd tot verlies zodra het gevreesde zich
voordoet, zijn niet of nauwelijks beïnvloedbare gebeurtenissen die buiten de directe
invloedsfeer van de eigenaar ligt.
Materiële risico’s: Immateriële risico’s:
Gebouwen Aansprakelijkheid
Inventaris Kosten van rechtsbijstand
Huurdersbelang Bedrijfsschade
Reconstructiekosten
Nadat de risico’s in kaart zijn gebracht, is het noodzakelijk dat de grootte daarvan wordt
gemeten.
> risicometing met behulp van berekeningen van standaardafwijkingen, variantie en
correlatiecoëfficiënt.
H 2: Researchtechnieken
2.1 Vastgoedonderzoek
Vastgoedonderzoek is het verzamelen, analyseren en interpreteren van gegevens en
advisering op basis van de resultaten daarvan.
Macroniveau: inflatie, renteontwikkelingen, werkgelegenheid, koopkracht etc. (macro-
economische ontw.)
Mesoniveau: huurprijsontwikkelingen, leegstand, gebruikerskenmerken (vastgoedmarkt)
Microniveau: voorzieningen, indeelbaarheid etc. (gebouw)
2.2 Kennismanagement
Kennismanagement: is het beleidsmatig en planmatig inzetten, beheren, aanmaken,
bijstellen, instandhouden en afbouwen van kennis die voor een organisatie noodzakelijk is
teneinde haar taak uit te kunnen voeren.
Vormen van kennismanagement:
- kwaliteit van kennis
Bestaat uit: gegevens, informatie, kennis (datgene dat iemand in staat stelt een bepaalde
taak te vervullen) en wijsheid (datgene wat een deskundige in staat stelt om in een
situatie de juiste kennis toe te passen).
- vormen van kennis
Expliciete kennis = kennis die in een medium is vastgelegd of daarin gemakkelijk kan
worden vastgelegd.
> huurovereenkomsten, taxatierapporten, tekeningen, presentaties, marktonderzoeken
en formules.
Impliciete kennis = kennis die deskundigen op basis van hun specifieke ervaringen,
vaardigheden en attitude toepassen in hun dagelijks werk. > subjectieve kennis, die niet
makkelijk overdraagbaar is
- processen van kennisverwerving
Bestaat uit: het verwerven en beheren van kennis en het gebruiken van de beschikbare
kennis om de taak uit te kunnen voeren. Proces van verwerven bestaat uit het importeren
en genereren van kennis. Proces van benutten van kennis: kennis toegankelijk maken en
kennis (her)gebruiken.
2.3 Datamanagement
Ruwe data: zijn gegevens die verder niet bewerkt zijn en dor de onderzoeker zelf
verzameld zijn.
Primaire data: zijn gegevens die door de onderzoeker uitdrukkelijk geformuleerd zijn.
Secundaire data: zijn bewerkingen van de primaire data.
Vastgoedonderzoek moet verder voldoen aan:
- Onderbouwing
- Kruiscontrole (relevantie, betrouwbaarheid en algemene acceptatie)
- Validiteitscontrole (statistische kwaliteit)
Ruwe en primaire data > individuele gevallen op microniveau(referentiegegevens)
Secundaire data > algemene markt op mesoniveau
Gegevens microniveau: actuele gegevens van transacties van soortgelijke objecten,
fysieke toestand, ligging, omgeving, gemeentelijk beleid en overige opmerkingen
(erfpacht etc.)
Gegevens mesoniveau: voorraad, aanbod, leegstand, planvoorraad en opname (vraag- en
aanbodverhoudingen)
Voorraad: is het totaal aan verhuurbaar oppervlak van het betreffende type vastgoed dat
binnen het totale marktgebied beschikbaar is, geschikt is voor zijn functie en reeds
zodanig wordt gebruikt of gereed staat om te worden gebruikt, alsmede dat deel van de
,harde planvoorraad dat binnen een redelijke termijn opgeleverd kan worden aan een
gegadigde.
Aanbod: is dat deel van de voorraad dat op de peildatum voor de markt beschikbaar is
voor verhuur of verkoop.
> indien het daadwerkelijk op de markt aangeboden wordt.
Leegstand: is dat del van de voorraad dat op de peildatum per direct beschikbaar is voor
ingebruikname, te koop of te huur wordt aangeboden aan de markt en niet wordt
gebruikt.
Financiële leegstand: is het totaal aan gederfde inkomsten uit verhuur van het direct voor
verhuur beschikbare gedeelte van het betreffendeobject in het onderhavige boekjaar,
waarbij dat bedrag wordt bepaald op basis van de voor de periode van deze leegstand
geldende markthuur(waarde) en naar rat van de duur van de leegstand per perceel.
Planvoorraad: is het totaal aan verhuurbaar oppervalk waarvoor bouwplannen bestaan,
waarbij de harde planvoorraad de bouwplannen concreet zijn, de bouwvergunning is
verleend end e bouw binnen twee jaar gepland staat en waarbij voor de zachte
planvoorraad niet is voldaan aan een of meerdere voorwaarden van de harde
planvoorraad. (pijplijnprojecten)
Opname: is dat deel van de voorraad dat gedurende het kalenderjaar onvoorwaardelijk
werd gehuurd of verkocht aan een marktpartij die het vastgoedobject voor eigen gebruik
binnen een jaar in exploitatie neemt.
> sale and leaseback transacties vallen hier niet onder
> pas na het verlopen van de ontbindingsvoorwaarde behoort het tot opname
Marktprijs: is het bedrag waarop de balans wordt bereikt tussen vraag en aanbod en een
transactie tot stand komt in een dynamische markt.
Yieldbruto: is het op het moment van verwerving geraamde bruto beleggingsresultaat,
uitgedrukt in een percentage, dat gedurende het eerste jaar van exploitatie op een
investering in een object is te behalen.
Gegevens macroniveau:
- lokaal en regionaal niveau: demografische-, werkgelegenheidsontwikkelingen etc.
- landelijk niveau: economische verkenningen gepubliceerd door het CPB en/of NYFER
2.4 Referentiedata en algemene data
Kantoren:
Kantorenmarkt transparant door publicatie van de huur- en verkooptransacties in de
maandbladen Vastgoedmarkt en PropertyNL. + Database van NVM-makelaars
> vaak toch beïnvloed door de publicerende partij.
Dynamis gegevens voldoen aan: onderbouwing, kruiscontrole en validiteit.
Consumentenprijsindex, met een gegeven basisjaar, geeft de gemiddelde
waardeverandering van het geld weer.
Kantorenprijsindex, met een gegeven basisjaar, geeft de gemiddelde
huurprijsverandering weer die bedrijven in een gegeven jaar overeenkomen voor nieuw
te betrekken kantoorruimte, waarbij geen rekening is gehouden met overeengekomen
bijzondere voorwaarden.
Winkels:
Ook publicaties in Vastgoedmarkt en PropertyNL.
> vaak worden transacties in beperkte mate gepubliceerd. Voorraad winkelmarkt wordt
gepubliceerd door: Locatus in het Retail Handboek, NL Raad van Winkelcentra,
Hoofdbedrijfschap Detailhandel (HBD) in het jaarboek Detailhandel, Rabobank met Cijfers
en Trends, CBS met de Statistische database over NL.
+ ING bank, NovAA, KvK en het EIM publiceren samen Branche inzicht in MKB.
, Woningen:
Kadaster + brancheverenigingen registreren de verkooptransacties van woningen.
Mediaan: is de middelste waarneming van de lopende reeks waarnemingen.
> er is geen sprake van een nationale woningmarkt, vraag en aanbod komen op regionaal
niveau bij elkaar.
Industrieel:
Wordt ook gepubliceerd door Vastgoedmarkt en PropertyNL, maar er wordt relatief weinig
aandacht besteed.
+ NVM, Quickscan Bedrijfsterreinen, bedrijfslocatiemonitor
Agrarisch:
Gespecialiseerde makelaarskantoren houden zelf de transacties bij. + NVM, CBS
Recreatie, leisure en horeca:
Recreatiemarkt = 2,5% van het BNI, tweeduizend bedrijven.
> publicatie RECRON, NRIT
Algemene informatie:
Stichting de Nieuwe kaart van Nederland heeft als doel gesteld een landelijk dekkende
inventarisatie van plannen in NL op te bouwen.
H 4: Risicoanalyse
4.1 Risicomanagement
Risicomanagement is het proces van het analyseren, meten en behandelen van risico’s
die verbonden zijn aan een vastgoedobject.
Risico’s
Commerciële risico’s: Statistische risico’s:
- Vermogensrisico’s - Materiele risico’s
- Inkomensrisico’s - Immateriële risico’s
Commerciële risico’s (dynamische risico’s): hangen samen met de dynamiek van de
investering.
> kansen en bedreigingen, kunnen leiden tot verlies of winst.
Vermogensrisico’s: Inkomensrisico’s:
Risico van technische veroudering Leegstandsrisico
Risico van commerciële veroudering risico van wanbetaling door huurder
Risico van overheidsmaatregelen Risico van negatieve marktontwikkeling
Risico betreffende de kapitaalmarkt Risico van overheidsmaatregelen
Koopkrachtrisico Kostenrisico’s
Ontwikkelingsrisico Renterisico
Bouwrisico Servicekostenrisico
Statistische risico’s: deze risico’s lijden altijd tot verlies zodra het gevreesde zich
voordoet, zijn niet of nauwelijks beïnvloedbare gebeurtenissen die buiten de directe
invloedsfeer van de eigenaar ligt.
Materiële risico’s: Immateriële risico’s:
Gebouwen Aansprakelijkheid
Inventaris Kosten van rechtsbijstand
Huurdersbelang Bedrijfsschade
Reconstructiekosten
Nadat de risico’s in kaart zijn gebracht, is het noodzakelijk dat de grootte daarvan wordt
gemeten.
> risicometing met behulp van berekeningen van standaardafwijkingen, variantie en
correlatiecoëfficiënt.
