Huurrecht
week 1/week 2:
Hoofdstuk 1, 3.1 en 3.2
Hoofdstuk 2, 3.7 en 3.10
Inleiding
1.1 Inleiding huurrecht
Een huurovereenkomst is een bijzondere overeenkomst. Een aparte regeling in het
BW opgenomen in titel 4 van boek 7, afdelingen 1 t/m 6: artt. 7:201 t/m 7:310 BW.
Hier geldt de lex specialis-regel: bijzondere regel gaat voor de algemene regel.
Structuur:
1.1.1 Definitie huurovereenkomst (art. 7:201 BW)
V1: Het verschaffen van het gebruik van een bepaalde zaak of vermogensrecht
(lid 1/lid 2)
V2: Tegenprestatie
V3: Geen pachtovereenkomst, pacht is geen huur (lid 3 ex art. 7:311 BW).
Als de ter beschikking gestelde zaak een landbouwbestemming heeft is er
geen sprake van huur maar van een pachtovereenkomst.
RG: er is sprake van een huurovereenkomst
1.2 Huurobjecten
Een huurovereenkomst kan betrekking hebben op verschillende huurobjecten.
Voorbeelden van huurobjecten:
- Woning
- Winkel
- Kantoren
Volgens de wet kun je zaken en vermogensrechten huren. Alle bijzondere wettelijke
regels voor huurovereenkomsten staan in titel 4 van boek 7 in de artikelen 7:201
-310 BW. Afhankelijk van het huurobject kunnen er verschillende wetsartikelen van
toepassing zijn. Het totaal van toepasselijke wetsartikelen wordt het huurregime
,genoemd. Omdat verschillende huurregimes verschillende regels kennen, is het dus
belangrijk om je telkens opnieuw af te vragen wat het huurobject van de
huurovereenkomst is. Is het een woning of een roerende zaak zoals een DVD?
In de praktijk hebben de meeste huurovereenkomsten betrekking op roerende of
onroerende zaken.
Huurobjecten en huurregime, zie art. 7:201 lid 1 en lid 2 BW
- Zaken (roerende/onroerende)
- vermogensrechten
goederen
art. 3:1 BW
vermogensrech
zaken
ten
art. 3:2 BW
art. 3:6 BW
Art. 7:201 - onroerende
roerende zaken
7:231 BW van zaken
toepassing art. 3:3 lid 2
art. 3:3 lid 1
BW
BW
relatieve/ Art. 7:201 - Woonruimte: Art.
absolute 7:201 - 7:231 BW +
persoonlijke 7:231 BW van
rechten toepassing afdeling 5, art.
rechten 7:232 - 7:282 BW
Bedrijfsruimte: art.
7:201 - 7:231 BW +
afdeling 6, art.
7:290 - 7:310 BW
Overige
bedrijfsruimte: art.
7:201 - 7:231 BW +
art. 7:230a BW
Landbouw grond:
uitzondering
alleen: art. 7:311 -
404 BW
, • (on)gebouwd
Art. 201-231 • (on)roerende zaken
• Vermogensrechten
Art.232-282
• Gebouwde onroerende zaken, bestemd voor woonruimte
• Woonwagens en standplaatsen van woonwagens
• Gebouwde onroerende zaken, niet zijnde woonruimte, noch
Art. 290-310 290 bedrijfsruimte
• (kantoren, fabrieken, loodsen, opslagplaatsen)
• Gebouwd
Art. 230a • Bedrijfsruimte in de zin van 290 lid 2.
• Kleinhandelsbedrijven, ambachtsbedrijven, restaurants.
Gebouwd en onbebouwd:
Een leeg terrein is onbebouwd, ook als het is verhard zoals een parkeerterrein.
Sommige verharde terreinen worden wel als bebouwd beschouwd zoals een
tennisbaan.
Definitie woonruimte (art. 7:233 BW)
V1: gebouwd
V2: onroerende zaak, zie artt. 3:2 jo. 3:3 lid 1 BW
V3: als woning verhuurd
V4: zelfstandige of onzelfstandige woonruimte ex art. 7:234 BW
RG: woonruimte
Definitie bedrijfsruimte
bedrijfsruimte - (art. 7:290 lid 2 BW) VB: restaurant of
cafébedrijf
overige - (art. 7:230a lid 1 BW) VB: kantoren,
sporthallen, bibliotheken,
buurthuizen of
tandartspraktijken
1.3 (Semi-) dwingend recht
1.3.1 Regelend recht
Regelend recht/aanvullend recht: als een bepaling van regelend recht is, dan
kunnen huurder en verhuurder daar in de huurovereenkomst van afwijken. LET OP:
wijken partijen niet af van het regelend recht, dan is het regelend recht van
toepassing.
Het staat huurder en verhuurder vrij om in een huurovereenkomst een bepaling op
te nemen, die onderverhuur verbiedt in afwijking van art. 7:221 BW. Op grond van
voorgenoemd artikel is onderverhuur in beginsel toegestaan. Echter geldt bij
woonruimte art. 7:244 BW en is toestemming van de verhuurder vereist.
+ art. 7:269 en 7:278 BW + fig. 3.2 (pag. 68)
1.3.2 Semi-dwingend recht
Semi- dwingend recht: het is mogelijk van het artikel af te wijken maar alleen ten
voordeel van de huurder. Het mag dus niet nadelig zijn voor de huurder. Huurder =
zwakkere partij. Wanneer een bepaling in strijd is met semi-dwingend recht, dient
,de huurder een beroep te doen door de betreffende clausule in de
huurovereenkomst te vernietigen. Doet de huurder dat niet, dan is de
overeengekomen clausule wel van toepassing.
1.3.3. Dwingend recht
Dwingend recht: huurder en verhuurden mogen niet afwijken van een artikel. Dit
staat wel expliciet in de wet als het gaat om dwingend recht. Wanneer partijen hier
van afwijken zal de bepaling geen werking hebben en is deze nietig.
Overzicht:
Semidwingen Regelend
Dwingend recht
d
• Afwijkende • Afwijkende • Afwijkende
bepalingen in je bepalingen mogen bepalingen mogen in
contract opnemen wel, maar niet zover het contract worden
kan niet. deze nadelig voor opgenomen.
• Doe je het toch? huurder zijn. • Je kunt het zien als
Nietig • Doe je het toch? een soort vangnet.
Vernietigen door
huurder
1.4 Ontstaan huurovereenkomst (art. 6:217 lid 1 BW jo. art. 3:33 e.v. BW)
Een huurovereenkomst hoeft niet schriftelijk te worden vastgelegd om rechtsgeldig
te zijn, dit kan ook mondeling. Een huurovereenkomst komt tot stand door een wil
en verklaring (art. 3.32 e.v. BW) en aanbod en aanvaarding (art. 6:217 e.v. BW).
Een huurovereenkomst kan voor een bepaalde tijd of voor onbepaalde tijd.
- Art. 7:228 BW (algemeen)
1. Een huur voor bepaalde tijd aangegaan, eindigt, zonder dat daartoe een opzegging vereist
is, wanneer die tijd is verstreken.
2. Een huur voor onbepaalde tijd aangegaan of voor onbepaalde tijd verlengd eindigt door
opzegging. Heeft de huur betrekking op een onroerende zaak die noch woonruimte, noch
bedrijfsruimte is, dan dient de opzegging te geschieden tegen een voor huurbetaling
overeengekomen dag op een termijn van tenminste een maand.
- Art. 7:271 BW (woonruimte)
1. In afwijking van artikel 228 lid 1 eindigt een voor bepaalde tijd aangegane huur niet door
het enkele verloop van de huurtijd; zij kan door elk van beide partijen worden opgezegd tegen
een voor de betaling van de huurprijs overeengekomen dag, niet vallend voor het verstrijken
van de bepaalde tijd.
Woonruimte
3.1 Wat is woonruimte?
Art. 7:233 BW
V1: een huurovereenkomst (art. 7:201 BW)
V2: gebouwde onroerende zaak
Van belang is dat het gaat om een gebouw en een onroerende zaak. Een
woonboot is in principe geen onroerende zaak. Toch valt de verhuur van
een woonboot onder de verhuur van woonruimte;
V3: Verhuurd met de bestemming woonruimte
Dit is het geval als partijen hebben bedoeld woonruimte te verhuren en de
ruimte ook een woonfunctie heeft.
RG: woonruimte
, Het maakt niet uit of partijen in hun overeenkomst iets anders hebben vermeld. Dus
wanneer je een model voor een huurovereenkomst voor winkelruimte gebruikt, is
toch het regime voor woonruimte van toepassing.
3.1.1 Zelfstandig/onzelfstandig (art. 7:234 BW)
Als er is vastgesteld dat er sprake is van woonruimte moet je kijken of er sprake is
van zelfstandige of onzelfstandige woonruimte. Het onderscheid is van belang voor:
bescherming onderhuurder, hospita verhuur, huisvestigingsvergunning,
huurprijsgeschillen en huursubsidie.
Art. 7:234 BW
V1: er moet sprake zijn van een eigen toegang (eventueel vanuit een
gemeenschappelijke ruimte
zoals een galerij of gang).
V2: de huurder moet de woning kunnen bewonen zonder afhankelijk te zijn van
belangrijke
voorzieningen buiten de eigen woning zoals een keuken of wc.
RG: een zelfstandige woning. Wanneer hier niet aan wordt voldaan is er sprake
van een
onzelfstandige woning.
Zowel de huurder van een zelfstandige als van een onzelfstandige woning heeft
recht op huurbescherming.
3.1.2 Service flats
Veel bejaarden wonen in serviceflats waar naast de woonruimte ook allerlei extra’s
worden geboden. De vraag is dan of er sprake is van verhuur van woonruimte of
niet. Je moet dan kijken of het ‘woonelement’ of het ‘verzorgingselement’
overheerst.
VB: als een senior of gehandicapte in de serviceflat gaat wonen omdat hij 24 per
dag moet worden verzorgd en deze verzorging ook verkrijgt via de verhuurder,
zoals in een verpleeghuis. Er is dan geen sprake van een huurovereenkomst en dus
ook niet van verhuur van woonruimte. Hier overheerst het verzorgingselement.
De meeste serviceflats zijn geen verpleeghuizen omdat het verzorgingselement niet
overheerst. De artikelen 246 – 265 van boek 7 zijn hierbij van toepassing.
3.2 Duur van de huurovereenkomst
3.2.1 Onbepaalde tijd
De hoofdregel is dat verhuurder en huurder zelf mogen overeenkomen hoe lang een
huurovereenkomst duurt. Als zij niets overeenkomen, dan geldt de
huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Gevolg: de huurovereenkomst kan alleen
door 1 van de partijen rechtsgeldig worden opgezegd of (door de rechter) worden
ontbonden.
3.2.2 Bepaalde tijd
Meestal worden huurovereenkomsten voor woonruimte eerst gesloten voor
bepaalde tijd en daarna voor onbepaalde tijd. De verhuurder is dan deze periode
week 1/week 2:
Hoofdstuk 1, 3.1 en 3.2
Hoofdstuk 2, 3.7 en 3.10
Inleiding
1.1 Inleiding huurrecht
Een huurovereenkomst is een bijzondere overeenkomst. Een aparte regeling in het
BW opgenomen in titel 4 van boek 7, afdelingen 1 t/m 6: artt. 7:201 t/m 7:310 BW.
Hier geldt de lex specialis-regel: bijzondere regel gaat voor de algemene regel.
Structuur:
1.1.1 Definitie huurovereenkomst (art. 7:201 BW)
V1: Het verschaffen van het gebruik van een bepaalde zaak of vermogensrecht
(lid 1/lid 2)
V2: Tegenprestatie
V3: Geen pachtovereenkomst, pacht is geen huur (lid 3 ex art. 7:311 BW).
Als de ter beschikking gestelde zaak een landbouwbestemming heeft is er
geen sprake van huur maar van een pachtovereenkomst.
RG: er is sprake van een huurovereenkomst
1.2 Huurobjecten
Een huurovereenkomst kan betrekking hebben op verschillende huurobjecten.
Voorbeelden van huurobjecten:
- Woning
- Winkel
- Kantoren
Volgens de wet kun je zaken en vermogensrechten huren. Alle bijzondere wettelijke
regels voor huurovereenkomsten staan in titel 4 van boek 7 in de artikelen 7:201
-310 BW. Afhankelijk van het huurobject kunnen er verschillende wetsartikelen van
toepassing zijn. Het totaal van toepasselijke wetsartikelen wordt het huurregime
,genoemd. Omdat verschillende huurregimes verschillende regels kennen, is het dus
belangrijk om je telkens opnieuw af te vragen wat het huurobject van de
huurovereenkomst is. Is het een woning of een roerende zaak zoals een DVD?
In de praktijk hebben de meeste huurovereenkomsten betrekking op roerende of
onroerende zaken.
Huurobjecten en huurregime, zie art. 7:201 lid 1 en lid 2 BW
- Zaken (roerende/onroerende)
- vermogensrechten
goederen
art. 3:1 BW
vermogensrech
zaken
ten
art. 3:2 BW
art. 3:6 BW
Art. 7:201 - onroerende
roerende zaken
7:231 BW van zaken
toepassing art. 3:3 lid 2
art. 3:3 lid 1
BW
BW
relatieve/ Art. 7:201 - Woonruimte: Art.
absolute 7:201 - 7:231 BW +
persoonlijke 7:231 BW van
rechten toepassing afdeling 5, art.
rechten 7:232 - 7:282 BW
Bedrijfsruimte: art.
7:201 - 7:231 BW +
afdeling 6, art.
7:290 - 7:310 BW
Overige
bedrijfsruimte: art.
7:201 - 7:231 BW +
art. 7:230a BW
Landbouw grond:
uitzondering
alleen: art. 7:311 -
404 BW
, • (on)gebouwd
Art. 201-231 • (on)roerende zaken
• Vermogensrechten
Art.232-282
• Gebouwde onroerende zaken, bestemd voor woonruimte
• Woonwagens en standplaatsen van woonwagens
• Gebouwde onroerende zaken, niet zijnde woonruimte, noch
Art. 290-310 290 bedrijfsruimte
• (kantoren, fabrieken, loodsen, opslagplaatsen)
• Gebouwd
Art. 230a • Bedrijfsruimte in de zin van 290 lid 2.
• Kleinhandelsbedrijven, ambachtsbedrijven, restaurants.
Gebouwd en onbebouwd:
Een leeg terrein is onbebouwd, ook als het is verhard zoals een parkeerterrein.
Sommige verharde terreinen worden wel als bebouwd beschouwd zoals een
tennisbaan.
Definitie woonruimte (art. 7:233 BW)
V1: gebouwd
V2: onroerende zaak, zie artt. 3:2 jo. 3:3 lid 1 BW
V3: als woning verhuurd
V4: zelfstandige of onzelfstandige woonruimte ex art. 7:234 BW
RG: woonruimte
Definitie bedrijfsruimte
bedrijfsruimte - (art. 7:290 lid 2 BW) VB: restaurant of
cafébedrijf
overige - (art. 7:230a lid 1 BW) VB: kantoren,
sporthallen, bibliotheken,
buurthuizen of
tandartspraktijken
1.3 (Semi-) dwingend recht
1.3.1 Regelend recht
Regelend recht/aanvullend recht: als een bepaling van regelend recht is, dan
kunnen huurder en verhuurder daar in de huurovereenkomst van afwijken. LET OP:
wijken partijen niet af van het regelend recht, dan is het regelend recht van
toepassing.
Het staat huurder en verhuurder vrij om in een huurovereenkomst een bepaling op
te nemen, die onderverhuur verbiedt in afwijking van art. 7:221 BW. Op grond van
voorgenoemd artikel is onderverhuur in beginsel toegestaan. Echter geldt bij
woonruimte art. 7:244 BW en is toestemming van de verhuurder vereist.
+ art. 7:269 en 7:278 BW + fig. 3.2 (pag. 68)
1.3.2 Semi-dwingend recht
Semi- dwingend recht: het is mogelijk van het artikel af te wijken maar alleen ten
voordeel van de huurder. Het mag dus niet nadelig zijn voor de huurder. Huurder =
zwakkere partij. Wanneer een bepaling in strijd is met semi-dwingend recht, dient
,de huurder een beroep te doen door de betreffende clausule in de
huurovereenkomst te vernietigen. Doet de huurder dat niet, dan is de
overeengekomen clausule wel van toepassing.
1.3.3. Dwingend recht
Dwingend recht: huurder en verhuurden mogen niet afwijken van een artikel. Dit
staat wel expliciet in de wet als het gaat om dwingend recht. Wanneer partijen hier
van afwijken zal de bepaling geen werking hebben en is deze nietig.
Overzicht:
Semidwingen Regelend
Dwingend recht
d
• Afwijkende • Afwijkende • Afwijkende
bepalingen in je bepalingen mogen bepalingen mogen in
contract opnemen wel, maar niet zover het contract worden
kan niet. deze nadelig voor opgenomen.
• Doe je het toch? huurder zijn. • Je kunt het zien als
Nietig • Doe je het toch? een soort vangnet.
Vernietigen door
huurder
1.4 Ontstaan huurovereenkomst (art. 6:217 lid 1 BW jo. art. 3:33 e.v. BW)
Een huurovereenkomst hoeft niet schriftelijk te worden vastgelegd om rechtsgeldig
te zijn, dit kan ook mondeling. Een huurovereenkomst komt tot stand door een wil
en verklaring (art. 3.32 e.v. BW) en aanbod en aanvaarding (art. 6:217 e.v. BW).
Een huurovereenkomst kan voor een bepaalde tijd of voor onbepaalde tijd.
- Art. 7:228 BW (algemeen)
1. Een huur voor bepaalde tijd aangegaan, eindigt, zonder dat daartoe een opzegging vereist
is, wanneer die tijd is verstreken.
2. Een huur voor onbepaalde tijd aangegaan of voor onbepaalde tijd verlengd eindigt door
opzegging. Heeft de huur betrekking op een onroerende zaak die noch woonruimte, noch
bedrijfsruimte is, dan dient de opzegging te geschieden tegen een voor huurbetaling
overeengekomen dag op een termijn van tenminste een maand.
- Art. 7:271 BW (woonruimte)
1. In afwijking van artikel 228 lid 1 eindigt een voor bepaalde tijd aangegane huur niet door
het enkele verloop van de huurtijd; zij kan door elk van beide partijen worden opgezegd tegen
een voor de betaling van de huurprijs overeengekomen dag, niet vallend voor het verstrijken
van de bepaalde tijd.
Woonruimte
3.1 Wat is woonruimte?
Art. 7:233 BW
V1: een huurovereenkomst (art. 7:201 BW)
V2: gebouwde onroerende zaak
Van belang is dat het gaat om een gebouw en een onroerende zaak. Een
woonboot is in principe geen onroerende zaak. Toch valt de verhuur van
een woonboot onder de verhuur van woonruimte;
V3: Verhuurd met de bestemming woonruimte
Dit is het geval als partijen hebben bedoeld woonruimte te verhuren en de
ruimte ook een woonfunctie heeft.
RG: woonruimte
, Het maakt niet uit of partijen in hun overeenkomst iets anders hebben vermeld. Dus
wanneer je een model voor een huurovereenkomst voor winkelruimte gebruikt, is
toch het regime voor woonruimte van toepassing.
3.1.1 Zelfstandig/onzelfstandig (art. 7:234 BW)
Als er is vastgesteld dat er sprake is van woonruimte moet je kijken of er sprake is
van zelfstandige of onzelfstandige woonruimte. Het onderscheid is van belang voor:
bescherming onderhuurder, hospita verhuur, huisvestigingsvergunning,
huurprijsgeschillen en huursubsidie.
Art. 7:234 BW
V1: er moet sprake zijn van een eigen toegang (eventueel vanuit een
gemeenschappelijke ruimte
zoals een galerij of gang).
V2: de huurder moet de woning kunnen bewonen zonder afhankelijk te zijn van
belangrijke
voorzieningen buiten de eigen woning zoals een keuken of wc.
RG: een zelfstandige woning. Wanneer hier niet aan wordt voldaan is er sprake
van een
onzelfstandige woning.
Zowel de huurder van een zelfstandige als van een onzelfstandige woning heeft
recht op huurbescherming.
3.1.2 Service flats
Veel bejaarden wonen in serviceflats waar naast de woonruimte ook allerlei extra’s
worden geboden. De vraag is dan of er sprake is van verhuur van woonruimte of
niet. Je moet dan kijken of het ‘woonelement’ of het ‘verzorgingselement’
overheerst.
VB: als een senior of gehandicapte in de serviceflat gaat wonen omdat hij 24 per
dag moet worden verzorgd en deze verzorging ook verkrijgt via de verhuurder,
zoals in een verpleeghuis. Er is dan geen sprake van een huurovereenkomst en dus
ook niet van verhuur van woonruimte. Hier overheerst het verzorgingselement.
De meeste serviceflats zijn geen verpleeghuizen omdat het verzorgingselement niet
overheerst. De artikelen 246 – 265 van boek 7 zijn hierbij van toepassing.
3.2 Duur van de huurovereenkomst
3.2.1 Onbepaalde tijd
De hoofdregel is dat verhuurder en huurder zelf mogen overeenkomen hoe lang een
huurovereenkomst duurt. Als zij niets overeenkomen, dan geldt de
huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Gevolg: de huurovereenkomst kan alleen
door 1 van de partijen rechtsgeldig worden opgezegd of (door de rechter) worden
ontbonden.
3.2.2 Bepaalde tijd
Meestal worden huurovereenkomsten voor woonruimte eerst gesloten voor
bepaalde tijd en daarna voor onbepaalde tijd. De verhuurder is dan deze periode
