Samenvatting verbreding goederenrecht B
Alle artikelen zonder wet erachter vermeld, zijn artikelen uit het Burgerlijk
wetboek (BW)
Week 1: appartementsrechten
Wat is een appartementsrecht?
- Art. 5:106 lid 4: een aandeel in de goederen die in een splitsing zijn
betrokken, dat de bevoegdheid omvat tot het uitsluitend gebruik van
bepaalde gedeelten van het gebouw die blijkens hun inrichting bestemd
zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt.
o De delen moeten geschikt zijn om als afzonderlijk geheel te worden
gebruikt (dus niet elk gebouw mag in appartementen verdeeld
worden)
- Aandeel, gebouw(en), grond, toebehoren
o Een aandeel in de goederen die in splitsing zijn betrokken.
o Je hebt een aandeel in een gemeenschap
o Dus geen eigendom in de zin van art. 5:1 van een flat/verdieping
- Uitsluitend gebruik ‘privé-deel’
- Kwalitatief lidmaatschap VvE: art. 5:125
o Je bent van rechtswege lid van de VvE
o Hof Straatsburg: uitzonderingen op het EVRM (vrijheid van
vereniging) moeten proportioneel zijn. Het kwalitatieve
lidmaatschap is dus een inbreuk op je vrijheid van vereniging.
- Appartementseigenaren zijn verplicht zich tegenover elkaar te gedragen
overeenkomstig de eisen van redelijkheid en billijkheid.
- Art. 5:117 lid 1: appartementsrecht = een zelfstandig registergoed
o Je kunt er dus ook zekerheidsrechten op vestigen.
o Het fungeert dus als een stukje eigendom
- Primair (maar niet exclusief) voor gestapelde woningen/ bedrijfsruimten
o Ook bijvoorbeeld grond met diverse gebouwen
Drie componenten appartementsrecht
- Mede-eigendomsrecht van een registergoed
- Exclusief gebruiksrecht van een gedeelte van een gebouw
- Lidmaatschap van de VvE
Welke rechten kunnen er gesplitst worden
- Eigendom
- Opstalrecht
- Erfpachtrecht
- Of combinaties daarvan (art. 5:143 lid 1 sub a, 144 lid 1 sub e).
o Je kunt dus een stuk grond hebben met een eigendomsrecht, een
opstalrecht en een erfpachtrecht.
Praktische toepassing
- Aantal appartementsrechten per complex: minimaal twee, geen maximum
- Gebouw of groep van gebouwen (art. 5:106 lid 1 en lid 6)
o Gestapelde bouw
o Niet gestapelde bouw
o Combinaties gestapelde en niet-gestapelde bouw
- Of zelfs geen gebouwen (art. 5:106 lid 2)
, - Delen die geschikt zijn om als ‘afzonderlijk geheel’ te worden gebruikt (art.
5:106 lid 4): kan bijv. ook parkeerplaats zijn die te herkennen is aan een
belijning
o In literatuur en jurisprudentie wordt aangenomen dat de belijning
voldoende is voor de bepaling van de parkeerplaatsen
- Delen bestemd voor gemeenschappelijk gebruik zijn strikt genomen niet
noodzakelijk
De splitsing van een recht betreft volgens art. 5:106 lid 1 een recht op een
gebouw en de grond, beide met toebehoren. Het begrip toebehoren is ruimer dan
bestanddelen. Onder dit begrip vallen ook andere ten nutte van het gebouw of
het erf bestemde zaken die niet door hun vorm als zodanig te herkennen zijn,
bijv. grasmaaier. Dit is van belang daar zo de aandelen van de
appartementseigenaars in deze roerende zaken in hun appartementsrechten zijn
begrepen en dus niet bij vervreemding of toedeling van deze rechten afzonderlijk
hoeven te worden geleverd.
Stel je wilt woningen verkopen maar je vertrouwt de kopers niet helemaal en je
wilt dat er een goed beheer is dan zou je gebruik kunnen maken van het
appartementsrechten en bindt je de bewoners aan allemaal voorwaarden.
Splitsing
- 5:106: wie is er bevoegd tot splitsing
o Zie lid 3 voor ondersplitsing
o Zie lid 7 voor splitsing door de erfpachter of opstaller
- Splitsingsakte + tekening (art. 5:109, 111-113)
o Beslissend om vast te stellen wat de privédelen zijn
o Moet bij notariële akte + inschrijving
o Inhoud: 5:111-113 + een regelement
- Splitsingsreglement: (5:112)
o ‘grondwet van het complex’ – basis modelregelementen: KNB
o Er kan in het regelement ook worden verwezen naar een
huishoudelijk regelement waarin nadere regels kunnen worden
opgenomen over het gebruik (bijv. geen huisdieren)
o Verregaande beperkingen, zoals met betrekking tot verhuur van
privégedeelten, zullen slechts in het splitsingsreglement kunnen
worden opgenomen.
- Je kunt erfpacht en opstal samen in één splitsing brengen (art. 5:144 lid 1
sub e)
- Het regelement van appartementseigenaars en de statuten van de Vve
moeten win de openbare registers worden gepubliceerd.
Er is geen geldige titel nodig om een splitsing tot stand te brengen.
Beschikkingsbevoegdheid blijft wel een vereiste.
Voor de overdracht van een appartemensrecht gelden welden de vereisten van
3:84, dus ook die van de geldige titel.
Uitleg splitsingsakte: Arrest Eelder woningbouw/van kammen
- Het komt aan op de in de splitsingsakte en tekening tot uitdrukking
gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan
- Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de
omschrijving in die akte van de onderscheiden gedeelten van het gebouw
en uit de daaraan gehechte tekening, bezien in het licht van de gehele
inhoud van de akte en de tekening
Alle artikelen zonder wet erachter vermeld, zijn artikelen uit het Burgerlijk
wetboek (BW)
Week 1: appartementsrechten
Wat is een appartementsrecht?
- Art. 5:106 lid 4: een aandeel in de goederen die in een splitsing zijn
betrokken, dat de bevoegdheid omvat tot het uitsluitend gebruik van
bepaalde gedeelten van het gebouw die blijkens hun inrichting bestemd
zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt.
o De delen moeten geschikt zijn om als afzonderlijk geheel te worden
gebruikt (dus niet elk gebouw mag in appartementen verdeeld
worden)
- Aandeel, gebouw(en), grond, toebehoren
o Een aandeel in de goederen die in splitsing zijn betrokken.
o Je hebt een aandeel in een gemeenschap
o Dus geen eigendom in de zin van art. 5:1 van een flat/verdieping
- Uitsluitend gebruik ‘privé-deel’
- Kwalitatief lidmaatschap VvE: art. 5:125
o Je bent van rechtswege lid van de VvE
o Hof Straatsburg: uitzonderingen op het EVRM (vrijheid van
vereniging) moeten proportioneel zijn. Het kwalitatieve
lidmaatschap is dus een inbreuk op je vrijheid van vereniging.
- Appartementseigenaren zijn verplicht zich tegenover elkaar te gedragen
overeenkomstig de eisen van redelijkheid en billijkheid.
- Art. 5:117 lid 1: appartementsrecht = een zelfstandig registergoed
o Je kunt er dus ook zekerheidsrechten op vestigen.
o Het fungeert dus als een stukje eigendom
- Primair (maar niet exclusief) voor gestapelde woningen/ bedrijfsruimten
o Ook bijvoorbeeld grond met diverse gebouwen
Drie componenten appartementsrecht
- Mede-eigendomsrecht van een registergoed
- Exclusief gebruiksrecht van een gedeelte van een gebouw
- Lidmaatschap van de VvE
Welke rechten kunnen er gesplitst worden
- Eigendom
- Opstalrecht
- Erfpachtrecht
- Of combinaties daarvan (art. 5:143 lid 1 sub a, 144 lid 1 sub e).
o Je kunt dus een stuk grond hebben met een eigendomsrecht, een
opstalrecht en een erfpachtrecht.
Praktische toepassing
- Aantal appartementsrechten per complex: minimaal twee, geen maximum
- Gebouw of groep van gebouwen (art. 5:106 lid 1 en lid 6)
o Gestapelde bouw
o Niet gestapelde bouw
o Combinaties gestapelde en niet-gestapelde bouw
- Of zelfs geen gebouwen (art. 5:106 lid 2)
, - Delen die geschikt zijn om als ‘afzonderlijk geheel’ te worden gebruikt (art.
5:106 lid 4): kan bijv. ook parkeerplaats zijn die te herkennen is aan een
belijning
o In literatuur en jurisprudentie wordt aangenomen dat de belijning
voldoende is voor de bepaling van de parkeerplaatsen
- Delen bestemd voor gemeenschappelijk gebruik zijn strikt genomen niet
noodzakelijk
De splitsing van een recht betreft volgens art. 5:106 lid 1 een recht op een
gebouw en de grond, beide met toebehoren. Het begrip toebehoren is ruimer dan
bestanddelen. Onder dit begrip vallen ook andere ten nutte van het gebouw of
het erf bestemde zaken die niet door hun vorm als zodanig te herkennen zijn,
bijv. grasmaaier. Dit is van belang daar zo de aandelen van de
appartementseigenaars in deze roerende zaken in hun appartementsrechten zijn
begrepen en dus niet bij vervreemding of toedeling van deze rechten afzonderlijk
hoeven te worden geleverd.
Stel je wilt woningen verkopen maar je vertrouwt de kopers niet helemaal en je
wilt dat er een goed beheer is dan zou je gebruik kunnen maken van het
appartementsrechten en bindt je de bewoners aan allemaal voorwaarden.
Splitsing
- 5:106: wie is er bevoegd tot splitsing
o Zie lid 3 voor ondersplitsing
o Zie lid 7 voor splitsing door de erfpachter of opstaller
- Splitsingsakte + tekening (art. 5:109, 111-113)
o Beslissend om vast te stellen wat de privédelen zijn
o Moet bij notariële akte + inschrijving
o Inhoud: 5:111-113 + een regelement
- Splitsingsreglement: (5:112)
o ‘grondwet van het complex’ – basis modelregelementen: KNB
o Er kan in het regelement ook worden verwezen naar een
huishoudelijk regelement waarin nadere regels kunnen worden
opgenomen over het gebruik (bijv. geen huisdieren)
o Verregaande beperkingen, zoals met betrekking tot verhuur van
privégedeelten, zullen slechts in het splitsingsreglement kunnen
worden opgenomen.
- Je kunt erfpacht en opstal samen in één splitsing brengen (art. 5:144 lid 1
sub e)
- Het regelement van appartementseigenaars en de statuten van de Vve
moeten win de openbare registers worden gepubliceerd.
Er is geen geldige titel nodig om een splitsing tot stand te brengen.
Beschikkingsbevoegdheid blijft wel een vereiste.
Voor de overdracht van een appartemensrecht gelden welden de vereisten van
3:84, dus ook die van de geldige titel.
Uitleg splitsingsakte: Arrest Eelder woningbouw/van kammen
- Het komt aan op de in de splitsingsakte en tekening tot uitdrukking
gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan
- Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de
omschrijving in die akte van de onderscheiden gedeelten van het gebouw
en uit de daaraan gehechte tekening, bezien in het licht van de gehele
inhoud van de akte en de tekening
