Hoorcollege aantekeningen Onroerendgoedrecht

Week 5

Onderwerp: Appartementsrechten

Literatuur: Pitlo H 13

Arresten:



Voorbereiding hoorcollege week 5

Appartementsrechten

 5:106 lid 4: appartementsrecht is een aandeel in de goederen die in een splitsing zijn
betrokken, dat de bevoegdheid omvat tot het uitsluitend gebruik van bepaalde gedeelten
van het gebouw die blijkens hun inrichting bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden
gebruikt. Toepassing is niet beperkt tot woonruimten, maar kan zich ook uitstrekken over
winkel-, kantoor-, garage- en andere ruimtes.
 Handig als je een groot gebouw voor verschillende functies wil gaan gebruiken
 Object is een gedeelte van een gebouw, maar kan ook een bepaald gedeelte van een stuk
grond betreffen. Ook erfpacht en opstal kunnen object van splitsing zijn
 Delen moeten geschikt zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt (elk deel moet dus
zelfstandig voor bewoning/bedrijfsruimte etc geschikt zijn)
 Appartementseigenaars zijn (als deelnemers in deze gemeenschap) verplicht zich tegenover
elkaar te gedragen overeenkomstig de eisen van redelijkheid en billijkheid
 Appartementsrecht is GEEN beperkt zakelijk recht, maar een zelfstandig eigenaardig recht (=
zakelijk genotsrecht). Zelfs als alle appartementsrechten aan één eigenaar toebehoren, vindt
GEEN vermenging plaats en blijven de appartementsrechten bestaan.
 Definitie van de rechter; door wetgever gecreëerd zelfstandig registergoed bestaande uit een
3-eenheid
1. Mede-eigendomsrecht van een bepaald registergoed
2. Een exclusief gebruiksrecht van een gedeelte van een gebouw
3. Lidmaatschap van de VVAe

Voorrang gebruik appartementsrecht ten opzichte van het opstalrecht

 Opstalrecht kan gebruikt worden voor een verticale splitsing van grond en gebouw en ook
voor splitsing van het gebouwde zelf.
 Gebruik van opstalrecht vindt begrenzing daar waar de zelfstandigheid van de zaak verloren
dreigt te gaan, want men kan NIET met behulp van een opstalrecht het exclusieve
eigendomsrecht van een vertrek in een gebouw verkrijgen. Appartementsrecht kan hiervoor
WEL gebruikt worden, want die verleent een exclusief gebruiksrecht op onderdelen van een
gebouw.

Splitsing

 5:106
 Wie zijn ertoe bevoegd:
- Eigenaar
- Erfpachter met toestemming van de bloot eigenaar (mag toestemming niet zonder
redelijke grond weigeren. Rechter kan machtiging tot splitsing afgeven ex 5:106 lid 7). De
canon die voor erfpacht verschuldigd is, wordt na splitsing over de appartementsrechten

, verdeeld ex 5:115 en 5:116. In beginsel geldt daarbij de onderlinge verdeling als bedoeld
in 5:113 lid 2.
- Opstaller met toestemming van de bloot eigenaar (mag toestemming niet zonder
redelijke grond weigeren. Rechter kan machtiging tot splitsing afgeven ex 5:106 lid 7) De
canon die voor opstal verschuldigd is, wordt na splitsing over de appartementsrechten
verdeeld ex 5:115 en 5:116. In beginsel geldt daarbij de onderlinge verdeling als bedoeld
in 5:113 lid 2.
NB. Sanctie zonder toestemming is relatieve nietigheid, MAAR slechts met beroep van de
grondeigenaar
- Appartementseigenaar kan ook zijn appartementsrecht splitsen ex lid 3 (= ondersplitsing)
 Wat kan gesplitst:
- Recht op een gebouw, kan ook groep van gebouwen zijn ex lid 6 met toebehoren
- Grond met toebehoren
- NB. Begrip toebehoren is ruimer dan bestanddelen ex 3:4, want ook andere ten nutte
van het gebouw/de grond bestemde zaken die NIET door hun vorm als zodanig zijn te
herkennen vallen eronder (bijvoorbeeld vloermatten in gemeenschappelijk
portaal/grasmaaimachine voor gemeenschappelijke tuin)
 Ook mogelijk als gebouw waarop de splitsing betrekking heeft nog slechts op papier
bestaat/nog niet afgebouwd is ex 5:107. Appartementsrechten ontstaan in zo’n geval op het
moment van inschrijving van de akte van splitsing in de openbare registers
 Splitsingsvergunning nodig, opgenomen in Huisvestingswet (art. 33 verklaart dat het
verboden is om een gebouw dat behoort tot een door gemeenteraad aangewezen categorie
zonder vergunning te splitsen in appartementsrechten. Art. 39 verklaart dat de inschrijving
van de splitsingsakte conform 5:109 slechts plaatsvindt indien onder de akte een notariële
verklaring is opgenomen dat een splitsingsvergunning is verkregen/vereist was).
 5:109; splitsing vindt plaats door het opmaken van een notariële akte en inschrijving in de
openbare registers. Inhoud van de notariële akte dient te voldoen aan de in 5:111-113
gestelde eisen:
- In de akte dient plaatselijke ligging van het te splitsen gebouw te worden genoemd
- Kadastrale gegevens dienen te worden vermeld
- Afzonderlijke gedeelten van het gesplitste gebouw dienen te worden omschreven
- Aan de akte van splitsing dient een tekening te worden gehecht waaruit duidelijk blijkt
welke gedeelten van het gebouw/grondstuk bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te
worden gebruikt en welke delen gemeenschappelijk zullen worden benut
- Reglement ex 5:112 waarin onder andere regelingen over de exploitatie, verzekeringen
en gebruik van het privégedeelte zijn opgenomen, maar ook gebruik/beheer en
onderhoud van de delen van het gebouw die gemeenschappelijk worden gebruikt en
verwijzing naar huishoudelijk reglement (= hoeft niet in openbare registers te worden
gepubliceerd). Ook kunnen in het reglement welstandsbepalingen opgenomen worden
(hiermee kan verhindert worden dat het aanzien en dus de prijs van een in
appartementen gesplitst gebouw daalt, doordat een nieuwe gebruiker niet past bij de
overige appartementseigenaren. Hiertegen is ex 5:121 beroep tegen de rechter te doen
die vervolgens een machtiging kan verlenen)

Na inschrijving in de openbare registers van de akte van splitsing heeft de inhoud daarvan
werking tegen alle rechtsverkrijgenden onder bijzondere titel (kopers)/allen die om niet of
onder bezwarende titel een appartement in gebruik hebben gekregen ex 5:120 lid 2
(huurders)