Sv reggoed.
Week 1 (8 sept): overzichtscollege koop en levering.
Resultaatsverbintenis = moet zorgen dat de eigendom overgaat (is ook zijn monopolie)
d.m.v. de transportakte (notariele akte van levering).
- Monopolie sinds 1956, verplicht notaris betrokken bij eigendomsoverdracht. Geen
monopolie in de voorfase (obligatoire fase). Kan wel vrijwillig langs de notaris, maar
het is niet zijn wettelijke taak -> makelaars en partijen handelen dan zelf.
- Causa (causaal stelsel) = titel, nodig om eigendom over te dragen.
- Abstract stelsel in Duitsland en frankrijk, gaat met koop meteen naar notaris,
passeert deze dan gaat de eigendom over. In NL tweeslag, eerst koop en dan
eigendom overdragen bij de notaris.
- 2003 -> makelaars voelde zich bedreigd met het overstappen naar het abstracte
stelsel. Zij zouden dan werk kwijtraken. Notarissen hadden er veelal ook geen zin in,
wat het betekende dat je continu bereikbaar moest zijn, de overdracht ging zo
namelijk veel sneller.
- Alleen in Amsterdam stelt de notaris koopovk op, dus een afwijking op het systeem.
Stappen:
1. Natuurlijk persoon regelt de koop zelf of via een makelaar -> art. 7:400 BW, opdracht
aan makelaar om de OZ te verkopen (de titel opdracht is dan van toepassing).
a. Iedereen mag zich makelaar noemen sinds 2001. Afschaffing van vaste
tarieven en titelbescherming. Bemiddeld tussen partijen, houdt contacten
tussen verkoper en koper -> geen rechtshandelingen, feitelijke handelingen.
Makelaar is geen gevolmachtigde van zijn opdrachtgever i.b., tenzij hij met
een volmacht komt of er schijn is gewekt door de achterman
(verkoper/koper).
b. HR Hofland/Hennis (10 april 1981) -> accepteren van een aanbod, bij
verkoop OZ, leidt nog niet tot een ovk. Zo’n aanbod is een uitnodiging om in
onderhandeling te treden, is dus geen aanbod als in boek 6 BW. Het zijn
feitelijke handelingen (het doen van biedingen) die niet leiden tot een ovk.
2. Precontractuele fase -> mondelinge overeenstemming, maar nog niet op papier
gezet.
a. Art. 7:2 BW -> schriftelijkheidsvereiste (consumentenkoop). Vereist is een tot
woning bestemde OZ, anders is dit art. n.v.t.
b. HR Plas/Gemeente Valburg (18-6-1982) = precontractuele fase is weer te
verdelen in 3 fases:
i. Uit elkaar zonder consequenties.
ii. Al zover dat gemaakte kosten vergoed moeten worden.
iii. Zover dat positief contractsbelang moet worden vergoed = potentiële
winst vergoeden.
c. Art. 7:2 lid 2 BW -> strikt uitgelegd.
3. Ovk.
4. Art. 7:2 (lid 2) en 7:3 BW -> beschermingsmaatregelen voor de koper. Binnen 3
dagen na terhandstelling (dus al met handtekening) van koopovk kan je zomaar van
de koop af, zonder opgaaf van reden. Art. 7:3 BW -> inschrijving in openbare
registers kan.
5. Overleggen met de bank.
6. Opdracht (in de zin van art. 7:400 BW) aan notaris.
, a. Art. 7:401 BW -> gedragen als goed opdrachtnemer.
b. Aflossingsnota opvragen = moet worden afgelost op moment van passeren
van de akte.
c. De eerste recherche = inzage in register gehouden door kadaster. Als je
dossier aan gaat maken, wat is rechtstoestand op dit moment?
7. Ontbindende voorwaarden zijn uitgewerkt, dus koopovk is definitiet. Notaris kan
beginnen aan de conceptakte.
8. Conceptaktes naar clienten. Art. 43 Wna -> partijen moeten tijdig kennis kunnen
nemen.
9. Tweede recherche = op dag van levering.
10. Akte bespreken.
a. Art. 3:260 lid 3 BW = als je wegblijft moet de volmacht authentiek zijn.
11. Traditio symbolica = sleuteloverdracht.
a. Art. 7:10 BW = risico overgang van verkoper naar koper.
12. Afschrift van leveringsakte en hypotheekakte naar kadaster ter inschrijving. Afschrift
hypotheekakte naar de bank.
13. Derde recherche.
a. Nog steeds bezwaard want de oude hypotheek moet eerst worden
doorgehaald d.m.v. een notariele akte.
14. Art. 42 Inv = int belasting namens de fiscus, binnen 30 dagen doorsluizen. Binnen 10
dagen een afschrift toesturen.
a. Art. 16 WBR -> koper is belastingplichtige.
15. Eigendomsbewijs = afschrift transportakte naar koper.
Wat zijn essentialia van een koopovk?:
1. Het verkochte (object) -> omschrijving, feitelijk, kadastraal etc.
2. Subjecten -> wie zijn de partijen (of gevolmachtigden of
vertegenwoordigingsbevoegden).
a. Bij gehuwden -> art. 1:88 BW, toestemmingsvereiste. Toestemming moet in
obligatoire fase worden gegeven, ‘ovk strekkende tot vervreemding’.
Toestemming hoeft niet maar wordt vaak herhaald in de notariele akte (zo kan
er geen beroep meer worden gedaan op art. 1:89 BW).
3. Koopsom.
4. Leveringsdatum.
5. Feitelijke levering = aflevering. Is de feitelijke levering eerder dan dat je naar de
notaris gaat dan moet je iets regelen. Maand later nadat je het huis hebt verkocht er
pas uitgaat, dan moet je misschien iets van vergoeding regelen.
6. Art. 7:26 lid 3 BW -> staat niet dat het via de notaris moet.
a. 10% storten als aanbetaling op derdengeldenrekening, waarborgsom.
b. De notaris heeft een zwaarwegende zorgplicht.
c. Art. 7:15 BW -> juridische, leveren vrij van lasten etc, tenzij aanvaard.
i. Materiële -> bodemverontreiniging of rottingen bijv.
7. Ontbindende voorwaarden
a. Financieringsvoorbehoud = koper maakt dit dat hij de financiering rond heeft.
Als je tekent zonder voorbehoud dan moet je afnemen, kan spannend zijn als
je bijv. je eigen woning nog moet verkopen.
, i. HR Groninger akte = wel geleverd, maar koopprijs nog niet betaald.
Wordt koopsom niet betaald dan valt eigendom terug zonder dat er
weer moet worden geleverd.
ii. Uitdrukkelijk/ondubbelzinnig/bewust -> in de koopakte moet je bewust
afzien van het financieringsvoorbehoud.
iii. Moet echt je best hebben gedaan om het te financieren. 1
bewijsmiddel, bijv. 1 bank die aangeeft dat hij geen lening wil
verstrekken.
b. Bouwkundige keuring als voorwaarde. Dat er geen bodemverontreiniging is of
een woonvergunning.
Week 2 (15 sept): art. 7:2 en 7:3 BW, koop en Vormerkung.
Art. 7:2 lid 1 BW:
1. Object = tot bewoning bestemde OZ.
a. Parlementaire geschiedenis = kijken op moment van het sluiten van de ovk.
Kijken naar de feitelijke situatie. Gemeentelijke bestemming doet hierbij niet
ter zake.
i. Wie een grachtenbedrijfspand of varkensstal koopt om deze daarna
tot woning te verbouwen, koopt geen woning en heeft daarom geen
bedenktijd. Wie van een projectontwikkelaar een nog te bouwen
appartement koopt in een pand dat bij de koop nog als bedrijfspand
wordt gebruikt, heeft daarentegen wel bedenktijd.
b. Dammingh -> pleit dat contractuele bestemming leidend moet zijn.
2. Subject = natuurlijk persoon die niet handelt in de uitoefening van een beroep of
bedrijf.
a. Streng aanhouden, beetje beroep of bedrijf dan al probleem.
b. Onduidelijkheid -> ben je bijv. nog een particulier indien je een tweede woning
ter belegging aanschaft? We zien deze persoon toch als particulier.
c. Doel is mede om aan te geven wanneer de bedenktijd begint.
d. Art. 7:47 BW -> schakelbepaling.
3. Art. 7:2 lid 1 BW -> schriftelijkheidsvereiste.
a. Rb. Limburg 19 april 2018 = Whatsapp voldoet niet.
i. Een schriftelijke koopovereenkomst is namelijk een onderhandse akte
waarvoor op grond van art. 156 lid 1 Rv het vormvoorschrift van
ondertekening geldt.
b. Art. 6:227a BW -> mag ook via de elektronische weg.
c. Rb. Noord-Nederland 20 april 2022, ECLI:NL:RBNNE:2022:1604 -> docusign,
elektronische handtekening, voldoet wel aan schriftelijkheidsvereiste.
d. HR 9 december 2011 =
i. VK - K : mondelinge overeenstemming woonhuis. Verkopend
makelaar stuurt de koopovk. VK weigert te tekenen. K ontbindt ‘de
ovk’ en eist schadevergoeding. Koper is slechter af. Cassatie in
belang der wet.
ii. R.o. 3.8. -> Indien mondeling overeenstemming is bereikt over de
verkoop van een woonhuis aan een particuliere koper en de verkoper
weigert zijn medewerking te verlenen aan het opmaken en
ondertekenen van een koopakte, dan mag (ook) de verkoper, mits hij
Week 1 (8 sept): overzichtscollege koop en levering.
Resultaatsverbintenis = moet zorgen dat de eigendom overgaat (is ook zijn monopolie)
d.m.v. de transportakte (notariele akte van levering).
- Monopolie sinds 1956, verplicht notaris betrokken bij eigendomsoverdracht. Geen
monopolie in de voorfase (obligatoire fase). Kan wel vrijwillig langs de notaris, maar
het is niet zijn wettelijke taak -> makelaars en partijen handelen dan zelf.
- Causa (causaal stelsel) = titel, nodig om eigendom over te dragen.
- Abstract stelsel in Duitsland en frankrijk, gaat met koop meteen naar notaris,
passeert deze dan gaat de eigendom over. In NL tweeslag, eerst koop en dan
eigendom overdragen bij de notaris.
- 2003 -> makelaars voelde zich bedreigd met het overstappen naar het abstracte
stelsel. Zij zouden dan werk kwijtraken. Notarissen hadden er veelal ook geen zin in,
wat het betekende dat je continu bereikbaar moest zijn, de overdracht ging zo
namelijk veel sneller.
- Alleen in Amsterdam stelt de notaris koopovk op, dus een afwijking op het systeem.
Stappen:
1. Natuurlijk persoon regelt de koop zelf of via een makelaar -> art. 7:400 BW, opdracht
aan makelaar om de OZ te verkopen (de titel opdracht is dan van toepassing).
a. Iedereen mag zich makelaar noemen sinds 2001. Afschaffing van vaste
tarieven en titelbescherming. Bemiddeld tussen partijen, houdt contacten
tussen verkoper en koper -> geen rechtshandelingen, feitelijke handelingen.
Makelaar is geen gevolmachtigde van zijn opdrachtgever i.b., tenzij hij met
een volmacht komt of er schijn is gewekt door de achterman
(verkoper/koper).
b. HR Hofland/Hennis (10 april 1981) -> accepteren van een aanbod, bij
verkoop OZ, leidt nog niet tot een ovk. Zo’n aanbod is een uitnodiging om in
onderhandeling te treden, is dus geen aanbod als in boek 6 BW. Het zijn
feitelijke handelingen (het doen van biedingen) die niet leiden tot een ovk.
2. Precontractuele fase -> mondelinge overeenstemming, maar nog niet op papier
gezet.
a. Art. 7:2 BW -> schriftelijkheidsvereiste (consumentenkoop). Vereist is een tot
woning bestemde OZ, anders is dit art. n.v.t.
b. HR Plas/Gemeente Valburg (18-6-1982) = precontractuele fase is weer te
verdelen in 3 fases:
i. Uit elkaar zonder consequenties.
ii. Al zover dat gemaakte kosten vergoed moeten worden.
iii. Zover dat positief contractsbelang moet worden vergoed = potentiële
winst vergoeden.
c. Art. 7:2 lid 2 BW -> strikt uitgelegd.
3. Ovk.
4. Art. 7:2 (lid 2) en 7:3 BW -> beschermingsmaatregelen voor de koper. Binnen 3
dagen na terhandstelling (dus al met handtekening) van koopovk kan je zomaar van
de koop af, zonder opgaaf van reden. Art. 7:3 BW -> inschrijving in openbare
registers kan.
5. Overleggen met de bank.
6. Opdracht (in de zin van art. 7:400 BW) aan notaris.
, a. Art. 7:401 BW -> gedragen als goed opdrachtnemer.
b. Aflossingsnota opvragen = moet worden afgelost op moment van passeren
van de akte.
c. De eerste recherche = inzage in register gehouden door kadaster. Als je
dossier aan gaat maken, wat is rechtstoestand op dit moment?
7. Ontbindende voorwaarden zijn uitgewerkt, dus koopovk is definitiet. Notaris kan
beginnen aan de conceptakte.
8. Conceptaktes naar clienten. Art. 43 Wna -> partijen moeten tijdig kennis kunnen
nemen.
9. Tweede recherche = op dag van levering.
10. Akte bespreken.
a. Art. 3:260 lid 3 BW = als je wegblijft moet de volmacht authentiek zijn.
11. Traditio symbolica = sleuteloverdracht.
a. Art. 7:10 BW = risico overgang van verkoper naar koper.
12. Afschrift van leveringsakte en hypotheekakte naar kadaster ter inschrijving. Afschrift
hypotheekakte naar de bank.
13. Derde recherche.
a. Nog steeds bezwaard want de oude hypotheek moet eerst worden
doorgehaald d.m.v. een notariele akte.
14. Art. 42 Inv = int belasting namens de fiscus, binnen 30 dagen doorsluizen. Binnen 10
dagen een afschrift toesturen.
a. Art. 16 WBR -> koper is belastingplichtige.
15. Eigendomsbewijs = afschrift transportakte naar koper.
Wat zijn essentialia van een koopovk?:
1. Het verkochte (object) -> omschrijving, feitelijk, kadastraal etc.
2. Subjecten -> wie zijn de partijen (of gevolmachtigden of
vertegenwoordigingsbevoegden).
a. Bij gehuwden -> art. 1:88 BW, toestemmingsvereiste. Toestemming moet in
obligatoire fase worden gegeven, ‘ovk strekkende tot vervreemding’.
Toestemming hoeft niet maar wordt vaak herhaald in de notariele akte (zo kan
er geen beroep meer worden gedaan op art. 1:89 BW).
3. Koopsom.
4. Leveringsdatum.
5. Feitelijke levering = aflevering. Is de feitelijke levering eerder dan dat je naar de
notaris gaat dan moet je iets regelen. Maand later nadat je het huis hebt verkocht er
pas uitgaat, dan moet je misschien iets van vergoeding regelen.
6. Art. 7:26 lid 3 BW -> staat niet dat het via de notaris moet.
a. 10% storten als aanbetaling op derdengeldenrekening, waarborgsom.
b. De notaris heeft een zwaarwegende zorgplicht.
c. Art. 7:15 BW -> juridische, leveren vrij van lasten etc, tenzij aanvaard.
i. Materiële -> bodemverontreiniging of rottingen bijv.
7. Ontbindende voorwaarden
a. Financieringsvoorbehoud = koper maakt dit dat hij de financiering rond heeft.
Als je tekent zonder voorbehoud dan moet je afnemen, kan spannend zijn als
je bijv. je eigen woning nog moet verkopen.
, i. HR Groninger akte = wel geleverd, maar koopprijs nog niet betaald.
Wordt koopsom niet betaald dan valt eigendom terug zonder dat er
weer moet worden geleverd.
ii. Uitdrukkelijk/ondubbelzinnig/bewust -> in de koopakte moet je bewust
afzien van het financieringsvoorbehoud.
iii. Moet echt je best hebben gedaan om het te financieren. 1
bewijsmiddel, bijv. 1 bank die aangeeft dat hij geen lening wil
verstrekken.
b. Bouwkundige keuring als voorwaarde. Dat er geen bodemverontreiniging is of
een woonvergunning.
Week 2 (15 sept): art. 7:2 en 7:3 BW, koop en Vormerkung.
Art. 7:2 lid 1 BW:
1. Object = tot bewoning bestemde OZ.
a. Parlementaire geschiedenis = kijken op moment van het sluiten van de ovk.
Kijken naar de feitelijke situatie. Gemeentelijke bestemming doet hierbij niet
ter zake.
i. Wie een grachtenbedrijfspand of varkensstal koopt om deze daarna
tot woning te verbouwen, koopt geen woning en heeft daarom geen
bedenktijd. Wie van een projectontwikkelaar een nog te bouwen
appartement koopt in een pand dat bij de koop nog als bedrijfspand
wordt gebruikt, heeft daarentegen wel bedenktijd.
b. Dammingh -> pleit dat contractuele bestemming leidend moet zijn.
2. Subject = natuurlijk persoon die niet handelt in de uitoefening van een beroep of
bedrijf.
a. Streng aanhouden, beetje beroep of bedrijf dan al probleem.
b. Onduidelijkheid -> ben je bijv. nog een particulier indien je een tweede woning
ter belegging aanschaft? We zien deze persoon toch als particulier.
c. Doel is mede om aan te geven wanneer de bedenktijd begint.
d. Art. 7:47 BW -> schakelbepaling.
3. Art. 7:2 lid 1 BW -> schriftelijkheidsvereiste.
a. Rb. Limburg 19 april 2018 = Whatsapp voldoet niet.
i. Een schriftelijke koopovereenkomst is namelijk een onderhandse akte
waarvoor op grond van art. 156 lid 1 Rv het vormvoorschrift van
ondertekening geldt.
b. Art. 6:227a BW -> mag ook via de elektronische weg.
c. Rb. Noord-Nederland 20 april 2022, ECLI:NL:RBNNE:2022:1604 -> docusign,
elektronische handtekening, voldoet wel aan schriftelijkheidsvereiste.
d. HR 9 december 2011 =
i. VK - K : mondelinge overeenstemming woonhuis. Verkopend
makelaar stuurt de koopovk. VK weigert te tekenen. K ontbindt ‘de
ovk’ en eist schadevergoeding. Koper is slechter af. Cassatie in
belang der wet.
ii. R.o. 3.8. -> Indien mondeling overeenstemming is bereikt over de
verkoop van een woonhuis aan een particuliere koper en de verkoper
weigert zijn medewerking te verlenen aan het opmaken en
ondertekenen van een koopakte, dan mag (ook) de verkoper, mits hij
