Huurrecht
2021-2022
,Virtual 1
- Werkcollege 2: verplichtingen van de huurder komt deze week online. Deze week kijken!
8 februari 2021 een webex meeting vragen en opmerkingen week 1 en 2 bespreken.
Deze week krijgen we meer informatie i.v.m. actualiteiten.
- Zolang er geen fysiek onderwijs kan: weblecture
- Webex meetings: vragen, opmerkingen en aanvullende informatie
- Aanwezigheidsverplichting geldt niet zolang er geen fysiek onderwijs is
- Deze week weblecture bekijken van week 1. In dit hoorcollege van vorig jaar wordt ook de casus
van week 1 vermeld behandeld.
- In de week van 15 februari 2021 is het onderwijsvrij. Maandag 22 februari 2021 gaan we verder met
de verplichtingen van de verhuurder. Het kan zijn dat dit onderwijs fysiek kan plaatsvinden
(binnenkort meer informatie). Weblecture + aanvullende informatie week 3 worden online gezet.
Huurzaak
Rb. Den Haag, 21 januari 2021, nr. 8616735/ 20-11418
Huurder had een bedrijfsruimte gehuurd en daarin een café geëxploiteerd. Vervolgens kreeg huurder
te maken met de verplichte sluiting i.v.m. corona. Hierdoor heeft huurder gevraagd om huurkorting.
In de week van de verplichtingen van de verhuurder wordt hier nader op ingegaan.
Huurder heeft door deze overheidsmaatregelen en sluiting niet het afgesproken huurgenot gehad.
Dit risico komt zowel niet geheel voor verhuurder als voor huurder. Dit noemen we risicoverdeling.
De vraag die hier aan de orde was of de huurder de huur tijdens de noodgedwongen sluiting door
moest betalen aan verhuurder. De huurovereenkomst is een wederkerige overeenkomst. Tegenover
de verplichting van de huurder om huurgenot te verschaffen dient huurder de afgesproken huur te
betalen.
Is hier sprake van een gebrek i.d.z.v. art. 7:204 BW?
Het voornoemde is aan te merken als een gebrek dus als een tekortkoming. Dit zou betekenen dat
huurder bevoegd is tot opschorting van huurbetaling en eventueel tot vordering van
huurvermindering.
Je moet realiseren dat bij huur van bedrijfsruimte is art. 7:204 lid 2 BW van regelend recht.
Contractueel kunnen partijen hier vanaf wijken. Bij huur van bedrijfsruimte wordt vaak gebruik
gemaakt van een standaardmodel namelijk ROZ-model. In dit model is in feite de mogelijkheid tot
opschorting van de huur over te gaan contractueel uitgesloten.
Kan i.v.m. de coronasluiting huurder toch tot opschorting of tot vermindering van de huur
overgaan?
In 2020 is er herhaaldelijk geproduceerd door huurders van bedrijfsruimte in kort geding. In kort
geding hebben zij gevraagd om opschorting van huurbetaling.
Standpunt huurders: wij hebben geen huurgenot en om die reden willen wij tot opschorting van huur
overgaan o.g.v. art. 6:262 BW. Daarbij is ook beroep gedaan op art. 6:258 BW: de regeling van de
onvoorziene omstandigheden. Dit zie je ook terug in de uitspraak.
Wat je moet bedenken is dat anders dan bij eerdere rechtspraak is in deze uitspraak geen sprake van
opschorting maar daadwerkelijk huurvermindering.
Het feit dat je als huurder de huur geheel of gedeeltelijk mag opschorting geldt niet tot bevrijding
van betalingsverplichting over de maanden van de noodgedwongen sluiting.
,Wil de huurder in de maand niet zijn café heeft opengehouden bevrijd van huurbetaling van die
maand dan moet deze o.g.v. art. 6:258 en 6:270 BW partiele ontbinding regelen. Er geldt een lex
specialis o.g.v. art. 7:207 BW ten opzichte van 6:270 BW
De rechtbank heeft gezegd dat in feite hier sprake is van onvoorziene omstandigheden maar dit kan
niet zo zijn dat het risico zowel volledig bij de verhuurder als bij de huurder gelegd Om die reden is er
beoordeeld dat er huurvermindering plaatsvindt over die maanden dat café gesloten moest blijven
met 50% verminderd. Dus verdeling tussen huurder en verhuurder. Huurvermindering is een vorm
van gedeeltelijke ontbinding.
In het ROZ-model wordt gezegd: huurder mag niet tot opschorting van de huurbetaling over gaan
maar contractuele afspraak geldt niet wanneer via art. 6:258 inbreuk kan worden gemaakt op de
contractuele afspraken o.g.v. onvoorziene omstandigheden.
1. Dit mag niet makkelijk gebeuren.
Inbreuk op contract kan slechts in bijzondere omstandigheden aan orde zijn
Pacta su servanda beginsel.
2. Inbreuk op contract o.g.v. onvoorziene omstandigheden kan alleen door de rechter plaatsvinden.
Deze ontbinding/aanpassing huurcontract moet via de rechter gaan.
, Werkcollege 1
Inleiding huurrecht
Algemeen
- Amsem/Geelhoed ‘’Werkatelier’’
- Van Bommel/Ruijgrok
- Hendrikx/Peters
Gemengde (huur)overeenkomst
- Fuks/Recourt
- Rotterdam/Utopia
- Groeneveld/Staat
Huurovereenkomst
- Wederkerige overeenkomst geregeld in boek 7 BW
- Aanbod en aanvaarding 6:217 BW
- Duurovereenkomst die voor bepaalde of onbepaalde tijd kan zijn gesloten
- Bescherming huurder zowel woon of bedrijfsruimte
Regeling in titel 7.4 BW (art. 7:201-310 BW)
- Gelaagde structuur:
• - Titel 3.2. (Rechtshandeling)
• - Titel 6.5 (Overeenkomst) Par. 1.4.
Ook deze bepalingen zijn van toepassing op de huurovereenkomst.
Tenzij in boek 7 titel 4 een bijzondere bepaling is te vinden waarin wordt afgeweken van algemene
bepaling. Bijv. art. 7:231 lid 1 BW zegt dat als het gaat om verhuur van een onroerende zaak, denk
aan een woning of bedrijfspand, dat dan ontbinding van een huurovereenkomst o.g.v. tekortkoming
van de huurder uitsluitend door de rechter kan plaatsvinden.
Dit is een uitzondering in afwijking van de algemene regel ie je terugvindt in art. 6:267 BW. Dit artikel
zegt dat een contractspartij bij een tekortkoming van een wederpartij ook buiten de rechter om
o.g.v. betreffende tekortkoming kan ontbinden. Dit kan dus niet bij huur van woon of bedrijfsruimte.
Nee, dan moet wanneer de verhuurder wil ontbinden dit via de rechter plaatsvinden.
Definitie ‘huur’
Art. 7:201 BW:
o - Verschaffen huurgenot van zaak
o - Betaling huurprijs
o - (Gedurende bepaalde/onbepaalde tijd: duurovereenkomst)
Huurovereenkomst onderscheiden van:
o - Bruikleen (7A.13 BW)
o - Huurkoop (7:2B:2 BW)
2021-2022
,Virtual 1
- Werkcollege 2: verplichtingen van de huurder komt deze week online. Deze week kijken!
8 februari 2021 een webex meeting vragen en opmerkingen week 1 en 2 bespreken.
Deze week krijgen we meer informatie i.v.m. actualiteiten.
- Zolang er geen fysiek onderwijs kan: weblecture
- Webex meetings: vragen, opmerkingen en aanvullende informatie
- Aanwezigheidsverplichting geldt niet zolang er geen fysiek onderwijs is
- Deze week weblecture bekijken van week 1. In dit hoorcollege van vorig jaar wordt ook de casus
van week 1 vermeld behandeld.
- In de week van 15 februari 2021 is het onderwijsvrij. Maandag 22 februari 2021 gaan we verder met
de verplichtingen van de verhuurder. Het kan zijn dat dit onderwijs fysiek kan plaatsvinden
(binnenkort meer informatie). Weblecture + aanvullende informatie week 3 worden online gezet.
Huurzaak
Rb. Den Haag, 21 januari 2021, nr. 8616735/ 20-11418
Huurder had een bedrijfsruimte gehuurd en daarin een café geëxploiteerd. Vervolgens kreeg huurder
te maken met de verplichte sluiting i.v.m. corona. Hierdoor heeft huurder gevraagd om huurkorting.
In de week van de verplichtingen van de verhuurder wordt hier nader op ingegaan.
Huurder heeft door deze overheidsmaatregelen en sluiting niet het afgesproken huurgenot gehad.
Dit risico komt zowel niet geheel voor verhuurder als voor huurder. Dit noemen we risicoverdeling.
De vraag die hier aan de orde was of de huurder de huur tijdens de noodgedwongen sluiting door
moest betalen aan verhuurder. De huurovereenkomst is een wederkerige overeenkomst. Tegenover
de verplichting van de huurder om huurgenot te verschaffen dient huurder de afgesproken huur te
betalen.
Is hier sprake van een gebrek i.d.z.v. art. 7:204 BW?
Het voornoemde is aan te merken als een gebrek dus als een tekortkoming. Dit zou betekenen dat
huurder bevoegd is tot opschorting van huurbetaling en eventueel tot vordering van
huurvermindering.
Je moet realiseren dat bij huur van bedrijfsruimte is art. 7:204 lid 2 BW van regelend recht.
Contractueel kunnen partijen hier vanaf wijken. Bij huur van bedrijfsruimte wordt vaak gebruik
gemaakt van een standaardmodel namelijk ROZ-model. In dit model is in feite de mogelijkheid tot
opschorting van de huur over te gaan contractueel uitgesloten.
Kan i.v.m. de coronasluiting huurder toch tot opschorting of tot vermindering van de huur
overgaan?
In 2020 is er herhaaldelijk geproduceerd door huurders van bedrijfsruimte in kort geding. In kort
geding hebben zij gevraagd om opschorting van huurbetaling.
Standpunt huurders: wij hebben geen huurgenot en om die reden willen wij tot opschorting van huur
overgaan o.g.v. art. 6:262 BW. Daarbij is ook beroep gedaan op art. 6:258 BW: de regeling van de
onvoorziene omstandigheden. Dit zie je ook terug in de uitspraak.
Wat je moet bedenken is dat anders dan bij eerdere rechtspraak is in deze uitspraak geen sprake van
opschorting maar daadwerkelijk huurvermindering.
Het feit dat je als huurder de huur geheel of gedeeltelijk mag opschorting geldt niet tot bevrijding
van betalingsverplichting over de maanden van de noodgedwongen sluiting.
,Wil de huurder in de maand niet zijn café heeft opengehouden bevrijd van huurbetaling van die
maand dan moet deze o.g.v. art. 6:258 en 6:270 BW partiele ontbinding regelen. Er geldt een lex
specialis o.g.v. art. 7:207 BW ten opzichte van 6:270 BW
De rechtbank heeft gezegd dat in feite hier sprake is van onvoorziene omstandigheden maar dit kan
niet zo zijn dat het risico zowel volledig bij de verhuurder als bij de huurder gelegd Om die reden is er
beoordeeld dat er huurvermindering plaatsvindt over die maanden dat café gesloten moest blijven
met 50% verminderd. Dus verdeling tussen huurder en verhuurder. Huurvermindering is een vorm
van gedeeltelijke ontbinding.
In het ROZ-model wordt gezegd: huurder mag niet tot opschorting van de huurbetaling over gaan
maar contractuele afspraak geldt niet wanneer via art. 6:258 inbreuk kan worden gemaakt op de
contractuele afspraken o.g.v. onvoorziene omstandigheden.
1. Dit mag niet makkelijk gebeuren.
Inbreuk op contract kan slechts in bijzondere omstandigheden aan orde zijn
Pacta su servanda beginsel.
2. Inbreuk op contract o.g.v. onvoorziene omstandigheden kan alleen door de rechter plaatsvinden.
Deze ontbinding/aanpassing huurcontract moet via de rechter gaan.
, Werkcollege 1
Inleiding huurrecht
Algemeen
- Amsem/Geelhoed ‘’Werkatelier’’
- Van Bommel/Ruijgrok
- Hendrikx/Peters
Gemengde (huur)overeenkomst
- Fuks/Recourt
- Rotterdam/Utopia
- Groeneveld/Staat
Huurovereenkomst
- Wederkerige overeenkomst geregeld in boek 7 BW
- Aanbod en aanvaarding 6:217 BW
- Duurovereenkomst die voor bepaalde of onbepaalde tijd kan zijn gesloten
- Bescherming huurder zowel woon of bedrijfsruimte
Regeling in titel 7.4 BW (art. 7:201-310 BW)
- Gelaagde structuur:
• - Titel 3.2. (Rechtshandeling)
• - Titel 6.5 (Overeenkomst) Par. 1.4.
Ook deze bepalingen zijn van toepassing op de huurovereenkomst.
Tenzij in boek 7 titel 4 een bijzondere bepaling is te vinden waarin wordt afgeweken van algemene
bepaling. Bijv. art. 7:231 lid 1 BW zegt dat als het gaat om verhuur van een onroerende zaak, denk
aan een woning of bedrijfspand, dat dan ontbinding van een huurovereenkomst o.g.v. tekortkoming
van de huurder uitsluitend door de rechter kan plaatsvinden.
Dit is een uitzondering in afwijking van de algemene regel ie je terugvindt in art. 6:267 BW. Dit artikel
zegt dat een contractspartij bij een tekortkoming van een wederpartij ook buiten de rechter om
o.g.v. betreffende tekortkoming kan ontbinden. Dit kan dus niet bij huur van woon of bedrijfsruimte.
Nee, dan moet wanneer de verhuurder wil ontbinden dit via de rechter plaatsvinden.
Definitie ‘huur’
Art. 7:201 BW:
o - Verschaffen huurgenot van zaak
o - Betaling huurprijs
o - (Gedurende bepaalde/onbepaalde tijd: duurovereenkomst)
Huurovereenkomst onderscheiden van:
o - Bruikleen (7A.13 BW)
o - Huurkoop (7:2B:2 BW)
