UNIDAD 11: Contratos de transferencia (de uso).
1. Locación de cosas.
1.1.Noción. Caracteres. Naturaleza del derecho del locatario.
Artículo 1187.Definición: “Hay contrato de locación si una parte se obliga a otorgar a otra el uso y goce
temporario de una cosa, a cambio del pago de un precio en dinero.
Al contrato de locación se aplica en subsidio lo dispuesto con respecto al consentimiento, precio y objeto del
contrato de compraventa”.
El artículo define al contrato de locación, de modo tal que pueden sustraerse, de la proposición aludida, los
caracteres de la figura y sus elementos esenciales.
Partes: El texto del artículo define el contrato sin fijar una denominación de las partes. Se limita en este sentido a
determinar las prestaciones esenciales y la dinámica de cambio implícita en ellas. No obstante, en el desarrollo de
los restantes artículos del Capítulo que regula este contrato se adjudica a las partes las siguientes denominaciones
que son, por otro lado, las de uso comúnmente aceptado:
a. locador: es la parte que asume la obligación de otorgar el uso y goce de la cosa objeto del contrato. Si bien el
CCyC no lo menciona, puede ser también identificado como el arrendador;
b. locatario: es quien se obliga al pago de un precio en dinero como contraprestación al uso y goce otorgados.
Resultan sinónimos aceptados para esta parte contractual los términos “arrendatario” o “inquilino”.
La definición que nos brinda el CCyC, en este caso, determina la identificación de los siguientes caracteres en
cuanto a su clasificación:
a. bilateral: el contrato de locación es bilateral, según se desprende de la definición, ya que implica una relación de
contraprestación en la que la obligación esencial que asume cada parte se corresponde recíprocamente con la otra
(art. 966 CCyC). Así, por un lado, el locador se obliga a otorgar el uso temporario al locatario en la inteligencia de
que este último le pagará por ello un precio en dinero; y a su turno, la obligación que asume el locatario encuentra
su motivación en el uso y goce de la cosa al que accederá a partir del cumplimiento del acuerdo;
b. oneroso: esta misma dinámica del negocio contenido en el contrato lo supone como oneroso (art. 967 CCyC), ya
que el locador alcanza la ventaja patrimonial materializada en el precio que le abonará el locatario, en función de la
prestación a la que aquel se obliga, y viceversa, el locatario a través de su prestación encuentra la ventaja
patrimonial en el uso y goce concedidos.
c. conmutativo: de la definición del contrato de locación y de las prestaciones que allí se describen, se puede
concluir que el contrato es conmutativo en cuanto a la certeza de las ventajas al momento de su celebración.
Los caracteres señalados son de suma utilidad ya que, a partir de ellos, podrán ser aplicables al contrato la
suspensión del cumplimiento y fuerza mayor (arts. 1031 y 1032 CCyC), la obligación de saneamiento (arts. 1033
CCyC y ss.), la señal (arts. 1059 y 1060 CCyC), entre otros.
Elementos esenciales propios Los elementos esenciales propios son aquellos necesarios e imprescindibles del
contrato en cuanto a su tipificación y la eficacia procurada. Sin alguno de ellos no podría encuadrarse
normativamente a la figura, o bien su ausencia conduciría a la nulidad del acuerdo. En el caso de la locación, los
elementos esenciales propios que se consagran en la definición son:
a. el uso y goce de la cosa: constituye el objeto de la prestación a cargo del locador. El uso supone la utilización de
la cosa mientras que el goce importa la percepción y apropiación de los frutos o productos ordinarios que ésta
produce;
, b. el precio: está determinado por una suma de dinero que debe dar el locatario al locador como contraprestación. Es
de tal trascendencia que, de no haber precio, el contrato carecería de la entidad que lo define como tal. De allí que
su falta de determinación o su ilicitud aparejará la nulidad del contrato todo. Por otra parte, la entidad del dinero
como definitorio del precio aludido será, además de lo antedicho, imprescindible para la tipificación del acuerdo
como “locación”, ya que otra prestación que no fuera en dinero ubicaría a ese contrato celebrado fuera del ámbito de
regulación de la locación, por lo que debe considerárselo, en cuanto a sus efectos y contenido, como un contrato
innominado (art. 970 CCyC).
c. el tiempo: la definición del contrato describe al uso y goce como temporario. La calificación no es casual, ya que
el contrato de locación puede clasificarse como uno de aquellos en los cuales el tiempo resulta ser un elemento
esencial y trascendente. Esta importancia radica en que para el ejercicio del uso y goce otorgado será necesario el
transcurso de una extensión de tiempo que garantice ese ejercicio y el cumplimiento de la finalidad del contrato. Por
otro lado, el término “temporario” puede interpretarse en cuanto a la finitud de esa extensión. O sea, no podrá
extenderse perpetuamente y deberá tener un plazo de finalización en el que naturalmente se extinguirán los efectos
del contrato. El contrato de locación es uno de los contratos caracterizados como “contratos de larga duración” (art.
1011 CCyC).
1.2.Consentimiento. Capacidad: acto de disposición o de administración. Forma y prueba.
Cuando hablamos de consentimiento, aquí nos referimos a la capacidad. El último párrafo del artículo 1187 remite
subsidiariamente a las reglas de la compraventa en lo que respecta al consentimiento, el precio y el objeto del
contrato. En todo lo que el capítulo no tuviera regulación específica sobre ellos, se aplicarán subsidiariamente las
disposiciones relativas al contrato de compraventa. Lo mismo ocurrirá con el consentimiento, que encuentra además
como presupuesto de validez la capacidad de las partes contratantes.
Artículo 1188. Forma. Oponibilidad: “El contrato de locación de cosa inmueble o mueble registrable, de una
universalidad que incluya a alguna de ellas, o de parte material de un inmueble, debe ser hecho por escrito.
Esta regla se aplica también a sus prórrogas y modificaciones”.
La forma escrita, establecida a los efectos probatorios como una forma de oponibilidad frente a terceros, tiende
también a que el locatario —usualmente la parte débil de la relación locativa— pueda contar con un documento que
le permita verificar, en cualquier momento, el contenido obligacional del contrato y, muy especialmente, aquello a
lo que se encuentra efectivamente obligado.
1.3.La cosa locada.
Artículo 1189. Transmisión por causa de muerte. Enajenación de la cosa locada: “Excepto pacto en contrario, la
locación:
a. se transmite activa y pasivamente por causa de muerte;
b. subsiste durante el tiempo convenido, aunque la cosa locada sea enajenada”.
Artículo 1190. Continuador de la locación: “Si la cosa locada es inmueble, o parte material de un inmueble,
destinado a habitación, en caso de abandono o fallecimiento del locatario, la locación puede ser continuada en las
mismas condiciones pactadas, y hasta el vencimiento del plazo contractual, por quien lo habite y acredite haber
recibido del locatario ostensible trato familiar durante el año previo al abandono o fallecimiento. El derecho del
continuador en la locación prevalece sobre el del heredero del locatario”.
, Artículo 1191. Facultades del representante: “Para celebrar contrato de locación por más de tres años, o cobrar
alquileres anticipados por el mismo período, se requiere facultad expresa”.
Artículo 1192. Cosas: “Toda cosa presente o futura, cuya tenencia esté en el comercio, puede ser objeto del
contrato de locación, si es determinable, aunque sea sólo en su especie. Se comprenden en el contrato, a falta de
previsión en contrario, los productos y los frutos ordinarios”.
Artículo 1193. Contrato reglado por normas administrativas: “Si el locador es una persona jurídica de derecho
público, el contrato se rige en lo pertinente por las normas administrativas y, en subsidio, por las de este
Capítulo”.
Artículo 1194. Destino de la cosa locada: “El locatario debe dar a la cosa locada el destino acordado en el
contrato.
A falta de convención, puede darle el destino que tenía al momento de locarse, el que se da a cosas análogas en el
lugar donde la cosa se encuentra o el que corresponde a su naturaleza.
A los efectos de este Capítulo, si el destino es mixto se aplican las normas correspondientes al habitacional”.
Artículo 1195. Habitación de personas incapaces o con capacidad restringida: “Es nula la cláusula que impide el
ingreso, o excluye del inmueble alquilado, cualquiera sea su destino, a una persona incapaz o con capacidad
restringida que se encuentre bajo la guarda, asistencia o representación del locatario o sublocatario, aunque éste
no habite el inmueble”.
Artículo 1196. Locación habitacional: “Si el destino es habitacional, no puede requerirse del locatario:
a. el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes;
b. depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente a un mes de alquiler
por cada año de locación contratado;
c. el pago de valor llave o equivalentes”.
1.4.El precio. Modalidades del pago: en dinero y compensación con mejoras y gastos. Moneda de pago. Pago en
moneda extranjera. Ajuste del precio.
Además de lo dicho en el punto 1.1 debemos tener en cuenta lo siguiente:
El pago debe hacerse en moneda curso legal en nuestro país, es decir en pesos, pero es posible que las partes pacten
que sea en dólares, para lo cual se debe convertir, es decir que en la actualidad hay un nominalismo que puede dar
lugar al pago en moneda extranjera a través de la conversión.
En un principio el legislador sostenía que solamente la forma de pago debía ser con moneda de curso legal
(nominalismo puro), que se ve afectado con la ley de convertibilidad hasta que es derogada.
El ajuste del precio se refiere a la actualización del precio cada determinado tiempo, debe fijarse en el contrato cada
cuánto tiempo y cuál será el precio, o de acuerdo a la voluntad de ambas partes, aunque en la realidad esto no se
realiza así.
Artículo 1211. Regla: “El locatario puede realizar mejoras en la cosa locada, excepto que esté prohibido en el
contrato, alteren la substancia o forma de la cosa, o haya sido interpelado a restituirla.
No tiene derecho a reclamar el pago de mejoras útiles y de mero lujo o suntuarias, pero, si son mejoras necesarias,
puede reclamar su valor al locador”.
1. Locación de cosas.
1.1.Noción. Caracteres. Naturaleza del derecho del locatario.
Artículo 1187.Definición: “Hay contrato de locación si una parte se obliga a otorgar a otra el uso y goce
temporario de una cosa, a cambio del pago de un precio en dinero.
Al contrato de locación se aplica en subsidio lo dispuesto con respecto al consentimiento, precio y objeto del
contrato de compraventa”.
El artículo define al contrato de locación, de modo tal que pueden sustraerse, de la proposición aludida, los
caracteres de la figura y sus elementos esenciales.
Partes: El texto del artículo define el contrato sin fijar una denominación de las partes. Se limita en este sentido a
determinar las prestaciones esenciales y la dinámica de cambio implícita en ellas. No obstante, en el desarrollo de
los restantes artículos del Capítulo que regula este contrato se adjudica a las partes las siguientes denominaciones
que son, por otro lado, las de uso comúnmente aceptado:
a. locador: es la parte que asume la obligación de otorgar el uso y goce de la cosa objeto del contrato. Si bien el
CCyC no lo menciona, puede ser también identificado como el arrendador;
b. locatario: es quien se obliga al pago de un precio en dinero como contraprestación al uso y goce otorgados.
Resultan sinónimos aceptados para esta parte contractual los términos “arrendatario” o “inquilino”.
La definición que nos brinda el CCyC, en este caso, determina la identificación de los siguientes caracteres en
cuanto a su clasificación:
a. bilateral: el contrato de locación es bilateral, según se desprende de la definición, ya que implica una relación de
contraprestación en la que la obligación esencial que asume cada parte se corresponde recíprocamente con la otra
(art. 966 CCyC). Así, por un lado, el locador se obliga a otorgar el uso temporario al locatario en la inteligencia de
que este último le pagará por ello un precio en dinero; y a su turno, la obligación que asume el locatario encuentra
su motivación en el uso y goce de la cosa al que accederá a partir del cumplimiento del acuerdo;
b. oneroso: esta misma dinámica del negocio contenido en el contrato lo supone como oneroso (art. 967 CCyC), ya
que el locador alcanza la ventaja patrimonial materializada en el precio que le abonará el locatario, en función de la
prestación a la que aquel se obliga, y viceversa, el locatario a través de su prestación encuentra la ventaja
patrimonial en el uso y goce concedidos.
c. conmutativo: de la definición del contrato de locación y de las prestaciones que allí se describen, se puede
concluir que el contrato es conmutativo en cuanto a la certeza de las ventajas al momento de su celebración.
Los caracteres señalados son de suma utilidad ya que, a partir de ellos, podrán ser aplicables al contrato la
suspensión del cumplimiento y fuerza mayor (arts. 1031 y 1032 CCyC), la obligación de saneamiento (arts. 1033
CCyC y ss.), la señal (arts. 1059 y 1060 CCyC), entre otros.
Elementos esenciales propios Los elementos esenciales propios son aquellos necesarios e imprescindibles del
contrato en cuanto a su tipificación y la eficacia procurada. Sin alguno de ellos no podría encuadrarse
normativamente a la figura, o bien su ausencia conduciría a la nulidad del acuerdo. En el caso de la locación, los
elementos esenciales propios que se consagran en la definición son:
a. el uso y goce de la cosa: constituye el objeto de la prestación a cargo del locador. El uso supone la utilización de
la cosa mientras que el goce importa la percepción y apropiación de los frutos o productos ordinarios que ésta
produce;
, b. el precio: está determinado por una suma de dinero que debe dar el locatario al locador como contraprestación. Es
de tal trascendencia que, de no haber precio, el contrato carecería de la entidad que lo define como tal. De allí que
su falta de determinación o su ilicitud aparejará la nulidad del contrato todo. Por otra parte, la entidad del dinero
como definitorio del precio aludido será, además de lo antedicho, imprescindible para la tipificación del acuerdo
como “locación”, ya que otra prestación que no fuera en dinero ubicaría a ese contrato celebrado fuera del ámbito de
regulación de la locación, por lo que debe considerárselo, en cuanto a sus efectos y contenido, como un contrato
innominado (art. 970 CCyC).
c. el tiempo: la definición del contrato describe al uso y goce como temporario. La calificación no es casual, ya que
el contrato de locación puede clasificarse como uno de aquellos en los cuales el tiempo resulta ser un elemento
esencial y trascendente. Esta importancia radica en que para el ejercicio del uso y goce otorgado será necesario el
transcurso de una extensión de tiempo que garantice ese ejercicio y el cumplimiento de la finalidad del contrato. Por
otro lado, el término “temporario” puede interpretarse en cuanto a la finitud de esa extensión. O sea, no podrá
extenderse perpetuamente y deberá tener un plazo de finalización en el que naturalmente se extinguirán los efectos
del contrato. El contrato de locación es uno de los contratos caracterizados como “contratos de larga duración” (art.
1011 CCyC).
1.2.Consentimiento. Capacidad: acto de disposición o de administración. Forma y prueba.
Cuando hablamos de consentimiento, aquí nos referimos a la capacidad. El último párrafo del artículo 1187 remite
subsidiariamente a las reglas de la compraventa en lo que respecta al consentimiento, el precio y el objeto del
contrato. En todo lo que el capítulo no tuviera regulación específica sobre ellos, se aplicarán subsidiariamente las
disposiciones relativas al contrato de compraventa. Lo mismo ocurrirá con el consentimiento, que encuentra además
como presupuesto de validez la capacidad de las partes contratantes.
Artículo 1188. Forma. Oponibilidad: “El contrato de locación de cosa inmueble o mueble registrable, de una
universalidad que incluya a alguna de ellas, o de parte material de un inmueble, debe ser hecho por escrito.
Esta regla se aplica también a sus prórrogas y modificaciones”.
La forma escrita, establecida a los efectos probatorios como una forma de oponibilidad frente a terceros, tiende
también a que el locatario —usualmente la parte débil de la relación locativa— pueda contar con un documento que
le permita verificar, en cualquier momento, el contenido obligacional del contrato y, muy especialmente, aquello a
lo que se encuentra efectivamente obligado.
1.3.La cosa locada.
Artículo 1189. Transmisión por causa de muerte. Enajenación de la cosa locada: “Excepto pacto en contrario, la
locación:
a. se transmite activa y pasivamente por causa de muerte;
b. subsiste durante el tiempo convenido, aunque la cosa locada sea enajenada”.
Artículo 1190. Continuador de la locación: “Si la cosa locada es inmueble, o parte material de un inmueble,
destinado a habitación, en caso de abandono o fallecimiento del locatario, la locación puede ser continuada en las
mismas condiciones pactadas, y hasta el vencimiento del plazo contractual, por quien lo habite y acredite haber
recibido del locatario ostensible trato familiar durante el año previo al abandono o fallecimiento. El derecho del
continuador en la locación prevalece sobre el del heredero del locatario”.
, Artículo 1191. Facultades del representante: “Para celebrar contrato de locación por más de tres años, o cobrar
alquileres anticipados por el mismo período, se requiere facultad expresa”.
Artículo 1192. Cosas: “Toda cosa presente o futura, cuya tenencia esté en el comercio, puede ser objeto del
contrato de locación, si es determinable, aunque sea sólo en su especie. Se comprenden en el contrato, a falta de
previsión en contrario, los productos y los frutos ordinarios”.
Artículo 1193. Contrato reglado por normas administrativas: “Si el locador es una persona jurídica de derecho
público, el contrato se rige en lo pertinente por las normas administrativas y, en subsidio, por las de este
Capítulo”.
Artículo 1194. Destino de la cosa locada: “El locatario debe dar a la cosa locada el destino acordado en el
contrato.
A falta de convención, puede darle el destino que tenía al momento de locarse, el que se da a cosas análogas en el
lugar donde la cosa se encuentra o el que corresponde a su naturaleza.
A los efectos de este Capítulo, si el destino es mixto se aplican las normas correspondientes al habitacional”.
Artículo 1195. Habitación de personas incapaces o con capacidad restringida: “Es nula la cláusula que impide el
ingreso, o excluye del inmueble alquilado, cualquiera sea su destino, a una persona incapaz o con capacidad
restringida que se encuentre bajo la guarda, asistencia o representación del locatario o sublocatario, aunque éste
no habite el inmueble”.
Artículo 1196. Locación habitacional: “Si el destino es habitacional, no puede requerirse del locatario:
a. el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes;
b. depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente a un mes de alquiler
por cada año de locación contratado;
c. el pago de valor llave o equivalentes”.
1.4.El precio. Modalidades del pago: en dinero y compensación con mejoras y gastos. Moneda de pago. Pago en
moneda extranjera. Ajuste del precio.
Además de lo dicho en el punto 1.1 debemos tener en cuenta lo siguiente:
El pago debe hacerse en moneda curso legal en nuestro país, es decir en pesos, pero es posible que las partes pacten
que sea en dólares, para lo cual se debe convertir, es decir que en la actualidad hay un nominalismo que puede dar
lugar al pago en moneda extranjera a través de la conversión.
En un principio el legislador sostenía que solamente la forma de pago debía ser con moneda de curso legal
(nominalismo puro), que se ve afectado con la ley de convertibilidad hasta que es derogada.
El ajuste del precio se refiere a la actualización del precio cada determinado tiempo, debe fijarse en el contrato cada
cuánto tiempo y cuál será el precio, o de acuerdo a la voluntad de ambas partes, aunque en la realidad esto no se
realiza así.
Artículo 1211. Regla: “El locatario puede realizar mejoras en la cosa locada, excepto que esté prohibido en el
contrato, alteren la substancia o forma de la cosa, o haya sido interpelado a restituirla.
No tiene derecho a reclamar el pago de mejoras útiles y de mero lujo o suntuarias, pero, si son mejoras necesarias,
puede reclamar su valor al locador”.
