Bijeenkomst 2
Overdracht van goederen (onroerende zaken) Art. 3:84 BW
Geldige titel (koopovereenkomst Tussen A en B een afspraak voor verkoop)
Beschikkingsbevoegd (Eigenaar BV)
Levering (Art 3:89 BW inschrijving in de registers door middel van een notariële akte/transportakte. Kan
men ook wel zien als de leveringshandeling)
o De transport akte is een goederenrechtelijke overeenkomst uit dezeovereenkomst haal je in
beginsel alleen maar de leveringsplicht.
Feitelijke omschrijving
Kadastrale omschrijving
De koopovereenkomst is dwingend bewijs dat betekent dat dit voor waar dient te worden aangenomen. Tenzij er
tegenbewijs bestaat dat dit niet zo is. Art 157 lid 2 RV.
De titel leg je uit door te haviltexen, daarbij kijk je wat er oorspronkelijk geleverd dient te worden
De daadwerkelijke levering (wat is geleverd) leg je uit naar objecteve maatstaven bij de vraag wat is
geleverd is geen tegenbewijs mogelijk.
Discrepante tussen koopovereenkomst en transportakte.
Wanneer het stuk grond dat wordt overgedragen kleiner is dan de omschrijving in de koopovereenkomst, slechts
het kleinere stuk grond in eigendom overgaat. Wat het restant betref is namelijk niet voldaan aan het vereiste van
overdracht, namelijk een ook op dit stuk grond betrekking hebbende goederenrechtelijke overeenkomst
(belichaamd in de tarnsportakte). Partijen hebben niet de intentie gehad ook dit stuk grond over te dragen. Om de
vraag te beantwoorden of er in een dergelijk geval sprake is van een gedeeltelijke niet-nakoming is uiteraard wel
van beland wat de inhoud van de koopovereenkomst is. Echter is hetgeen wat in de transportakte staat leidend. Dit
omdat de transportakte van latere datum is waardoor deze wat het koopelement betref kan worden gezien als een
wijziging van de eerdere overeenkomst. Om dit te voorkomen of de discrepantie tussen de koopovereenkomst en
de transportacte zoveel mogelijk te verkleinen kan men de koopovereenkomst voor een deel overnemen in de
transportakte, of in de transportakte verwijzen naar de koopovereenkomst. Het moet in ieder geval duidelijk zijn
dat de wil van partijen niet afwijkt van hetgeen dat is opgenomen in de koopovereenkomst en de transportakte.
Ten aanzien van de Haviltex-formule wordt de goederenrechtelijke overeenkomst (transportakte) anders uitgelegd
dan de onderliggende koopovereenkomst. Bij de koopovereenkomst houdt de Haviltex-formule alleen rekening
met de belangen van de verkoper en de koper en met de gerechtvaardigde verwachtingen dan beide partijen,
terwijl de transportakte objectief wordt uitgelegd. Volgens de Hoge Raad komt het bij de uitleg van hetgeen in
eigendom is overgedragen aan op “de in de notariële akte van levering tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling
die moet worden afgeleid uit de in deze akte opgenomen, naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele
inhoud van de akte uit te leggen omschrijving van de over te dragen onroerende zaak”.
Het verschil wordt veroorzaakt door het fundamentele verschil tussen overeenkomsten en goederenrechtelijke
rechten. Overeenkomsten werken in beginsel uitsluitend tussen partjen. Goederenrechtelijke rechten, en dus het
ontstaan, de overdracht, wijziging en afstand van deze rechten moeten door eenieder worden gerespecteerd.
,Uitleg van leverings- en vestgingsakten; een herbezinning waard?
Haviltex: Deze wijze van uitleg, door middel van het achterhalen van de partijbedoelingen en de redelijke
verwachtingen die partijen bij de overeenkomst over en weer mochten koesteren, geldt echter niet onverkort voor
alle soorten schriftelijke overeenkomsten. Zodra er derden in het spel zijn die eveneens op de neergeschreven
wilsuitingen moeten kunnen afgaan, verandert de zaak. Aan iedere overdracht van een onroerende zaak een
inschrijving in de registers van een leverings- akte vooraf. Die openbare registers zijn voor derden raadpleegbaar,
en die derden dienen op de juistheid van de ingeschreven informatie te kunnen vertrouwen. Uitleg van de
leveringsakte moet geschieden naar ‘objectieve maatstaven’, terwijl voor de uitleg van de obligatoire
overeenkomst de Haviltex-maatstaf geldt.
Onroerende zaken worden geleverd door middel van een notariële akte of transportakte die moet worden
ingeschreven in de openbare registers art. 3:89 lid 1 BW. Daarnaast is voor een geldige overdracht natuurlijk
noodzakelijk dat sprake is van een geldige titel (de koopovereenkomst) en een beschikkingsbevoegde vervreemder.
Voor de koopovereenkomst, de titel van overdracht, geldt sinds jaar en dag dat de uitleg daarvan geschiedt aan de
hand van het Haviltex-criterium.
In de situatie waarin de omvang van het perceel genoemd in de leveringsakte groter is, geldt niet automatisch dat
de koper eigenaar wordt van een groter perceel dan partijen ten tijde van de koopovereenkomst (de titel) voor
ogen stond. Voor het grotere deel ontbreekt een geldige titel, zodat het enkele feit dat dit deel wellicht ‘geleverd’
is, niet voldoende is voor de eigendomsovergang naar de koper. Anders gezegd, de uitleg van de obligatoire
overeenkomst heef in dat geval prioriteit c.q. is bepalend
Taak 2
Het Eelder Woningbouw- arrest:
HR: “Bij de beantwoording van die vraag komt het aan op de in de notariële akte van levering tot uitdrukking
gebrachte partijbedoeling die moet worden afgeleid uit de in deze akte opgenomen, naar objectieve maatstaven in
het licht van de gehele inhoud van de akte uit te leggen omschrijving van de over te dragen onroerende zaak”. De
‘bedoeling van partijen’ doet bij de uitleg van de leverings- akte dus niet langer ter zake en voor bewijsvoering over
die partijbedoeling is geen plaats. De partijbedoeling wordt afgeleid uit de akte, en de uitleg daarvan moet
plaatsvinden aan de hand van ‘objectieve maatstaven’.
Het recht op parkbijdrage is niet noodzakelijk een kwalitatief recht. Uit het arrest kwalitatieve rechten volgt dat de
exploitatie niet noodzakelijkerwijze in handen moet zijn van de eigenaar. De cessie is dus een goede oplossing en
vrij handig en snel (art 3:94 lid 4), stille cessie dmv authentieke akte, die in dezelfde akte kan worden opgenomen
als de leveringsakte.
De cessionaris krijgt de vordering precies zoals deze was van de cedent. Bij cessie van de vordering aan de
cessionaris krijgt deze dezelfde vordering, niet meer en niet minder. De vordering wordt dus subjectief uitgelegd.
Het in werkingtreden van het kettingbeding, dus overdracht van de initiële koper leidt tot een andere uitleg
maatstaf namelijk een objectieve uitleg. Tussen eerste koper en eigenaar wordt het beding uitgelegd in een
subjectieve zin. Tussen opvolgend koper en eigenaar wordt het beding daarentegen uitgelegd in een objectieve zin.
Dit levert een probleem op met betrekking tot de uniformiteit van uitleg.
, In principe leg je overeenkomsten subjectief uit (Haviltex-norm). Er kunnen echter omstandigheden zijn waardoor
het gerechtvaardigd is om iets meer objectief uit te leggen.
Hoe dient een kettingbeding te worden uitgelegd?
De situatie als in de taak komt overeen met het arrest Bungalowpark De Horn. In deze zaak was de situatie als
volgt. Bungalowpark de Horn bestaat uit ongeveer 340 huisjes. Het bungalowpark kent gemeenschappelijke delen,
zoals een receptie en een vijver. De eigenaren van de huisjes betalen jaarlijks een parkbijdrage hiervoor. Deze
parkbijdrage is opgenomen in de leveringsakte van de aankoop van de huisjes. In deze leveringsakte staat ook een
bepaling die de eigenaren van de huisjes ertoe verplicht om, op straffe van een dwangsom, dezelfde bepalingen
overeen te komen met de volgende eigenaar (kettingbeding).
De betreffende eigenaren hebben in 1997 een huisje gekocht en willen op enig moment een parkeerplaats
aankopen. In de leveringsakte van de parkeerplaats staat, net als in de leveringsakte van het huisje zelf, een
kettingbeding met de verplichting tot betaling van de parkbijdrage. Het bungalowpark wordt verkocht en er
ontstaat een discussie tussen de nieuwe beheerder en de betreffende eigenaren over de parkbijdrage. De
beheerder is van mening dat de eigenaren tweemaal verplicht zijn de parkbijdrage te betalen. De eigenaren zijn het
hier niet mee eens en stellen dat het nooit de bedoeling is geweest dat zij tweemaal de parkbijdrage moeten
betalen. Hierbij wijzen zij erop dat de eigenaren die het huisje tegelijk met de parkeerplaats hebben gekocht,
slechts een keer de parkbijdrage hoeven te betalen.
Het gaat hier om de uitleg van een kettingbeding tussen een of meerdere contractspartijen die hun aanspraken
onder het kettingbeding hebben overgedragen aan een opvolgende partij. In zo’n geval krijgt de opvolgende
partij niet meer of andere afspraken dan de aanspraken die de vorige partij op grond van de overeenkomst met
de schuldenaar had. Ook in deze rechtsverhouding geldt de Haviltex-maatstaf.
In een geval als het onderhavige verkrijgt de cessionaris (VvE de Horn) niet meer of andere aanspraken dan de
aanspraken die de cedent op grond van de overeenkomst met de schuldenaar had. Dit geldt eveneens voor
aanspraken die krachtens bijzondere titel zijn overgegaan op opvolgende verkrijgers. Voor de uitleg van hetgeen
tussen De Horn B.V. en [eiser] c.s. ter gelegenheid van de levering van de parkeerplaats met betrekking tot de
parkbijdrage is overeengekomen, komt het aan op de zin die De Horn B.V. en [eiser] c.s. in de gegeven
omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen van hun overeenkomst mochten toekennen en op
hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, waarbij alle omstandigheden van het
geval van belang zijn (de Haviltex- maatstaf). Gelet op het hiervoor overwogene, is het aldus overeengekomen ook
bepalend voor de rechtsverhouding tussen eiser en de successieve rechtsopvolgers van de Horn B.V. Er vindt een
cessie plaats: daarom kan VvE er niet op achteruitgaan.
In casu gaat het dus om het toepassen van de Haviltex-maatstaf op de overeenkomst tussen Van Zanten en de
toenmalige beheerder De Horn B.V.
Jurisprudentie
Wooning/Wooning Arrest: Draaide het om de vraag of de in de notariële akte opgenomen verklaring omtrent een
voorkeursrecht op de desbetreffende onroerende zaak, strookte met de werkelijke bedoeling van partijen. Het
betref kortom de uitleg van een notariële akte tot levering, op een punt dat zonder twijfel van belang kan zijn voor
‘derden’ (rust op de zaak al dan niet een voorkeursrecht?). De Hoge Raad stelt voorop dat een authentieke akte
zoals de leverings- akte tussen partijen dwingend bewijs oplevert (art. 157 lid 2 Rv), om die opmerking onmiddellijk
te laten volgen door de constatering dat tegen dergelijk bewijs tegenbewijs openstaat (art. 151 lid 2 Rv). Dit
Overdracht van goederen (onroerende zaken) Art. 3:84 BW
Geldige titel (koopovereenkomst Tussen A en B een afspraak voor verkoop)
Beschikkingsbevoegd (Eigenaar BV)
Levering (Art 3:89 BW inschrijving in de registers door middel van een notariële akte/transportakte. Kan
men ook wel zien als de leveringshandeling)
o De transport akte is een goederenrechtelijke overeenkomst uit dezeovereenkomst haal je in
beginsel alleen maar de leveringsplicht.
Feitelijke omschrijving
Kadastrale omschrijving
De koopovereenkomst is dwingend bewijs dat betekent dat dit voor waar dient te worden aangenomen. Tenzij er
tegenbewijs bestaat dat dit niet zo is. Art 157 lid 2 RV.
De titel leg je uit door te haviltexen, daarbij kijk je wat er oorspronkelijk geleverd dient te worden
De daadwerkelijke levering (wat is geleverd) leg je uit naar objecteve maatstaven bij de vraag wat is
geleverd is geen tegenbewijs mogelijk.
Discrepante tussen koopovereenkomst en transportakte.
Wanneer het stuk grond dat wordt overgedragen kleiner is dan de omschrijving in de koopovereenkomst, slechts
het kleinere stuk grond in eigendom overgaat. Wat het restant betref is namelijk niet voldaan aan het vereiste van
overdracht, namelijk een ook op dit stuk grond betrekking hebbende goederenrechtelijke overeenkomst
(belichaamd in de tarnsportakte). Partijen hebben niet de intentie gehad ook dit stuk grond over te dragen. Om de
vraag te beantwoorden of er in een dergelijk geval sprake is van een gedeeltelijke niet-nakoming is uiteraard wel
van beland wat de inhoud van de koopovereenkomst is. Echter is hetgeen wat in de transportakte staat leidend. Dit
omdat de transportakte van latere datum is waardoor deze wat het koopelement betref kan worden gezien als een
wijziging van de eerdere overeenkomst. Om dit te voorkomen of de discrepantie tussen de koopovereenkomst en
de transportacte zoveel mogelijk te verkleinen kan men de koopovereenkomst voor een deel overnemen in de
transportakte, of in de transportakte verwijzen naar de koopovereenkomst. Het moet in ieder geval duidelijk zijn
dat de wil van partijen niet afwijkt van hetgeen dat is opgenomen in de koopovereenkomst en de transportakte.
Ten aanzien van de Haviltex-formule wordt de goederenrechtelijke overeenkomst (transportakte) anders uitgelegd
dan de onderliggende koopovereenkomst. Bij de koopovereenkomst houdt de Haviltex-formule alleen rekening
met de belangen van de verkoper en de koper en met de gerechtvaardigde verwachtingen dan beide partijen,
terwijl de transportakte objectief wordt uitgelegd. Volgens de Hoge Raad komt het bij de uitleg van hetgeen in
eigendom is overgedragen aan op “de in de notariële akte van levering tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling
die moet worden afgeleid uit de in deze akte opgenomen, naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele
inhoud van de akte uit te leggen omschrijving van de over te dragen onroerende zaak”.
Het verschil wordt veroorzaakt door het fundamentele verschil tussen overeenkomsten en goederenrechtelijke
rechten. Overeenkomsten werken in beginsel uitsluitend tussen partjen. Goederenrechtelijke rechten, en dus het
ontstaan, de overdracht, wijziging en afstand van deze rechten moeten door eenieder worden gerespecteerd.
,Uitleg van leverings- en vestgingsakten; een herbezinning waard?
Haviltex: Deze wijze van uitleg, door middel van het achterhalen van de partijbedoelingen en de redelijke
verwachtingen die partijen bij de overeenkomst over en weer mochten koesteren, geldt echter niet onverkort voor
alle soorten schriftelijke overeenkomsten. Zodra er derden in het spel zijn die eveneens op de neergeschreven
wilsuitingen moeten kunnen afgaan, verandert de zaak. Aan iedere overdracht van een onroerende zaak een
inschrijving in de registers van een leverings- akte vooraf. Die openbare registers zijn voor derden raadpleegbaar,
en die derden dienen op de juistheid van de ingeschreven informatie te kunnen vertrouwen. Uitleg van de
leveringsakte moet geschieden naar ‘objectieve maatstaven’, terwijl voor de uitleg van de obligatoire
overeenkomst de Haviltex-maatstaf geldt.
Onroerende zaken worden geleverd door middel van een notariële akte of transportakte die moet worden
ingeschreven in de openbare registers art. 3:89 lid 1 BW. Daarnaast is voor een geldige overdracht natuurlijk
noodzakelijk dat sprake is van een geldige titel (de koopovereenkomst) en een beschikkingsbevoegde vervreemder.
Voor de koopovereenkomst, de titel van overdracht, geldt sinds jaar en dag dat de uitleg daarvan geschiedt aan de
hand van het Haviltex-criterium.
In de situatie waarin de omvang van het perceel genoemd in de leveringsakte groter is, geldt niet automatisch dat
de koper eigenaar wordt van een groter perceel dan partijen ten tijde van de koopovereenkomst (de titel) voor
ogen stond. Voor het grotere deel ontbreekt een geldige titel, zodat het enkele feit dat dit deel wellicht ‘geleverd’
is, niet voldoende is voor de eigendomsovergang naar de koper. Anders gezegd, de uitleg van de obligatoire
overeenkomst heef in dat geval prioriteit c.q. is bepalend
Taak 2
Het Eelder Woningbouw- arrest:
HR: “Bij de beantwoording van die vraag komt het aan op de in de notariële akte van levering tot uitdrukking
gebrachte partijbedoeling die moet worden afgeleid uit de in deze akte opgenomen, naar objectieve maatstaven in
het licht van de gehele inhoud van de akte uit te leggen omschrijving van de over te dragen onroerende zaak”. De
‘bedoeling van partijen’ doet bij de uitleg van de leverings- akte dus niet langer ter zake en voor bewijsvoering over
die partijbedoeling is geen plaats. De partijbedoeling wordt afgeleid uit de akte, en de uitleg daarvan moet
plaatsvinden aan de hand van ‘objectieve maatstaven’.
Het recht op parkbijdrage is niet noodzakelijk een kwalitatief recht. Uit het arrest kwalitatieve rechten volgt dat de
exploitatie niet noodzakelijkerwijze in handen moet zijn van de eigenaar. De cessie is dus een goede oplossing en
vrij handig en snel (art 3:94 lid 4), stille cessie dmv authentieke akte, die in dezelfde akte kan worden opgenomen
als de leveringsakte.
De cessionaris krijgt de vordering precies zoals deze was van de cedent. Bij cessie van de vordering aan de
cessionaris krijgt deze dezelfde vordering, niet meer en niet minder. De vordering wordt dus subjectief uitgelegd.
Het in werkingtreden van het kettingbeding, dus overdracht van de initiële koper leidt tot een andere uitleg
maatstaf namelijk een objectieve uitleg. Tussen eerste koper en eigenaar wordt het beding uitgelegd in een
subjectieve zin. Tussen opvolgend koper en eigenaar wordt het beding daarentegen uitgelegd in een objectieve zin.
Dit levert een probleem op met betrekking tot de uniformiteit van uitleg.
, In principe leg je overeenkomsten subjectief uit (Haviltex-norm). Er kunnen echter omstandigheden zijn waardoor
het gerechtvaardigd is om iets meer objectief uit te leggen.
Hoe dient een kettingbeding te worden uitgelegd?
De situatie als in de taak komt overeen met het arrest Bungalowpark De Horn. In deze zaak was de situatie als
volgt. Bungalowpark de Horn bestaat uit ongeveer 340 huisjes. Het bungalowpark kent gemeenschappelijke delen,
zoals een receptie en een vijver. De eigenaren van de huisjes betalen jaarlijks een parkbijdrage hiervoor. Deze
parkbijdrage is opgenomen in de leveringsakte van de aankoop van de huisjes. In deze leveringsakte staat ook een
bepaling die de eigenaren van de huisjes ertoe verplicht om, op straffe van een dwangsom, dezelfde bepalingen
overeen te komen met de volgende eigenaar (kettingbeding).
De betreffende eigenaren hebben in 1997 een huisje gekocht en willen op enig moment een parkeerplaats
aankopen. In de leveringsakte van de parkeerplaats staat, net als in de leveringsakte van het huisje zelf, een
kettingbeding met de verplichting tot betaling van de parkbijdrage. Het bungalowpark wordt verkocht en er
ontstaat een discussie tussen de nieuwe beheerder en de betreffende eigenaren over de parkbijdrage. De
beheerder is van mening dat de eigenaren tweemaal verplicht zijn de parkbijdrage te betalen. De eigenaren zijn het
hier niet mee eens en stellen dat het nooit de bedoeling is geweest dat zij tweemaal de parkbijdrage moeten
betalen. Hierbij wijzen zij erop dat de eigenaren die het huisje tegelijk met de parkeerplaats hebben gekocht,
slechts een keer de parkbijdrage hoeven te betalen.
Het gaat hier om de uitleg van een kettingbeding tussen een of meerdere contractspartijen die hun aanspraken
onder het kettingbeding hebben overgedragen aan een opvolgende partij. In zo’n geval krijgt de opvolgende
partij niet meer of andere afspraken dan de aanspraken die de vorige partij op grond van de overeenkomst met
de schuldenaar had. Ook in deze rechtsverhouding geldt de Haviltex-maatstaf.
In een geval als het onderhavige verkrijgt de cessionaris (VvE de Horn) niet meer of andere aanspraken dan de
aanspraken die de cedent op grond van de overeenkomst met de schuldenaar had. Dit geldt eveneens voor
aanspraken die krachtens bijzondere titel zijn overgegaan op opvolgende verkrijgers. Voor de uitleg van hetgeen
tussen De Horn B.V. en [eiser] c.s. ter gelegenheid van de levering van de parkeerplaats met betrekking tot de
parkbijdrage is overeengekomen, komt het aan op de zin die De Horn B.V. en [eiser] c.s. in de gegeven
omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen van hun overeenkomst mochten toekennen en op
hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, waarbij alle omstandigheden van het
geval van belang zijn (de Haviltex- maatstaf). Gelet op het hiervoor overwogene, is het aldus overeengekomen ook
bepalend voor de rechtsverhouding tussen eiser en de successieve rechtsopvolgers van de Horn B.V. Er vindt een
cessie plaats: daarom kan VvE er niet op achteruitgaan.
In casu gaat het dus om het toepassen van de Haviltex-maatstaf op de overeenkomst tussen Van Zanten en de
toenmalige beheerder De Horn B.V.
Jurisprudentie
Wooning/Wooning Arrest: Draaide het om de vraag of de in de notariële akte opgenomen verklaring omtrent een
voorkeursrecht op de desbetreffende onroerende zaak, strookte met de werkelijke bedoeling van partijen. Het
betref kortom de uitleg van een notariële akte tot levering, op een punt dat zonder twijfel van belang kan zijn voor
‘derden’ (rust op de zaak al dan niet een voorkeursrecht?). De Hoge Raad stelt voorop dat een authentieke akte
zoals de leverings- akte tussen partijen dwingend bewijs oplevert (art. 157 lid 2 Rv), om die opmerking onmiddellijk
te laten volgen door de constatering dat tegen dergelijk bewijs tegenbewijs openstaat (art. 151 lid 2 Rv). Dit
