Samenvatting Grond- en vastgoedontwikkeling 2022/2023

Week 1
De professie – Gehner & Peek (2018)
De essentie van projectontwikkeling is dat een marktpartij de realisatie van ruimte organiseert. Met
die ruimte gaan uiteindelijk gebruikers aan de slag.
- Bewoners gaan erin wonen
- Bedrijven gaan erin werken
- Winkels gaan erin hun producten verkopen

Een project = een geheel van activiteiten om in een tijdelijke organisatie, binnen gestelde condities,
een vooraf gedefinieerd resultaat te bereiken.
- Eenmalig en nieuw resultaat
- Tijd en middelen duidelijk afgebakend
- Kent een begin en een einde
- Één opdrachtgever en één projectmanager

Bij projectontwikkeling is het resultaat gebruiksklare gebouwde ruimte, oftewel een gebruiksklaar
gebouw (winkel, wonen, kantoor).
- Nieuw gebouw of bestaand gebouw dat aangepast is

Ideeën voor locatie of concept  projectontwikkelaar onderneemt activiteiten die verwachtingen
scheppen en geld kosten  leidt tot bv grondaankoop, intentiehuurovereenkomst of inschrijving
voor deelname aan competitie  project eindigt na oplevering met ingebruikname en overdracht
van eigendom.

Benodigde productiemiddelen projectontwikkelaar:
- Locatie
- Vergunningen
- Ontwerp- en bouwcapaciteit
- Financiering
 Met afname bij elkaar brengen om de ruimte te realiseren en financieel resultaat te boeken.

Spin in het web  om project te realiseren onderneemt ontwikkelaar activiteiten op verschillende
markten en doet hij zaken met verschillende spelers op deze markten.
- Grondeigenaar
- Architect
- Aannemer
- Toekomstige gebruikers
- Beleggers
- Gemeente
- Financier

Kernaspecten gerelateerd aan productie en marketing
1. Locatie  alle activiteiten voor het verwerven en bouwrijp maken van een locatie.
2. Ontwerp en bouw  alle activiteiten voor het ontwerpen en bouwen van het project.
3. Planologie  alle activiteiten voor het verkrijgen van planologische goedkeuring
(bestemmingen en vergunningen)
4. Gebruik  alle activiteiten van het vinden van gebruikers.
5. Eigendom  alle activiteiten voor het verkopen van het gebouw.
6. Financiering  alle activiteiten voor het financieren van deze activiteiten.

,Twee deelactiviteiten
 Productie
o Realiseren van gebouwde ruimte
o Locatie, planologie en bouw
o Financiering: de kosten
 Marketing
o Creëren van waarde voor afnemers van ruimte; klanten
o Gebruik, eigendom en ontwerp
o Financiering: opbrengsten
 Om onderlinge samenhang tussen de activiteiten op de kernaspecten beter te kunnen
coördineren wordt het project opgeknipt in fasen.
o Initiatief
 Vraag naar gebruiksruimte die projectontwikkelaar wil beantwoorden
 Concept
o Haalbaarheid
 Is concept haalbaar qua productie en marketing?
o Commitment
 Toegewerkt naar realiseerbaar concept
 Productie zekerheden verwerven (kernaspecten)
o Realisatie
 Gebouwde ruimte in gebruik genomen en verkocht
o Exploitatie

Conceptontwikkeling  projectontwikkelaar geeft richting en stuurt op samenhang tussen
productie- en marketingactiviteiten.
- Functie
- Doelgroep
- Ruimtelijke verschijningsvorm
- Maatschappelijk draagvlak
 Uitgangspunt en referentie voor projectvoortgang
 Modelmatige afbeelding van projectresultaat
 Innovatief en realistisch

Product-marktstrategieën




 Marktpenetratie komt het meest voor  met bestaand vastgoedproduct zoals rijtjeshuizen
wordt bijvoorbeeld geprobeerd de ruimtevraag van gezinnen te beantwoorden  gebeurt in
de bestaande markt.
 Productontwikkeling  bestaande markt betreden met nieuw vastgoedproduct.
 Marktontwikkeling  bestaande vastgoedconcepten toepassen in nieuwe markten.
 Diversificatie  introduceren van een geheel nieuw vastgoedconcept (tiny houses).

, Concept  voor wie, wat, waar en waarom




Concepting  beginnen met waarom-vraag
- Bindt groepen aan zich ipv gericht op doelgroep
- Tiny houses  gelukkiger leven met minder bezit

Kernaspecten
 Locatie
o Belangrijkste van 6 aspecten
o Grond met of zonder opstal
o Vastgoed is grondgeboden (eigendom)
o Bouwrijp maken
 Obstakelvrij
 Funderingen
 Kabels en leidingen
 Bodem- en waterkwaliteit voldoet
 Goed bereikbaar
o Woonrijp maken
 Aansluiten op nutsvoorzieningen
 Aanleg wegen en parkeervoorzieningen
 Fiets- en voetpaden
 Aanleg groen en water
 Straatmeubilair, verlichting
 Alleen op kavel is voor projectontwikkelaar

Grondprijs is afhankelijk van:
- Locatie
- Huidige bestemming
- Toekomstige gebruik
- Markt (vraag en aanbod)
- Status ondergrond en opstallen (archeologie, vervuilde grond, kabels)
- Evt publiekrechtelijke beperkingen
 Grond dat bij aankoop nog niet de benodigde bestemming heeft, is van lagere waarde.

Fasen van ontwerpproces
- Definitiefase
1) Ontwikkelconcept uitgewerkt in eerste ruimtelijke beelden
2) Programma van eisen (behoefte, wensen, eisen, verwachtingen van toekomstige
gebruikers).