Samenvatting (literatuur)
Appartementsrecht
Art. 5:106 BW e.v.
Het appartementsrecht
Kenmerken
- Splitsing in appartementsrechten moet gezien worden als een uiteenvallen van de
volle eigendom in een aantal zelfstandige zakelijke genotsrechten.
- Zodra de door de splitsing ontstane appartementsrechten aan verschillende
personen gaan toebehoren, bestaat er in feite een mede-eigendom. Een bijzondere
gemeenschap, art. 3:189 e.v. BW
- Dualistisch karakter: zolang er maar een eigenaar is, kan het gezien worden als een
zakelijk genotsrecht, als er meer eigenaren komen is er ook sprake van recht van
mede-eigendom.
Splitsingsakte en reglement
- Splitsingsakte en reglement heeft kwalitatieve werking = is ook verbindend tegen
rechtsverkrijgenden onder bijzondere titel
- Met splitsingstekening: (5:109 lid 3): indien de splitsingstekening afwijkt van de akte
in de omschrijving, gaat de tekening voor (HR 2013/522, HR Prinsenwerf)
- Soms is een splitsingsvergunning vereist
- Uitleg van een splitsingsakte (inclusief tekening en reglement): naar objectieve
maatstaven uitleggen en daarbij mag soms rekening gehouden worden met de
waarneembare feitelijke situaties
- Geen beperkt recht: een appartementsrecht is geen beperkt recht! Er bestaat geen
moederrecht. Het gaat hier om een verdeling.
o Ook een verschil met beperkt recht is dat gezamenlijke appartementsrechten
aan een eigenaar toekomen, terwijl je bij een beperkt zakelijk recht minimaal
twee partijen nodig hebt, anders gaat het zakelijk recht teniet door
vermenging.
Splitsing in appartementsrechten
- 5:106 lid 1 = Een eigenaar, erfpachter of opstaller is bevoegd zijn recht op een
gebouw met toebehoren en op de daarbij behorende grond met toebehoren te
splitsen in appartementsrechten.
o Hieronder kunnen ook roerende zaken vallen
- 5:106 lid 3 = ondersplitsing in appartementsrechten kan, tenzij in akte is verboden
o Het appartementsrecht wordt ondergesplitst in appartementsrechten en niet
het gebouw. Hierdoor ontstaan alweer aandelen in het
hoofdappartementsrecht
- 5:106 lid 4 = privégedeelten zijn gedeelten van een gebouw en/of grond die blijkens
hun inrichting of aanduiding bestemd zijn/worden om als afzonderlijk deel te worden
gebruikt. Begrenzingen blijken uit de akte en tekening.
- 5:106 lid 6 = bij ‘gebouw’ hoeft het niet te gaan om een geheel gebouw. Kan ook
meerdere gebouwen zijn die in een splitsing betrokken wordt
, - 5:109 = splitsing in appartementsrechten geschiedt door opmaken van notariële akte
en inschrijving daarvan in de openbare registers
- 5:113 = aandelen van appartementseigenaars zijn gelijk, tenzij anders is bepaald.
o Komt in praktijk veel voor
- 5:119 = je mag veranderingen aanbrengen aan het privegedeelte mits je geen nadeel
toebrengt aan een ander gedeelte (hetzij gemeenschappelijk, hetzij prive)
o 5:119 lid 2 = wijzigingen moet je onverwijld aan de VvE kennisgeven. Leidt
wijziging tot verandering van de waarde van het gebouw, dan moet
verzekeringsbedrag wellicht worden verhoogd of verlaagd.
o Niet-naleving kennisgeving leidt tot aansprakelijkheid voor schade
die de eigenaars gezamenlijk leiden
o 5:119 lid 3 = gevolgen wijzigingen indien splitsing naderhand wordt
opgeheven. Eventuele waardevermindering behoort ten laste te
komen van eigenaar die haar heeft veroorzaakt. Eventuele
waardevermeerdering brengt geen recht ergens op met zich mee. Je
hebt de waardevermeerdering immers geheel vrijwillig aangebracht
- 5:120 = privégedeelte voor eigen gebruik of aan ander in gebruik geven
o Let op de bestemming in reglement
o Gepaard met recht van beheer en bevoegdheid het privégedeelte
onderhouden zoals men dit wenst en daaraan eventuele herstellingen te
verrichten
o Moet zorgvuldigheid in acht nemen m.b.t. alle zich daarin
bevindende gemeenschappelijke gedeelten/zaken
o Kan ook beperkingen inhouden
o Je kan dus geen opdracht geven voor herstel van gemeenschappelijke
zaken/gedeelten. Eventueel daarbij gemaakte kosten kan hij niet verhalen op
de mede-eigenaars
- 5:122 (jo. 5:125 lid 2) = overgang onder bijzondere titel of toedeling van een
appartementsrecht omvat, voor zover niet anders bepaald, mede de als
appartementseigenaar verkregen rechten
o Kan hiervan afwijken in splitsingsakte/reglement of koopovereenkomst
o Verhuring door appartementseigenaar kan zonder kennisgeving, in reglement
staat wel dat huurder schriftelijk moet verklaren het (huishoudelijk)
reglement en besluit van 5:128 na te leven
- 5:122 lid 3, 4
Vereisten van de akte van splitsing in appartementsrechten (5:111):
- Reglement (5:111 sub d jo. 5:112)
Appartementsrecht
Art. 5:106 BW e.v.
Het appartementsrecht
Kenmerken
- Splitsing in appartementsrechten moet gezien worden als een uiteenvallen van de
volle eigendom in een aantal zelfstandige zakelijke genotsrechten.
- Zodra de door de splitsing ontstane appartementsrechten aan verschillende
personen gaan toebehoren, bestaat er in feite een mede-eigendom. Een bijzondere
gemeenschap, art. 3:189 e.v. BW
- Dualistisch karakter: zolang er maar een eigenaar is, kan het gezien worden als een
zakelijk genotsrecht, als er meer eigenaren komen is er ook sprake van recht van
mede-eigendom.
Splitsingsakte en reglement
- Splitsingsakte en reglement heeft kwalitatieve werking = is ook verbindend tegen
rechtsverkrijgenden onder bijzondere titel
- Met splitsingstekening: (5:109 lid 3): indien de splitsingstekening afwijkt van de akte
in de omschrijving, gaat de tekening voor (HR 2013/522, HR Prinsenwerf)
- Soms is een splitsingsvergunning vereist
- Uitleg van een splitsingsakte (inclusief tekening en reglement): naar objectieve
maatstaven uitleggen en daarbij mag soms rekening gehouden worden met de
waarneembare feitelijke situaties
- Geen beperkt recht: een appartementsrecht is geen beperkt recht! Er bestaat geen
moederrecht. Het gaat hier om een verdeling.
o Ook een verschil met beperkt recht is dat gezamenlijke appartementsrechten
aan een eigenaar toekomen, terwijl je bij een beperkt zakelijk recht minimaal
twee partijen nodig hebt, anders gaat het zakelijk recht teniet door
vermenging.
Splitsing in appartementsrechten
- 5:106 lid 1 = Een eigenaar, erfpachter of opstaller is bevoegd zijn recht op een
gebouw met toebehoren en op de daarbij behorende grond met toebehoren te
splitsen in appartementsrechten.
o Hieronder kunnen ook roerende zaken vallen
- 5:106 lid 3 = ondersplitsing in appartementsrechten kan, tenzij in akte is verboden
o Het appartementsrecht wordt ondergesplitst in appartementsrechten en niet
het gebouw. Hierdoor ontstaan alweer aandelen in het
hoofdappartementsrecht
- 5:106 lid 4 = privégedeelten zijn gedeelten van een gebouw en/of grond die blijkens
hun inrichting of aanduiding bestemd zijn/worden om als afzonderlijk deel te worden
gebruikt. Begrenzingen blijken uit de akte en tekening.
- 5:106 lid 6 = bij ‘gebouw’ hoeft het niet te gaan om een geheel gebouw. Kan ook
meerdere gebouwen zijn die in een splitsing betrokken wordt
, - 5:109 = splitsing in appartementsrechten geschiedt door opmaken van notariële akte
en inschrijving daarvan in de openbare registers
- 5:113 = aandelen van appartementseigenaars zijn gelijk, tenzij anders is bepaald.
o Komt in praktijk veel voor
- 5:119 = je mag veranderingen aanbrengen aan het privegedeelte mits je geen nadeel
toebrengt aan een ander gedeelte (hetzij gemeenschappelijk, hetzij prive)
o 5:119 lid 2 = wijzigingen moet je onverwijld aan de VvE kennisgeven. Leidt
wijziging tot verandering van de waarde van het gebouw, dan moet
verzekeringsbedrag wellicht worden verhoogd of verlaagd.
o Niet-naleving kennisgeving leidt tot aansprakelijkheid voor schade
die de eigenaars gezamenlijk leiden
o 5:119 lid 3 = gevolgen wijzigingen indien splitsing naderhand wordt
opgeheven. Eventuele waardevermindering behoort ten laste te
komen van eigenaar die haar heeft veroorzaakt. Eventuele
waardevermeerdering brengt geen recht ergens op met zich mee. Je
hebt de waardevermeerdering immers geheel vrijwillig aangebracht
- 5:120 = privégedeelte voor eigen gebruik of aan ander in gebruik geven
o Let op de bestemming in reglement
o Gepaard met recht van beheer en bevoegdheid het privégedeelte
onderhouden zoals men dit wenst en daaraan eventuele herstellingen te
verrichten
o Moet zorgvuldigheid in acht nemen m.b.t. alle zich daarin
bevindende gemeenschappelijke gedeelten/zaken
o Kan ook beperkingen inhouden
o Je kan dus geen opdracht geven voor herstel van gemeenschappelijke
zaken/gedeelten. Eventueel daarbij gemaakte kosten kan hij niet verhalen op
de mede-eigenaars
- 5:122 (jo. 5:125 lid 2) = overgang onder bijzondere titel of toedeling van een
appartementsrecht omvat, voor zover niet anders bepaald, mede de als
appartementseigenaar verkregen rechten
o Kan hiervan afwijken in splitsingsakte/reglement of koopovereenkomst
o Verhuring door appartementseigenaar kan zonder kennisgeving, in reglement
staat wel dat huurder schriftelijk moet verklaren het (huishoudelijk)
reglement en besluit van 5:128 na te leven
- 5:122 lid 3, 4
Vereisten van de akte van splitsing in appartementsrechten (5:111):
- Reglement (5:111 sub d jo. 5:112)
