Samenvatting Hoorcolleges + losse artikelen/hoofdstukken Inleiding Geografie, Planologie en Milieu

Inleiding GPM Literatuur en Hoorcolleges
Hoorcollege 1 – 6 september 2022
- Schriftelijk digitaal tentamen
- Colleges + literatuur
- Open vragen

Stedelijke klimaatadaptie: wie betaalt? – Erwin van der Krabben
Steden niet goed voorbereid op effecten klimaatverandering
- Temperatuurverandering
- Neerslagverandering
- Zeespiegelstijging
- Overstromingen
- Verandering ecosysteem
- Rampen en extreem risicovolle gebeurtenissen

Enorme investeringen nodig voor stedelijke klimaatadaptie.
Klimaatverandering wereldwijd klimaatadaptie vooral lokaal.

Land Value Capture  oplossing?
 Bestemmingswijziging + aanleg publieke infrastructuur (overheidsinterventies) 
grondwaardestijging / stijging woningprijzen  projectontwikkelaars profiteren
 Zonder regelgeving stoppen ontwikkelaars en grondeigenaren de waarde in hun eigen
zakken
 Land Value Capture (kostenverhaal) roomt een deel van die winst af




Probleem niet opgelost:
 Slechts 1 keer mogelijkheid uitgeven grondwaarde
 Gentrificatie dilemma’s en andere perverse prikkels (maatregels met onbedoelde gevolgen)
 Succes LVC afhankelijk van vastgoedmarkt. Moet goed functioneren
 Gebrek aan kennis en regelgeving in steden om LVC goed toe te passen

,Voorbereidende literatuur hoorcollege 2
Buitenlaar 2019: Versnelling van de woningbouw: van korte- naar langetermijnperspectief
Vraag van (koop)woningaanbod in NL is nagenoeg inelastisch (stijging woningprijzen  aanbod
reageert niet/nauwelijks).
Echter, bij prijsdalingen reageert het aanbod relatief sterk: vraaguitval  prijsdalingen  uit- of
afstellen van bouwprojecten.

Woningbouw NL loopt achter op vraag door langzaam herstel.
- Crisis 2008: vraagdaling + procyclisch handelen door betrokken actoren
- Gevolg: daling woningbouwproductie op korte én langere termijn.
 Hysterese = langetermijnschade van een cyclische gebeurtenis
 Daling van 37% van de productie in de bouwnijverheid (BBP -15%)
 ‘Stalled sites’ = bouwvergunningen en woonbestemmingen blijven onbenut

Veronderstelling: economie herstelt zich na een tijdje weer tot op de lijn van de pre-crisistrend.
Praktijk: Geen herstel, door:
- Dalingen in investeringen in R&D
- Permanent verloren gaan van specifieke vaardigheden door ontslaggolf
Positieve effecten als overstappen op nieuwe werkpraktijken en technieken zijn niet genoeg.

Gevolgen nog steeds merkbaar:
- Veel vacatures
- Hard stijgende bouwkosten
- Faillissementen van bouwbedrijven

Voorbeelden procyclisch handelen door instituties:
 Informeel: Residuele grondwaardebepaling = grondwaarde is afgeleid van (de opbrengstpotentie
van) het grondgebruik
 Residu = woningprijs – bouw- en bijkomende kosten
 Prijsstijging woning  stijging grondwaarde  winst
 Prijsdaling woning  daling grondwaarde  verlies
enige optie is wachten op prijsstijging versterkt woningbouwproblemen
 Formeel: Verhuurdersheffing: vermogen woningcorporaties wordt afgeroomd.
 Investeringsruimte van woningcorporaties gedaald  minder nieuwe woningen
 Gebruikt om Rijksbegroting overheid aan te vullen én met het oog op efficiëntere besteding
van maatschappelijk gebonden vermogen.

Erwin van der Krabben en Rianne van Melik: Ruimtelijke ordening en de stad
Publiek en privaat eigendom
Discussie: Hoe verhoudt zich de macht van de overheid om publieke doelen te verwezenlijken tot
het recht van individuele eigenaren?  Is onroerend goed publiek of privaat eigendom?’
Privaat eigendom:
- Locke: is basis voor de burgerlijke samenleving, geeft individuele autonomie
- Bentham: leidt tot maximaal grondgebruik, dus tot algemeen maatschappelijke welvaart.
- Rousseau: zorgt wereldwijd voor veel ellende en gewelddadige conflicten.
- Hernando de Soto: toekennen individuele eigendomsrechten aan bewoners van sloppenwijken
verbetert positie, zorgt voor individuele economische vooruitgang
- VN en World Bank: stimuleren privaat eigendom
- Tegenstanders De Soto: toekennen eigendomsrechten  uitsluiting van de sociaal zwakkeren

,Vraagstukken: ordening stad  eigendom
1. Bestemmingsplanwijziging
 grondwaardestijging (windfalls)  heeft de overheid het recht om (een deel van) de
waardestijging af te romen? (value capturing)
 grondwaardedaling (wipeouts)  heeft eigenaar recht op compensatie?
2. Overheid kan grond onteigenen van eigenaar  onder welke omstandigheden en
voorwaarden mag dit?

Henry George (Progress and Poverty)
- Single tax: Belasting op grond is genoeg om alle noodzakelijke publieke goederen te financieren

NL: kostenverhaal van publieke investeringen: investeringen in publieke infrastructuur zijn vaak
noodzakelijk om een ruimtelijk plan te kunnen uitvoeren. Kosten moeten verhaald kunnen worden
op de uitvoerende partij.

Marktgestuurde ordening
Ronald Coase: Coase theorema

Zelfregulerende ordening
Common pool resources / commons = schaarse goederen waarvan iedereen gebruik kan maken

Tragedy of the urban commons  zelforganisatie van (winkel)eigenaren kan leiden tot
(her)ontwikkeling van het gebied

Regie van overheid blijft belangrijk:
1. Initiatief nemen
2. Planhorizon schetsen en publieke belang toetsen
3. Wet- en regelgeving als stok achter de deur (by majority vote)

Stedelijke herverkaveling: grond ruilen om grondeigendommen te optimaliseren
Doel: eigenaren in de stad die willen investeren in een positie brengen om ook daadwerkelijk te gaan
investeren
Wetgeving nodig:
1. Compensatie nodig als grond in waarde verschilt
2. Gedwongen ruil mogelijk maken, indien één of enkele eigenaren niet mee willen werken.

Nederland: Planners’ paradise
 Gemiddelde Nederlander heeft weinig moeite met publiek belang boven particulier belang

, Hoorcollege 2 – 8 september 2022
Planning van steden: drie vormen van sturing – Erwin van der Krabben
Grote vraagstukken Nederland:
- Woningcrisis  hoe en waar zoveel huizen bijbouwen
- Leegstaande winkels in stadscentra  hoe transformeren
- Bouw grote distributiecentra  enorme ruimtevraag
- Stikstofcrisis

Toelatingsplanologie = overheid maakt bestemmingsplannen voor grond

Drie theoretische perspectieven op sturing en interventies:
1. Ronald Coase: eigendomsrechtentheorie
Coase Theorema (The Problem of Social Cost (1960))
‘Als er geen transactiekosten in de economie zouden bestaan en als eigendomsrechten helder
zijn, dan is de oplossing van de negatieve externe effecten (social cost) geen probleem’
 Ook als eigendomsrechten initieel niet efficiënt toegedeeld zijn, dan nog realiseren de
partijen de meest efficiënte oplossingen voor de maatschappij als geheel.
 Optimale oplossing kan langs verschillende wegen tot stand komen, mits:
o Geen transactiekosten
o Eigendomsrechten helder gedefinieerd
o Eigendomsrechten moeten verhandelbaar zijn
Belang van instituties:
 Gaat over ‘efficiëntie’: marktwerking (+ voorwaarden)  optimale oplossing
 Praktijk: instituties noodzakelijk, want
o Wel transactiekosten
o Eigendomsrechten onduidelijk
Sturen door interventies in marktordening:
 Overheid kan op verschillende manieren maatschappelijke gewenste (ruimtelijke) doelen
bereiken
 Ruimtelijke ordening: ruimtelijke plannen leggen restricties op aan ontwikkeling van een
gebied
 Overheid herdefinieert eigendomsrechten
 Overheid creëert nieuwe rechten, compensatie
VB: High line Park New York: Transfer of Development rights
 Overheid neemt recht op ontwikkeling weg  compenseert met rechten op andere
plek
 Ontvanger kan die rechten verkopen  financieel gecompenseerd
VB NL: Ruimte voor Ruimte regeling
 Sloop varkensstallen  boeren kregen rechten voor woningbouw (kon ook op andere
plek)  verkopen als financiële compensatie
 Nadelen:
1. Op basis van vrijwilligheid
2. Veel risico: wat is het recht
waard?  weinig transparantie
2. Henry George: benut waardestijging van de
grond
Henry George Theorema
Economisch rendement van land zou gedeeld
moeten worden door de samenleving.’
Grondbelasting kan andere belastingen
vervangen.