HUUR
RECHT
Jurisprudentie huurrecht
UITWERKING VAN RECHTSPRAAK EN JURISPRUDENTIESCHEMA
, Rechtspraak Huurrecht
College 1 – Inleiding huurrecht
Toepasselijke regime
HR 24 december 1993, NJ 1994/215 (Ansem/Geelhoed) (‘werkatelier’) (p. 114 bundel)
Het gaat over de huur van een pand dat in het huurcontract is aangeduid als werkaterlier, maar waar
ook gewoond wordt. Is er sprake van huur van woonruimte of huur van bedrijfsruimte (een ruimte
waarvoor niet de afd. van huur van woonruimte geldt, maar alleen de algemene bepalingen en art.
7:230a BW)?
- Voor beantwoording van de vraag of een huurovereenkomst moet worden aangemerkt als
huur van woonruimte dan wel als huur van bedrijfsruimte, is beslissend hetgeen partijen,
mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, omtrent het gebruik
daarvan voor ogen heeft gestaan (r.o. 3.2);
- De rechtbank heeft overwogen dat sprake was van huur van woonruimte, dit volgt uit:
o Het gehuurde was geschikt en ingericht als woonruimte;
o Voorafgaand aan de verhuur aan huurder Geelhoed was de ruimte als woning in
gebruik;
o De makelaar heeft de ruimte verhuurd met de bestemming overeenkomstig het doel
waarvoor zij was ingericht en voorheen gebruikt, namelijk als woning;
- Onder deze omstandigheden komt in dit geval géén betekenis toe aan de woorden
‘bedrijfsruimte’, ‘werkaterlier’ of ‘werk-studio’ in het huurcontract. De makelaar heeft op de
vraag van huurder Geelhoed hierover geantwoord dat dit gemakkelijker was, dat dit de
manier van werken was een dat het niets uitmaakte. Het gehuurde is dus woonruimte.
Opschorting
HR 6 juni 1997, NJ 1998/128 (Van Bommel/Ruijgrok) (p. 155 bundel)
Van Bommel heeft een woning gehuurd. De huurovereenkomst is geëindigd en heeft huurpenningen
over het laatste halfjaar voor het eindigen van de huurovereenkomst onbetaald gelaten. Verhuurder
Ruijgrok vordert de huurpenningen, Van Bommel voert verweer dat de woning grote
onderhoudsgebreken vertoonde dat zij er niet meer kon wonen. Van Bommel vordert daarom
ontbinding.
- Als een ernstig gebrek tijdens de huurovereenkomst ontstaat, levert dit een tekortkoming in
de nakoming op van de verplichting van de verhuurder om in te staan voor gebreken van de
zaak die het gebruik daarvan geheel of in belangrijke mate verhinderen. De huurder mag de
huurovereenkomst dan geheel of gedeeltelijk ontbinden (art. 6:265 BW). Met toepassing
van art. 6:270 en 6:271 BW wordt huurder dan geheel of gedeeltelijk bevrijd van zijn
verplichting tot huurbetaling, met ingang van het tijdstip dat de verhindering van het
gebruik van de zaak intrad. Ingebrekestelling is daartoe niet vereist. Nakoming door de
verhuurder voor de periode tussen het ontstaan van de verhindering van gebruik en het
tijdstip waarop de verhuurder redelijkerwijs in staat is aan de huurder wederom het
1
, volledige gebruik van de zaak te verschaffen, is immers ‘tijdelijk onmogelijk’ (r.o. 3.4).
Ontbinding heeft weliswaar geen terugwerkende kracht, maar kan er dus wel toe leiden dat
de huurder bevrijd wordt van betalingsverplichtingen die betrekking hebben op het verleden
en nog niet zijn voldaan. Dit volgt immers uit de tweede zin van art. 6:271 BW (r.o. 3.5).
- De huurder is bevoegd om, voordat hij tot de ontbinding besluit, op voet van art. 6:262 BW
de nakoming van zijn verplichting tot huurbetaling op te schorten.
- De maatstaven van redelijkheid en billijkheid brengen mee dat de bevoegdheid van de
huurder tot ontbinding uitsluitend bestaat voor wat betreft de periode nadat hij de
verhuurder van de gebreken op de hoogte heeft gesteld. Door kennisgeving van de
gebreken stelt de huurder de verhuurder immers in de gelegenheid om de gebreken zo snel
mogelijk te verhelpen dan wel de nodige voorlopige maatregelen ter voorkoming van
eventuele verdere schade te treffen. Zonder melding van het gebrek kan de huurder zich
evenmin op het opschortingsrecht van art. 6:262 BW beroepen (r.o. 3.4);
- Dit is slechts anders indien de huurder stelt en bewijst dat de verhuurder reeds in voldoende
mate met de gebreken bekend was om tot het nemen van maatregelen over te kunnen gaan.
HR 8 maart 2002, NJ 2002/199 (Hendrikx/Peters) (p. 189 bundel)
Het ging over de huur van een bedrijfspand. Er was brand uitgebroken. Na de brand herstelt de
verhuurder de schade onvoldoende. Huurder Hendrikx beroept zich in de procedure in eerste aanleg
op het opschortingsrecht.
- Voor een beroep op opschorting (art. 6:262 BW) is geen voorafgaande ingebrekestelling
vereist (r.o. 3.4);
- De bevoegdheid tot opschorting moet worden gezien als een verweermiddel van de
schuldenaar (huurder) in verband met een tegenvordering die hij op zijn schuldeiser
(verhuurder) heeft. Hieruit volgt dat een beroep op een opschortingsrecht i.b. steeds kan
worden gedaan door de schuldenaar (huurder), ook wanneer de schuldeiser (verhuurder) in
rechte een vordering tot nakoming instelt. De omstandigheid dat de huurster voor de proce-
dure geen beroep had gedaan op een schortingsrecht, staat er dan ook niet aan in de weg
dat de huurster zich tijdens de procedure alsnog op een opschortingsrecht beroept (r.o. 3.5).
- Dus: ook in de gerechtelijke procedure kan voor het eerst een beroep op het
opschortingsrecht worden gedaan.
Gemengde huurovereenkomst
HR 5 november 1993, NJ 1994/228 (Fuks/Recourt) (p. 113 bundel)
Het ging over de huur van een vierkamerwoning, waarvan 60% gebruikt wordt als woning en 40% als
tandheelkundige praktijk. Het geschil gaat over de hoogte van de huurpijs. De Hoge Raad overweegt
dat voorkomen moet worden dat de huurovereenkomst wat de huurprijs betreft door verschillende
regimes wordt beheerst, te weten een regime voor het woongedeelte en een ander regime voor het
praktijkgedeelte (als art. 7:230a-bedrijfsruimte). Derhalve moet worden vastgesteld of het gehuurde
in zijn geheel al of niet al woonruimte moet worden aangemerkt. De Hoge Raad formuleert
hiervoor een maatstaf:
- Het gehuurde wordt slechts dan niet in zijn geheel als woonruimte aangemerkt indien het,
mede in aanmerking genomen de inrichting en hetgeen partijen omtrent het gebruik voor
ogen stond, in overwegende mate voor een ander doel dan voor bewoning in gebruik is. Bij
deze afweging komt in het bijzonder betekenis toe aan het vloeroppervlak en het aantal
2
, vertrekken. Het aantal vierkante meters is niet van beslissende betekenis, maar speelt een
rol.
HR 10 augustus 2012, NJ 2014/141 (Rotterdam/Utopia) (p. 299 bundel)
Utopia huurt een gebouwencomplex van de gemeente als woon- en werkruimte voor haar leden.
Hiervan is 57,2% in gebruik als woonruimte, 5% als 290-bedrijfsruimte en 29,2% als 230a-
bedrijfsruimte. De gemeente start een procedure tot nadere huurprijsvaststelling (art. 7:303-304
BW).
Rechtsvraag: is splitsing van de huurovereenkomst in afzonderlijke huurovereenkomsten met
betrekking tot verschillende categoriëen ruimten, zodat twee verschillende huurregimes kunnen
worden toegepast, mogelijk?
- Bij beantwoording van de vraag of een dergelijke splitsing mogelijk is, moet de rechter acht
slaan op alle omstandigheden van het geval (r.o. 3.5), waaronder:
o het gebruik dat partijen bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen heeft
gestaan;
o het gebruik dat thans van het gehuurde wordt gemaakt;
o de inrichting van het gehuurde in relatie tot dat gebruik;
o en de gevolgen van een eventuele splitsing voor het (overeengekomen en feitelijk)
gebruik door de huurder).
- Aan geen enkele omstandigheid komt doorslaggevend gewicht toe. Ook niet aan de omstan-
digheid dat al dan niet sprake is van een zodanige samenhang en economisch verband tussen
de ruimten dat zij niet zonder overwegende praktische bewaren door verschillende huurders
kunnen worden gebruikt. Het oordeel van de rechter is in hoge mate feitelijk van aard.
Gemengde overeenkomst
HR 10 maart 2017, NJ 2017/336 (Groeneveld catering/Staat) (p. 345 bundel)
Het ging om beëindiging van een overeenkomst met betrekking tot cateringdiensten in Kasteel
Groeneveld. De overeenkomst voldeed enerzijds aan de omschrijving van de overeenkomst van
opdracht (art. 7:400 BW, het verzorgen van cateringactiviteiten) en anderzijds aan de omschrijving
van de overeenkomst van huur (art. 7:201 BW, huur/exploitatie van het kasteelrestaurant, de keuken
en het terras).
- De Hoge Raad overwoog dat art. 6:215 BW gaat over een gemengde overeenkomst die je
niet kunt splitsen in twee of meer van elkaar onafhankelijke overeenkomsten. Allereerst
moet dus worden nagegaan over de overeenkomst kan worden gesplitst in twee van elkaar
onafhankelijke overeenkomsten. Als splitsing niet mogelijk is, is toepassing van art. 6:215
BW aan de orde;
- Voor zover bepalingen, geldend voor de onderscheiden soorten overeenkomsten, niet met
elkaar te verenigen zijn, dient door uitleg van de gemengde overeenkomst te worden
beoordeeld welke bepaling (bepalingen) in het concrete geval dient (dienen) te prevaleren.
In voorkomend geval kan dit ertoe leiden dat bepalingen van dwingend recht buiten
toepassing moeten worden gelaten (r.o. 3.3.2). Bepalingen van dwingend recht zullen
meestal prevaleren, maar er is ruimte voor uitzonderingen, zoals in onderhavige zaak.
- Het oordeel van het Hof, dat de overeenkomst niet in twee afzonderlijke overeenkomsten
kan worden gesplitst, houdt stand. Het Hof heeft bij uitgangspunt dat de regels omtrent
opzegging van een huurovereenkomst en omtrent opzegging van een overeenkomst van
3
RECHT
Jurisprudentie huurrecht
UITWERKING VAN RECHTSPRAAK EN JURISPRUDENTIESCHEMA
, Rechtspraak Huurrecht
College 1 – Inleiding huurrecht
Toepasselijke regime
HR 24 december 1993, NJ 1994/215 (Ansem/Geelhoed) (‘werkatelier’) (p. 114 bundel)
Het gaat over de huur van een pand dat in het huurcontract is aangeduid als werkaterlier, maar waar
ook gewoond wordt. Is er sprake van huur van woonruimte of huur van bedrijfsruimte (een ruimte
waarvoor niet de afd. van huur van woonruimte geldt, maar alleen de algemene bepalingen en art.
7:230a BW)?
- Voor beantwoording van de vraag of een huurovereenkomst moet worden aangemerkt als
huur van woonruimte dan wel als huur van bedrijfsruimte, is beslissend hetgeen partijen,
mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, omtrent het gebruik
daarvan voor ogen heeft gestaan (r.o. 3.2);
- De rechtbank heeft overwogen dat sprake was van huur van woonruimte, dit volgt uit:
o Het gehuurde was geschikt en ingericht als woonruimte;
o Voorafgaand aan de verhuur aan huurder Geelhoed was de ruimte als woning in
gebruik;
o De makelaar heeft de ruimte verhuurd met de bestemming overeenkomstig het doel
waarvoor zij was ingericht en voorheen gebruikt, namelijk als woning;
- Onder deze omstandigheden komt in dit geval géén betekenis toe aan de woorden
‘bedrijfsruimte’, ‘werkaterlier’ of ‘werk-studio’ in het huurcontract. De makelaar heeft op de
vraag van huurder Geelhoed hierover geantwoord dat dit gemakkelijker was, dat dit de
manier van werken was een dat het niets uitmaakte. Het gehuurde is dus woonruimte.
Opschorting
HR 6 juni 1997, NJ 1998/128 (Van Bommel/Ruijgrok) (p. 155 bundel)
Van Bommel heeft een woning gehuurd. De huurovereenkomst is geëindigd en heeft huurpenningen
over het laatste halfjaar voor het eindigen van de huurovereenkomst onbetaald gelaten. Verhuurder
Ruijgrok vordert de huurpenningen, Van Bommel voert verweer dat de woning grote
onderhoudsgebreken vertoonde dat zij er niet meer kon wonen. Van Bommel vordert daarom
ontbinding.
- Als een ernstig gebrek tijdens de huurovereenkomst ontstaat, levert dit een tekortkoming in
de nakoming op van de verplichting van de verhuurder om in te staan voor gebreken van de
zaak die het gebruik daarvan geheel of in belangrijke mate verhinderen. De huurder mag de
huurovereenkomst dan geheel of gedeeltelijk ontbinden (art. 6:265 BW). Met toepassing
van art. 6:270 en 6:271 BW wordt huurder dan geheel of gedeeltelijk bevrijd van zijn
verplichting tot huurbetaling, met ingang van het tijdstip dat de verhindering van het
gebruik van de zaak intrad. Ingebrekestelling is daartoe niet vereist. Nakoming door de
verhuurder voor de periode tussen het ontstaan van de verhindering van gebruik en het
tijdstip waarop de verhuurder redelijkerwijs in staat is aan de huurder wederom het
1
, volledige gebruik van de zaak te verschaffen, is immers ‘tijdelijk onmogelijk’ (r.o. 3.4).
Ontbinding heeft weliswaar geen terugwerkende kracht, maar kan er dus wel toe leiden dat
de huurder bevrijd wordt van betalingsverplichtingen die betrekking hebben op het verleden
en nog niet zijn voldaan. Dit volgt immers uit de tweede zin van art. 6:271 BW (r.o. 3.5).
- De huurder is bevoegd om, voordat hij tot de ontbinding besluit, op voet van art. 6:262 BW
de nakoming van zijn verplichting tot huurbetaling op te schorten.
- De maatstaven van redelijkheid en billijkheid brengen mee dat de bevoegdheid van de
huurder tot ontbinding uitsluitend bestaat voor wat betreft de periode nadat hij de
verhuurder van de gebreken op de hoogte heeft gesteld. Door kennisgeving van de
gebreken stelt de huurder de verhuurder immers in de gelegenheid om de gebreken zo snel
mogelijk te verhelpen dan wel de nodige voorlopige maatregelen ter voorkoming van
eventuele verdere schade te treffen. Zonder melding van het gebrek kan de huurder zich
evenmin op het opschortingsrecht van art. 6:262 BW beroepen (r.o. 3.4);
- Dit is slechts anders indien de huurder stelt en bewijst dat de verhuurder reeds in voldoende
mate met de gebreken bekend was om tot het nemen van maatregelen over te kunnen gaan.
HR 8 maart 2002, NJ 2002/199 (Hendrikx/Peters) (p. 189 bundel)
Het ging over de huur van een bedrijfspand. Er was brand uitgebroken. Na de brand herstelt de
verhuurder de schade onvoldoende. Huurder Hendrikx beroept zich in de procedure in eerste aanleg
op het opschortingsrecht.
- Voor een beroep op opschorting (art. 6:262 BW) is geen voorafgaande ingebrekestelling
vereist (r.o. 3.4);
- De bevoegdheid tot opschorting moet worden gezien als een verweermiddel van de
schuldenaar (huurder) in verband met een tegenvordering die hij op zijn schuldeiser
(verhuurder) heeft. Hieruit volgt dat een beroep op een opschortingsrecht i.b. steeds kan
worden gedaan door de schuldenaar (huurder), ook wanneer de schuldeiser (verhuurder) in
rechte een vordering tot nakoming instelt. De omstandigheid dat de huurster voor de proce-
dure geen beroep had gedaan op een schortingsrecht, staat er dan ook niet aan in de weg
dat de huurster zich tijdens de procedure alsnog op een opschortingsrecht beroept (r.o. 3.5).
- Dus: ook in de gerechtelijke procedure kan voor het eerst een beroep op het
opschortingsrecht worden gedaan.
Gemengde huurovereenkomst
HR 5 november 1993, NJ 1994/228 (Fuks/Recourt) (p. 113 bundel)
Het ging over de huur van een vierkamerwoning, waarvan 60% gebruikt wordt als woning en 40% als
tandheelkundige praktijk. Het geschil gaat over de hoogte van de huurpijs. De Hoge Raad overweegt
dat voorkomen moet worden dat de huurovereenkomst wat de huurprijs betreft door verschillende
regimes wordt beheerst, te weten een regime voor het woongedeelte en een ander regime voor het
praktijkgedeelte (als art. 7:230a-bedrijfsruimte). Derhalve moet worden vastgesteld of het gehuurde
in zijn geheel al of niet al woonruimte moet worden aangemerkt. De Hoge Raad formuleert
hiervoor een maatstaf:
- Het gehuurde wordt slechts dan niet in zijn geheel als woonruimte aangemerkt indien het,
mede in aanmerking genomen de inrichting en hetgeen partijen omtrent het gebruik voor
ogen stond, in overwegende mate voor een ander doel dan voor bewoning in gebruik is. Bij
deze afweging komt in het bijzonder betekenis toe aan het vloeroppervlak en het aantal
2
, vertrekken. Het aantal vierkante meters is niet van beslissende betekenis, maar speelt een
rol.
HR 10 augustus 2012, NJ 2014/141 (Rotterdam/Utopia) (p. 299 bundel)
Utopia huurt een gebouwencomplex van de gemeente als woon- en werkruimte voor haar leden.
Hiervan is 57,2% in gebruik als woonruimte, 5% als 290-bedrijfsruimte en 29,2% als 230a-
bedrijfsruimte. De gemeente start een procedure tot nadere huurprijsvaststelling (art. 7:303-304
BW).
Rechtsvraag: is splitsing van de huurovereenkomst in afzonderlijke huurovereenkomsten met
betrekking tot verschillende categoriëen ruimten, zodat twee verschillende huurregimes kunnen
worden toegepast, mogelijk?
- Bij beantwoording van de vraag of een dergelijke splitsing mogelijk is, moet de rechter acht
slaan op alle omstandigheden van het geval (r.o. 3.5), waaronder:
o het gebruik dat partijen bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen heeft
gestaan;
o het gebruik dat thans van het gehuurde wordt gemaakt;
o de inrichting van het gehuurde in relatie tot dat gebruik;
o en de gevolgen van een eventuele splitsing voor het (overeengekomen en feitelijk)
gebruik door de huurder).
- Aan geen enkele omstandigheid komt doorslaggevend gewicht toe. Ook niet aan de omstan-
digheid dat al dan niet sprake is van een zodanige samenhang en economisch verband tussen
de ruimten dat zij niet zonder overwegende praktische bewaren door verschillende huurders
kunnen worden gebruikt. Het oordeel van de rechter is in hoge mate feitelijk van aard.
Gemengde overeenkomst
HR 10 maart 2017, NJ 2017/336 (Groeneveld catering/Staat) (p. 345 bundel)
Het ging om beëindiging van een overeenkomst met betrekking tot cateringdiensten in Kasteel
Groeneveld. De overeenkomst voldeed enerzijds aan de omschrijving van de overeenkomst van
opdracht (art. 7:400 BW, het verzorgen van cateringactiviteiten) en anderzijds aan de omschrijving
van de overeenkomst van huur (art. 7:201 BW, huur/exploitatie van het kasteelrestaurant, de keuken
en het terras).
- De Hoge Raad overwoog dat art. 6:215 BW gaat over een gemengde overeenkomst die je
niet kunt splitsen in twee of meer van elkaar onafhankelijke overeenkomsten. Allereerst
moet dus worden nagegaan over de overeenkomst kan worden gesplitst in twee van elkaar
onafhankelijke overeenkomsten. Als splitsing niet mogelijk is, is toepassing van art. 6:215
BW aan de orde;
- Voor zover bepalingen, geldend voor de onderscheiden soorten overeenkomsten, niet met
elkaar te verenigen zijn, dient door uitleg van de gemengde overeenkomst te worden
beoordeeld welke bepaling (bepalingen) in het concrete geval dient (dienen) te prevaleren.
In voorkomend geval kan dit ertoe leiden dat bepalingen van dwingend recht buiten
toepassing moeten worden gelaten (r.o. 3.3.2). Bepalingen van dwingend recht zullen
meestal prevaleren, maar er is ruimte voor uitzonderingen, zoals in onderhavige zaak.
- Het oordeel van het Hof, dat de overeenkomst niet in twee afzonderlijke overeenkomsten
kan worden gesplitst, houdt stand. Het Hof heeft bij uitgangspunt dat de regels omtrent
opzegging van een huurovereenkomst en omtrent opzegging van een overeenkomst van
3
