Samenvatting huurrecht
WEEK 1:
Huurovereenkomst- art. 7:201 lid 1 en lid 3 BW:
- zaak in gebruik verstrekken
- tegenprestatie
- geen pachtovereenkomst ex art. 7:311 BW (ter uitoefening van landbouw)
Huurobject en huurregime - art. 7:201 lid 1 en 2 BW:
- zaken (roerende/onroerende)
- vermogensrechten
Woonruimte - art. 7:233 BW:
- gebouwd
- onroerende zaak
- als woning verhuurd
Zelfstandige of onzelfstandige woonruimte - art. 7:234 BW
- eigen toegang
- kunnen bewonen zonder afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen
buiten de woning
Totstandkoming huurovereenkomst zie art. 6:217 lid 1 BW jo. art. 3:33 e.v. BW
Voor bepaalde of voor onbepaalde tijd vgl. art. 7:228 BW (algemeen) en art.
7:271 BW (woonruimte)
Dwingend recht: kan niet in het voordeel van huurder dan wel in het voordeel van
verhuurder nietig o.g.v. art. 3:40
Semi-dwingend recht: kan in het voordeel van huurder worden afgeweken
vernietigbaar o.g.v. art. 3:40
Regelend recht: partijen zijn vrij om af te wijken
WEEK 2:
Verplichtingen verhuurder:
- art. 7:203 BW ter beschikking stellen en laten
- art. 7:206 BW gebreken verhelpen (zie gebrekenregeling op volgende
sheet)
Verplichtingen huurder:
- art. 7:212 BW tegenprestatie voldoen
- art. 7:213 BW goed huurder
- art. 7:214 BW overeengekomen gebruik
- art. 7:217 BW kleine herstellingen verrichten
,Gebreken(-regeling) - zie afdeling 2, artt. 7:204 t/m 7:210 BW:
- definitie gebrek, zie art. 7:204 lid 2 BW (objectief criterium)
- uitzonderingen in lid 3 (Feitelijke stoornis door derden. Overlast kan wel
een gebrek zijn, maar dan moet de verhuurder gebruik maken van zijn
bevoegdheden.)
- niet aan de huurder toe te rekenen
- tekortkoming in de zin van art. 6:74 lid 1 BW en art. 6:265 lid 1 BW
- semi-dwingend bij woonruimte ex art. 7:242 lid 1 BW (zie ook art. 7:209
BW)
- art. 7:222 BW verhuurder op hoogte stellen
- art. 7:205 BW bijzondere rechten náást algemene in Boek 3 en Boek 6 BW
- art. 7:206 lid 1 BW gebreken verhelpen uitzondering in lid 2
- art. 7:207 lid 1 BW huurprijsvermindering uitzondering in lid 2 (zie ook
art. 7:257 lid 2 BW)
- art. 7:208 BW schadevergoeding (jo. art. 6:74 e.v. BW)
‘Koop breekt geen huur’ - art. 7:226 lid 1 BW:
- lid 4: dwingend recht bij huur gebouwde onroerende zaak, dus ook bij
woonruimte
Onderverhuur - art. 7:221 BW (regelend recht)
- bij woonruimte geldt echter art. 7:244 BW
Wijzigingen huurobject - art. 7:215 BW
Wegbreekrecht - art. 7:216 BW
Oplevering- art. 7:224 BW
Onderhoud en renovatie - art. 7:220 BW
Procederen bij de rechter:
• absolute competentie
art. 42 Wet RO rechtbank
art. 93 sub c Rv kantonrechter (niet: ‘sector’)
(art. 254 Rv kort geding-rechter)
• relatieve competentie
art. 99 lid 1 Rv woonplaats gedaagde
art. 103 Rv, 1e zin: mede bevoegd
art. 103 Rv, 2e zin: uitsluitend bevoegd
(art. 264 Rv bij verzoekschriftprocedure)
Inleidend processtuk - art. 261 lid 2 Rv jo. art. 78 lid 1 Rv bij huurzaken
meestal dagvaarding uitzondering in art. 7:230a lid 1 BW.
Geen verplichte procesvertegenwoordiging- art. 79 lid 1 Rv en art. 278 lid 3 Rv.
Hoger beroep bij gerechtshof - art. 332 e.v. Rv en art. 60 lid 1 Wet RO.
Cassatie bij Hoge Raad - art. 398 e.v. Rv en art. 78 lid 1 Wet RO.
, WEEK 3:
Woonruimte - art. 7:233 BW:
- gebouwd
- onroerende zaak, zie artt. 3:2 jo. 3:3 lid 1 BW
- als woning verhuurd
- zelfstandige of onzelfstandige woonruimte ex art. 7:234 BW
De huurovereenkomst m.b.t. woonruimte kan op een beperkt aantal manieren
eindigen (‘gesloten systeem’)
Let op: einde van rechtswege na afloop van bepaalde tijd (zie art. 7:228 lid 1 BW)
geldt niet bij woonruimte, zie art. 7:271 lid 1 BW
(tenzij vergunning Leegstandwet, zie art. 16 lid 8 Lw)
Einde huurovk woonruimte:
a. beëindiging met wederzijds goedvinden
- via een beëindigingsovereenkomst, dus algemene regels van Boek 3 en
Boek 6 BW gelden
- zie art. 7:271 lid 8 BW: dit artikel geldt dan niet, dus afwijking van o.a.
opzegtermijnen en opzeggingsgronden is toegestaan
b. ontbinding door verhuurder of huurder
- tekortkoming in de nakoming (art. 6:265 e.v. BW)
- zie art. 7:231 lid 1 en lid 3 BW bij ontbinding door verhuurder vanwege
tekortkoming huurder
- voorbeelden uit jurisprudentie:
huurachterstand 3 maanden of meer
ernstige overlast huurder
hennepkwekerij huurder in woning
c. opzegging door verhuurder of huurder
- opzeggingsregeling in de huurovereenkomst
- bij woonruimte gelden de opzeggingsbepalingen (dwingend recht)
d. overlijden huurder zonder voortzetting
- zie art. 7:268 lid 6 BW
- als er geen medehuurder(s) en/of samenwonende(n) zijn die huurder
willen worden
- van rechtswege aan einde 2e maand na overlijden
- na opzegging door erfgenamen aan einde 1 e maand na overlijden
- bij andere huurobjecten geldt art. 7:229 lid 1 BW (van
regelend/aanvullend recht)
Opzeggingsbepalingen woonruimte:
• Art. 7:271 BW
WEEK 1:
Huurovereenkomst- art. 7:201 lid 1 en lid 3 BW:
- zaak in gebruik verstrekken
- tegenprestatie
- geen pachtovereenkomst ex art. 7:311 BW (ter uitoefening van landbouw)
Huurobject en huurregime - art. 7:201 lid 1 en 2 BW:
- zaken (roerende/onroerende)
- vermogensrechten
Woonruimte - art. 7:233 BW:
- gebouwd
- onroerende zaak
- als woning verhuurd
Zelfstandige of onzelfstandige woonruimte - art. 7:234 BW
- eigen toegang
- kunnen bewonen zonder afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen
buiten de woning
Totstandkoming huurovereenkomst zie art. 6:217 lid 1 BW jo. art. 3:33 e.v. BW
Voor bepaalde of voor onbepaalde tijd vgl. art. 7:228 BW (algemeen) en art.
7:271 BW (woonruimte)
Dwingend recht: kan niet in het voordeel van huurder dan wel in het voordeel van
verhuurder nietig o.g.v. art. 3:40
Semi-dwingend recht: kan in het voordeel van huurder worden afgeweken
vernietigbaar o.g.v. art. 3:40
Regelend recht: partijen zijn vrij om af te wijken
WEEK 2:
Verplichtingen verhuurder:
- art. 7:203 BW ter beschikking stellen en laten
- art. 7:206 BW gebreken verhelpen (zie gebrekenregeling op volgende
sheet)
Verplichtingen huurder:
- art. 7:212 BW tegenprestatie voldoen
- art. 7:213 BW goed huurder
- art. 7:214 BW overeengekomen gebruik
- art. 7:217 BW kleine herstellingen verrichten
,Gebreken(-regeling) - zie afdeling 2, artt. 7:204 t/m 7:210 BW:
- definitie gebrek, zie art. 7:204 lid 2 BW (objectief criterium)
- uitzonderingen in lid 3 (Feitelijke stoornis door derden. Overlast kan wel
een gebrek zijn, maar dan moet de verhuurder gebruik maken van zijn
bevoegdheden.)
- niet aan de huurder toe te rekenen
- tekortkoming in de zin van art. 6:74 lid 1 BW en art. 6:265 lid 1 BW
- semi-dwingend bij woonruimte ex art. 7:242 lid 1 BW (zie ook art. 7:209
BW)
- art. 7:222 BW verhuurder op hoogte stellen
- art. 7:205 BW bijzondere rechten náást algemene in Boek 3 en Boek 6 BW
- art. 7:206 lid 1 BW gebreken verhelpen uitzondering in lid 2
- art. 7:207 lid 1 BW huurprijsvermindering uitzondering in lid 2 (zie ook
art. 7:257 lid 2 BW)
- art. 7:208 BW schadevergoeding (jo. art. 6:74 e.v. BW)
‘Koop breekt geen huur’ - art. 7:226 lid 1 BW:
- lid 4: dwingend recht bij huur gebouwde onroerende zaak, dus ook bij
woonruimte
Onderverhuur - art. 7:221 BW (regelend recht)
- bij woonruimte geldt echter art. 7:244 BW
Wijzigingen huurobject - art. 7:215 BW
Wegbreekrecht - art. 7:216 BW
Oplevering- art. 7:224 BW
Onderhoud en renovatie - art. 7:220 BW
Procederen bij de rechter:
• absolute competentie
art. 42 Wet RO rechtbank
art. 93 sub c Rv kantonrechter (niet: ‘sector’)
(art. 254 Rv kort geding-rechter)
• relatieve competentie
art. 99 lid 1 Rv woonplaats gedaagde
art. 103 Rv, 1e zin: mede bevoegd
art. 103 Rv, 2e zin: uitsluitend bevoegd
(art. 264 Rv bij verzoekschriftprocedure)
Inleidend processtuk - art. 261 lid 2 Rv jo. art. 78 lid 1 Rv bij huurzaken
meestal dagvaarding uitzondering in art. 7:230a lid 1 BW.
Geen verplichte procesvertegenwoordiging- art. 79 lid 1 Rv en art. 278 lid 3 Rv.
Hoger beroep bij gerechtshof - art. 332 e.v. Rv en art. 60 lid 1 Wet RO.
Cassatie bij Hoge Raad - art. 398 e.v. Rv en art. 78 lid 1 Wet RO.
, WEEK 3:
Woonruimte - art. 7:233 BW:
- gebouwd
- onroerende zaak, zie artt. 3:2 jo. 3:3 lid 1 BW
- als woning verhuurd
- zelfstandige of onzelfstandige woonruimte ex art. 7:234 BW
De huurovereenkomst m.b.t. woonruimte kan op een beperkt aantal manieren
eindigen (‘gesloten systeem’)
Let op: einde van rechtswege na afloop van bepaalde tijd (zie art. 7:228 lid 1 BW)
geldt niet bij woonruimte, zie art. 7:271 lid 1 BW
(tenzij vergunning Leegstandwet, zie art. 16 lid 8 Lw)
Einde huurovk woonruimte:
a. beëindiging met wederzijds goedvinden
- via een beëindigingsovereenkomst, dus algemene regels van Boek 3 en
Boek 6 BW gelden
- zie art. 7:271 lid 8 BW: dit artikel geldt dan niet, dus afwijking van o.a.
opzegtermijnen en opzeggingsgronden is toegestaan
b. ontbinding door verhuurder of huurder
- tekortkoming in de nakoming (art. 6:265 e.v. BW)
- zie art. 7:231 lid 1 en lid 3 BW bij ontbinding door verhuurder vanwege
tekortkoming huurder
- voorbeelden uit jurisprudentie:
huurachterstand 3 maanden of meer
ernstige overlast huurder
hennepkwekerij huurder in woning
c. opzegging door verhuurder of huurder
- opzeggingsregeling in de huurovereenkomst
- bij woonruimte gelden de opzeggingsbepalingen (dwingend recht)
d. overlijden huurder zonder voortzetting
- zie art. 7:268 lid 6 BW
- als er geen medehuurder(s) en/of samenwonende(n) zijn die huurder
willen worden
- van rechtswege aan einde 2e maand na overlijden
- na opzegging door erfgenamen aan einde 1 e maand na overlijden
- bij andere huurobjecten geldt art. 7:229 lid 1 BW (van
regelend/aanvullend recht)
Opzeggingsbepalingen woonruimte:
• Art. 7:271 BW
