Samenvatting Jellema beheren-Deel 13 - hoofdstuk 3

Hoofdstuk 3

Bij het beheer van gebouwen wil men o.a. inzicht hebben in de te verwachten
kosten van het bouwkundig en installatieonderhoud van de desbetreffende
gebouwen.
Een eigenaar van een bestaande woning of bestaand gebouw kan op twee
manieren te maken krijgen met bouwtechnische voorschriften uit het
Bouwbesluit;
- Bij aanschrijving – Bij ingrijpende onderhoudswerkzaamheden.
Aanschrijving; De onderhoudsverplichting wordt op grond van de woningwet
opgelegd d.m.v. een aanschrijving. De redenen van een aanschrijving kunnen
zijn;
- Bouw en woningtoezicht ontdekt gebrek aan een pand.
- Een appartementseigenaar ondervindt direct nadeel van een gebrek.
- Een huurder van een appartement dient een klacht in bij de gemeente omdat
de verhuurder van het pand geen actie onderneemt om het gebrek te laten
herstellen.
Een aanschrijving aan een VvE(Vereniging van Eigenaren) wordt opgesteld aan
de hand van de splitsingsakte, waarin staat omschreven welke delen
gemeenschappelijk eigendom zijn. Als de onderhoudsgebreken individuele dele
betreffen, worden de individuele eigenaren aangeschreven. Een aanschrijving
moet altijd gebaseerd zijn op wettelijk vastgelegde technische gebreken of
tekortkomingen. Aanschrijven is ambtshalve; men krijgt te maken met een
dwingende gemeentelijke bevoegdheid. In een aanschrijving staat precies
omschreven welke werkzaamheden uitgevoerd moeten worden.
Ingrijpende onderhoudswerkzaamheden; voor het te verbouwen deel van
een gebouw gelden in beginsel de ‘nieuwbouwvoorschriften van het bouwbesluit’.
Wanneer echter vanwege de kosten of de technische complicaties niet aan deze
eisen kan worden voldoen, kan er vrijstelling worden verleend. De gemeente
bepaalt het niveau van vrijstelling. Daarbij moet met de volgende ondergrenzen
rekening worden gehouden;
- Vrijstellingsniveau mag niet lager zijn dan de eisen die aan bestaande bouw
worden gesteld.
- Er mag geen verslechtering optreden t.o.v. de situatie van vóór de verbouwing.

We spreken van onderhoudsbeleid als de leiding aangeeft wat de
doelstellingen en strategie is ten behoeve van het te verrichten onderhoud.
Binnen dit beleid vindt al het plannen van onderhoud plaats. Een goed
onderhoudsbeleidsplan biedt medewerkers van de organisatie en andere
belanghebbenden inzicht in wat ze van de organisatie mogen verwachten.
Elk ondernemer of instelling heeft een doelstelling. Er zijn twee categorieën
doelstellingen;
1. Maatschappelijke taak; non profit 2. Inkomen verwerven; profit organisaties
Bij non-profit organisaties is er veel regelgeving en toezicht van de overheid en is
er geen winstoogmerk. Bij profit organisaties is nauwelijks sprake van toezicht
van de overheid, maar zij kennen vaak een fiscaal regime.
Om primaire processen optimaal te kunnen laten plaatsvinden zijn secundaire
processen nodig. Het onderhoud van woningen en gebouwen is maar zelden

, onderdeel van het primaire proces. Dat is alleen het geval bij facilitaire
organisaties en onderhoudsaannemers.

Huisvesting vervult een belangrijke functie voor organisaties/bedrijven, zowel in
het functioneren ervan als in de uitstraling. Omdat de organisatie verandert,
verandert de behoefte aan huisvesting. Huisvestingsmanagement is een
cyclisch proces. Dit huisvestingsbeleid moet anticiperen op de te verwachten
toekomstige ontwikkelingen in de werkprocessen in de organisatie. In een
huisvestingsbeleidsplan wordt vastgelegd wat er nu en de komende jaren in
huisvesting nodig is. Tevens moet duidelijk worden welke huisvesting beschikbaar
is en aan welke functionele, ruimtelijke en technische eisen er voldaan moet
worden.

Beleid tot stand laten komen is een ingewikkeld proces. Daarin zijn vele
variabelen aan de orde; financiële, organisatorische, technische en
psychologische. Het type beheerder (eigenaar/gebruiker, commercieel/sociaal),
de grootte van het bedrijf en het product dat geleverd wordt (primair proces)
bepalen in hoge mate de invulling van het onderhoudsbeleid.

Bij gebouwen moeten onderhoudsmaatregelen met elkaar concurreren; en niet
alleen met elkaar, maar misschien ook met meubilair en wat al niet meer. Om dit
concurrentieprobleem op te lossen, kan de volgende procedure worden gevolgd;
- Vaststellen wat het primaire proces is; wat moet er in het gebouw gebeuren?
- Vaststellen welke prestaties het gebouw moet leveren.
- Inschatten hoelang het gebouw deze prestatie moet blijven leveren.
- Opstellen van een onderhoudsplanning en meerjaren begroten.
- Verwerven van inzicht in de beschikbare financiële middelen.
- Confrontatie tussen meerjarenbegroting en beschikbare middelen.
- Afwegen van kosten en prestaties en keuzen maken -> formuleren
onderhoudsbeleid.
- Uitvoeren van het onderhoud waarvoor is gekozen -> uitvoering
onderhoudsbeleid.

Vastgoedbeheer wordt in sterke mate bepaald door de bestemmingen die de
gebouwen hebben(kantoor, winkels, woning enz.). De sociale verhuurder heeft
belang bij een gedifferentieerd aanbod van vastgoed. Het beleid is erop gericht
om met het beheerde bezit zo optimaal mogelijke volkshuisvestingsresultaten te
behalen. De commerciële verhuurder kiest voor een flexibel bezit. Zijn beleid is er
meer op gericht een samenhang te bereiken tussen aantrekken, continueren en
afstoten van beleggingsobjecten.

Het doel van onderhoudsbeheer is het onderhoud aan gebouwen en de
bijbehorende installaties zodanig structureren dat;
- Er effectief tot uitvoering van de onderhoudsactiviteiten besloten kan worden.
- Onderhoudsactiviteiten effectief aangestuurd kunnen worden.
- Beschikbare middelen effectief worden ingezet.
Onderhoudsbeheer is een onderdeel van het totale huisvestingsmanagement en
moet als zodanig telkens in het brede kader van het bedrijfsbeleid geplaatst
worden. Het huisvestingsmanagement maakt deel uit van het facility