Samenvatting Registergoederenrecht HSL (boek: koop en verkoop onroerende zaken)

SV | Registergoederenrecht | Koop en verkoop van onroerende zaken

Hoofdstuk 1 — Inleiding
§ 1 Plaats van de koopovereenkomst in het vermogensrecht
De definitie van de koopovereenkomst staat in art. 7:1 BW: ‘Koop is de overeenkomst waarbij de een
zich verbindt een zaak te geven en de ander om daarvoor een prijs in geld te betalen.’

Uit artikel 7:1 BW blijkt dat de koopovereenkomst drie kenmerken heeft:
- Art. 3:3 BW: De koopovereenkomst kan betrekking hebben op roerende en onroerende
zaken.
Art. 7:47 BW: Koop kan ook op een vermogensrecht betrekking hebben. In dat geval zijn de
bepalingen van titel 7.1 van overeenkomstige toepassing.
- Koop is een overeenkomst die wederkerig van karakter is, het gaat dus om een meerzijdige
rechtshandeling. Voor de totstandkoming is de medewerking van twee partijen (koper en
verkoper) vereist.
- De koopovereenkomst heeft een nauwe band met de ruilovereenkomst. Zie art. 7:49 en art.
7:50 BW. Art. 7:49 BW bepaalt dat ruil de overeenkomst is waarbij partijen zich verbinden
over en weer een zaak in de plaats van een andere te geven. Art. 7:50 BW voegt daaraan toe
dat de bepalingen inzake koop overeenkomstige toepassing vinden op de ruilovereenkomst.
Andere kenmerken die volgen uit § 3 Consumentenkoop:
- Algemene koopregeling BW zorgt dat zij zowel op de roerende als de onroerende zaken
betrekking heeft en via het bepaalde in art. 7:47 ook op de koop van vermogensrechten.
- De definitie van de consumentenkoop staat in art 7:5 BW: ‘de koop met betrekking tot een
roerende zaak, die wordt gesloten door een verkoper die handelt in de uitoefening van een
beroep of bedrijf, en een koper, natuurlijk persoon, die niet handelt in de uitoefening van
een beroep of bedrijf’.
! De consumentenkoop heeft slechts betrekking op roerende zaken.

§ 2 Relatie met de Boeken 3 en 6
De algemene regels uit het wetboek gaan voor op de bijzondere regels. Dit maakt het beantwoorden
van juridische vragen rond koopovereenkomsten van onroerende zaken niet eenvoudig. In verband
hiermee zijn vier groepen bepalingen uit het burgerlijk wetboek te onderscheiden.
- De koopovereenkomst is een meerzijdige rechtshandeling, titel 3.2 inzake de rechtshandeling
is dus van toepassing. Ook titel 3.3 inzake de volmacht kan hierbij van toepassing zijn.
- De koopovereenkomst is een obligatoire overeenkomst. Dit heeft als gevolg dat op uit de
koop voortvloeiende verbintenissen tevens de regelingen uit titel 6.1 inzake de algemene
bepalingen van het verbintenissenrecht van toepassing zijn. Ook titel 6.2 inzake overgang van
vorderingen en schulden en afstand van vorderingen is relevant. Hetzelfde kan gezegd
worden van de algemene bepalingen van overeenkomstenrecht, inclusief de algemene
voorwaarden regeling in titel 6.5 afdeling 1-4.
- De koop is een wederkerige overeenkomst als bedoeld in art. 6:261.
- De koop is een bijzondere overeenkomst die tezamen met ruil is geregeld in titel 7.1. Deze
titel bevat een aantal regels voor koopovereenkomsten in het algemeen en soms ook
bepalingen die meer specifiek geschreven zijn voor de koop van onroerende zaken (zie art.
7:2, 7:3, 7:15 en 7:26 lid 3 en 5 BW).

, § 4 Recht rond de koop van onroerende zaken sedert 2003
Art. 7:2 BW bevat een vormvoorschrift voor de totstandkoming van een koopovereenkomst ten
aanzien van een tot woning bestemde onroerende zaak (niet in uitoefening van beroep/bedrijf).
Naast schriftelijkheidseis, heeft de koper drie dagen bedenktijd (lid 2). Ook zijn koopovereenkomsten
van registergoederen inschrijfbaar in het Kadaster (art. 7:3, Vormerkung).

§ 5 Grensgebied privaatrecht en bestuursrecht
Art. 7:15 bepaalt dat een verkoper verplicht is om de woning over te dragen vrij van alle bijzondere
lasten en beperkingen, met uitzondering van die welke de koper uitdrukkelijk heeft bepaald.

Hoofdstuk 2 — Totstandkoming van de koopovereenkomst
§ 6 Inleiding
De totstandkoming van de koop van onroerende zaken is verdeeld op de volgende wijze:
Boek 3, titel 2: Rechtshandelingen.
Boek 6, titel 5, afdeling 2: De totstandkoming van overeenkomsten.
Boek 7, titel 1: Koop en ruil.

§ 7 De onderhandelingsfase
Niet altijd mogelijk om de onderhandelingen af te breken. Zoals volgt uit het arrest-
Baris/Riezenkamp zijn er drie onderhandelingsfasen:
Fase 1: de fase waarin partijen nog zonder meer van elkaar af kunnen.
Fase 2: de fase waarin partijen zich niet meer uit de onderhandelingen kunnen terugtrekken zonder
vergoeding van de door de ander gemaakte kosten aan te bieden.
Fase 3: de fase dat de onderhandelingen in een zodanig stadium zijn gekomen dat het afbreken ervan
onder de concrete omstandigheden als in strijd met de redelijkheid en billijkheid moet worden
bestempeld, omdat partijen er over en weer op mochten vertrouwen dat er in ieder geval een
overeenkomst uit de onderhandelingen zou voortvloeien.

In de laatstbedoelde situatie kan er ook aanleiding zijn voor vergoeding van de gederfde winst
(zogenoemde positief contractsbelang). Ook denkbaar is het dat de rechter partijen desgevorderd zal
verplichten tot dooronderhandelen (zie ook art. 3:296 BW).

§ 8 Aanbod en aanvaarding
Art. 6:217 BW: een koopovereenkomst komt tot stand door een aanbod en een daarop aansluitende
aanvaarding. Zowel het aanbod als de aanvaarding daarvan zijn op eenzijdige gerichte
rechtshandelingen waarop titel 3.2. inzake de rechtshandeling van toepassing zijn.

In de periode dat aanbod en aanvaarding plaatsvinden, kunnen er wat betreft die eenzijdige
rechtshandelingen zelf en wat betreft het al of niet aansluiten ervan op elkaar een groot aantal
problemen rijzen:
a. gebruik van een voor misverstand vatbare term §8a;
Wanneer één van de partijen in de totstandkomingsfase een voor misverstand vatbare term gebruikt
en de wederpartij onder de gebruikte term iets heel anders begrijpt, dan zal in beginsel geen
overeenkomst tot stand komen (art. 3:33 en 3:35 BW). Aanbod en aanvaarding zijn