FAP
Hoofdstuk 11 - De woning- en hypothekenmarkt
11.2 Kopen of huren?
Huishoudens met een relatief laag inkomen zijn in de stad vaak
oververtegenwoordigd. Daarom zijn er in de grote steden meestal meer
huurwoningen dan koopwoningen. Relatief lage inkomens hebben weinig
voordeel van de fiscale behandeling van de hypotheekrente en voor deze groep
is kopen van een eigen woning vaak te duur.
Huishoudens met en smalle beurs worden door nieuwe ontwikkelingen
aangemoedigd om toe te treden tot de woningmarkt:
- BEW (wet bevordering eigen woningbezit): de hogere woonlasten van een
koopwoning ten opzichte van een huurwoning worden voor huishoudens
met een laag inkomen substantieel verminderd
- Verkoop door woningcorporaties van huurwoningen aan de bewoners. De
prijzen van deze woningen zijn lager dan de vrije verkoopwaarde omdat de
woning wordt verkocht in bewoonde staat.
Kopen of huren? Hangt af van de volgende factoren:
1. De marktomstandigheden
2. Persoonlijke omstandigheden
3. Algemene relevante factoren
Bezitsvorming (door aflossing verwerft de eigenaar zich een grotere
economische onafhankelijkheid dan de huurder)
Vermogensvorming
Renterisico
Diverse kosten
11.3 Markt voor koopwoningen
Woningmarkt = markt voor koopwoningen.
We kunnen woningen onderscheiden in:
- Vrijstaande woningen
- Hoekwoningen
- Tussenwoningen
- Appartementen
Factoren die invloed hebben op de huizenprijzen:
- Vraag en aanbod
- De rente
Als de rente hoog is, zullen mensen minder willen lenen. De vraag naar
koopwoningen zal dus afnemen en hierdoor komen de huizenprijzen onder
druk te staan.
- Het economisch klimaat
Een slecht economisch klimaat leidt tot toenemende werkloosheid, afname
van koopbereidheid en onzekerheid over de financiële toekomst. Door deze
onzekerheid gaat men liever geen langdurige verplichtingen aan. Ze willen
dus geen eigen woning kopen en de vraag zal afnemen.
Op de woningmarkt kan sprake zijn van een kopers- of verkopersmarkt.
Verkopersmarkt = er is een relatief grote vraag naar woningen tegen een relatief
gering aanbod.
11.4 De hypotheekmarkt
Tophypotheek = hypotheek die hoger is dan de aankoopwaarde.
, De hypotheekrente komt tot stand door vraag een aanbod op de kapitaalmarkt.
De markt van hypothecaire leningen is slechts een relatief klein deel van deze
kapitaalmarkt.
Aan de vraagkant kan de markt voor woninghypotheken als volgt worden
gesegmenteerd:
- Starters
- Doorstromers (eigenaren die een andere woning willen kopen)
- Omzetters (wijziging doorvoeren in lopende hypotheek waarbij de huidige
woning onderpand blijft)
Het CBS maakt aan de aanbiederszijde het volgende onderscheid:
- Hypotheekbanken en bouwfondsen
- Verzekeraars en pensioenfondsen
- Algemene banken en spaarbanken (grootste marktpartij op de
hypotheekmarkt voor particulieren)
- Overige marktpartijen
Distributiekanalen voor de hypothecaire lening:
- Rechtstreeks via de geldgever
1. Via een bankkantoor
2. Via direct-writing (= door middel van advertenties, mailings, via
internet en telefonisch wordt de consument attent gemaakt op de
producten van de geldgever)
- Via bemiddelaars / tussenpersonen
1. De makelaar
2. De assurantietussenpersonen
3. Onafhankelijke tussenpersonen
11.5 Funding
De wijze van verkrijging van het geld door de aanbieder van woninghypotheken
(de funding) is medebepalend voor de ontwikkeling van hypotheekproducten.
De meeste streven ernaar om de aangetrokken middelen en de uitgezette
hypotheken que rente-aanpassingsperiode (de rentelooptijd) zoveel mogelijk
gelijk te laten lopen.
Lang geld is duurder dan kort geld.
11.6 Invloed overheid op de woning- en hypothekenmarkt
Het optreden van de overheid is gericht op het borgen van publieke zaken die
niet automatisch door een vrije markt worden bereikt.
Het stimuleren van eigen woningbezit wordt tot op zekere hoogte ondersteund
doordat er publieke belangen in het spel zijn. De omvang van de
hypotheekrenteaftrek is echter veel groter dan de omvang van de publieke
belangen. De hypotheekrenteaftrek blijkt geen effectief middel om woningbezit te
stimuleren, omdat de aftrek de prijs van koopwoningen sterk verhoogt en het
aanbod van woningen slechts in beperkte mate reageert op prijsprikkels.
Ook herverdeling naar lagere inkomens lijkt niet door de hypotheekrenteaftrek te
worden bereikt: vooral de omvang en kwaliteit van duurdere koopwoningen wordt
er door vergroot. Ook leidt de aftrek tot hogere belastingtarieven, die zowel de
werkgelegenheid als de neiging tot werken verkleinen.
De hypotheekrenteaftrek verlaagt weliswaar de kosten, maar de prijsstijging van
woningen neemt dit voordeel weer weg. Dit geldt ook voor de afschaffing van de
Hoofdstuk 11 - De woning- en hypothekenmarkt
11.2 Kopen of huren?
Huishoudens met een relatief laag inkomen zijn in de stad vaak
oververtegenwoordigd. Daarom zijn er in de grote steden meestal meer
huurwoningen dan koopwoningen. Relatief lage inkomens hebben weinig
voordeel van de fiscale behandeling van de hypotheekrente en voor deze groep
is kopen van een eigen woning vaak te duur.
Huishoudens met en smalle beurs worden door nieuwe ontwikkelingen
aangemoedigd om toe te treden tot de woningmarkt:
- BEW (wet bevordering eigen woningbezit): de hogere woonlasten van een
koopwoning ten opzichte van een huurwoning worden voor huishoudens
met een laag inkomen substantieel verminderd
- Verkoop door woningcorporaties van huurwoningen aan de bewoners. De
prijzen van deze woningen zijn lager dan de vrije verkoopwaarde omdat de
woning wordt verkocht in bewoonde staat.
Kopen of huren? Hangt af van de volgende factoren:
1. De marktomstandigheden
2. Persoonlijke omstandigheden
3. Algemene relevante factoren
Bezitsvorming (door aflossing verwerft de eigenaar zich een grotere
economische onafhankelijkheid dan de huurder)
Vermogensvorming
Renterisico
Diverse kosten
11.3 Markt voor koopwoningen
Woningmarkt = markt voor koopwoningen.
We kunnen woningen onderscheiden in:
- Vrijstaande woningen
- Hoekwoningen
- Tussenwoningen
- Appartementen
Factoren die invloed hebben op de huizenprijzen:
- Vraag en aanbod
- De rente
Als de rente hoog is, zullen mensen minder willen lenen. De vraag naar
koopwoningen zal dus afnemen en hierdoor komen de huizenprijzen onder
druk te staan.
- Het economisch klimaat
Een slecht economisch klimaat leidt tot toenemende werkloosheid, afname
van koopbereidheid en onzekerheid over de financiële toekomst. Door deze
onzekerheid gaat men liever geen langdurige verplichtingen aan. Ze willen
dus geen eigen woning kopen en de vraag zal afnemen.
Op de woningmarkt kan sprake zijn van een kopers- of verkopersmarkt.
Verkopersmarkt = er is een relatief grote vraag naar woningen tegen een relatief
gering aanbod.
11.4 De hypotheekmarkt
Tophypotheek = hypotheek die hoger is dan de aankoopwaarde.
, De hypotheekrente komt tot stand door vraag een aanbod op de kapitaalmarkt.
De markt van hypothecaire leningen is slechts een relatief klein deel van deze
kapitaalmarkt.
Aan de vraagkant kan de markt voor woninghypotheken als volgt worden
gesegmenteerd:
- Starters
- Doorstromers (eigenaren die een andere woning willen kopen)
- Omzetters (wijziging doorvoeren in lopende hypotheek waarbij de huidige
woning onderpand blijft)
Het CBS maakt aan de aanbiederszijde het volgende onderscheid:
- Hypotheekbanken en bouwfondsen
- Verzekeraars en pensioenfondsen
- Algemene banken en spaarbanken (grootste marktpartij op de
hypotheekmarkt voor particulieren)
- Overige marktpartijen
Distributiekanalen voor de hypothecaire lening:
- Rechtstreeks via de geldgever
1. Via een bankkantoor
2. Via direct-writing (= door middel van advertenties, mailings, via
internet en telefonisch wordt de consument attent gemaakt op de
producten van de geldgever)
- Via bemiddelaars / tussenpersonen
1. De makelaar
2. De assurantietussenpersonen
3. Onafhankelijke tussenpersonen
11.5 Funding
De wijze van verkrijging van het geld door de aanbieder van woninghypotheken
(de funding) is medebepalend voor de ontwikkeling van hypotheekproducten.
De meeste streven ernaar om de aangetrokken middelen en de uitgezette
hypotheken que rente-aanpassingsperiode (de rentelooptijd) zoveel mogelijk
gelijk te laten lopen.
Lang geld is duurder dan kort geld.
11.6 Invloed overheid op de woning- en hypothekenmarkt
Het optreden van de overheid is gericht op het borgen van publieke zaken die
niet automatisch door een vrije markt worden bereikt.
Het stimuleren van eigen woningbezit wordt tot op zekere hoogte ondersteund
doordat er publieke belangen in het spel zijn. De omvang van de
hypotheekrenteaftrek is echter veel groter dan de omvang van de publieke
belangen. De hypotheekrenteaftrek blijkt geen effectief middel om woningbezit te
stimuleren, omdat de aftrek de prijs van koopwoningen sterk verhoogt en het
aanbod van woningen slechts in beperkte mate reageert op prijsprikkels.
Ook herverdeling naar lagere inkomens lijkt niet door de hypotheekrenteaftrek te
worden bereikt: vooral de omvang en kwaliteit van duurdere koopwoningen wordt
er door vergroot. Ook leidt de aftrek tot hogere belastingtarieven, die zowel de
werkgelegenheid als de neiging tot werken verkleinen.
De hypotheekrenteaftrek verlaagt weliswaar de kosten, maar de prijsstijging van
woningen neemt dit voordeel weer weg. Dit geldt ook voor de afschaffing van de
