Samenvatting Huurrecht begrepen

Huurrecht begrepen
Hoofdstuk 1: inleiding

Huurovereenkomst, art. 7:201 BW:
 Er wordt een bepaalde zaak of vermogensrecht verschaft, lid 2;
 Er is een tegenprestatie, lid 1;
 Pacht is geen huur, lid 3. Als de ter beschikking gestelde zaak een
landbouwbestemming heeft, is er geen sprake van huur.

Ontstaan huurovereenkomst
 Wil en verklaring, art. 3:32 e.v. BW
 Aanbod en aanvaarding, art. 6:217 e.v. BW
 Vormvrij (schriftelijk / mondeling)
o Niet vereist dat partijen overeenstemming hebben bereikt over alle details.
 Er moet wel overeenstemming zijn over de essentialia: huurobject,
huurprijs en de termijn.

Hoofdstuk 2: Algemene bepalingen van het huurrecht

Verplichtingen verhuurder
 Zaak ter beschikking stellen, art. 7:203 BW.
 Gebreken herstellen, art. 7:206 BW.
o Gebrek niet herstelt? schadeplichtig, art. 7:208 BW.
 Vermindering huurprijs als er vermindering huurgenot plaatsvindt, art. 7:207 BW.

Verplichtingen huurder
Art. 7:212 – 235 BW. Voornaamste verplichtingen huurder:
 Het voldoen van de tegenprestatie, de huurprijs;
 De huurder moet zich als een goede huurder gedragen, art. 7:213 BW;
 Het gehuurde uitsluitend gebruiken conform de overeengekomen bestemming, art.
7:214 BW.
 Kleine herstellingen zelf verrichten, art. 7:217 BW
Als de huurder gedurende de huurovereenkomst het gebruik van het gehuurde wijzigt, dan is
dat in principe een toerekenbare tekortkoming van de huurder. Dit is alleen anders als de
verhuurder met dit gewijzigde gebruik heeft ingestemd. Instemming kan zowel schriftelijk als
mondeling.

Gebrek (verstoring van het huurgenot)
 Art. 7:204 BW.
 Als er sprake is van een gebrek, is er automatisch ook sprake van een tekortkoming in
de nakoming van een verbintenis door de verhuurder, art. 6:74 BW.
 Objectief criterium
o Lid 3: feitelijke stoornis door derden is geen gebrek
 Geluidsoverlast door het verkeer;
 Spelende kinderen op een school.

, Toerekening huurder
Niet elke omstandigheid of tegenvallende staat van het gehuurde is een gebrek. Als het gebrek
aan de huurder is toe te rekenen, dan is dit geen gebrek in de zin van de wet. Geen gebreken:
 Tegenvallende omzet/bezoekersaantallen.
 Lekage door het niet nakomen van onhoudsverplichtingen.
 Art. 7:204 lid 3 BW
o De feitelijke stoornis door derden.
o Een bewering van recht zonder feitelijke stoornis.

Aanspraken huurder op grond van gebrek
De huurder kan op grond van de gebrekenregeling:
1. Herstel van het gebrek vorderen, art. 7:206 BW;
2. Huurprijsvermindering, art. 7:207 BW;
3. Schadevergoeding, art. 7:208 BW;
4. De huurovereenkomst ontbinden als het gehuurde geheel vergaat, art. 7:210 BW

Koop breekt geen huur
 Art. 7:226 lid 1 BW
 Overdracht breekt geen huur.
 De nieuwe eigenaar van een onroerende zaak neemt automatisch de positie van
verhuurder over van de oude eigenaar.
 Overdracht doet rechten en plichten uit huurovereenkomst overgaan op verkrijgen
 Lid 4: er is sprake van dwingend recht. Afwijkingen zijn op grond van art. 3:40 lid 2 BW
nietig omdat ze in strijd zijn met dwingende wetsbepalingen.

Onderverhuur
 Art. 7:211 BW (Algemeen)
 Art. 7:244 BW (Woonruimte): de huurder van woonruimte is niet bevoegd het
gehuurde geheel of gedeeltelijk aan een ander in gebruik te geven. De huurder
van een zelfstandige woning die in die woning zijn hoofdverblijf heeft, is
bevoegd een deel daarvan aan een ander in gebruik te geven.

Van onderverhuur is sprake waneer de huurder zijn woning helemaal of voor deen deel aan
een ander onderverhuurt ter bewoning. Onderverhuur is toegestaan tenzij de huurder ervan
uit moest gaan dat de verhuurder redelijke bezwaren tegen onderverhuur zou hebben. In de
praktijk wordt onderhuur vaak verboden, tenzij
 De huurder vooraf toestemming van de verhuurder vraagt;
 En dit schriftelijk gebeurt.

Einde van de huurvereenkomst
Einde van een huurovereenkomst kan op de volgende manieren ontstaan:
1. Afloop van de bepaalde tijd, art.7:228 lid 1 BW jo. 230a-ruimten;
2. Beëindiging door beide partijen, art. 7:900 BW;
3. Ontbinding door de huurder of verhuurder;
4. Opzegging door verhuurder;
5. Opzegging door huurder;
6. Overlijden van huurder.