Grond- en vastgoedontwikkeling
HC1: Introductie
Grond- en vastgoedontwikkeling = proces waarin grond fysiek en juridisch-planologisch gereed
wordt gemaakt voor de bouw van vastgoed + bouwproces (ontwikkeling van opstallen/gebouwen)
“…the transformation of the physical form, bundle of rights, and material and symbolic value of land
and buildings from one state to another…” – Patsy Healey
Om opstallen te mogen ontwikkelen in Nederland, moet je het grond in bezit hebben. Dit kan op 2
manieren:
1. Grond in eigendom
2. Beschikking over grond via recht (erfpacht of recht van opstal)
Fasen/tussenproducten in grond- en vastgoedontwikkeling (bouwkolom)
1. Onbebouwd (er is nog niets of de huidige functie wordt omgebouwd)
Stuk grond waarvan men denkt dat er een functieverandering plaats moet vinden (agrarische
– of industriële gronden)
I. Bestemmingswijziging vindt plaats voor fase 2 (bijvoorbeeld door gemeente). Lang
traject/proces publiekrechtelijk bezien. Cruciale stap binnen het planproces, want
zonder dit komt niks van de grond af.
2. Ruwe bouwgrond (waarde grond wordt hier al hoger)
, I. Grondontwikkeling vindt plaats voor fase 3. De grond wordt hier bouwrijp gemaakt
door grondexploitant. Denk hierbij aan kavels/gebouwen weghalen, riolering
aanleggen.
3. Bouwrijpe grond (obstakelvrije grond, bodem- en waterkwaliteit en bereikbaarheid in orde)
I. Vastgoedontwikkeling (projectontwikkelaar)
4. Nieuw vastgoed (belegger/consument)
Woonrijpe/bouwrijpe grond (werkzaamheden voor ontwikkelaar (bouwkavel) en gemeente
(openbare weg))
- Aansluiten op nutsvoorzieningen
- Wegen– en parkeervoorzieningen
- Fiets– en voetpaden
- Openbaar groen en – water
- Straatmeubilair en verlichting
Woonrijp maken: straatmeubilair, voet- en fietspaden, aansluiten op nutsvoorzieningen
Bouwrijp maken: riolering, energienetwerk aanleggen etc. Bouwrijp maken is minder ver gevorderd
dan het woonrijp maken van grond.
Proces naar bestemmingswijziging: verschillende activiteiten en interactie daartussen (“flipperkast”)
- Programma: de inhoud, wat je precies wilt realiseren
- Ontwerp (“tekenen”): fysieke vormgeving van hoe het eruit komt te zien
- Grondexploitatie (“rekenen”): soort begroting waarin de opbrengsten en kosten gerelateerd
aan de grond. Hier wordt financieel alles op een rijstje gezet. Aan de hand van de GREX
worden de randvoorwaarden gesteld
- Draagvlak: er moet draagvalk worden ontwikkeld bij de verschillende stakeholders (ook
afspraken en contracten). Zonder draagvlak ontstaat er veel protest richting het
ontwikkelproces. Wanneer er bijv. geen draagvlak is bij omwonenden, loopt het bouwproces
vertraging op
- Omgevingsrechtelijke bepalingen: het plan moet passen binnen het omgevingsrecht
De processen vinden vaak parallel plaats met constante interactie, maar pas ná
bestemmingswijziging + vergunningverlening mag er ontwikkeld worden (volgtijdelijkheid).
, HC2: Rekenen deel 1
Degene die waarde ontwikkelt is niet per se degene die waarde vangt. Je kan op waarde wachten.
Bouwkolom volgt de chronologie van de grond en vastgoedontwikkeling in de fysieke zin. Rekenen
gaat echter niet chronologisch. Rekenen gaat vanuit de dag van waardecreatie (dus vanaf bovenaf in
de bouwkolom).
Grondspeculatie = speculeren is het kopen of verkopen van grond met het oog op winst door koers-
of prijsverandering: grondspeculatie is het speculeren op waardevermeerdering van de grond.
(vastgoed)waarde = aankoopwaarde voor belegger/consument; verkoopwaarde voor de
projectontwikkelaar. Dit is dus waar je mee begint te rekenen (zie bouwkolom).
Residuele waarde van bouwrijpe grond = max. aankoopbedrag voor projectontwikkelaar;
verkoopwaarde voor de grondexploitant. = vastgoedwaarde van project – bouwkosten (realiseren
vastgoed) – grondkosten (grond bouwrijp maken).
Surplus/land rent = deel van de grondwaarde dat boven alternatieve kosten uitstijgt. Dus boven de
waarde van de grond in zijn gebruik. = waarde – bouwkosten – grondkosten (zie bouwkolom).
Binnenstedelijk ontwikkelen geeft een kleiner surplus, want kleiner verschil tussen waarde nieuwe
functie en waarde huidige functie. Soms negatief surplus; rol overheidsinstanties.
Buitenstedelijk ontwikkelen geeft een groot surplus, want er is een groot verschil tussen waarde
nieuwe functie en waarde huidige functie
Waarde van vastgoed wordt bepaald door het gebruik. Wat gerealiseerd kan worden in een
vastgoedproject hangt af van wat de waarde na ontwikkeling zou kunnen worden. Waarde van
grond is een afgeleide van het gebruik.
Stijging van vastgoed- en grondprijzen wordt veroorzaakt door economische groei en een inelastisch
grondaanbod. Het grondaanbod blijft ongeveer hetzelfde en beweegt dus niet mee met de
economische groei, wat een stijging veroorzaakt van vastgoed- en grondprijzen.
Er bestaat niet één manier van vastgoedberekening. Er zijn verschillende fasen, dus verschillende
transacties, maar ook verschillende actoren en doelen.
Actor Commerciële Gemeente of Huurder
ontwikkelaar of woningcorporatie
belegger
Doel Winst of rendement Maatschappelijk doel; Vastgoed als
kostendekkend productiefactor voor
opereren realisatie ander doel
Er zijn diverse soorten exploitaties:
1. Vastgoedexploitatie (kasstromen)
- Wat: verhuur van vastgoed
- Wie: belegger
- Termijn: 10-30 jaar, maar kan langer
- Kosten: investering (pand kopen) + exploitatiekosten
- Inkomsten: huur + verkoop (einde van exploitatieperiode)
HC1: Introductie
Grond- en vastgoedontwikkeling = proces waarin grond fysiek en juridisch-planologisch gereed
wordt gemaakt voor de bouw van vastgoed + bouwproces (ontwikkeling van opstallen/gebouwen)
“…the transformation of the physical form, bundle of rights, and material and symbolic value of land
and buildings from one state to another…” – Patsy Healey
Om opstallen te mogen ontwikkelen in Nederland, moet je het grond in bezit hebben. Dit kan op 2
manieren:
1. Grond in eigendom
2. Beschikking over grond via recht (erfpacht of recht van opstal)
Fasen/tussenproducten in grond- en vastgoedontwikkeling (bouwkolom)
1. Onbebouwd (er is nog niets of de huidige functie wordt omgebouwd)
Stuk grond waarvan men denkt dat er een functieverandering plaats moet vinden (agrarische
– of industriële gronden)
I. Bestemmingswijziging vindt plaats voor fase 2 (bijvoorbeeld door gemeente). Lang
traject/proces publiekrechtelijk bezien. Cruciale stap binnen het planproces, want
zonder dit komt niks van de grond af.
2. Ruwe bouwgrond (waarde grond wordt hier al hoger)
, I. Grondontwikkeling vindt plaats voor fase 3. De grond wordt hier bouwrijp gemaakt
door grondexploitant. Denk hierbij aan kavels/gebouwen weghalen, riolering
aanleggen.
3. Bouwrijpe grond (obstakelvrije grond, bodem- en waterkwaliteit en bereikbaarheid in orde)
I. Vastgoedontwikkeling (projectontwikkelaar)
4. Nieuw vastgoed (belegger/consument)
Woonrijpe/bouwrijpe grond (werkzaamheden voor ontwikkelaar (bouwkavel) en gemeente
(openbare weg))
- Aansluiten op nutsvoorzieningen
- Wegen– en parkeervoorzieningen
- Fiets– en voetpaden
- Openbaar groen en – water
- Straatmeubilair en verlichting
Woonrijp maken: straatmeubilair, voet- en fietspaden, aansluiten op nutsvoorzieningen
Bouwrijp maken: riolering, energienetwerk aanleggen etc. Bouwrijp maken is minder ver gevorderd
dan het woonrijp maken van grond.
Proces naar bestemmingswijziging: verschillende activiteiten en interactie daartussen (“flipperkast”)
- Programma: de inhoud, wat je precies wilt realiseren
- Ontwerp (“tekenen”): fysieke vormgeving van hoe het eruit komt te zien
- Grondexploitatie (“rekenen”): soort begroting waarin de opbrengsten en kosten gerelateerd
aan de grond. Hier wordt financieel alles op een rijstje gezet. Aan de hand van de GREX
worden de randvoorwaarden gesteld
- Draagvlak: er moet draagvalk worden ontwikkeld bij de verschillende stakeholders (ook
afspraken en contracten). Zonder draagvlak ontstaat er veel protest richting het
ontwikkelproces. Wanneer er bijv. geen draagvlak is bij omwonenden, loopt het bouwproces
vertraging op
- Omgevingsrechtelijke bepalingen: het plan moet passen binnen het omgevingsrecht
De processen vinden vaak parallel plaats met constante interactie, maar pas ná
bestemmingswijziging + vergunningverlening mag er ontwikkeld worden (volgtijdelijkheid).
, HC2: Rekenen deel 1
Degene die waarde ontwikkelt is niet per se degene die waarde vangt. Je kan op waarde wachten.
Bouwkolom volgt de chronologie van de grond en vastgoedontwikkeling in de fysieke zin. Rekenen
gaat echter niet chronologisch. Rekenen gaat vanuit de dag van waardecreatie (dus vanaf bovenaf in
de bouwkolom).
Grondspeculatie = speculeren is het kopen of verkopen van grond met het oog op winst door koers-
of prijsverandering: grondspeculatie is het speculeren op waardevermeerdering van de grond.
(vastgoed)waarde = aankoopwaarde voor belegger/consument; verkoopwaarde voor de
projectontwikkelaar. Dit is dus waar je mee begint te rekenen (zie bouwkolom).
Residuele waarde van bouwrijpe grond = max. aankoopbedrag voor projectontwikkelaar;
verkoopwaarde voor de grondexploitant. = vastgoedwaarde van project – bouwkosten (realiseren
vastgoed) – grondkosten (grond bouwrijp maken).
Surplus/land rent = deel van de grondwaarde dat boven alternatieve kosten uitstijgt. Dus boven de
waarde van de grond in zijn gebruik. = waarde – bouwkosten – grondkosten (zie bouwkolom).
Binnenstedelijk ontwikkelen geeft een kleiner surplus, want kleiner verschil tussen waarde nieuwe
functie en waarde huidige functie. Soms negatief surplus; rol overheidsinstanties.
Buitenstedelijk ontwikkelen geeft een groot surplus, want er is een groot verschil tussen waarde
nieuwe functie en waarde huidige functie
Waarde van vastgoed wordt bepaald door het gebruik. Wat gerealiseerd kan worden in een
vastgoedproject hangt af van wat de waarde na ontwikkeling zou kunnen worden. Waarde van
grond is een afgeleide van het gebruik.
Stijging van vastgoed- en grondprijzen wordt veroorzaakt door economische groei en een inelastisch
grondaanbod. Het grondaanbod blijft ongeveer hetzelfde en beweegt dus niet mee met de
economische groei, wat een stijging veroorzaakt van vastgoed- en grondprijzen.
Er bestaat niet één manier van vastgoedberekening. Er zijn verschillende fasen, dus verschillende
transacties, maar ook verschillende actoren en doelen.
Actor Commerciële Gemeente of Huurder
ontwikkelaar of woningcorporatie
belegger
Doel Winst of rendement Maatschappelijk doel; Vastgoed als
kostendekkend productiefactor voor
opereren realisatie ander doel
Er zijn diverse soorten exploitaties:
1. Vastgoedexploitatie (kasstromen)
- Wat: verhuur van vastgoed
- Wie: belegger
- Termijn: 10-30 jaar, maar kan langer
- Kosten: investering (pand kopen) + exploitatiekosten
- Inkomsten: huur + verkoop (einde van exploitatieperiode)
