Week 1 – De totstandkoming van de koopovereenkomst – conformiteit
Casus 1:
a) Van belang voor de levering van een onroerende zaak is art. 3:89 BW.
Allereerst is vereist dat een notariële akte wordt opgemaakt tussen
partijen. Vervolgens moet deze akte ingeschreven worden in de daartoe
bestemde openbare registers. In deze casus is echter geen van de
koopovereenkomsten ingeschreven in de openbare registers. Art. 3:298
bepaalt dat het oudste recht op levering voor gaat.
Wanneer komen de koopovereenkomsten tot stand?
- Art. 7:2 op 5 september bij Robert en Esther. (Consumentenkoper)
- Metterwoon is geen particulier, dus hij hoeft het niet schriftelijk vast te
leggen. Art. 7:2 geldt voor Metterwoon dus niet. Op 3 september komt zijn
koopovereenkomst tot stand.
Hoofdregel: Art. 3:298 bepaalt dat het oudste recht voor gaat.
Metterwoon zou gezien de hoofdregel voorgaan vanwege art. 3:298, tenzij dat in
strijd is met redelijkheid en billijkheid. In dit geval gaat de particuliere koper voor
op metterwoon, omdat het strijdig is met redelijkheid en billijkheid omdat
Metterwoon een vastgoedhandelaar (commercieel) is. Wel is van belang dat ook
Robert en Esther al wel een mondelinge overeenkomst hadden voordat ze het op
schrift stelden. Dus op grond van strijd met redelijkheid en billijkheid gaat het
recht van Robert en Esther voor.
b) Art. 3:39 bepaalt dat indien er niet voldaan wordt aan het vormvereiste, de
overeenkomst in beginsel nietig is. Er komt dan geen koopovereenkomst tot
stand.
Arrest 9/12/2011: 3 situaties:
1. particuliere verkoper particuliere koper: gebondenheid vanaf
schriftelijke overeenkomst.
2. Professionele Verkoper particuliere koper: gebondenheid vanaf
mondelinge overeenkomst (wilsovereenstemming).
3. Onroerende zaak maar geen woning gebondenheid vanaf mondelinge
overeenkomst.
(Een hoger bod van een andere partij zorgt niet voor strijd met de redelijkheid en
billijkheid als men niet meewerkt aan het op schrift stellen. (? zie arrest)).
c) Art. 7:3 lid 3 sub a beschermt de koper tegen vervreemding of bezwaring door
de verkoper indien de koop is ingeschreven in de openbare registers. Het is dus
van belang dat de koop snel door een partij wordt ingeschreven in de registers.
Wanneer je een koopovereenkomst in laat schrijven voorkom je dat je huis nog
een keer wordt vervreemd of bezwaard. Art. 7:3 beschermt dus het recht op
levering. Er moet geleverd worden aan degene die ingeschreven staat. Je moet
wel te goeder trouw zijn. Dat ben je niet als je al wist dat de zaak eerder verkocht
was en je alsnog overgaat tot koop.
Dus; Robert & Esther hebben (blijkens A) een sterker recht op levering, maar als
Metterwoon eerder inschrijft, wordt het huis alsnog aan Metterwoon geleverd.
,Casus 2:
a) Nee, een advertentie is niet als aanbod te beschouwen. Er is slechts
sprake van een aanbod als er sprake is van de wil van de aanbieder om
door louter een aanvaarding gebonden te raken. Daarvan is geen sprake
indien iemand een advertentie in een blad laat plaatsen waarin hij een
onroerende zaak voor een bepaalde prijs te koop aanbiedt. Hoewel de
essentialia van de sluiten overeenkomst worden genoemd, zal immers met
name ook de persoon van de gegadigde voor den andere partij van belang
zijn om te beoordelen of hij met deze een koopovereenkomst betreffende
de onroerende zaak wil sluiten. Het betreft daarom slechts een uitnodiging
om in onderhandeling te treden.
Dit blijkt uit arrest Hofland/Hennis.
b) Liefland is geen eigenaar van de parkeerplaats, hij is derhalve niet
beschikkingsbevoegd. Beschikkingsbevoegdheid is één van de vereisten
voor een overdracht. Nu beschikkingsbevoegdheid ontbreekt is het niet
mogelijk deze parkeerplaats te leveren krachtens iemand die bevoegd is
over de parkeerplaats te beschikken (art. 3:84 BW).
Titel: koopovereenkomst
Levering: Notariële akte, inschrijving registers (vanwege registergoed) Art. 3:89
BW.
Liefland is geen eigenaar en kan dus niet overdragen.
c) In beginsel weegt de mededelingsplicht van de verkoper zwaarder dan de
onderzoeksplicht van de koper. De koper mag verwachten dat hem alle
lasten en beperkingen ten aanzien van het verkochte expliciet worden
meegedeeld door de verkoper. (art. 7:15 BW). Zowel blijkens de
advertentie als de gang van zaken tijdens de bezichtiging lijkt de
parkeerplaats bij het huis te horen.
Art. 7:17 BW: Allereerst stellen dat de zaak non-conform is. mededelingen
verkoper.
Dwaling: art. 6:228: gevolg vernietiging. De titel wordt vernietigd.
Terugwerkende kracht. Titel is een vereiste voor overdracht, dus er heeft
nooit een overdracht plaatsgevonden.
Op grond van art. 230: nadeel opheffen/kosten vergoeden. Liefland zal niet
willen dat de gehele deal niet doorgaat op grond van dwaling (wat Robert en
Esther voor zullen stellen). Hij kan aanbieden het nadeel op te heffen.
Art. 3:23: advocaat Liefland: Robert en Esther hebben een onderzoeksplicht,
ze hadden gewoon in de registers kunnen kijken.
Art. 3:23 geldt nooit in contractuele verhoudingen, maar alleen in
goederenrechtelijke verhouding. Een beroep op art. 3:23 zal dus niet slagen.
Art. 7:17: regel als iemand zijn mededelingsplicht verzaakt heeft, indien je
er wel weet van hebt, kun je nooit aansprakelijkheid uitsluiten door te stellen
dat de ander maar beter onderzoek moest doen. Nooit een beroep op
onderzoek van koper, indien je als verkoper je mededelingsplicht verzaakt.
Casus 3:
, a) ?? In de koopovereenkomst een beding opgenomen waarin staat dat ze alle
lasten en beperkingen hebben aanvaard die blijken en/of voortvloeien uit de
laatste en voorgaande akte(n) van levering en/of van vestiging van het recht van
erfpacht en/of opstal en/of afzonderlijke akte(n).
Art. 7:15 lid 2 bepaalt dat de verkoper instaat voor de afwezigheid van lasten en
beperkingen die voortvloeien uit feiten die vatbaar zijn voor inschrijving in de
openbare registers, maar die daarin ten tijde van het sluiten van de
overeenkomst niet waren ingeschreven.
Dit recht van erfdienstbaarheid was niet ingeschreven in de laatste akte(n) ten
tijde van het aangaan van de overeenkomst. De verkoper behoort hier dus voor
in te staan en zal de schade moeten vergoeden?
Art. 7:15 BW regelt de bijzondere lasten en beperkingen. Verkoper is verplicht
het eigendom over te dragen vrij van alle bijzondere lasten of beperkingen. Tenzij
het uitdrukkelijk is aanvaard. Het is dus regelend recht.
Lasten: beperkte rechten (erfpacht, erfdienstbaarheid, opstal), huurrechten,
publiekrechtelijke beperkingen (bepaalt in arrest Bos/Smeenk, niet van algemene
aard, geldt alleen voor individuele beperkingen, moet eigenlijk gebaseerd zijn op
een beschikking). ‘bijzonder’ omdat het niet om algemene lasten en beperkingen
gaat.
Koopovereenkomst werd gesloten op 5 september. Erfdienstbaarheid wordt 1
november gevestigd. De uitdrukkelijke aanvaarding die plaatsvindt met de
koopovereenkomst ziet alleen op reeds bestaande bijzondere lasten en
beperkingen. Niet op lasten of beperkingen die later ontstaan. De
erfdienstbaarheid hebben zij niet aanvaard.
Ze kunnen dus wel schadevergoeding vorderen op grond van art. 6:74 BW:
wanprestatie. Een toerekenbare tekortkoming in de nakoming. Art. 7:15 bepaalt
dat het eigendom vrij moeten zijn lasten en beperkingen. Verkoper moet zonder
toekomstige lasten of beperkingen overdragen. Hier is wel sprake van een
last/beperking. Daarom: toerekenbaar krachtens de wet.
Ook beroep mogelijk op art. 7:20: kijken of de last/beperking opgeheven kan
worden.
b) Liefland is onbekend met dit gebrek en kan aannemelijk maken dat hij
niet op de hoogte was van de aanwezigheid van olietank.
Art. 6:74 gaat bij deze vraag niet op, omdat Liefland onbekend is met het
gebrek, dus hij is niet toerekenbaar tekortgeschoten.
Art. 7:17: non-conform jo art. 7:21 lid 1 sub b: herstel vorderen.
Partieel ontbinden art. 6:265 BW. Dan hoeft niet de gehele
koopovereenkomst ontbonden te worden. Dat is de mogelijkheid als het
geen toerekenbare tekortkoming is. Gedeeltelijk ontbinden en
vervangende schadevergoeding daarvoor.
Als er sprake is van bodemverontreiniging en het staat niet aan het weg
aan het gebruik, dan kan er nog steeds sprake zijn van non-conformiteit
op grond van art. 7:17 (Ploum/Smeets).
Casus 1:
a) Van belang voor de levering van een onroerende zaak is art. 3:89 BW.
Allereerst is vereist dat een notariële akte wordt opgemaakt tussen
partijen. Vervolgens moet deze akte ingeschreven worden in de daartoe
bestemde openbare registers. In deze casus is echter geen van de
koopovereenkomsten ingeschreven in de openbare registers. Art. 3:298
bepaalt dat het oudste recht op levering voor gaat.
Wanneer komen de koopovereenkomsten tot stand?
- Art. 7:2 op 5 september bij Robert en Esther. (Consumentenkoper)
- Metterwoon is geen particulier, dus hij hoeft het niet schriftelijk vast te
leggen. Art. 7:2 geldt voor Metterwoon dus niet. Op 3 september komt zijn
koopovereenkomst tot stand.
Hoofdregel: Art. 3:298 bepaalt dat het oudste recht voor gaat.
Metterwoon zou gezien de hoofdregel voorgaan vanwege art. 3:298, tenzij dat in
strijd is met redelijkheid en billijkheid. In dit geval gaat de particuliere koper voor
op metterwoon, omdat het strijdig is met redelijkheid en billijkheid omdat
Metterwoon een vastgoedhandelaar (commercieel) is. Wel is van belang dat ook
Robert en Esther al wel een mondelinge overeenkomst hadden voordat ze het op
schrift stelden. Dus op grond van strijd met redelijkheid en billijkheid gaat het
recht van Robert en Esther voor.
b) Art. 3:39 bepaalt dat indien er niet voldaan wordt aan het vormvereiste, de
overeenkomst in beginsel nietig is. Er komt dan geen koopovereenkomst tot
stand.
Arrest 9/12/2011: 3 situaties:
1. particuliere verkoper particuliere koper: gebondenheid vanaf
schriftelijke overeenkomst.
2. Professionele Verkoper particuliere koper: gebondenheid vanaf
mondelinge overeenkomst (wilsovereenstemming).
3. Onroerende zaak maar geen woning gebondenheid vanaf mondelinge
overeenkomst.
(Een hoger bod van een andere partij zorgt niet voor strijd met de redelijkheid en
billijkheid als men niet meewerkt aan het op schrift stellen. (? zie arrest)).
c) Art. 7:3 lid 3 sub a beschermt de koper tegen vervreemding of bezwaring door
de verkoper indien de koop is ingeschreven in de openbare registers. Het is dus
van belang dat de koop snel door een partij wordt ingeschreven in de registers.
Wanneer je een koopovereenkomst in laat schrijven voorkom je dat je huis nog
een keer wordt vervreemd of bezwaard. Art. 7:3 beschermt dus het recht op
levering. Er moet geleverd worden aan degene die ingeschreven staat. Je moet
wel te goeder trouw zijn. Dat ben je niet als je al wist dat de zaak eerder verkocht
was en je alsnog overgaat tot koop.
Dus; Robert & Esther hebben (blijkens A) een sterker recht op levering, maar als
Metterwoon eerder inschrijft, wordt het huis alsnog aan Metterwoon geleverd.
,Casus 2:
a) Nee, een advertentie is niet als aanbod te beschouwen. Er is slechts
sprake van een aanbod als er sprake is van de wil van de aanbieder om
door louter een aanvaarding gebonden te raken. Daarvan is geen sprake
indien iemand een advertentie in een blad laat plaatsen waarin hij een
onroerende zaak voor een bepaalde prijs te koop aanbiedt. Hoewel de
essentialia van de sluiten overeenkomst worden genoemd, zal immers met
name ook de persoon van de gegadigde voor den andere partij van belang
zijn om te beoordelen of hij met deze een koopovereenkomst betreffende
de onroerende zaak wil sluiten. Het betreft daarom slechts een uitnodiging
om in onderhandeling te treden.
Dit blijkt uit arrest Hofland/Hennis.
b) Liefland is geen eigenaar van de parkeerplaats, hij is derhalve niet
beschikkingsbevoegd. Beschikkingsbevoegdheid is één van de vereisten
voor een overdracht. Nu beschikkingsbevoegdheid ontbreekt is het niet
mogelijk deze parkeerplaats te leveren krachtens iemand die bevoegd is
over de parkeerplaats te beschikken (art. 3:84 BW).
Titel: koopovereenkomst
Levering: Notariële akte, inschrijving registers (vanwege registergoed) Art. 3:89
BW.
Liefland is geen eigenaar en kan dus niet overdragen.
c) In beginsel weegt de mededelingsplicht van de verkoper zwaarder dan de
onderzoeksplicht van de koper. De koper mag verwachten dat hem alle
lasten en beperkingen ten aanzien van het verkochte expliciet worden
meegedeeld door de verkoper. (art. 7:15 BW). Zowel blijkens de
advertentie als de gang van zaken tijdens de bezichtiging lijkt de
parkeerplaats bij het huis te horen.
Art. 7:17 BW: Allereerst stellen dat de zaak non-conform is. mededelingen
verkoper.
Dwaling: art. 6:228: gevolg vernietiging. De titel wordt vernietigd.
Terugwerkende kracht. Titel is een vereiste voor overdracht, dus er heeft
nooit een overdracht plaatsgevonden.
Op grond van art. 230: nadeel opheffen/kosten vergoeden. Liefland zal niet
willen dat de gehele deal niet doorgaat op grond van dwaling (wat Robert en
Esther voor zullen stellen). Hij kan aanbieden het nadeel op te heffen.
Art. 3:23: advocaat Liefland: Robert en Esther hebben een onderzoeksplicht,
ze hadden gewoon in de registers kunnen kijken.
Art. 3:23 geldt nooit in contractuele verhoudingen, maar alleen in
goederenrechtelijke verhouding. Een beroep op art. 3:23 zal dus niet slagen.
Art. 7:17: regel als iemand zijn mededelingsplicht verzaakt heeft, indien je
er wel weet van hebt, kun je nooit aansprakelijkheid uitsluiten door te stellen
dat de ander maar beter onderzoek moest doen. Nooit een beroep op
onderzoek van koper, indien je als verkoper je mededelingsplicht verzaakt.
Casus 3:
, a) ?? In de koopovereenkomst een beding opgenomen waarin staat dat ze alle
lasten en beperkingen hebben aanvaard die blijken en/of voortvloeien uit de
laatste en voorgaande akte(n) van levering en/of van vestiging van het recht van
erfpacht en/of opstal en/of afzonderlijke akte(n).
Art. 7:15 lid 2 bepaalt dat de verkoper instaat voor de afwezigheid van lasten en
beperkingen die voortvloeien uit feiten die vatbaar zijn voor inschrijving in de
openbare registers, maar die daarin ten tijde van het sluiten van de
overeenkomst niet waren ingeschreven.
Dit recht van erfdienstbaarheid was niet ingeschreven in de laatste akte(n) ten
tijde van het aangaan van de overeenkomst. De verkoper behoort hier dus voor
in te staan en zal de schade moeten vergoeden?
Art. 7:15 BW regelt de bijzondere lasten en beperkingen. Verkoper is verplicht
het eigendom over te dragen vrij van alle bijzondere lasten of beperkingen. Tenzij
het uitdrukkelijk is aanvaard. Het is dus regelend recht.
Lasten: beperkte rechten (erfpacht, erfdienstbaarheid, opstal), huurrechten,
publiekrechtelijke beperkingen (bepaalt in arrest Bos/Smeenk, niet van algemene
aard, geldt alleen voor individuele beperkingen, moet eigenlijk gebaseerd zijn op
een beschikking). ‘bijzonder’ omdat het niet om algemene lasten en beperkingen
gaat.
Koopovereenkomst werd gesloten op 5 september. Erfdienstbaarheid wordt 1
november gevestigd. De uitdrukkelijke aanvaarding die plaatsvindt met de
koopovereenkomst ziet alleen op reeds bestaande bijzondere lasten en
beperkingen. Niet op lasten of beperkingen die later ontstaan. De
erfdienstbaarheid hebben zij niet aanvaard.
Ze kunnen dus wel schadevergoeding vorderen op grond van art. 6:74 BW:
wanprestatie. Een toerekenbare tekortkoming in de nakoming. Art. 7:15 bepaalt
dat het eigendom vrij moeten zijn lasten en beperkingen. Verkoper moet zonder
toekomstige lasten of beperkingen overdragen. Hier is wel sprake van een
last/beperking. Daarom: toerekenbaar krachtens de wet.
Ook beroep mogelijk op art. 7:20: kijken of de last/beperking opgeheven kan
worden.
b) Liefland is onbekend met dit gebrek en kan aannemelijk maken dat hij
niet op de hoogte was van de aanwezigheid van olietank.
Art. 6:74 gaat bij deze vraag niet op, omdat Liefland onbekend is met het
gebrek, dus hij is niet toerekenbaar tekortgeschoten.
Art. 7:17: non-conform jo art. 7:21 lid 1 sub b: herstel vorderen.
Partieel ontbinden art. 6:265 BW. Dan hoeft niet de gehele
koopovereenkomst ontbonden te worden. Dat is de mogelijkheid als het
geen toerekenbare tekortkoming is. Gedeeltelijk ontbinden en
vervangende schadevergoeding daarvoor.
Als er sprake is van bodemverontreiniging en het staat niet aan het weg
aan het gebruik, dan kan er nog steeds sprake zijn van non-conformiteit
op grond van art. 7:17 (Ploum/Smeets).
