Samenvatting Real Estate Management(REM)
H1. Vastgoedmanagement, organisatie. Strategische inzet van vastgoed.
Terminologie
Kenmerkend voor de professionalisatie van vastgoedmanagement= de groei gedurende de
laatste jaren naar eenduidigheid in het begrippenkader en de invulling hiervan.
Uitgangspunt tussen vakgebied CREM en FM is:
- Vastgoedmanagement behandelt het managen van de eigenaarszijde van vastgoed
- CREM de gebruikerszijde
Het CREM wordt ontwikkeld als strategisch middel om de huisvesting van een organisatie
een wezenlijke bijdrage te doen geven aan het bereiken van de ondernemingsdoelstelling.
3 niveaus van het managen van vastgoed:
- Het strategisch niveau: portfolio management
- Het tactische niveau: asset management
- Het operationele niveau: property management en service management
Daarnaast valt de volgende faséring te onderscheiden: nieuwbouw, exploitatie en
dispositie (afstoot).
,Niveaus in vastgoedmanagement
Dynamisch vastgoedmanagement= maatwerk dat voor de belegger/ vastgoedeigenaar moet
leiden tot rendementsoptimalisatie op zijn beleggingen in direct/ bedrijfsmiddel vastgoed.
Dit kan alleen bereikt worden door een uitstekende samenwerking tussen:
1. De belegger/vastgoedeigenaar en 2. De vastgoedmanagementorganisatie.
Het management van vastgoed wordt aangestuurd op 3 niveaus:
- Op strategisch niveau door het portfolio management
- Op tactisch niveau door het asset management
- Op operationeel niveau door het property/ service management
Portfolio management/ strategisch niveau
Is bij uitstek de corebusiness van de professionele belegger
P-management: verantwoordelijk voor het te bepalen beleggingsbeleid vastgoed.
1. Ten eerste dient de gewenste portefeuillesamenstelling bepaald te worden. Resultaat:
de assetmix. Deze activiteiten heten ook wel investment management.
Investment management bepaalt omvang van het aandeel vastgoed. (direct/indirect)
2. Vervolgens moeten worden besloten hoe de beleggingen in vastgoed (direct en
indirect) dienen te worden gerealiseerd/geïnvesteerd en geëxploiteerd/beheerd.
één van de belangrijkste taken van het portfolio management hier is het vaststellen
van het strategisch beleggingsplan vastgoed op hoofdlijnen.(bijv. duurzaamheid)
3. Vaststellen gewenst geachte opbouw van de beleggingsportefeuille in een
belegginsplan uit oogpunt van spreiding van risico’s met gebruikmaking v. de
diversificatiemogelijkheden binnen de asset vastgoed. Beleggingsplan: geeft beleid
voor direct/indirect vastgoed voor 3 jaar.
Asset management/ tactisch niveau
A-management van de vastgoedportefeuille staat voor: het management van
objecten op het tactische niveau.
Asset management is het tactische niveau van de exploitatie
1e speerpunt A-management is de vertaling van het portefeuillebeleid naar een beleid per
object, het zogenoemde objectbeleid.
Objectbeleid= een marketingplan voor een object, dat via een stappenplan leidt tot het voor
de belegger meest optimale toekomstscenario met het hoogste totaalrendement over de
gekozen exploitatieperiode. Door dit beleid bepaald belegger met VGM-organisatie:
- De wijze van exploitatie
- De benodigde budgetten voor de uitgaande en ingaande en inkomende kasstromen
, - De juiste timing voor upgrading, renovatie of verkoop en dergelijke.
Een deskundige aanpak van asset management leidt tot:
- Rendementsoptimalisatie
- Het optimale beleid per object
- Gewenste informatie/input t.b.v. het beleggingsbeleid voor het portfolio management
Ten 2e analyseert het A-management de portefeuille indirect vastgoed en aanvullende
beleggingsmogelijkheden. Op basis hiervan doet het voorstellen voor aan- of verkoop t.b.v.
het portfoliomanagement.
3e speerpunt A-management is relatiebeheer. Het commerciële belang van een uitstekende
relatie met de klant, de huurder, leidt tot bepaling van omgang met de klant op dit niveau.
Zelf relatie onderhouden als asset manager of delegeren aan property manager.
Acquisitie en dispositie
De acquisitie van nieuwe projecten voor de portefeuille kunnen worden verworven door
ontwikkeling of door aankoop van projectontwikkelaars.
- Vastgoedmanagement: zijn de activiteiten van en in de exploitatiefase, op zowel
tactisch als operationeel niveau.
- Dispositie: hier wordt op tactisch niveau het verkoopplan uitgewerkt.
Verkoopplan: Hierin is de strategie t.a.v. planning, vraag- en laatprijs etc. vastgelegd
Property management/ operationeel niveau
Hier ligt de specialistische kennis van de VGM-organisatie. De kwaliteit van het dagelijkse
beheer heeft hoge prioriteit. Alle extra deskundigheid op het vlak van A-management komt
pas tot zijn recht als het property management uitstekend is georganiseerd.
Property management= het operationele niveau van de exploitatiefase.
Property management wordt gekenmerkt door: (het laagste niveau van)
beleidsverantwoordelijkheid
Property management valt uiteen in:
1. Administratief 2. Technisch 3. Commercieel 4. Promotioneel beheer
En de adviesfunctie voor het asset management.
Service management= het uitvoeren van operationele werkzaamheden op basis van
opdrachtverstrekking ad hoc of in het kader van een lopende overeenkomst.
Service management(niveau onder property) heeft geen beleidsverantwoordelijkheid
Functiebenamingen
In de functiebenamingen wordt gesproken over:
, De te hanteren titulatuur en verdeling daarbij van taken, bevoegdheden en
verantwoordelijkheden is momenteel vanuit de heersende bedrijfscultuur bepaald.
Van belang is in te schatten wat de positie is van de betreffende functionaris in het
vastgoedmanagementproces omdat in de praktijk veel verschillende
functiebenamingen worden gehanteerd.
De visie op de verantwoordelijkheden van het ‘drietal disciplines’ in het
vastgoedmanagement door Miles, Haney en Berens is:
Projectontwikkeling
Partijen in vastgoed/ bij een project:
- Grond (+ evt. opstallen) = bijv. van de gemeente
- Geld
- Ontwikkelaar (ontwikkelaar en bouwer kunnen dezelfde persoon zijn)
- Bouwer
- Toestemming
- (evt. toekomstige gebruiker en/ of koper)
Voorbeeld project dobbelman:
Grond: gemeente
Geld: De Key en Talis
Ontwikkelaar: Key/ de Principaal
Fasen in projectontwikkeling
1. Initiatieffase(= aanleiding project. -> bijv. veronderstelde behoefte, of nieuw idee/
ontwikkeling. Hier kun je 2 fasen in onderscheiden:
o 1. Toeval door beschikbaar komen van grond en of gebouw
o 2. Globale verkenning van markt en financiële mogelijkheden/ verkennen van
mogelijkheden van verwerving
2. Planontwikkelingsfase. Punten waar je tegenaan kan lopen in deze fase:
o Markttechnisch (marktverkenning, ontwikkeling PVE)
o Bouwkundig (ontwerpproces, bouwvoorbereiding)
o Juridisch (bestemmingsplannen en vergunningen, contracten en
overeenkomsten)
o Financieel (investeringsvoorstel, financieringsplan)
3. Realisatiefase (evt. aanbesteding, start verkoop/verhuur/bouw)
H1. Vastgoedmanagement, organisatie. Strategische inzet van vastgoed.
Terminologie
Kenmerkend voor de professionalisatie van vastgoedmanagement= de groei gedurende de
laatste jaren naar eenduidigheid in het begrippenkader en de invulling hiervan.
Uitgangspunt tussen vakgebied CREM en FM is:
- Vastgoedmanagement behandelt het managen van de eigenaarszijde van vastgoed
- CREM de gebruikerszijde
Het CREM wordt ontwikkeld als strategisch middel om de huisvesting van een organisatie
een wezenlijke bijdrage te doen geven aan het bereiken van de ondernemingsdoelstelling.
3 niveaus van het managen van vastgoed:
- Het strategisch niveau: portfolio management
- Het tactische niveau: asset management
- Het operationele niveau: property management en service management
Daarnaast valt de volgende faséring te onderscheiden: nieuwbouw, exploitatie en
dispositie (afstoot).
,Niveaus in vastgoedmanagement
Dynamisch vastgoedmanagement= maatwerk dat voor de belegger/ vastgoedeigenaar moet
leiden tot rendementsoptimalisatie op zijn beleggingen in direct/ bedrijfsmiddel vastgoed.
Dit kan alleen bereikt worden door een uitstekende samenwerking tussen:
1. De belegger/vastgoedeigenaar en 2. De vastgoedmanagementorganisatie.
Het management van vastgoed wordt aangestuurd op 3 niveaus:
- Op strategisch niveau door het portfolio management
- Op tactisch niveau door het asset management
- Op operationeel niveau door het property/ service management
Portfolio management/ strategisch niveau
Is bij uitstek de corebusiness van de professionele belegger
P-management: verantwoordelijk voor het te bepalen beleggingsbeleid vastgoed.
1. Ten eerste dient de gewenste portefeuillesamenstelling bepaald te worden. Resultaat:
de assetmix. Deze activiteiten heten ook wel investment management.
Investment management bepaalt omvang van het aandeel vastgoed. (direct/indirect)
2. Vervolgens moeten worden besloten hoe de beleggingen in vastgoed (direct en
indirect) dienen te worden gerealiseerd/geïnvesteerd en geëxploiteerd/beheerd.
één van de belangrijkste taken van het portfolio management hier is het vaststellen
van het strategisch beleggingsplan vastgoed op hoofdlijnen.(bijv. duurzaamheid)
3. Vaststellen gewenst geachte opbouw van de beleggingsportefeuille in een
belegginsplan uit oogpunt van spreiding van risico’s met gebruikmaking v. de
diversificatiemogelijkheden binnen de asset vastgoed. Beleggingsplan: geeft beleid
voor direct/indirect vastgoed voor 3 jaar.
Asset management/ tactisch niveau
A-management van de vastgoedportefeuille staat voor: het management van
objecten op het tactische niveau.
Asset management is het tactische niveau van de exploitatie
1e speerpunt A-management is de vertaling van het portefeuillebeleid naar een beleid per
object, het zogenoemde objectbeleid.
Objectbeleid= een marketingplan voor een object, dat via een stappenplan leidt tot het voor
de belegger meest optimale toekomstscenario met het hoogste totaalrendement over de
gekozen exploitatieperiode. Door dit beleid bepaald belegger met VGM-organisatie:
- De wijze van exploitatie
- De benodigde budgetten voor de uitgaande en ingaande en inkomende kasstromen
, - De juiste timing voor upgrading, renovatie of verkoop en dergelijke.
Een deskundige aanpak van asset management leidt tot:
- Rendementsoptimalisatie
- Het optimale beleid per object
- Gewenste informatie/input t.b.v. het beleggingsbeleid voor het portfolio management
Ten 2e analyseert het A-management de portefeuille indirect vastgoed en aanvullende
beleggingsmogelijkheden. Op basis hiervan doet het voorstellen voor aan- of verkoop t.b.v.
het portfoliomanagement.
3e speerpunt A-management is relatiebeheer. Het commerciële belang van een uitstekende
relatie met de klant, de huurder, leidt tot bepaling van omgang met de klant op dit niveau.
Zelf relatie onderhouden als asset manager of delegeren aan property manager.
Acquisitie en dispositie
De acquisitie van nieuwe projecten voor de portefeuille kunnen worden verworven door
ontwikkeling of door aankoop van projectontwikkelaars.
- Vastgoedmanagement: zijn de activiteiten van en in de exploitatiefase, op zowel
tactisch als operationeel niveau.
- Dispositie: hier wordt op tactisch niveau het verkoopplan uitgewerkt.
Verkoopplan: Hierin is de strategie t.a.v. planning, vraag- en laatprijs etc. vastgelegd
Property management/ operationeel niveau
Hier ligt de specialistische kennis van de VGM-organisatie. De kwaliteit van het dagelijkse
beheer heeft hoge prioriteit. Alle extra deskundigheid op het vlak van A-management komt
pas tot zijn recht als het property management uitstekend is georganiseerd.
Property management= het operationele niveau van de exploitatiefase.
Property management wordt gekenmerkt door: (het laagste niveau van)
beleidsverantwoordelijkheid
Property management valt uiteen in:
1. Administratief 2. Technisch 3. Commercieel 4. Promotioneel beheer
En de adviesfunctie voor het asset management.
Service management= het uitvoeren van operationele werkzaamheden op basis van
opdrachtverstrekking ad hoc of in het kader van een lopende overeenkomst.
Service management(niveau onder property) heeft geen beleidsverantwoordelijkheid
Functiebenamingen
In de functiebenamingen wordt gesproken over:
, De te hanteren titulatuur en verdeling daarbij van taken, bevoegdheden en
verantwoordelijkheden is momenteel vanuit de heersende bedrijfscultuur bepaald.
Van belang is in te schatten wat de positie is van de betreffende functionaris in het
vastgoedmanagementproces omdat in de praktijk veel verschillende
functiebenamingen worden gehanteerd.
De visie op de verantwoordelijkheden van het ‘drietal disciplines’ in het
vastgoedmanagement door Miles, Haney en Berens is:
Projectontwikkeling
Partijen in vastgoed/ bij een project:
- Grond (+ evt. opstallen) = bijv. van de gemeente
- Geld
- Ontwikkelaar (ontwikkelaar en bouwer kunnen dezelfde persoon zijn)
- Bouwer
- Toestemming
- (evt. toekomstige gebruiker en/ of koper)
Voorbeeld project dobbelman:
Grond: gemeente
Geld: De Key en Talis
Ontwikkelaar: Key/ de Principaal
Fasen in projectontwikkeling
1. Initiatieffase(= aanleiding project. -> bijv. veronderstelde behoefte, of nieuw idee/
ontwikkeling. Hier kun je 2 fasen in onderscheiden:
o 1. Toeval door beschikbaar komen van grond en of gebouw
o 2. Globale verkenning van markt en financiële mogelijkheden/ verkennen van
mogelijkheden van verwerving
2. Planontwikkelingsfase. Punten waar je tegenaan kan lopen in deze fase:
o Markttechnisch (marktverkenning, ontwikkeling PVE)
o Bouwkundig (ontwerpproces, bouwvoorbereiding)
o Juridisch (bestemmingsplannen en vergunningen, contracten en
overeenkomsten)
o Financieel (investeringsvoorstel, financieringsplan)
3. Realisatiefase (evt. aanbesteding, start verkoop/verhuur/bouw)
