Projet immobilier à Dakar sur 30 ans :
coûts d'investissement, construction,
exploitation
, I. Énoncé
Un Monsieur X vient d’acheter un terrain de 300 m 2(une parcelle) à Dakar Sacré-
Cœur pour un montant de 75.000.000 FCFA.
Le prix unitaire d’un m2 Coûte 250.000 FCFA.
La valeur du TTC s’élève à 86.250.000 FCFA (75000.000*1.15).
La construction coûte 210.000.000FCFA (70%*300 m2 *250.000*4 niveaux)
La durée de vie du projet est de 30 ans.
Le montant du loyer mensuel par an est de 33.600.000FCFA
(350.000*8appartements*12mois).
Le salaire pour le gardiennage s’élève à 2.400.000FCFA
(100.000*2gardiens*12mois).
Le montant de l’impôt est de 2.800.000FCFA (350.000*8).
Les frais d’entretien pour chaque 5ans sont de 10.500.000FCFA (5%*210.000.000)
Le taux de perte s’élève à 2%.
Le taux d’actualisation est de 10%.
II. Correction détaillée du projet immobilier
L’investissement est composé par la valeur du terrain et les frais de construction de
l’immeuble :
Terrain : 86.250.000FCFA ;
Frais de construction : 210.000.000FCFA
Nous allons actualiser la valeur du montant d’investissement
(( )) (( )) ( ( ))
n n n
1 1 1
F a= F a= F a=
1+ r 1+0.1 1,1
On prend comme année de base l’année 0 (dans notre exemple on remplace n par
0)
(( ))
0
1
F a= = 1 donc le facteur d’actualisation vaut 1
1,1
Terrain = 86.250.000* F a= 86.250.000*1= 86.250.000FCFA
Frais de construction = 210.000.000* F a = 210.000.000*1= 210.000.000FCFA
Le montant de l’investissement actualisé (IA) vaut 86.250.000+ 210.000.000 =
296.250.000FCFA.
A quoi sert l’actualisation ? : L’actualisation permet de transformer l’argent disponible
demain (dans la future) en argent d’aujourd’hui (dans le moment actuel)
Autrement dit le coefficient d’actualisation permet de transformer la valeur d’un flux
future en sa valeur d’aujourd’hui.
Les charges d’exploitation sont composées : Salaire, Impôts et Entretien
Le montant du salaire annuel pour le gardiennage = 2.400.000FCFA
Le montant de l’impôt annuel = 2.800.000FCFA
Les frais d’entretien pour chaque 5 ans = 10.500.000FCFA
Pour la phase d’exploitation, la valeur du coefficient d’actualisation varie d’une
année à une autre (c’est –à dire la valeur de F a (facteur d ' actualisation) à l’année
1 n’est pas la même valeur à l’année 2 ainsi de suite jusqu’à l’année 30).
coûts d'investissement, construction,
exploitation
, I. Énoncé
Un Monsieur X vient d’acheter un terrain de 300 m 2(une parcelle) à Dakar Sacré-
Cœur pour un montant de 75.000.000 FCFA.
Le prix unitaire d’un m2 Coûte 250.000 FCFA.
La valeur du TTC s’élève à 86.250.000 FCFA (75000.000*1.15).
La construction coûte 210.000.000FCFA (70%*300 m2 *250.000*4 niveaux)
La durée de vie du projet est de 30 ans.
Le montant du loyer mensuel par an est de 33.600.000FCFA
(350.000*8appartements*12mois).
Le salaire pour le gardiennage s’élève à 2.400.000FCFA
(100.000*2gardiens*12mois).
Le montant de l’impôt est de 2.800.000FCFA (350.000*8).
Les frais d’entretien pour chaque 5ans sont de 10.500.000FCFA (5%*210.000.000)
Le taux de perte s’élève à 2%.
Le taux d’actualisation est de 10%.
II. Correction détaillée du projet immobilier
L’investissement est composé par la valeur du terrain et les frais de construction de
l’immeuble :
Terrain : 86.250.000FCFA ;
Frais de construction : 210.000.000FCFA
Nous allons actualiser la valeur du montant d’investissement
(( )) (( )) ( ( ))
n n n
1 1 1
F a= F a= F a=
1+ r 1+0.1 1,1
On prend comme année de base l’année 0 (dans notre exemple on remplace n par
0)
(( ))
0
1
F a= = 1 donc le facteur d’actualisation vaut 1
1,1
Terrain = 86.250.000* F a= 86.250.000*1= 86.250.000FCFA
Frais de construction = 210.000.000* F a = 210.000.000*1= 210.000.000FCFA
Le montant de l’investissement actualisé (IA) vaut 86.250.000+ 210.000.000 =
296.250.000FCFA.
A quoi sert l’actualisation ? : L’actualisation permet de transformer l’argent disponible
demain (dans la future) en argent d’aujourd’hui (dans le moment actuel)
Autrement dit le coefficient d’actualisation permet de transformer la valeur d’un flux
future en sa valeur d’aujourd’hui.
Les charges d’exploitation sont composées : Salaire, Impôts et Entretien
Le montant du salaire annuel pour le gardiennage = 2.400.000FCFA
Le montant de l’impôt annuel = 2.800.000FCFA
Les frais d’entretien pour chaque 5 ans = 10.500.000FCFA
Pour la phase d’exploitation, la valeur du coefficient d’actualisation varie d’une
année à une autre (c’est –à dire la valeur de F a (facteur d ' actualisation) à l’année
1 n’est pas la même valeur à l’année 2 ainsi de suite jusqu’à l’année 30).
