Privaatrecht appartementsrecht
Samenvatting hoofdstuk 1
Inleiding appartementsrecht
1.1
Een flatwoning of bovenwoning is een onderdeel van een groter gebouw. De woning is een
bestanddeel van het gebouw (art. 3:4 jo. 5:3 BW), dan wel via het gebouw worden nagetrokken door
de grond (art. 3:3 jo. 5:20 lid 1 sub e BW).
Van een onderdeel van een gebouw kan men in beginsel geen eigenaar worden; zonder een recht
van opstal is ‘verdiepingseigendom’ in ons recht namelijk niet mogelijk.
Een appartement is geen zelfstandige zaak (art. 5:2 BW), het is een recht van een geheel eigen aard.
Eigendom is het meest omvattend recht dat een persoon op zaak kan hebben (art. 5:1 BW) en bij een
appartementsrecht is in die zin geen sprake van.
Het is gek dat de gerechtigde tot een appartement een appartementseigenaar wordt genoemd en
van rechtswege lid is van een VvE. Omdat je eigenlijk geen eigenaar bent.
De VvE is belast met het beheer van de gemeenschap.
Uit het feit dat de eigenaars verplicht lid zijn van een VvE blijkt dat het appartementsrecht wordt
beheerst door twee rechtsgebieden: het goederenrecht en het verenigingsrecht.
Appartementsrecht
Ondanks dat een appartementsrecht geen stoffelijke zaak is, dient een appartementsrecht volgens
de wetgever wel als zakelijk recht te worden beschouwd (art. 5:106 t/m 5:147 BW).
Art. 5:106 lid 4 BW:
- Aspect I: mede-eigendom, het eerste aspect is dat geen sprake is van eigendom, maar van
een onverdeeld aandeel in de eigendom van het hele gebouw met grond. Dit is een
goederenrechtelijk gemeenschap.
- Aspect II: de gerechtigde tot een appartementsrecht het exclusief gebruiksrecht heeft van
een bepaald gedeelte van het gebouw, dat in de splitsing is betrokken. Dit gedeelte moet
blijkens inrichting bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te gebruiken. Het is dus nodig dat
het gebouw en de grond naar inrichting geschikt zijn of worden voor een splitsing in
appartementsrechten. Het is dit bepaalde gedeelte, dat doorgaans door een eigenaar als ‘zijn
appartement’ wordt gezien en als privé-gedeelte wordt aangemerkt. De overige gedeelte zijn
gemeenschappelijk.
- Aspect III: iedere appartementseigenaar is van rechtswege lid van een VvE (art. 5:125 lid 2
BW) en dat alleen appartementseigenaars lid van de VvE zijn.
Op grond van de wet voert een VvE het beheer over de goederenrechtelijke gemeenschap (art. 5:126
lid 1 BW).
, Hoofdstuk 2
Splitsing, akte van splitsing en splitsingsreglementen
2.1
Splitsing in appartementsrechten geschiedt in ieder geval door het inschrijven van een notariële akte
met aangehechte tekening in de openbare registers; de zogenaamde akte van splitsing (art. 5:107
BW).
2.2
Hetgeen in de splitsing betrokken wordt door splitsing een object. Is het onderwerp van splitsing dus
een zaak, dan wordt het recht daarop – eigendomsrecht – gesplitst in appartementsrechten. Betreft
het meerdere zaken, dan ontstaat een vorm van algemeenheid van goederen en wordt het recht
daarop, dat in feite geen eigendomsrecht kan zijn omdat een algemeenheid van goederen geen zaak
is, gesplitst.
Voor een splitsing in appartementsrechten is dan ook geen titel in de zin van artikel 3:84 lid 1 jo. 3:98
BW vereist. De splitsing in appartementsrechten is een eenzijdige rechtshandeling van degene die
bevoegd is om tot splitsing over te gaan.
Bevoegdheid tot splitsing
Degene die bevoegd is tot het splitsen is in principe de eigenaar van het gebouw met grond en
toebehoren en in het geval van een te splitsen erfpachtrecht of opstalrecht de erfpachter
respectievelijk de opstaller. Op grond van art. 5:106 lid 3 BW kan ook een appartementsrecht zelf
worden gesplitst in appartementsrechten door de appartementseigenaar. Dit is ondersplitsing.
Als de splitsing door een rechthebbende wordt verricht zullen alle afzonderlijke
appartementsrechten gaan toebehoren aan deze rechthebbende. Van vermenging (art. 3:81 lid 2 sub
e BW) is geen sprake, omdat het geen beperkte rechten zijn.
Het is op grond van art. 5:111 onder c BW vereist dat bij splitsing wordt vermeld wie de
(mede)eigenaars zijn van de te onderscheiden appartementsrechten.
Rechtsbescherming bij onbevoegdheid tot splitsing
Een splitsing die is verricht door een partij die niet bevoegd was over de daarin betrokken
registergoederen te beschikken en/of een splitsing die niet voldoet aan de constitutieve vereisten is
in beginsel nietig.
Vanwege deze mogelijk vergaande gevolgen, biedt de wet drie vormen van heling van een ongeldige
of gebrekkige splitsing:
1. Ondanks de beschikkingsonbevoegdheid van degene die de splitsing heeft verricht, is deze
toch geldig indien gevolgd door een geldige overdracht van appartementsrecht of vestiging
(5:110 lid 1 BW).
2. Een ongeldige splitsing wordt geldig wanneer een appartementsrecht is verkregen door
verjaring (art. 5:110 lid 2 BW).
3. De kantonrechter kan bevelen dat de akte wordt gewijzigd, dan wel de splitsing wordt
opgeheven (art. 5:144 lid 1 sub f BW). Daarbij wordt de splitsing niet van rechtswege
ontbonden (art. 5:143 lid 1 onder b BW).
Beschikkingsonbevoegdheid splitser (art. 5:110 lid 1 BW).
Een ongeldige splitsing, kan toch in zijn geheel geldig zijn, indien de ongeldige splitsing wordt gevolgd
door een overdracht van appartementsrecht, of vestiging van een beperkt recht daarop, die geldig
zou zijn als de aanvankelijk onbevoegde splitsing buiten beschouwing wordt gelaten.
Samenvatting hoofdstuk 1
Inleiding appartementsrecht
1.1
Een flatwoning of bovenwoning is een onderdeel van een groter gebouw. De woning is een
bestanddeel van het gebouw (art. 3:4 jo. 5:3 BW), dan wel via het gebouw worden nagetrokken door
de grond (art. 3:3 jo. 5:20 lid 1 sub e BW).
Van een onderdeel van een gebouw kan men in beginsel geen eigenaar worden; zonder een recht
van opstal is ‘verdiepingseigendom’ in ons recht namelijk niet mogelijk.
Een appartement is geen zelfstandige zaak (art. 5:2 BW), het is een recht van een geheel eigen aard.
Eigendom is het meest omvattend recht dat een persoon op zaak kan hebben (art. 5:1 BW) en bij een
appartementsrecht is in die zin geen sprake van.
Het is gek dat de gerechtigde tot een appartement een appartementseigenaar wordt genoemd en
van rechtswege lid is van een VvE. Omdat je eigenlijk geen eigenaar bent.
De VvE is belast met het beheer van de gemeenschap.
Uit het feit dat de eigenaars verplicht lid zijn van een VvE blijkt dat het appartementsrecht wordt
beheerst door twee rechtsgebieden: het goederenrecht en het verenigingsrecht.
Appartementsrecht
Ondanks dat een appartementsrecht geen stoffelijke zaak is, dient een appartementsrecht volgens
de wetgever wel als zakelijk recht te worden beschouwd (art. 5:106 t/m 5:147 BW).
Art. 5:106 lid 4 BW:
- Aspect I: mede-eigendom, het eerste aspect is dat geen sprake is van eigendom, maar van
een onverdeeld aandeel in de eigendom van het hele gebouw met grond. Dit is een
goederenrechtelijk gemeenschap.
- Aspect II: de gerechtigde tot een appartementsrecht het exclusief gebruiksrecht heeft van
een bepaald gedeelte van het gebouw, dat in de splitsing is betrokken. Dit gedeelte moet
blijkens inrichting bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te gebruiken. Het is dus nodig dat
het gebouw en de grond naar inrichting geschikt zijn of worden voor een splitsing in
appartementsrechten. Het is dit bepaalde gedeelte, dat doorgaans door een eigenaar als ‘zijn
appartement’ wordt gezien en als privé-gedeelte wordt aangemerkt. De overige gedeelte zijn
gemeenschappelijk.
- Aspect III: iedere appartementseigenaar is van rechtswege lid van een VvE (art. 5:125 lid 2
BW) en dat alleen appartementseigenaars lid van de VvE zijn.
Op grond van de wet voert een VvE het beheer over de goederenrechtelijke gemeenschap (art. 5:126
lid 1 BW).
, Hoofdstuk 2
Splitsing, akte van splitsing en splitsingsreglementen
2.1
Splitsing in appartementsrechten geschiedt in ieder geval door het inschrijven van een notariële akte
met aangehechte tekening in de openbare registers; de zogenaamde akte van splitsing (art. 5:107
BW).
2.2
Hetgeen in de splitsing betrokken wordt door splitsing een object. Is het onderwerp van splitsing dus
een zaak, dan wordt het recht daarop – eigendomsrecht – gesplitst in appartementsrechten. Betreft
het meerdere zaken, dan ontstaat een vorm van algemeenheid van goederen en wordt het recht
daarop, dat in feite geen eigendomsrecht kan zijn omdat een algemeenheid van goederen geen zaak
is, gesplitst.
Voor een splitsing in appartementsrechten is dan ook geen titel in de zin van artikel 3:84 lid 1 jo. 3:98
BW vereist. De splitsing in appartementsrechten is een eenzijdige rechtshandeling van degene die
bevoegd is om tot splitsing over te gaan.
Bevoegdheid tot splitsing
Degene die bevoegd is tot het splitsen is in principe de eigenaar van het gebouw met grond en
toebehoren en in het geval van een te splitsen erfpachtrecht of opstalrecht de erfpachter
respectievelijk de opstaller. Op grond van art. 5:106 lid 3 BW kan ook een appartementsrecht zelf
worden gesplitst in appartementsrechten door de appartementseigenaar. Dit is ondersplitsing.
Als de splitsing door een rechthebbende wordt verricht zullen alle afzonderlijke
appartementsrechten gaan toebehoren aan deze rechthebbende. Van vermenging (art. 3:81 lid 2 sub
e BW) is geen sprake, omdat het geen beperkte rechten zijn.
Het is op grond van art. 5:111 onder c BW vereist dat bij splitsing wordt vermeld wie de
(mede)eigenaars zijn van de te onderscheiden appartementsrechten.
Rechtsbescherming bij onbevoegdheid tot splitsing
Een splitsing die is verricht door een partij die niet bevoegd was over de daarin betrokken
registergoederen te beschikken en/of een splitsing die niet voldoet aan de constitutieve vereisten is
in beginsel nietig.
Vanwege deze mogelijk vergaande gevolgen, biedt de wet drie vormen van heling van een ongeldige
of gebrekkige splitsing:
1. Ondanks de beschikkingsonbevoegdheid van degene die de splitsing heeft verricht, is deze
toch geldig indien gevolgd door een geldige overdracht van appartementsrecht of vestiging
(5:110 lid 1 BW).
2. Een ongeldige splitsing wordt geldig wanneer een appartementsrecht is verkregen door
verjaring (art. 5:110 lid 2 BW).
3. De kantonrechter kan bevelen dat de akte wordt gewijzigd, dan wel de splitsing wordt
opgeheven (art. 5:144 lid 1 sub f BW). Daarbij wordt de splitsing niet van rechtswege
ontbonden (art. 5:143 lid 1 onder b BW).
Beschikkingsonbevoegdheid splitser (art. 5:110 lid 1 BW).
Een ongeldige splitsing, kan toch in zijn geheel geldig zijn, indien de ongeldige splitsing wordt gevolgd
door een overdracht van appartementsrecht, of vestiging van een beperkt recht daarop, die geldig
zou zijn als de aanvankelijk onbevoegde splitsing buiten beschouwing wordt gelaten.
