Vastgoedrekenen met Excel
Het Kasstroomschema
De basis voor elke vastgoedberekening is de hoeveelheid geld die in de kas
binnenkomt of uitgaat. Deze kasstroom zijn cashflows. Het is handig een tekening te
maken met de omvang en het tijdstip van de kasstromen. Er moet bedacht worden
vanuit welke partij gekeken wordt. Bij de berekening wordt er vanuit gegaan dat
ontvangsten en uitgaven aan het eind of aan het begin van het jaar gedaan worden.
Herleiden van bedragen in de tijd
Degenen die hun huidig geld afstaan krijgen een beloning. De beloning in de vorm
van rente. Er zijn meerdere vormen. Mensen hebben voorkeur voor huidig geld boven
toekomstig geld = tijdsvoorkeur. Mensen willen daarom een vergoeding; rente. De
tijdsvoorkeur staat los van inflatie. Inflatie betekent dat de koopkracht in een
bepaalde periode afneemt. Je kunt minder met je geld doen. Inflatie is niet de
oorzaak van tijdvoorkeur, maar het vergroot wel de voorkeur voor huidig geld.
Mensen zullen t.g.v. inflatie een hogere rentevergoeding willen. De rentevergoeding
bestaat uit:
1. Vergoeding omdat men huidig geld ruilt voor toekomstig geld (reële rente);
2. Vergoeding om verlies aan koopkracht te compenseren.
Er zijn daarnaast nog een tal van andere factoren die de hoogte van rente
beïnvloeden:
Vraag naar huidig geld;
Aanbod van huidig geld;
Risico's bij afstaan van geld;
Looptijd gedurende het geld wordt afgestaan.
De vraag staat centraal: "Hoe kunnen we geldbedragen die op verschillende
momenten aan de orde zijn, tot elkaar herleiden en ze met elkaar vergelijken?". In
beginsel houdt zich de rekenkunde zich bezig met tot elkaar herleiden van bedragen
die op verschillende tijdstippen vervallen (dateren). Vanaf vervaldatum wordt het
bedrag rentedragend. Een geldbedrag speelt altijd op een bepaald tijdstip;
gedateerde grootheid. De herleiding in tijd is nodig om bedragen die op verschillende
tijden vallen met elkaar te kunnen vergelijken. Bij herleiden gaat over de waarde die
we aan bedragen toekennen. Er wordt gebruik gemaakt van samengestelde interest.
De interest wordt berekend over het ingelegde kapitaal en de al verkregen rente.
Rente over rente. Bij eindwaarde berekening ontvangt een geldgever zijn bedrag
later terug met de toegevoegde rente. Over de periode dat hij het geld vroeger
ontvangt, wordt rente in mindering gebracht. Bij eindwaarde gaat een bedrag verder
weg in de tijd en moet interest toegevoegd worden. Bij contante waarde gaat een
bedrag terug in de tijd en moet rente afgetrokken worden.
Eindwaarde: CW x (1+R)n
Contante waarde: Eindwaarde / (1+R)n
Constant stijgende kasstromen
Vastgoedberekeningen worden gebruikt om beleggingswaarde en rendementen te
berekenen of te voorspellen. Er zijn diverse kosten en opbrengsten, zoals de huur en
exploitatiekosten. Huuropbrengsten zijn via huurcontracten te achterhalen en stijgen
met de inflatie. De jaarlijkse exploitatiekosten zijn niet van tevoren te bepalen. Er
worden aannames gedaan. Bij constant stijgende kasstromen wordt elk jaar het
indexpercentage toegepast op het eindbedrag uit voorgaande jaar (eindwaarde
berekening).
Opbouw spreadsheet
Het model is opgebouwd uit twee delen: gegevensdeel en rekentabel. Het
gegevensdeel heeft A, B en C. Kolom A is de naam, Kolom B de cijfers. Vanaf kolom E
, begint de rekentabel. De jaren worden ingevoerd en kolomtitels worden in de tijd
ingevoerd. Er wordt gebruik gemaakt van celverwijzingen. Door een verandering van
de gegevens worden de gevolgen direct zichtbaar.
Bepalen van de jaarlijkse netto kasstroom
De ontvangsten en uitgaven worden van elkaar afgetrokken en dan vormt de netto
geldstroom. (huur-exploitatiekosten)
Contante waarde netto kasstroom
De belegger wil rendement maken op zijn onroerend goed. Indien het geld niet in het
onroerend goed belegt wordt, maar op een spaarrekening wordt gezet, wordt ook een
vergoeding ontvangen. De vergoeding die de belegger wenst is afhankelijk van
andere factoren, zoals rentevoet, inflatie etc. Het rendement na inflatiecorrectie is
het reële rendement. Het verschil tussen nominale rente en reële rente is het
inflatiepercentage. Bij vastgoed wordt met nominale rente gerekend. Alle
afzonderlijke kasstromen worden met inflatie gecorrigeerd. De contante waarde is de
huidige waarde van een kasstroom op een bepaald tijdstip. De som van alle contante
waarden is de Discounted Cash Flow (DCF-waarde). Het is de waarde die bij de
gegeven kasstromen en bij een gegeven rendement op dit moment aan het
onroerend goed worden toegerekend. Het is de waarde die de beslisser op dit
moment zou willen betalen.
De te hanteren discontovoet is een maatstaf voor de beloning die de investeerde
minimaal wil hebben voor de bedragen die hij in het project gaat investeren. Er zijn
een aantal methodes. Soms wordt de rente gebruikt die wordt betaald voor
aantrekken vreemd vermogen. Soms baseert met op de gemiddelde kosten van
eigen en vreemd vermogen. Of een basisrente vermeerderd met een risico-opslag. Ir.
Rust zegt dat de discontovoet vaak tussen de 5% en 8%.
Als de opzet gereed is, kan een gevoeligheidsanalyse worden uitgevoerd. Er kan
duidelijk gemaakt worden welke consequenties dat heeft voor de uitkomst. Door
middel van doelzoeken kunnen onbekende gegevens opgezocht worden. Excel gaat
zoeken naar een oplossing.
Doelzoeken
Cel instellen: (cel waar je de uitkomst wilt hebben)
Op waarde: (waarde die je wilt behalen)
Door wijzigen van cel: (cel die gewijzigd moet worden)
De discontovoet waarbij de DCF-waarde gelijk is aan het te investeren bedrag geeft
de Interne Rentabiliteit (IR) van het project aan. Er is ook een aparte functieknop om
de IRR te berekenen. 'Financieel-IR-Functieargumenten'. De cel mag bij doelzoeken
geen formule bevatten, er mag niet met meer uitgangspunten worden gezocht en er
moet gelet worden op foute invoering van gegevens.
Overige kasstromen
Er kunnen naast periodieke huuropbrengsten en exploitatiekosten ook nog variabelen
worden toegevoegd. Er zijn volgens ir. Rust een aantal eenmalige kasstromen en een
aantal directe kasstromen. Eenmalige kasstromen zijn kasstromen die niet jaarlijkse
terugkeren, maar die in contante waarde zijn opgenomen:
1. Investering of aankoopbedrag
Koopsom kosten koper (excl. bijkomende kosten): 100%
Bijkomende kosten( kosten koper): 8%
Koopsom von (vrij op naam): 108%
De berekende DCF-waarde of contante warde moet met factor 100/108
worden gecorrigeerd om het bedrag te krijgen wat voor het onroerend goed
aan de verkoper betaald kan worden.
2. Groot onderhoud
Er worden aannames gebruikt voor de werkzaamheden te ramen. De meeste
drukken deze kosten uit als percentage van de totale bouwkosten. (15-25%)
Als groot onderhoud is opgenomen in het model moeten de kosten
Het Kasstroomschema
De basis voor elke vastgoedberekening is de hoeveelheid geld die in de kas
binnenkomt of uitgaat. Deze kasstroom zijn cashflows. Het is handig een tekening te
maken met de omvang en het tijdstip van de kasstromen. Er moet bedacht worden
vanuit welke partij gekeken wordt. Bij de berekening wordt er vanuit gegaan dat
ontvangsten en uitgaven aan het eind of aan het begin van het jaar gedaan worden.
Herleiden van bedragen in de tijd
Degenen die hun huidig geld afstaan krijgen een beloning. De beloning in de vorm
van rente. Er zijn meerdere vormen. Mensen hebben voorkeur voor huidig geld boven
toekomstig geld = tijdsvoorkeur. Mensen willen daarom een vergoeding; rente. De
tijdsvoorkeur staat los van inflatie. Inflatie betekent dat de koopkracht in een
bepaalde periode afneemt. Je kunt minder met je geld doen. Inflatie is niet de
oorzaak van tijdvoorkeur, maar het vergroot wel de voorkeur voor huidig geld.
Mensen zullen t.g.v. inflatie een hogere rentevergoeding willen. De rentevergoeding
bestaat uit:
1. Vergoeding omdat men huidig geld ruilt voor toekomstig geld (reële rente);
2. Vergoeding om verlies aan koopkracht te compenseren.
Er zijn daarnaast nog een tal van andere factoren die de hoogte van rente
beïnvloeden:
Vraag naar huidig geld;
Aanbod van huidig geld;
Risico's bij afstaan van geld;
Looptijd gedurende het geld wordt afgestaan.
De vraag staat centraal: "Hoe kunnen we geldbedragen die op verschillende
momenten aan de orde zijn, tot elkaar herleiden en ze met elkaar vergelijken?". In
beginsel houdt zich de rekenkunde zich bezig met tot elkaar herleiden van bedragen
die op verschillende tijdstippen vervallen (dateren). Vanaf vervaldatum wordt het
bedrag rentedragend. Een geldbedrag speelt altijd op een bepaald tijdstip;
gedateerde grootheid. De herleiding in tijd is nodig om bedragen die op verschillende
tijden vallen met elkaar te kunnen vergelijken. Bij herleiden gaat over de waarde die
we aan bedragen toekennen. Er wordt gebruik gemaakt van samengestelde interest.
De interest wordt berekend over het ingelegde kapitaal en de al verkregen rente.
Rente over rente. Bij eindwaarde berekening ontvangt een geldgever zijn bedrag
later terug met de toegevoegde rente. Over de periode dat hij het geld vroeger
ontvangt, wordt rente in mindering gebracht. Bij eindwaarde gaat een bedrag verder
weg in de tijd en moet interest toegevoegd worden. Bij contante waarde gaat een
bedrag terug in de tijd en moet rente afgetrokken worden.
Eindwaarde: CW x (1+R)n
Contante waarde: Eindwaarde / (1+R)n
Constant stijgende kasstromen
Vastgoedberekeningen worden gebruikt om beleggingswaarde en rendementen te
berekenen of te voorspellen. Er zijn diverse kosten en opbrengsten, zoals de huur en
exploitatiekosten. Huuropbrengsten zijn via huurcontracten te achterhalen en stijgen
met de inflatie. De jaarlijkse exploitatiekosten zijn niet van tevoren te bepalen. Er
worden aannames gedaan. Bij constant stijgende kasstromen wordt elk jaar het
indexpercentage toegepast op het eindbedrag uit voorgaande jaar (eindwaarde
berekening).
Opbouw spreadsheet
Het model is opgebouwd uit twee delen: gegevensdeel en rekentabel. Het
gegevensdeel heeft A, B en C. Kolom A is de naam, Kolom B de cijfers. Vanaf kolom E
, begint de rekentabel. De jaren worden ingevoerd en kolomtitels worden in de tijd
ingevoerd. Er wordt gebruik gemaakt van celverwijzingen. Door een verandering van
de gegevens worden de gevolgen direct zichtbaar.
Bepalen van de jaarlijkse netto kasstroom
De ontvangsten en uitgaven worden van elkaar afgetrokken en dan vormt de netto
geldstroom. (huur-exploitatiekosten)
Contante waarde netto kasstroom
De belegger wil rendement maken op zijn onroerend goed. Indien het geld niet in het
onroerend goed belegt wordt, maar op een spaarrekening wordt gezet, wordt ook een
vergoeding ontvangen. De vergoeding die de belegger wenst is afhankelijk van
andere factoren, zoals rentevoet, inflatie etc. Het rendement na inflatiecorrectie is
het reële rendement. Het verschil tussen nominale rente en reële rente is het
inflatiepercentage. Bij vastgoed wordt met nominale rente gerekend. Alle
afzonderlijke kasstromen worden met inflatie gecorrigeerd. De contante waarde is de
huidige waarde van een kasstroom op een bepaald tijdstip. De som van alle contante
waarden is de Discounted Cash Flow (DCF-waarde). Het is de waarde die bij de
gegeven kasstromen en bij een gegeven rendement op dit moment aan het
onroerend goed worden toegerekend. Het is de waarde die de beslisser op dit
moment zou willen betalen.
De te hanteren discontovoet is een maatstaf voor de beloning die de investeerde
minimaal wil hebben voor de bedragen die hij in het project gaat investeren. Er zijn
een aantal methodes. Soms wordt de rente gebruikt die wordt betaald voor
aantrekken vreemd vermogen. Soms baseert met op de gemiddelde kosten van
eigen en vreemd vermogen. Of een basisrente vermeerderd met een risico-opslag. Ir.
Rust zegt dat de discontovoet vaak tussen de 5% en 8%.
Als de opzet gereed is, kan een gevoeligheidsanalyse worden uitgevoerd. Er kan
duidelijk gemaakt worden welke consequenties dat heeft voor de uitkomst. Door
middel van doelzoeken kunnen onbekende gegevens opgezocht worden. Excel gaat
zoeken naar een oplossing.
Doelzoeken
Cel instellen: (cel waar je de uitkomst wilt hebben)
Op waarde: (waarde die je wilt behalen)
Door wijzigen van cel: (cel die gewijzigd moet worden)
De discontovoet waarbij de DCF-waarde gelijk is aan het te investeren bedrag geeft
de Interne Rentabiliteit (IR) van het project aan. Er is ook een aparte functieknop om
de IRR te berekenen. 'Financieel-IR-Functieargumenten'. De cel mag bij doelzoeken
geen formule bevatten, er mag niet met meer uitgangspunten worden gezocht en er
moet gelet worden op foute invoering van gegevens.
Overige kasstromen
Er kunnen naast periodieke huuropbrengsten en exploitatiekosten ook nog variabelen
worden toegevoegd. Er zijn volgens ir. Rust een aantal eenmalige kasstromen en een
aantal directe kasstromen. Eenmalige kasstromen zijn kasstromen die niet jaarlijkse
terugkeren, maar die in contante waarde zijn opgenomen:
1. Investering of aankoopbedrag
Koopsom kosten koper (excl. bijkomende kosten): 100%
Bijkomende kosten( kosten koper): 8%
Koopsom von (vrij op naam): 108%
De berekende DCF-waarde of contante warde moet met factor 100/108
worden gecorrigeerd om het bedrag te krijgen wat voor het onroerend goed
aan de verkoper betaald kan worden.
2. Groot onderhoud
Er worden aannames gebruikt voor de werkzaamheden te ramen. De meeste
drukken deze kosten uit als percentage van de totale bouwkosten. (15-25%)
Als groot onderhoud is opgenomen in het model moeten de kosten
