Hoofdstuk 2: Waardevolle vastgoedobjecten
Paragraaf 2.2
Beheer van vastgoed is een complexe activiteit, zowel in technisch als in organisatorisch opzich.
Vastgoedobjecten worden vaker ontwikkeld op grond van totale levensduurkosten
‘life cycle costs’ of ‘total cost of ownership’.
Ontwikkelingen:
1. Sprake van een opvallende verschuiving in bouw- en vastgoedmarkt.
2. De naoorlogse jaren pieken opgeleverd in de bouwproductie van vastgoedobjecten die nu
aan verbetering toe zijn.
3. De gebruiksperiode van vastgoedobjecten neemt af.
2.2.1
Definitie van beheer = vastgoedbeheer omvat alle maatregelen die nodig zijn om, tijdens de
gebruiksperiode, de prestaties van een bestaand object te waarborgen en het te gebruiken voor het
doel waarvoor het is gerealiseerd.
2 hoofdfasen van de levenscyclus van een vastgoedobject:
- Ontwikkeling: omvat de periode van voorbereiding tot realisatie van een object en is vooral
het domein van de bouwkundige en de installatiekundige.
- Gebruik: is continu van aard. Is het domein van de eigenaar en de gebruiker.
2.2.2
Een vastgoedobject = een complex functioneel en technisch systeem en kan voor ieder mens een
andere betekenis hebben.
Vastgoedobject als functioneel systeem
Gaat vooral over de ruimte, binnenklimaat en esthetica (representativiteit)
Vastgoedobject als technisch systeem
Technische specialisten zijn gewend vastgoedobjecten te ontleden in materiele en technische
onderdelen: fundering, constructie, vloer, gevel, dak, installaties, afbouw ect.
Technische subsystemen:
Draagconstructie: fundering, wanden, kolommen, liggers, vloer.
Schil: gevel, dak.
Installatie: leidingen, apparaten.
Scheidingswanden: verkaveling, verdieping.
Inrichting: afwerkingen, meubilair.
2.2.3
De restlevensduur van een vastgoedobject of bouwdeel is een belangrijk gegeven voor een
toekomstgericht beheer van vastgoed.
, Het bepalen van de restlevensduur wordt door verschillende factoren bepaald:
1. Trends in de ontwikkeling van behoeften in de maatschappij (vergrijzing).
2. Verandering in behoeften gebruikers (reorganisatie).
3. Degradatie bouwdelen (veroudering).
Er bestaat: maatschappelijke, economische, functionele en
technische levensduur. Hoe wordt de levensduur van een vastgoedobject of bouwdeel met
betrekking tot een specifieke prestatie bepaald:
- De prestatie van het bouwdeel is geformuleerd
- De ontwikkeling van de prestatie kan worden voorspeld en in een grafiek in de tijd worden
uitgezet.
- Het moment waarop de geleverde prestatie onder het niveau va n de gevraagde prestatie
daalt, markeert het einde van de levensduur.
Bij de ontwerpfase wordt meestal uitgegaan van de maximale levensduur.
Paragraaf 2.3
Door de duurzaamheid van de constructies en toegepaste bouwmaterialen overleeft het
vastgoedobject vaak zijn oorspronkelijke functie en voldoet het niet meer aan de gewenste eisen.
De verschillende belanghebbenden kunnen vanuit hun belangen, drijfveren en mogelijkheden
invloed uitoefenen op de waarde en de ontwikkeling van het vastgoedobject op korte of lange
termijn. De waarde van het vastgoed laat zich echter niet alleen maar uitdrukken in geld, maar ook in
andere kaders:
- Basale waarde in harde euro’s in relatie tot een organisatie of individu
- Gebruikswaarde in relatie tot de eigenaar, gebruiker en/of huurder
- Ecologische waarde in relatie tot milieu en welzijn
- Maatschappelijke waarde in relatie tot gemeenschap
- Strategische waarde voor de eigenaar
- Economische waarde op korte en/of lange termijn
Paragraaf 2.2
Beheer van vastgoed is een complexe activiteit, zowel in technisch als in organisatorisch opzich.
Vastgoedobjecten worden vaker ontwikkeld op grond van totale levensduurkosten
‘life cycle costs’ of ‘total cost of ownership’.
Ontwikkelingen:
1. Sprake van een opvallende verschuiving in bouw- en vastgoedmarkt.
2. De naoorlogse jaren pieken opgeleverd in de bouwproductie van vastgoedobjecten die nu
aan verbetering toe zijn.
3. De gebruiksperiode van vastgoedobjecten neemt af.
2.2.1
Definitie van beheer = vastgoedbeheer omvat alle maatregelen die nodig zijn om, tijdens de
gebruiksperiode, de prestaties van een bestaand object te waarborgen en het te gebruiken voor het
doel waarvoor het is gerealiseerd.
2 hoofdfasen van de levenscyclus van een vastgoedobject:
- Ontwikkeling: omvat de periode van voorbereiding tot realisatie van een object en is vooral
het domein van de bouwkundige en de installatiekundige.
- Gebruik: is continu van aard. Is het domein van de eigenaar en de gebruiker.
2.2.2
Een vastgoedobject = een complex functioneel en technisch systeem en kan voor ieder mens een
andere betekenis hebben.
Vastgoedobject als functioneel systeem
Gaat vooral over de ruimte, binnenklimaat en esthetica (representativiteit)
Vastgoedobject als technisch systeem
Technische specialisten zijn gewend vastgoedobjecten te ontleden in materiele en technische
onderdelen: fundering, constructie, vloer, gevel, dak, installaties, afbouw ect.
Technische subsystemen:
Draagconstructie: fundering, wanden, kolommen, liggers, vloer.
Schil: gevel, dak.
Installatie: leidingen, apparaten.
Scheidingswanden: verkaveling, verdieping.
Inrichting: afwerkingen, meubilair.
2.2.3
De restlevensduur van een vastgoedobject of bouwdeel is een belangrijk gegeven voor een
toekomstgericht beheer van vastgoed.
, Het bepalen van de restlevensduur wordt door verschillende factoren bepaald:
1. Trends in de ontwikkeling van behoeften in de maatschappij (vergrijzing).
2. Verandering in behoeften gebruikers (reorganisatie).
3. Degradatie bouwdelen (veroudering).
Er bestaat: maatschappelijke, economische, functionele en
technische levensduur. Hoe wordt de levensduur van een vastgoedobject of bouwdeel met
betrekking tot een specifieke prestatie bepaald:
- De prestatie van het bouwdeel is geformuleerd
- De ontwikkeling van de prestatie kan worden voorspeld en in een grafiek in de tijd worden
uitgezet.
- Het moment waarop de geleverde prestatie onder het niveau va n de gevraagde prestatie
daalt, markeert het einde van de levensduur.
Bij de ontwerpfase wordt meestal uitgegaan van de maximale levensduur.
Paragraaf 2.3
Door de duurzaamheid van de constructies en toegepaste bouwmaterialen overleeft het
vastgoedobject vaak zijn oorspronkelijke functie en voldoet het niet meer aan de gewenste eisen.
De verschillende belanghebbenden kunnen vanuit hun belangen, drijfveren en mogelijkheden
invloed uitoefenen op de waarde en de ontwikkeling van het vastgoedobject op korte of lange
termijn. De waarde van het vastgoed laat zich echter niet alleen maar uitdrukken in geld, maar ook in
andere kaders:
- Basale waarde in harde euro’s in relatie tot een organisatie of individu
- Gebruikswaarde in relatie tot de eigenaar, gebruiker en/of huurder
- Ecologische waarde in relatie tot milieu en welzijn
- Maatschappelijke waarde in relatie tot gemeenschap
- Strategische waarde voor de eigenaar
- Economische waarde op korte en/of lange termijn
