College 1 Wonen & Woonvastgoed – De eerste verkenning
Boek: Sturen op klantwaard & Artikelen & Slides
De vastgoedmarkt is er primair voor hun gebruikers. Wonen voorziet in een paar essentiële
behoeftes:
• existentiële behoefte: de woning en woonomgeving bieden beschutting en veiligheid aan
het huishouden. Bovendien faciliteren beiden een uiteenlopend scala aan activiteiten.
• relationele behoefte (zijn met name de behoeften die elke mens heeft aan sociale
omgangsvormen);
• behoefte om te ontplooien;
• behoefte om te reguleren;
• Residentiële dimensie: de woning en woonomgeving zijn van invloed op deze wijze waarop
leden van het huishouden binnen en buiten interacteren.
• Expressieve dimensie: de woning en woonomgeving hebben esthetische dimensie waarmee
bewoners kunnen laten zien hoe ze wonen.
Er zijn twee soorten woonmilieu als omgevingsfactoren:
• Potentiële woonomgeving: Hierbij spelen stedenbouwkundige concepten een rol (tuinstad,
wijkgedachte, functionalisme)
• Effectieve woonomgeving: Krijgt gestalte zodra bewoners hun intrek nemen in de wijk en
ontwikkelt zich daarna voortdurend onder invloed van maatschappelijke omstandigheden.
Het wonen is uitgebreider dan deze vier behoeftes, het gaat om de volgende 6 aspecten:
• Beschutting
o De woning biedt niet alleen beschutting in fysieke zin (onderdak) maar ook in
sociaal-psychologische zin (privacy).
• Gebruik: activiteitencentrum;
• Omgeving: woning in de buurt (in relatie met fysieke omgeving en sociale omgeving);
• Ligging: woning als uitvalsbasis;
• Status: wonen als expressiemiddel (geeft status en de buurt als lifestyle);
• Samen vormt dit de woonkwaliteit
Onder vastgoed wordt verstaan het gebouw, inclusief het perceel waarop dat gebouw staat, 5
kenmerken:
• immobiel;
• kapitaalintensief;
• lange ontwikkelingstijd;
• lange levensduur;
• voorraadvorming;
Vastgoed heeft twee kanten, namelijk:
• een gebruikerswaarde voor de gebruiker
• een beleggingswaarde voor de belegger.
Er zijn daarin twee type eigenaren te onderscheiden.
• Een eigenaar-bewoner
• een eigenaar-verhuurder.
,Ook heb je weer twee typen regimes;
• de non-profit sector (corporaties)
o geen winstuitkering. Mogen wel winst maken, maar keren deze niet uit aan
aandeelhouders of andere belanghebbenden. Winst wordt opnieuw geïnvesteerd in
het belang van de volkshuisvesting. Revolving fund gedachte
• de profit sector (commercieel).
Corporaties moeten werken in het belang van de volkshuisvesting en zijn ‘toegelaten instellingen’.
Mogelijk tentamen vraag: Wat betekent een non-profit regime? Non profit betekent dat ze geen
winst uitkeren aan aandeelhouders of andere belanghebbenden.
Woningcorporaties zijn verantwoordelijk voor (tentamenvraag) Dit staat de laatste tijd ter
discussie, denk aan de parlementaire enquête.
• huisvesting doelgroep: ervoor zorgen dat middels een gedifferentieerd aanbod van
woondiensten met name lage inkomensgroepen en bijzondere groepen op de juiste plaats
betaalbare woningen van een aanvaardbare kwaliteit kunnen huren
• kwaliteit voorraad: kwaliteit leveren die verder gaat dan alleen het voorgeschreven
wettelijke minimum. Ze wordt geacht een kwaliteit te leveren die in redelijke verhouding
staat met de prijs van de dienst die ze leveren
• informatie huurders: huurders zoveel mogelijk te betrekken bij het beleid en het beheer
• gezonde exploitatie (exploitatie = het runnen van het bedrijf --> draaiende houden):
• financiële continuïteit (verantwoording dienen af te leggen voor hun financiële reilen en
zeilen en over hun financiële toekomstige situatie).
• wonen en zorg
• leefbaarheid
In het wonen worden een aantal generaties onderscheiden: Allereerst de vooroorlogse periode –
pre-modern, vervolgens van 1945 tot 1970 de moderniteit, daarna van 1970 tot 2000 de post-
moderne tijd en de laatste periode de 21ste eeuw.
Vooroorlogse periode: sociale woningbouw / tuinstad & Amsterdamse school / ontstaan
corporaties / filantropisch kapitalisme (beperkte winst).
In de vooroorlogse periode was de industriële revolutie aan de gang.
Huisvesting was een probleem en een reactie hierop was sociale woningbouw.
In de wooncultuur waren een aantal hoofdpunten: toezicht op netheid,
woonbeschaving en zedelijkheid. De tuinstadbeweging was een duidelijke
reactie op de industriële revolutie. Ook komt de Amsterdamse school uit die
tijd. De ramen in deze stijl zaten heel hoog en wanneer je zat kon je niet naar
buiten kijken. Zo dachten toenmalige architecten over de arbeiders als
gebruiker. Hiernaast is een standaardplattegrond te zien wat ook een reactie
was. Functies zijn hier gescheiden in plaats van alles in één ruimte. Corporaties
zijn in deze tijd ontstaan. In Nederland kiest men net als in Engeland voor de
weg van filantropisch kapitalisme: beperkte winst. Dit houdt in dat je mag
bouwen met winst maar dat de overwinst opnieuw geïnvesteerd wordt in de
woningbouw. In andere landen richten zich op het woon-coöperaties. Het
werkte als een soort VVE. Er waren meerdere eigenaren van complexen. Je
hebt dus niet een woning in bezit maar een aandeel in een complex.
, 1945-1970: economische groei en modernisering / Fordisme / Levenscyclus /
Corporaties belangrijkere rol / Bouwprimaat
Van 1945 tot 1970 en was er sprake van economische groei en snelle
modernisering. Fordisme betekent het minimaliseren van kosten per eenheid
product door standaardisatie en schaalvergroting. Mensen gaan steeds meer
leven in hun woning en ontstaan er in woningen kerngezinnen. Geen
samengestelde gezinnen maar een kerngezin (traditioneel gezin dat bestaat uit
vader, moeder en kinderen; standaardgezin). In architectuur en stedenbouw
wordt functioneel modernisme een dominante stroming. Ondanks de
weerstand tegen gestapelde (eengezinswoning was ideaal) ontpopt deze
bouwvorm zich steeds meer (rationeler, sneller en goedkoper). In die tijd was een stappenplan voor
mensen gemaakt en in welke woning ze moesten wonen bij elke fase van hun leven (levenscyclus als
leidraad, zie figuur hierboven). Corporaties krijgen een steeds belangrijkere rol toebedacht vanwege
de hoge woningbehoefte en verdringen gemeentelijke woningbedrijven. Vanaf 1969 zogenaamde
bouwprimaat: Alleen corporaties mogen nog als opdrachtgever van sociale huurwoningen optreden.
Van 1970 tot 2000 moest de economie steeds meer inspelen op de snel veranderende en steeds
meer uiteenlopende vraag. Dit noemt men post-fordisme: flexibele specialisatie. Van voorspelbare
levensloop (levenscyclus in 1945-1970) ging men naar keuzebiografie (zie hieronder).
Boek: Sturen op klantwaard & Artikelen & Slides
De vastgoedmarkt is er primair voor hun gebruikers. Wonen voorziet in een paar essentiële
behoeftes:
• existentiële behoefte: de woning en woonomgeving bieden beschutting en veiligheid aan
het huishouden. Bovendien faciliteren beiden een uiteenlopend scala aan activiteiten.
• relationele behoefte (zijn met name de behoeften die elke mens heeft aan sociale
omgangsvormen);
• behoefte om te ontplooien;
• behoefte om te reguleren;
• Residentiële dimensie: de woning en woonomgeving zijn van invloed op deze wijze waarop
leden van het huishouden binnen en buiten interacteren.
• Expressieve dimensie: de woning en woonomgeving hebben esthetische dimensie waarmee
bewoners kunnen laten zien hoe ze wonen.
Er zijn twee soorten woonmilieu als omgevingsfactoren:
• Potentiële woonomgeving: Hierbij spelen stedenbouwkundige concepten een rol (tuinstad,
wijkgedachte, functionalisme)
• Effectieve woonomgeving: Krijgt gestalte zodra bewoners hun intrek nemen in de wijk en
ontwikkelt zich daarna voortdurend onder invloed van maatschappelijke omstandigheden.
Het wonen is uitgebreider dan deze vier behoeftes, het gaat om de volgende 6 aspecten:
• Beschutting
o De woning biedt niet alleen beschutting in fysieke zin (onderdak) maar ook in
sociaal-psychologische zin (privacy).
• Gebruik: activiteitencentrum;
• Omgeving: woning in de buurt (in relatie met fysieke omgeving en sociale omgeving);
• Ligging: woning als uitvalsbasis;
• Status: wonen als expressiemiddel (geeft status en de buurt als lifestyle);
• Samen vormt dit de woonkwaliteit
Onder vastgoed wordt verstaan het gebouw, inclusief het perceel waarop dat gebouw staat, 5
kenmerken:
• immobiel;
• kapitaalintensief;
• lange ontwikkelingstijd;
• lange levensduur;
• voorraadvorming;
Vastgoed heeft twee kanten, namelijk:
• een gebruikerswaarde voor de gebruiker
• een beleggingswaarde voor de belegger.
Er zijn daarin twee type eigenaren te onderscheiden.
• Een eigenaar-bewoner
• een eigenaar-verhuurder.
,Ook heb je weer twee typen regimes;
• de non-profit sector (corporaties)
o geen winstuitkering. Mogen wel winst maken, maar keren deze niet uit aan
aandeelhouders of andere belanghebbenden. Winst wordt opnieuw geïnvesteerd in
het belang van de volkshuisvesting. Revolving fund gedachte
• de profit sector (commercieel).
Corporaties moeten werken in het belang van de volkshuisvesting en zijn ‘toegelaten instellingen’.
Mogelijk tentamen vraag: Wat betekent een non-profit regime? Non profit betekent dat ze geen
winst uitkeren aan aandeelhouders of andere belanghebbenden.
Woningcorporaties zijn verantwoordelijk voor (tentamenvraag) Dit staat de laatste tijd ter
discussie, denk aan de parlementaire enquête.
• huisvesting doelgroep: ervoor zorgen dat middels een gedifferentieerd aanbod van
woondiensten met name lage inkomensgroepen en bijzondere groepen op de juiste plaats
betaalbare woningen van een aanvaardbare kwaliteit kunnen huren
• kwaliteit voorraad: kwaliteit leveren die verder gaat dan alleen het voorgeschreven
wettelijke minimum. Ze wordt geacht een kwaliteit te leveren die in redelijke verhouding
staat met de prijs van de dienst die ze leveren
• informatie huurders: huurders zoveel mogelijk te betrekken bij het beleid en het beheer
• gezonde exploitatie (exploitatie = het runnen van het bedrijf --> draaiende houden):
• financiële continuïteit (verantwoording dienen af te leggen voor hun financiële reilen en
zeilen en over hun financiële toekomstige situatie).
• wonen en zorg
• leefbaarheid
In het wonen worden een aantal generaties onderscheiden: Allereerst de vooroorlogse periode –
pre-modern, vervolgens van 1945 tot 1970 de moderniteit, daarna van 1970 tot 2000 de post-
moderne tijd en de laatste periode de 21ste eeuw.
Vooroorlogse periode: sociale woningbouw / tuinstad & Amsterdamse school / ontstaan
corporaties / filantropisch kapitalisme (beperkte winst).
In de vooroorlogse periode was de industriële revolutie aan de gang.
Huisvesting was een probleem en een reactie hierop was sociale woningbouw.
In de wooncultuur waren een aantal hoofdpunten: toezicht op netheid,
woonbeschaving en zedelijkheid. De tuinstadbeweging was een duidelijke
reactie op de industriële revolutie. Ook komt de Amsterdamse school uit die
tijd. De ramen in deze stijl zaten heel hoog en wanneer je zat kon je niet naar
buiten kijken. Zo dachten toenmalige architecten over de arbeiders als
gebruiker. Hiernaast is een standaardplattegrond te zien wat ook een reactie
was. Functies zijn hier gescheiden in plaats van alles in één ruimte. Corporaties
zijn in deze tijd ontstaan. In Nederland kiest men net als in Engeland voor de
weg van filantropisch kapitalisme: beperkte winst. Dit houdt in dat je mag
bouwen met winst maar dat de overwinst opnieuw geïnvesteerd wordt in de
woningbouw. In andere landen richten zich op het woon-coöperaties. Het
werkte als een soort VVE. Er waren meerdere eigenaren van complexen. Je
hebt dus niet een woning in bezit maar een aandeel in een complex.
, 1945-1970: economische groei en modernisering / Fordisme / Levenscyclus /
Corporaties belangrijkere rol / Bouwprimaat
Van 1945 tot 1970 en was er sprake van economische groei en snelle
modernisering. Fordisme betekent het minimaliseren van kosten per eenheid
product door standaardisatie en schaalvergroting. Mensen gaan steeds meer
leven in hun woning en ontstaan er in woningen kerngezinnen. Geen
samengestelde gezinnen maar een kerngezin (traditioneel gezin dat bestaat uit
vader, moeder en kinderen; standaardgezin). In architectuur en stedenbouw
wordt functioneel modernisme een dominante stroming. Ondanks de
weerstand tegen gestapelde (eengezinswoning was ideaal) ontpopt deze
bouwvorm zich steeds meer (rationeler, sneller en goedkoper). In die tijd was een stappenplan voor
mensen gemaakt en in welke woning ze moesten wonen bij elke fase van hun leven (levenscyclus als
leidraad, zie figuur hierboven). Corporaties krijgen een steeds belangrijkere rol toebedacht vanwege
de hoge woningbehoefte en verdringen gemeentelijke woningbedrijven. Vanaf 1969 zogenaamde
bouwprimaat: Alleen corporaties mogen nog als opdrachtgever van sociale huurwoningen optreden.
Van 1970 tot 2000 moest de economie steeds meer inspelen op de snel veranderende en steeds
meer uiteenlopende vraag. Dit noemt men post-fordisme: flexibele specialisatie. Van voorspelbare
levensloop (levenscyclus in 1945-1970) ging men naar keuzebiografie (zie hieronder).
