Inleiding vastgoed | Boek: vastgoedexploitatie / handboek vastgoedmanagement
DEEL 1 | inleiding vastgoedexploitatie
Inhoudsopgave
1. De markt voor vastgoedexploitatie ................................................................................................................ 3
1.1 Wat is vastgoedexploitatie ...................................................................................................................... 3
1.2 Vastgoedmanagementpiramide .............................................................................................................. 3
1.3 Taken van de vastgoedmanagementorganisatie .................................................................................... 4
1.4 Opdrachtgevers van de VMO .................................................................................................................. 4
1.5 Vastgoedexploitatiesector in Nederland ................................................................................................. 5
1.6 Toekomst van vastgoedexploitatie in Nederland .................................................................................... 6
2. De vastgoedmanagementorganisatie ............................................................................................................ 7
2.1 Plaats binnen de vastgoedmanagementpiramide................................................................................... 7
2.2 Uitbesteden van propertymanagement .................................................................................................. 8
2.3 Omgeving van de VMO............................................................................................................................ 8
2.4 Organisatiestructuur ............................................................................................................................... 9
2.5 Bouwstenen van de organisatiestructuur ............................................................................................... 9
2.6 Specifieke managementaandachtsgebieden .......................................................................................... 9
3. De vastgoedmanagementovereenkomst ..................................................................................................... 11
3.1 Belang van een model vastgoedmanagementovereenkomst ............................................................... 11
3.2 Hoofdlijnen van de overeenkomst ........................................................................................................ 11
3.3 Onderdelen van de overeenkomst ........................................................................................................ 11
3.4 Performance-indicatoren ...................................................................................................................... 13
3.5 Honorering ............................................................................................................................................ 13
4. Vastgoedexploitatie in internationale context ............................................................................................. 13
4.1 Verschillen op drie niveaus in een internationale context .................................................................... 13
4.2 Verschillen in werkomgeving ................................................................................................................ 14
4.3 Verschillen op organisatieniveau .......................................................................................................... 14
4.4 Verschillen op persoonsniveau ............................................................................................................. 15
5. Competenties en rollen van de vastgoedmanager ....................................................................................... 16
5.1 Competenties van de vastgoedmanager ............................................................................................... 16
5.2 Rollen van de vastgoedmanager ........................................................................................................... 17
5.3 Competenties concreet gemaakt ..................................................... Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd.
6. Acquisitieproces ........................................................................................................................................... 21
6.1 Stappen van het acquisitieproces bij bestaande bouw ......................................................................... 21
6.2 Stappen van het acquisitieproces bij nieuwbouw ................................................................................. 23
6.3 Rol van de vastgoedmanagementorganisatie tijdens het acquisitieproces .......................................... 24
7. Exploitatieproces .......................................................................................................................................... 25
7.1 Overzicht van het exploitatieproces...................................................................................................... 25
7.2 Rol van de VMO tijdens het exploitatieproces ...................................................................................... 26
8. Dispositieproces ........................................................................................................................................... 27
8.1 Stappen van het dispositieproces ......................................................................................................... 27
8.2 Rol van de VMO tijdens het dispositieproces........................................................................................ 28
9. Exploitatieproces in detail ............................................................................................................................ 29
9.1 Commercieel management van winkelcentra en winkels..................................................................... 29
9.2 Locatie van winkelvastgoed .................................................................................................................. 29
9.3 Strategisch plan van een winkelcentrum .............................................................................................. 30
9.4 Specifieke wet- en regelgeving.............................................................................................................. 31
9.5 Onwikkelingen en trends in consumentengedrag................................................................................. 32
,10. Kantoren..................................................................................................................................................... 32
10.1 Commercieel management van kantoren ........................................................................................... 32
10.2 Relatiemanagement ............................................................................................................................ 33
10.3 Positionering ....................................................................................................................................... 34
10.4 Verhuur ............................................................................................................................................... 35
10.5 Ontwikkelingen en trends ................................................................................................................... 36
11. Woningen ................................................................................................................................................... 36
11.1 Commercieel management ................................................................................................................. 37
11.2 Technisch management ...................................................................................................................... 37
11.3 Administratief en financieel management .......................................................................................... 38
12. Technisch vastgoedmanagement .............................................................................................................. 39
12.1 Definitie technisch vastgoedmanagement .......................................................................................... 39
12.2 Kernprocessen ..................................................................................................................................... 39
12.3 Instrumenten....................................................................................................................................... 40
12.4 Wet- en regelgeving en het gebouwdossier........................................................................................ 40
12.5 Ontwikkelingen en trends ................................................................................................................... 41
13. Servicekosten ............................................................................................................................................. 41
13.1 Definitie servicekosten ........................................................................................................................ 41
13.2 Categorisering van servicekosten........................................................................................................ 41
13.3 Specifieke situaties bij commercieel vastgoed .................................................................................... 41
13.4 Servicekosten woningen ..................................................................................................................... 41
13.5 Begrotingscyclus .................................................................................................................................. 41
13.6 Aandachtspunten ................................................................................................................................ 41
13.7 Ontwikkelingen en trends ................................................................................................................... 41
14. Financieel-administratief management ..................................................................................................... 41
14.1 Opzetten van een gebouwadministratie ............................................................................................. 41
14.2 Werkzaamheden van de projectadministrateur ................................................................................. 41
14.3 Servicekostenadministratie ................................................................................................................. 41
14.4 Debiteuren- en crediteurenadministratie ........................................................................................... 41
14.5 Accountancydiensten .......................................................................................................................... 41
14.6 Rapportages ........................................................................................................................................ 41
14.7 Ontwikkelingen en trends ................................................................................................................... 41
18. Sturingsinstrumenten en hun functie ......................................................................................................... 41
18.1 Introductie........................................................................................................................................... 41
18.2 Sturingsinstrumenten op portefeuillemanagementniveau ................................................................. 41
18.3 Sturingsinstrumenten op assetmanagementniveau ........................................................................... 41
18.4 Sturingsinstrumenten op vastgoedmanagementniveau ..................................................................... 41
18.5 Ontwikkelingen en trends ................................................................................................................... 41
26. Logistiek vastgoed...................................................................................................................................... 42
26.1 Nederlandse logistieke sector ............................................................................................................. 42
26.2 Wat is logistiek vastgoed ..................................................................................................................... 42
26.3 Aandachtspunten van logistiek vastgoedmanagement ...................................................................... 42
26.4 Ontwikkelingen en trends ................................................................................................................... 42
,1. De markt voor vastgoedexploitatie
1.1 Wat is vastgoedexploitatie
De vastgoedmanager, zoals hij in het boek wordt beschreven, is de persoon. De
vastgoedmanagementorganisatie (=VMO) is de organisatie die in opdracht van één of
meerdere (institutionele) beleggingsorganisaties (=BO’s) het management van de
vastgoed(deel)portefeuille uitoefent.
Voorheen werd met vastgoedbeheer slechts een instandhouding bedoeld. Tegenwoordig
omvat vastgoedexploitatie een grote diversiteit aan taken op verschillende beleidsniveaus.
1.2 Vastgoedmanagementpiramide
Voor de exploitatie van vastgoed wordt onderscheid gemaakt in drie beleidsniveaus met
bijbehorende taken:
• Strategisch niveau 1.2.1 à portefeuillemanagement
• Tactisch niveau 1.2.2 à assetmanager
• Operationeel niveau 1.2.3. à propertymanager
Portefeuillemanager Strategisch
Assetmanager Tactisch
Propertymanager Operationeel
Proces -----à-----------------------------------------------------------------------------------------à----------à
Aquisitie Exploitatie Dispositie
Figuur 1.2 blz. 25
1.2.1 Op het strategisch niveau van de piramide wordt het plan geformuleerd voor de gehele
vastgoedportefeuille. Dit strategisch plan zijn doelstellingen van de onderneming.
Indien gesproken wordt over BO’s (=beleggingsorganisaties), wordt in de top van de
piramide nog een vierde laag onderscheiden, namelijk het fund management. Op dit niveau
wordt besloten welk deel van de beleggingsportefeuille wordt belegd in vastgoed.
Het portefeuilleplan omvat de uitgangspunten voor de gewenste wijzigingen in de
portefeuilleopbouw (acquisitie en dispositie) en voor de exploitatie in hoofdlijnen. Om de
(portefeuille)doelstellingen en het daaruit voortkomende portefeuilleplan goed te kunnen
onderbouwen, is managementinformatie vanuit het tactische beleidsniveau van groot
belang.
, Acquisitie = een poging om iemand tot een aankoop te verleiden, of het verwerven van
nieuwe opdrachten.
Dispositie = het doel van dit proces is om tot verkoop van vastgoed te komen. Mogelijke
strategieën zijn: doorexploiteren, renoveren, herontwikkelen of verkopen.
Exploitatie = is het (met winst) draaiende houden van een pand en het managen van een
pand.
1.2.2 Op het tactisch beleidsniveau vindt een vertaling plaats van het strategisch
portefeuilleplan in een concreet objectbeleid. Als basis voor de besluitvorming dienen de
performance analyses.
In de doelstelling van een BO staat niet de te huisvesten doelgroep centraal, maar de
financiële performance.
In de doelstelling van de corporatie staat niet de financiële doelgroep centraal, maar de te
huisvesten doelgroep. Dit is een van de grootste verschillen. De een is uit op winst en de
andere heeft de doelgroep als belangrijkste middelpunt.
Dit neemt niet weg dat een klantgerichte benadering op tactisch niveau, zeker op langere
termijn, kan bijdragen aan verbetering van de financiële performance.
Op basis van de performance analyse wordt beoordeeld of de objecten voldoen aan de (in
het strategisch portefeuilleplan) opgestelde criteria. De conclusies uit deze beoordeling
leiden tot het objectbeleid. Per object kan dit inhouden:
• Door exploiteren = het doorgaan van het (met winst) draaiende houden en managen
van het pand.
• Renoveren = verbouwen, mooier/beter maken.
• Herontwikkelen = het opnieuw ontwikkelen van een pand.
• Dispositie = het verkopen van het pand.
Daarnaast kan worden besloten om nieuwe objecten te acquireren (= het werven van
nieuwe objecten/klanten).
1.2.3 Op het operationele niveau vindt de uitvoering van het objectbeleid plaats. Daar waar
VMO’s werken in opdracht van BO’s, zijn met name de volgende disciplines te
onderscheiden:
• Financieel/administratief management
• Technisch/facilitair management
• Commercieel management
1.3 Taken van de vastgoedmanagementorganisatie
In de praktijk worden de managementactiviteiten uit de piramide niet altijd door eenzelfde
organisatie uitgevoerd. Delen van deze managementtaken kunnen worden uitbesteed aan
externe partijen. Bij BO’s is dit vaak aan de orde.
Figuur 1.3 blz. 27
1.4 Opdrachtgevers van de VMO
Het is van belang onderscheid te maken tussen verschillende typen beleggingsorganisaties.
Ook is het van belang het onderscheid te kunnen maken tussen een directe
vastgoedbelegging en een indirecte vastgoedbelegging.
DEEL 1 | inleiding vastgoedexploitatie
Inhoudsopgave
1. De markt voor vastgoedexploitatie ................................................................................................................ 3
1.1 Wat is vastgoedexploitatie ...................................................................................................................... 3
1.2 Vastgoedmanagementpiramide .............................................................................................................. 3
1.3 Taken van de vastgoedmanagementorganisatie .................................................................................... 4
1.4 Opdrachtgevers van de VMO .................................................................................................................. 4
1.5 Vastgoedexploitatiesector in Nederland ................................................................................................. 5
1.6 Toekomst van vastgoedexploitatie in Nederland .................................................................................... 6
2. De vastgoedmanagementorganisatie ............................................................................................................ 7
2.1 Plaats binnen de vastgoedmanagementpiramide................................................................................... 7
2.2 Uitbesteden van propertymanagement .................................................................................................. 8
2.3 Omgeving van de VMO............................................................................................................................ 8
2.4 Organisatiestructuur ............................................................................................................................... 9
2.5 Bouwstenen van de organisatiestructuur ............................................................................................... 9
2.6 Specifieke managementaandachtsgebieden .......................................................................................... 9
3. De vastgoedmanagementovereenkomst ..................................................................................................... 11
3.1 Belang van een model vastgoedmanagementovereenkomst ............................................................... 11
3.2 Hoofdlijnen van de overeenkomst ........................................................................................................ 11
3.3 Onderdelen van de overeenkomst ........................................................................................................ 11
3.4 Performance-indicatoren ...................................................................................................................... 13
3.5 Honorering ............................................................................................................................................ 13
4. Vastgoedexploitatie in internationale context ............................................................................................. 13
4.1 Verschillen op drie niveaus in een internationale context .................................................................... 13
4.2 Verschillen in werkomgeving ................................................................................................................ 14
4.3 Verschillen op organisatieniveau .......................................................................................................... 14
4.4 Verschillen op persoonsniveau ............................................................................................................. 15
5. Competenties en rollen van de vastgoedmanager ....................................................................................... 16
5.1 Competenties van de vastgoedmanager ............................................................................................... 16
5.2 Rollen van de vastgoedmanager ........................................................................................................... 17
5.3 Competenties concreet gemaakt ..................................................... Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd.
6. Acquisitieproces ........................................................................................................................................... 21
6.1 Stappen van het acquisitieproces bij bestaande bouw ......................................................................... 21
6.2 Stappen van het acquisitieproces bij nieuwbouw ................................................................................. 23
6.3 Rol van de vastgoedmanagementorganisatie tijdens het acquisitieproces .......................................... 24
7. Exploitatieproces .......................................................................................................................................... 25
7.1 Overzicht van het exploitatieproces...................................................................................................... 25
7.2 Rol van de VMO tijdens het exploitatieproces ...................................................................................... 26
8. Dispositieproces ........................................................................................................................................... 27
8.1 Stappen van het dispositieproces ......................................................................................................... 27
8.2 Rol van de VMO tijdens het dispositieproces........................................................................................ 28
9. Exploitatieproces in detail ............................................................................................................................ 29
9.1 Commercieel management van winkelcentra en winkels..................................................................... 29
9.2 Locatie van winkelvastgoed .................................................................................................................. 29
9.3 Strategisch plan van een winkelcentrum .............................................................................................. 30
9.4 Specifieke wet- en regelgeving.............................................................................................................. 31
9.5 Onwikkelingen en trends in consumentengedrag................................................................................. 32
,10. Kantoren..................................................................................................................................................... 32
10.1 Commercieel management van kantoren ........................................................................................... 32
10.2 Relatiemanagement ............................................................................................................................ 33
10.3 Positionering ....................................................................................................................................... 34
10.4 Verhuur ............................................................................................................................................... 35
10.5 Ontwikkelingen en trends ................................................................................................................... 36
11. Woningen ................................................................................................................................................... 36
11.1 Commercieel management ................................................................................................................. 37
11.2 Technisch management ...................................................................................................................... 37
11.3 Administratief en financieel management .......................................................................................... 38
12. Technisch vastgoedmanagement .............................................................................................................. 39
12.1 Definitie technisch vastgoedmanagement .......................................................................................... 39
12.2 Kernprocessen ..................................................................................................................................... 39
12.3 Instrumenten....................................................................................................................................... 40
12.4 Wet- en regelgeving en het gebouwdossier........................................................................................ 40
12.5 Ontwikkelingen en trends ................................................................................................................... 41
13. Servicekosten ............................................................................................................................................. 41
13.1 Definitie servicekosten ........................................................................................................................ 41
13.2 Categorisering van servicekosten........................................................................................................ 41
13.3 Specifieke situaties bij commercieel vastgoed .................................................................................... 41
13.4 Servicekosten woningen ..................................................................................................................... 41
13.5 Begrotingscyclus .................................................................................................................................. 41
13.6 Aandachtspunten ................................................................................................................................ 41
13.7 Ontwikkelingen en trends ................................................................................................................... 41
14. Financieel-administratief management ..................................................................................................... 41
14.1 Opzetten van een gebouwadministratie ............................................................................................. 41
14.2 Werkzaamheden van de projectadministrateur ................................................................................. 41
14.3 Servicekostenadministratie ................................................................................................................. 41
14.4 Debiteuren- en crediteurenadministratie ........................................................................................... 41
14.5 Accountancydiensten .......................................................................................................................... 41
14.6 Rapportages ........................................................................................................................................ 41
14.7 Ontwikkelingen en trends ................................................................................................................... 41
18. Sturingsinstrumenten en hun functie ......................................................................................................... 41
18.1 Introductie........................................................................................................................................... 41
18.2 Sturingsinstrumenten op portefeuillemanagementniveau ................................................................. 41
18.3 Sturingsinstrumenten op assetmanagementniveau ........................................................................... 41
18.4 Sturingsinstrumenten op vastgoedmanagementniveau ..................................................................... 41
18.5 Ontwikkelingen en trends ................................................................................................................... 41
26. Logistiek vastgoed...................................................................................................................................... 42
26.1 Nederlandse logistieke sector ............................................................................................................. 42
26.2 Wat is logistiek vastgoed ..................................................................................................................... 42
26.3 Aandachtspunten van logistiek vastgoedmanagement ...................................................................... 42
26.4 Ontwikkelingen en trends ................................................................................................................... 42
,1. De markt voor vastgoedexploitatie
1.1 Wat is vastgoedexploitatie
De vastgoedmanager, zoals hij in het boek wordt beschreven, is de persoon. De
vastgoedmanagementorganisatie (=VMO) is de organisatie die in opdracht van één of
meerdere (institutionele) beleggingsorganisaties (=BO’s) het management van de
vastgoed(deel)portefeuille uitoefent.
Voorheen werd met vastgoedbeheer slechts een instandhouding bedoeld. Tegenwoordig
omvat vastgoedexploitatie een grote diversiteit aan taken op verschillende beleidsniveaus.
1.2 Vastgoedmanagementpiramide
Voor de exploitatie van vastgoed wordt onderscheid gemaakt in drie beleidsniveaus met
bijbehorende taken:
• Strategisch niveau 1.2.1 à portefeuillemanagement
• Tactisch niveau 1.2.2 à assetmanager
• Operationeel niveau 1.2.3. à propertymanager
Portefeuillemanager Strategisch
Assetmanager Tactisch
Propertymanager Operationeel
Proces -----à-----------------------------------------------------------------------------------------à----------à
Aquisitie Exploitatie Dispositie
Figuur 1.2 blz. 25
1.2.1 Op het strategisch niveau van de piramide wordt het plan geformuleerd voor de gehele
vastgoedportefeuille. Dit strategisch plan zijn doelstellingen van de onderneming.
Indien gesproken wordt over BO’s (=beleggingsorganisaties), wordt in de top van de
piramide nog een vierde laag onderscheiden, namelijk het fund management. Op dit niveau
wordt besloten welk deel van de beleggingsportefeuille wordt belegd in vastgoed.
Het portefeuilleplan omvat de uitgangspunten voor de gewenste wijzigingen in de
portefeuilleopbouw (acquisitie en dispositie) en voor de exploitatie in hoofdlijnen. Om de
(portefeuille)doelstellingen en het daaruit voortkomende portefeuilleplan goed te kunnen
onderbouwen, is managementinformatie vanuit het tactische beleidsniveau van groot
belang.
, Acquisitie = een poging om iemand tot een aankoop te verleiden, of het verwerven van
nieuwe opdrachten.
Dispositie = het doel van dit proces is om tot verkoop van vastgoed te komen. Mogelijke
strategieën zijn: doorexploiteren, renoveren, herontwikkelen of verkopen.
Exploitatie = is het (met winst) draaiende houden van een pand en het managen van een
pand.
1.2.2 Op het tactisch beleidsniveau vindt een vertaling plaats van het strategisch
portefeuilleplan in een concreet objectbeleid. Als basis voor de besluitvorming dienen de
performance analyses.
In de doelstelling van een BO staat niet de te huisvesten doelgroep centraal, maar de
financiële performance.
In de doelstelling van de corporatie staat niet de financiële doelgroep centraal, maar de te
huisvesten doelgroep. Dit is een van de grootste verschillen. De een is uit op winst en de
andere heeft de doelgroep als belangrijkste middelpunt.
Dit neemt niet weg dat een klantgerichte benadering op tactisch niveau, zeker op langere
termijn, kan bijdragen aan verbetering van de financiële performance.
Op basis van de performance analyse wordt beoordeeld of de objecten voldoen aan de (in
het strategisch portefeuilleplan) opgestelde criteria. De conclusies uit deze beoordeling
leiden tot het objectbeleid. Per object kan dit inhouden:
• Door exploiteren = het doorgaan van het (met winst) draaiende houden en managen
van het pand.
• Renoveren = verbouwen, mooier/beter maken.
• Herontwikkelen = het opnieuw ontwikkelen van een pand.
• Dispositie = het verkopen van het pand.
Daarnaast kan worden besloten om nieuwe objecten te acquireren (= het werven van
nieuwe objecten/klanten).
1.2.3 Op het operationele niveau vindt de uitvoering van het objectbeleid plaats. Daar waar
VMO’s werken in opdracht van BO’s, zijn met name de volgende disciplines te
onderscheiden:
• Financieel/administratief management
• Technisch/facilitair management
• Commercieel management
1.3 Taken van de vastgoedmanagementorganisatie
In de praktijk worden de managementactiviteiten uit de piramide niet altijd door eenzelfde
organisatie uitgevoerd. Delen van deze managementtaken kunnen worden uitbesteed aan
externe partijen. Bij BO’s is dit vaak aan de orde.
Figuur 1.3 blz. 27
1.4 Opdrachtgevers van de VMO
Het is van belang onderscheid te maken tussen verschillende typen beleggingsorganisaties.
Ook is het van belang het onderscheid te kunnen maken tussen een directe
vastgoedbelegging en een indirecte vastgoedbelegging.
