Bijeenkomst 7
Taak 15
Een notaris hoort er bij vestiging van een zekerheidsrecht op een zaak waarop al eerder
een hypotheekrecht is gevestigd, te wijzen op het feit dat dit recht niet geldt tegenover
de hypotheekhouder. Men zal dan een opstalrecht kunnen vestigen, omdat je dan
eigendom behoudt.
Tegenover iedereen is de eigenaar van de windmolens Vestas. Een hypotheekhouder
mag echter gewoon doen alsof de zaak onder zijn hypotheekrecht valt. Dat betekent dat
dit bij executie ook geldt voor de koper op de veiling. Een recht dat niet geldt tegenover
de hypotheekhouder, geldt ook niet tegen de koper op de veiling. Vanaf dat moment
werkt het dus voor niemand meer. Dan loop je een groot risico.
Wat is hierop bedacht? In de openbare registers van het Kadaster kun je naar de data
kijken voor de rangorde van rechten. Hier gelden vormvoorschriften, namelijk: notariële
akte en inschrijving van de vestiging in de registers.
Rangwisseling kan alleen plaatsvinden met toestemming van de hypotheekhouder.
Waarom zou een hypotheekhouder daar mee instemmen? Wat gaat er gebeuren als de
hypotheekhouder hier niet mee instemt? Dan worden de molens niet neergezet en hou
je de economische ontwikkeling van de zaak tegen. Het weigeren komt bijna nooit voor
in de praktijk, want ze gaan met de rangwisseling er niet op achteruit. Zonder plaatsing
van die windmolens kunnen zij ook alleen maar het onbebouwde terrein executeren. De
uitgangssituatie van het zekerheidsrecht is het onbebouwde perceel. Door de
rangwisseling plus plaatsing van de molen komen zij niet in een slechtere positie. Ook
dan kun je alleen maar het blote terrein verkopen zonder de windmolens.
Als een hypotheekhouder weigert mee te werken aan zo’n scenario, kan het handelen
van de hypotheekhouder dan als onrechtmatige daad gezien worden (maatschappelijke
zorgvuldigheid van het verkeer)? Dit komt eigenlijk niet voor, want er is geen
jurisprudentie van. Dit zal zijn omdat hypotheekhouders er vrijwel altijd mee akkoord
gaan dat rangwisseling plaatsvindt.
Hoe dan ook moet de notaris dat in de gaten houden en rangwisseling als optie
voordragen (en daarvoor de hypotheekhouder erbij halen).
Bijzonder! Wanneer iemand huurt bij een verhuurder en die bouwt wat in bij de woning.
Wanneer de huurder die zaak wil afbreken, heeft deze wel de plicht om de woning in de
oude staat achter te laten. Daarom zal het vaak niet afgebroken worden. Casus met een
woning waar een hypotheekrecht op rustte. Er was tegen de eis van het
hypotheekbeding in toch de woning verhuurt. De huurder die eruit moest zei dat hij op
eigen kosten de keuken had gebouwd. De hypotheekhouder zei dat huren niet eens
toegestaan was en de huurder de keuken niet mocht afbreken. Maar de rechter zegt dat
het verbintenisrechtelijke recht om af te breken zwaarder weegt dan het
goederenrechtelijke hypotheekrecht. Bij opstalrecht, een zekerheidsrecht, kan dit niet
omdat anders de persoon met opstalrecht beter af zou zijn dan de hypotheekhouder.
Taak 15
Een notaris hoort er bij vestiging van een zekerheidsrecht op een zaak waarop al eerder
een hypotheekrecht is gevestigd, te wijzen op het feit dat dit recht niet geldt tegenover
de hypotheekhouder. Men zal dan een opstalrecht kunnen vestigen, omdat je dan
eigendom behoudt.
Tegenover iedereen is de eigenaar van de windmolens Vestas. Een hypotheekhouder
mag echter gewoon doen alsof de zaak onder zijn hypotheekrecht valt. Dat betekent dat
dit bij executie ook geldt voor de koper op de veiling. Een recht dat niet geldt tegenover
de hypotheekhouder, geldt ook niet tegen de koper op de veiling. Vanaf dat moment
werkt het dus voor niemand meer. Dan loop je een groot risico.
Wat is hierop bedacht? In de openbare registers van het Kadaster kun je naar de data
kijken voor de rangorde van rechten. Hier gelden vormvoorschriften, namelijk: notariële
akte en inschrijving van de vestiging in de registers.
Rangwisseling kan alleen plaatsvinden met toestemming van de hypotheekhouder.
Waarom zou een hypotheekhouder daar mee instemmen? Wat gaat er gebeuren als de
hypotheekhouder hier niet mee instemt? Dan worden de molens niet neergezet en hou
je de economische ontwikkeling van de zaak tegen. Het weigeren komt bijna nooit voor
in de praktijk, want ze gaan met de rangwisseling er niet op achteruit. Zonder plaatsing
van die windmolens kunnen zij ook alleen maar het onbebouwde terrein executeren. De
uitgangssituatie van het zekerheidsrecht is het onbebouwde perceel. Door de
rangwisseling plus plaatsing van de molen komen zij niet in een slechtere positie. Ook
dan kun je alleen maar het blote terrein verkopen zonder de windmolens.
Als een hypotheekhouder weigert mee te werken aan zo’n scenario, kan het handelen
van de hypotheekhouder dan als onrechtmatige daad gezien worden (maatschappelijke
zorgvuldigheid van het verkeer)? Dit komt eigenlijk niet voor, want er is geen
jurisprudentie van. Dit zal zijn omdat hypotheekhouders er vrijwel altijd mee akkoord
gaan dat rangwisseling plaatsvindt.
Hoe dan ook moet de notaris dat in de gaten houden en rangwisseling als optie
voordragen (en daarvoor de hypotheekhouder erbij halen).
Bijzonder! Wanneer iemand huurt bij een verhuurder en die bouwt wat in bij de woning.
Wanneer de huurder die zaak wil afbreken, heeft deze wel de plicht om de woning in de
oude staat achter te laten. Daarom zal het vaak niet afgebroken worden. Casus met een
woning waar een hypotheekrecht op rustte. Er was tegen de eis van het
hypotheekbeding in toch de woning verhuurt. De huurder die eruit moest zei dat hij op
eigen kosten de keuken had gebouwd. De hypotheekhouder zei dat huren niet eens
toegestaan was en de huurder de keuken niet mocht afbreken. Maar de rechter zegt dat
het verbintenisrechtelijke recht om af te breken zwaarder weegt dan het
goederenrechtelijke hypotheekrecht. Bij opstalrecht, een zekerheidsrecht, kan dit niet
omdat anders de persoon met opstalrecht beter af zou zijn dan de hypotheekhouder.
