Inhoudsopgave
College 1: Inleiding Bouwrecht & Gebiedsontwikkeling p. 2
College 2: Omgevingsrecht p. 11
College 3: Grondbeleidsinstrumenten 1 - Voorkeursrecht/onteigening p. 20
College 4: Grondbeleidsinstrumenten 2 - Grondexploitatie en kostenverhaal p. 29
College 5: Aanbestedingsrecht I p. 42
College 6: Aanbestedingsrecht II p. 47
College 7: Staatssteun p. 57
Opmerkingen
Dit document bevat uitgebreid meegeschreven aantekeningen van de colleges van het vak Bouwrecht
en Gebiedsontwikkeling aan de Rijksuniversiteit Groningen. De aantekeningen zijn gemaakt in het
collegejaar 2022/2023. De belangrijkste begrippen zijn vetgedrukt, de belangrijkste artikelen zijn
geel gemarkeerd en de belangrijkste jurisprudentie is lichtrood gemarkeerd.
Bij het maken van het tentamen is het gebruik van een wettenbundel niet nodig.
Succes met studeren!
1
,College 1: Inleiding Bouwrecht & gebiedsontwikkeling
Datum: 17 november 2022
Voorgeschreven literatuur: H1 en H2, § 8.3 van het Juridisch Handboek Gebiedsontwikkeling
De docent van dit vak is Arjan Bregman (). Hij is bijzonder hoogleraar Bouwrecht
aan de faculteit Rechtsgeleerdheid van de Rijksuniversiteit. Sinds 1987 is hij verbonden aan het
Instituut voor Bouwrecht (IBR). Naast zijn functie als hoogleraar en verbondenheid aan het IBR, heeft
hij sinds 1990 ook een eigen adviesonderneming.
Het vak Bouwrecht & gebiedsontwikkeling ziet op zowel het bouwrecht als gebiedsontwikkeling. We
lopen deze twee begrippen langs: wat is bouwrecht en wat is gebiedsontwikkeling? Bij
gebiedsontwikkeling gaat het veelal om samenwerking. Er zijn verschillende samenwerkingsmodellen
bij gebiedsontwikkeling. Gebiedsontwikkeling gaat niet altijd zoals je gehoopt of gedacht had; er zijn
allerlei risico’s die mogelijkerwijs kunnen optreden. Het is goed om de risico’s te kennen, zodat we
gevoel bij het proces van gebiedsontwikkeling krijgen.
Tevens gaan we in dit college in op de grenzen van het privaatrechtelijk optreden van de overheid bij
gebiedsontwikkeling. De overheid kan een bindend besluit nemen, maar kan ook een contract sluiten.
De overheid mag niet zomaar kiezen welke juridische weg wordt gekozen; er zitten grenzen aan
privaatrechtelijk optreden door de overheid.
Bouwrecht
Bouwrecht is een functioneel vak. Het is niet een soort recht dat vooral in één wet staat. Het
bouwrecht omvat alle regels die met het bouwproces in brede zin samenhangen. Die regels staan niet
allemaal bij elkaar, maar juist op veel verschillende plekken in de wet. Het gehele bouwrecht is dan
ook gericht op alle juridische aspecten in het kader en (mede) in verband met het bouwproces.
Bouwrecht is dus een ‘breed’ rechtsgebied.
Binnen dit brede rechtsgebied maken we een onderscheid tussen publiekrechtelijk bouwrecht en
privaatrechtelijk bouwrecht. Bij publiekrechtelijk bouwrecht gaat het om de randvoorwaarden om een
bouwwerk te kunnen realiseren (bijv. bestemmingsplan, omgevingsvergunning in afwijking van het
bestemmingsplan). Vervolgens zijn er partijen nodig die gaan bouwen. Een opdrachtgever komt
meestal aan een opdrachtnemer via een aanbesteding. Deze twee partijen sluiten allerlei contracten ten
aanzien van de opdracht. Het aanbestedingsrecht en de contractvorming is het privaatrechtelijk
gedeelte van het bouwrecht. Dit noemen we dus het privaatrechtelijk bouwrecht.
Het Instituut voor Bouwrecht (IBR) beoefent zowel het publiekrechtelijk als privaatrechtelijk
bouwrecht. Bouwrecht wordt bevorderd door leerstoelen aan universiteiten te benoemen.
Onder publiekrechtelijk bouwrecht verstaan we bijvoorbeeld het algemene bestuursrecht, ruimtelijk
bestuursrecht, bouwrechtelijk relevant milieurecht, recht rond grondbeleid. Veel hiervan wordt
gebundeld in de toekomstige Omgevingswet. Het privaatrechtelijk bouwrecht omvat hoofdzakelijk
het aanbestedingsrecht en het bouwcontractenrecht.
2
, Gebiedsontwikkeling
Wat is gebiedsontwikkeling? In het Juridisch Handboek Gebiedsontwikkeling wordt hiervoor de
volgende definitie gegeven: “Gebiedsontwikkeling is een integraal, ruimtelijk veranderingsproces,
mede in relatie tot het daaropvolgende beheer, waarbij de bestemming en/of de inrichting zodanig
wijzigen dat daarvoor van overheidswege in elk geval planologische medewerking noodzakelijk is en
daarnaast zowel aan publieke als aan private zijde sprake is van privaatrechtelijke betrokkenheid.”
Er zitten in deze definitie een aantal wezenlijke elementen. Neem bijvoorbeeld het woord ‘integraal’.
Dit is een aanduiding om gebiedsontwikkeling af te zetten tegen projectontwikkeling.
Gebiedsontwikkeling is een proces waarbij je het planologisch kader moet aanpassen. Het begint met
een initiatief en het eindigt met realisatie van het initiatief, maar ergens daartussenin moet een
publiekrechtelijk besluit worden genomen; planologische medewerking is dus noodzakelijk.
Daarnaast is er ook privaatrechtelijke betrokkenheid vereist.
Gebiedsontwikkeling versus vastgoedontwikkeling
Vastgoedontwikkeling is een onderdeel van gebiedsontwikkeling. Vastgoedontwikkeling richt zich op
de te realiseren woningen, maar de gebiedsontwikkeling kijkt ook naar de inrichting van het gebied.
Gebiedsontwikkeling is inhoudelijk dus ‘meer’; het gaat naast vastgoedontwikkeling ook om
openbaar gebied en creëert tussen alle facetten samenhang. In een gebiedsontwikkeling kunnen dus
ook meerdere vastgoedontwikkelingen plaatsvinden. Daarnaast zijn bij gebiedsontwikkeling meer
partijen betrokken als investeerder (bijv. overheden, andere vastgoedpartijen). Omdat
gebiedsontwikkeling inhoudelijk ‘meer’ is dan vastgoedontwikkeling, neemt het ook meer tijd in
beslag, bijvoorbeeld vanwege de planvorming van een gebied. Geconcludeerd kan worden dat
gebiedsontwikkeling de mal vormt voor vastgoedontwikkeling.
Samenwerken
Gebiedsontwikkeling betekent publiek-private samenwerking. De overheid investeert in openbaar
gebied en marktpartijen investeren in vastgoed. Soms investeert de overheid ook in (publiek) vastgoed
(bijv. scholen, zwembaden). De kwaliteiten hangen samen. De samenwerking vindt plaats naast de
publiekrechtelijke rol van de overheid. Dit vormt een interessante wisselwerking, waar we in dit vak
nog verder op terugkomen.
Multidisciplinair proces
Gebiedsontwikkeling is een multidisciplinair proces. Er is geen jurist, planoloog of
vastgoedontwikkelaar die in z’n eentje een gebiedsontwikkeling aan kan. Je hebt namelijk
verschillende dingen nodig (3 G’s): geld, grond en publiekrechtelijk kader (geduld). Voor
gebiedsontwikkeling is juridische expertise, financiële expertise, een tenminste sluitende
grondexploitatie, een tenminste sluitende opstalexploitatie en procesmanagement (mensen die
verstand hebben van bestuurlijke en politieke proces en die alle disciplines bij elkaar kunnen leggen
en daar een ‘knoop’ in te kunnen brengen) nodig.
Snijvlak publiek- en privaatrecht
In dit vak leggen we de focus op juridische aspecten. Gebiedsontwikkeling vindt plaats op het snijvlak
van publiekrecht en privaatrecht. Gebiedsontwikkeling is voor de overheid vanuit juridisch perspectief
dan ook ‘schaken op twee borden’. Op het privaatrechtelijke ‘schaakbord’ is de overheid een
samenwerkingspartner, op het publiekrechtelijke ‘schaakbord’ is de overheid de eenzijdige beslisser.
Het bestemmingsplan dat de gemeenteraad vaststelt heeft ook invloed op wat je met elkaar kunt
afspreken in het contract. De twee ‘schaakborden’ kennen dus onderlinge wisselwerking.
3
College 1: Inleiding Bouwrecht & Gebiedsontwikkeling p. 2
College 2: Omgevingsrecht p. 11
College 3: Grondbeleidsinstrumenten 1 - Voorkeursrecht/onteigening p. 20
College 4: Grondbeleidsinstrumenten 2 - Grondexploitatie en kostenverhaal p. 29
College 5: Aanbestedingsrecht I p. 42
College 6: Aanbestedingsrecht II p. 47
College 7: Staatssteun p. 57
Opmerkingen
Dit document bevat uitgebreid meegeschreven aantekeningen van de colleges van het vak Bouwrecht
en Gebiedsontwikkeling aan de Rijksuniversiteit Groningen. De aantekeningen zijn gemaakt in het
collegejaar 2022/2023. De belangrijkste begrippen zijn vetgedrukt, de belangrijkste artikelen zijn
geel gemarkeerd en de belangrijkste jurisprudentie is lichtrood gemarkeerd.
Bij het maken van het tentamen is het gebruik van een wettenbundel niet nodig.
Succes met studeren!
1
,College 1: Inleiding Bouwrecht & gebiedsontwikkeling
Datum: 17 november 2022
Voorgeschreven literatuur: H1 en H2, § 8.3 van het Juridisch Handboek Gebiedsontwikkeling
De docent van dit vak is Arjan Bregman (). Hij is bijzonder hoogleraar Bouwrecht
aan de faculteit Rechtsgeleerdheid van de Rijksuniversiteit. Sinds 1987 is hij verbonden aan het
Instituut voor Bouwrecht (IBR). Naast zijn functie als hoogleraar en verbondenheid aan het IBR, heeft
hij sinds 1990 ook een eigen adviesonderneming.
Het vak Bouwrecht & gebiedsontwikkeling ziet op zowel het bouwrecht als gebiedsontwikkeling. We
lopen deze twee begrippen langs: wat is bouwrecht en wat is gebiedsontwikkeling? Bij
gebiedsontwikkeling gaat het veelal om samenwerking. Er zijn verschillende samenwerkingsmodellen
bij gebiedsontwikkeling. Gebiedsontwikkeling gaat niet altijd zoals je gehoopt of gedacht had; er zijn
allerlei risico’s die mogelijkerwijs kunnen optreden. Het is goed om de risico’s te kennen, zodat we
gevoel bij het proces van gebiedsontwikkeling krijgen.
Tevens gaan we in dit college in op de grenzen van het privaatrechtelijk optreden van de overheid bij
gebiedsontwikkeling. De overheid kan een bindend besluit nemen, maar kan ook een contract sluiten.
De overheid mag niet zomaar kiezen welke juridische weg wordt gekozen; er zitten grenzen aan
privaatrechtelijk optreden door de overheid.
Bouwrecht
Bouwrecht is een functioneel vak. Het is niet een soort recht dat vooral in één wet staat. Het
bouwrecht omvat alle regels die met het bouwproces in brede zin samenhangen. Die regels staan niet
allemaal bij elkaar, maar juist op veel verschillende plekken in de wet. Het gehele bouwrecht is dan
ook gericht op alle juridische aspecten in het kader en (mede) in verband met het bouwproces.
Bouwrecht is dus een ‘breed’ rechtsgebied.
Binnen dit brede rechtsgebied maken we een onderscheid tussen publiekrechtelijk bouwrecht en
privaatrechtelijk bouwrecht. Bij publiekrechtelijk bouwrecht gaat het om de randvoorwaarden om een
bouwwerk te kunnen realiseren (bijv. bestemmingsplan, omgevingsvergunning in afwijking van het
bestemmingsplan). Vervolgens zijn er partijen nodig die gaan bouwen. Een opdrachtgever komt
meestal aan een opdrachtnemer via een aanbesteding. Deze twee partijen sluiten allerlei contracten ten
aanzien van de opdracht. Het aanbestedingsrecht en de contractvorming is het privaatrechtelijk
gedeelte van het bouwrecht. Dit noemen we dus het privaatrechtelijk bouwrecht.
Het Instituut voor Bouwrecht (IBR) beoefent zowel het publiekrechtelijk als privaatrechtelijk
bouwrecht. Bouwrecht wordt bevorderd door leerstoelen aan universiteiten te benoemen.
Onder publiekrechtelijk bouwrecht verstaan we bijvoorbeeld het algemene bestuursrecht, ruimtelijk
bestuursrecht, bouwrechtelijk relevant milieurecht, recht rond grondbeleid. Veel hiervan wordt
gebundeld in de toekomstige Omgevingswet. Het privaatrechtelijk bouwrecht omvat hoofdzakelijk
het aanbestedingsrecht en het bouwcontractenrecht.
2
, Gebiedsontwikkeling
Wat is gebiedsontwikkeling? In het Juridisch Handboek Gebiedsontwikkeling wordt hiervoor de
volgende definitie gegeven: “Gebiedsontwikkeling is een integraal, ruimtelijk veranderingsproces,
mede in relatie tot het daaropvolgende beheer, waarbij de bestemming en/of de inrichting zodanig
wijzigen dat daarvoor van overheidswege in elk geval planologische medewerking noodzakelijk is en
daarnaast zowel aan publieke als aan private zijde sprake is van privaatrechtelijke betrokkenheid.”
Er zitten in deze definitie een aantal wezenlijke elementen. Neem bijvoorbeeld het woord ‘integraal’.
Dit is een aanduiding om gebiedsontwikkeling af te zetten tegen projectontwikkeling.
Gebiedsontwikkeling is een proces waarbij je het planologisch kader moet aanpassen. Het begint met
een initiatief en het eindigt met realisatie van het initiatief, maar ergens daartussenin moet een
publiekrechtelijk besluit worden genomen; planologische medewerking is dus noodzakelijk.
Daarnaast is er ook privaatrechtelijke betrokkenheid vereist.
Gebiedsontwikkeling versus vastgoedontwikkeling
Vastgoedontwikkeling is een onderdeel van gebiedsontwikkeling. Vastgoedontwikkeling richt zich op
de te realiseren woningen, maar de gebiedsontwikkeling kijkt ook naar de inrichting van het gebied.
Gebiedsontwikkeling is inhoudelijk dus ‘meer’; het gaat naast vastgoedontwikkeling ook om
openbaar gebied en creëert tussen alle facetten samenhang. In een gebiedsontwikkeling kunnen dus
ook meerdere vastgoedontwikkelingen plaatsvinden. Daarnaast zijn bij gebiedsontwikkeling meer
partijen betrokken als investeerder (bijv. overheden, andere vastgoedpartijen). Omdat
gebiedsontwikkeling inhoudelijk ‘meer’ is dan vastgoedontwikkeling, neemt het ook meer tijd in
beslag, bijvoorbeeld vanwege de planvorming van een gebied. Geconcludeerd kan worden dat
gebiedsontwikkeling de mal vormt voor vastgoedontwikkeling.
Samenwerken
Gebiedsontwikkeling betekent publiek-private samenwerking. De overheid investeert in openbaar
gebied en marktpartijen investeren in vastgoed. Soms investeert de overheid ook in (publiek) vastgoed
(bijv. scholen, zwembaden). De kwaliteiten hangen samen. De samenwerking vindt plaats naast de
publiekrechtelijke rol van de overheid. Dit vormt een interessante wisselwerking, waar we in dit vak
nog verder op terugkomen.
Multidisciplinair proces
Gebiedsontwikkeling is een multidisciplinair proces. Er is geen jurist, planoloog of
vastgoedontwikkelaar die in z’n eentje een gebiedsontwikkeling aan kan. Je hebt namelijk
verschillende dingen nodig (3 G’s): geld, grond en publiekrechtelijk kader (geduld). Voor
gebiedsontwikkeling is juridische expertise, financiële expertise, een tenminste sluitende
grondexploitatie, een tenminste sluitende opstalexploitatie en procesmanagement (mensen die
verstand hebben van bestuurlijke en politieke proces en die alle disciplines bij elkaar kunnen leggen
en daar een ‘knoop’ in te kunnen brengen) nodig.
Snijvlak publiek- en privaatrecht
In dit vak leggen we de focus op juridische aspecten. Gebiedsontwikkeling vindt plaats op het snijvlak
van publiekrecht en privaatrecht. Gebiedsontwikkeling is voor de overheid vanuit juridisch perspectief
dan ook ‘schaken op twee borden’. Op het privaatrechtelijke ‘schaakbord’ is de overheid een
samenwerkingspartner, op het publiekrechtelijke ‘schaakbord’ is de overheid de eenzijdige beslisser.
Het bestemmingsplan dat de gemeenteraad vaststelt heeft ook invloed op wat je met elkaar kunt
afspreken in het contract. De twee ‘schaakborden’ kennen dus onderlinge wisselwerking.
3
