Inleiding projectonwikkeling:
College 1
Projecten van projectontwikkelaars bepalen in belangrijke mate hoe er in Nederland wordt
gewerkt, gewoond en gerecreëerd.
- 1945: Wederopbouw Nederland
- 1974: Oprichting NEPROM (inmiddels 75 ondernemingen bij aangesloten)
- Jaren 60 en 70 veel Woonerven gebouwd en bloemkoolwijk met 1 rondlopende
toegang, groeikernen, VINEX Vierde Nota Ruimtelijke Ordening Extra (Vinex)
1991 schenen, vanaf 1995 gestart. Aangewezen locaties voor woningbouw
Wijken als:
Rotterdam – Nesselande
Barendrecht – Carnisselande
- (1995-2015)
- 2008: Crisis!
- Van aanbodgericht naar vraaggericht (kleinschaligere ontwikkeling)
- Financiering aanvragen wordt lastiger
- Nu: Schaarste aan locaties, hoge bouwkosten, stikstofmaatregelen
(niet uit hoofd leren wel kunnen herkennen)
Projectontwikkeling heeft tastbare betekenis
- Staat er decennia / eeuwenlang
- Invloed op omgeving: waardeontwikkeling en toekomstige
ontwikkelingsmogelijkheden
- Uitdrukking van de tijdsgeest
- Brengt ook werkgelegenheid
Kenmerken van projectontwikkeling
De projectontwikkelaar brengt grond, geld, gebruikers (en kennis) bij elkaar om een
bouwwerk te realiseren. Dit doet hij voor eigen rekening en risico.
Doelen van de projectontwikkelaar:
- Realiseren van het project
- Realiseren van winst
Voorbeelden projectontwikkelaars:
• BPD Bouwfonds Property Development (100% eigendom van Rabobank)
, • AM (onderdeel van Koninklijke BAM Groep)
• Kondor Wessels (onderdeel Volker Wessels)
• Ballast Nedam Development
• Heijmans Vastgoed (onderdeel van Heijmans)
• Dura Vermeer Vastgoed
• Vorm Vastgoed
• EDGE Techologies (voorheen OVG Real Estate)
• Era contour
Activiteiten per fase (fasering)
De initiatieffase:
▸ Is de eerste fase in projectontwikkeling
▸ Er moet een aanleiding zijn voor een ontwikkeling
▸ Ontwikkelende partij(en) komen met een idee / initiatief voor bijvoorbeeld:
• Een potentiële ontwikkellocatie;
• Een vastgoedconcept;
• Een antwoord op een marktvraag;
• Prijsvraag van de (lokale) overheid.
Initiatieffase kent verschillende soorten aanleidingen.
Enkele voorbeelden:
▸ Vanuit wens bestaande gebruiker, Bijvoorbeeld iets nieuws in het winkelcentrum.
▸ Vanuit wens bestaande eigenaar, bijvoorbeeld iets nieuws ontwikkelen op de plek
, ▸ Vanuit gemeente; Gemeente heeft een ‘probleem’, wens of ambitie (bijvoorbeeld
een nieuwe stadswijk op een leegkomend terrein):
Stelt een visie op en stelt beleid eromheen op of schrijft een prijsvraag of competitie
uit
▸ Vanuit ontwikkelaar zelf. Ontwikkelaar onderneemt zelf initiatief. Twee ‘varianten’:
Ontwikkelaar ontdekt ‘witte vlekken’, mogelijkheden in bestaande situatie
(bijv. in stadscentrum, winkelcentrum, gebrekkige voorzieningen etc.)
Ontwikkelaar heeft interessant eigen idee / concept
Maar ook vaak wisselwerking tussen twee bovenstaande.
Doelstelling initiatieffase
Onderzoeken van de maatschappelijke, technische, bestuurlijke, politieke, markttechnische
en financiële haalbaarheid van een project.”
De start is een researchexposé (acquisitiebudget/haalbaarheidsvoorstel)
Past de ontwikkeling in de omgeving
• Financieel
• Juridisch
• Markttechnisch
• Maatschappelijk
Belang van de initiatieffase:
▸ Belangrijk tijdens initiatieffase is de conceptontwikkeling
▸ Initiatieffase is eerste toetsing van haalbaarheid van een project
▸ Kritisch kijken is noodzakelijk, maar tegelijk moet een idee ook niet te makkelijk
worden ‘afgeschoten’.
▸ Nieuwe projecten zijn de ‘levensader’ en bestaansrecht van een projectontwikkelaar
▸ Zonder idee > geen acquisitie > geen project > geen business
De initiatieffase- de onderdelen
In de initiatieffase wordt een idee bestudeerd op:
▸ Marktbehoefte – DESTE(M)P (demografie economie sociaal technologisch ecologisch
(maatschappelijk) en politiek)
▸ Gebiedsanalyse - lagenbenadering
▸ Beleid- en juridische analyse
▸ Doelgroepenanalyse – WHIZE methode
▸ Afzetmogelijkheden (verhuur & verkoop)
▸ Stakeholdersanalyse (betrokkenen op meerdere niveau’s)
▸ Haalbaarheid (financieel, maatschappelijk, technisch, bestuurlijk, politiek, juridisch
etc.)
▸ Alles vindt in eerste plaats in de vorm van een eerste ‘quick scan’ van mogelijkheden
en later vollediger
Doelgroepanalyse
Kijken wat de doelgroep is en kijken naar de demografische analyse (levensverwachting,
ontwikkeling groei bevolking, vergrijzing) en de markt analyses (uitzoeken wat de doelgroep
wil).
College 1
Projecten van projectontwikkelaars bepalen in belangrijke mate hoe er in Nederland wordt
gewerkt, gewoond en gerecreëerd.
- 1945: Wederopbouw Nederland
- 1974: Oprichting NEPROM (inmiddels 75 ondernemingen bij aangesloten)
- Jaren 60 en 70 veel Woonerven gebouwd en bloemkoolwijk met 1 rondlopende
toegang, groeikernen, VINEX Vierde Nota Ruimtelijke Ordening Extra (Vinex)
1991 schenen, vanaf 1995 gestart. Aangewezen locaties voor woningbouw
Wijken als:
Rotterdam – Nesselande
Barendrecht – Carnisselande
- (1995-2015)
- 2008: Crisis!
- Van aanbodgericht naar vraaggericht (kleinschaligere ontwikkeling)
- Financiering aanvragen wordt lastiger
- Nu: Schaarste aan locaties, hoge bouwkosten, stikstofmaatregelen
(niet uit hoofd leren wel kunnen herkennen)
Projectontwikkeling heeft tastbare betekenis
- Staat er decennia / eeuwenlang
- Invloed op omgeving: waardeontwikkeling en toekomstige
ontwikkelingsmogelijkheden
- Uitdrukking van de tijdsgeest
- Brengt ook werkgelegenheid
Kenmerken van projectontwikkeling
De projectontwikkelaar brengt grond, geld, gebruikers (en kennis) bij elkaar om een
bouwwerk te realiseren. Dit doet hij voor eigen rekening en risico.
Doelen van de projectontwikkelaar:
- Realiseren van het project
- Realiseren van winst
Voorbeelden projectontwikkelaars:
• BPD Bouwfonds Property Development (100% eigendom van Rabobank)
, • AM (onderdeel van Koninklijke BAM Groep)
• Kondor Wessels (onderdeel Volker Wessels)
• Ballast Nedam Development
• Heijmans Vastgoed (onderdeel van Heijmans)
• Dura Vermeer Vastgoed
• Vorm Vastgoed
• EDGE Techologies (voorheen OVG Real Estate)
• Era contour
Activiteiten per fase (fasering)
De initiatieffase:
▸ Is de eerste fase in projectontwikkeling
▸ Er moet een aanleiding zijn voor een ontwikkeling
▸ Ontwikkelende partij(en) komen met een idee / initiatief voor bijvoorbeeld:
• Een potentiële ontwikkellocatie;
• Een vastgoedconcept;
• Een antwoord op een marktvraag;
• Prijsvraag van de (lokale) overheid.
Initiatieffase kent verschillende soorten aanleidingen.
Enkele voorbeelden:
▸ Vanuit wens bestaande gebruiker, Bijvoorbeeld iets nieuws in het winkelcentrum.
▸ Vanuit wens bestaande eigenaar, bijvoorbeeld iets nieuws ontwikkelen op de plek
, ▸ Vanuit gemeente; Gemeente heeft een ‘probleem’, wens of ambitie (bijvoorbeeld
een nieuwe stadswijk op een leegkomend terrein):
Stelt een visie op en stelt beleid eromheen op of schrijft een prijsvraag of competitie
uit
▸ Vanuit ontwikkelaar zelf. Ontwikkelaar onderneemt zelf initiatief. Twee ‘varianten’:
Ontwikkelaar ontdekt ‘witte vlekken’, mogelijkheden in bestaande situatie
(bijv. in stadscentrum, winkelcentrum, gebrekkige voorzieningen etc.)
Ontwikkelaar heeft interessant eigen idee / concept
Maar ook vaak wisselwerking tussen twee bovenstaande.
Doelstelling initiatieffase
Onderzoeken van de maatschappelijke, technische, bestuurlijke, politieke, markttechnische
en financiële haalbaarheid van een project.”
De start is een researchexposé (acquisitiebudget/haalbaarheidsvoorstel)
Past de ontwikkeling in de omgeving
• Financieel
• Juridisch
• Markttechnisch
• Maatschappelijk
Belang van de initiatieffase:
▸ Belangrijk tijdens initiatieffase is de conceptontwikkeling
▸ Initiatieffase is eerste toetsing van haalbaarheid van een project
▸ Kritisch kijken is noodzakelijk, maar tegelijk moet een idee ook niet te makkelijk
worden ‘afgeschoten’.
▸ Nieuwe projecten zijn de ‘levensader’ en bestaansrecht van een projectontwikkelaar
▸ Zonder idee > geen acquisitie > geen project > geen business
De initiatieffase- de onderdelen
In de initiatieffase wordt een idee bestudeerd op:
▸ Marktbehoefte – DESTE(M)P (demografie economie sociaal technologisch ecologisch
(maatschappelijk) en politiek)
▸ Gebiedsanalyse - lagenbenadering
▸ Beleid- en juridische analyse
▸ Doelgroepenanalyse – WHIZE methode
▸ Afzetmogelijkheden (verhuur & verkoop)
▸ Stakeholdersanalyse (betrokkenen op meerdere niveau’s)
▸ Haalbaarheid (financieel, maatschappelijk, technisch, bestuurlijk, politiek, juridisch
etc.)
▸ Alles vindt in eerste plaats in de vorm van een eerste ‘quick scan’ van mogelijkheden
en later vollediger
Doelgroepanalyse
Kijken wat de doelgroep is en kijken naar de demografische analyse (levensverwachting,
ontwikkeling groei bevolking, vergrijzing) en de markt analyses (uitzoeken wat de doelgroep
wil).
